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近日，公主嶺市人民法院審理了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件。

劉某系案涉小區(qū)的業(yè)主，劉某于2018年開(kāi)始入住案涉小區(qū)。2020年7月份多陰雨天氣，劉某居住的房屋外墻皮因有裂痕導(dǎo)致向屋內(nèi)滲水，房屋多處墻面均有滲水痕跡，屋內(nèi)墻體出現(xiàn)長(zhǎng)毛現(xiàn)象，室內(nèi)裝飾、裝修遭受了一定的經(jīng)濟(jì)損失。

劉某找到物業(yè)公司，但雙方無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，劉某無(wú)奈自行修復(fù)了房屋，故以此拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為２年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

（一）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；

（五）裝修工程為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

案例中，劉某房屋出現(xiàn)漏水現(xiàn)象在房屋質(zhì)保期內(nèi)。物業(yè)公司雖為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，但外墻防水工程尚在保修期內(nèi)，物業(yè)公司雖有義務(wù)負(fù)責(zé)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)、通知、告知，但并不承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，故業(yè)主劉某應(yīng)當(dāng)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利。劉某以此為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)，法律不予支持。

在法官釋法明理之后，業(yè)主劉某了解相關(guān)法律，明確了物業(yè)公司和其他主體的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)公司也表示會(huì)積極協(xié)助業(yè)主劉某與開(kāi)發(fā)商溝通聯(lián)系，解決問(wèn)題。最終在法官的耐心解說(shuō)下，劉某主動(dòng)繳納了物業(yè)費(fèi)，雙方冰釋前嫌。

房屋漏水，業(yè)主以此拒絕繳納物業(yè)費(fèi)是現(xiàn)實(shí)生活中常見(jiàn)的問(wèn)題，但對(duì)于房屋出現(xiàn)漏水問(wèn)題，業(yè)主首先應(yīng)當(dāng)區(qū)分物業(yè)公司和其他主體的責(zé)任和義務(wù)。

對(duì)于維修義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：

如果房屋在國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修義務(wù)；

在房屋質(zhì)保期屆滿后，房屋專(zhuān)有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)；

房屋樓頂?shù)刃^(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí)，可使用小區(qū)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

若業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修義務(wù)時(shí)，法院可根據(jù)相關(guān)規(guī)定，酌情減少物業(yè)費(fèi)。

但物業(yè)的維修義務(wù)局限在物業(yè)服務(wù)范圍即小區(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備等，不包括歸業(yè)主個(gè)人所有的房屋專(zhuān)有部分。

建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

業(yè)主對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。