行業(yè)政策法規(guī)及案例
加強(qiáng)學(xué)習(xí)研究，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展
小區(qū)公共道路停車收費(fèi)是否合理？
時(shí)間：2023.04.11
導(dǎo)讀：
案情回顧
王某系蘇州市某小區(qū)業(yè)主，他所居住的樓房位于該小區(qū)臨河相對(duì)獨(dú)立的院落內(nèi)，但進(jìn)出小區(qū)需要通過(guò)小區(qū)北門的道閘。
此前，該獨(dú)立院落內(nèi)的居民進(jìn)入小區(qū)無(wú)需繳納停車費(fèi)，可以將車輛停放于其所居住的院落內(nèi)，該院落并未劃定停車位，所停車輛系靠院墻停放。
隨著對(duì)老新村的規(guī)范化管理，蘇州某物業(yè)公司對(duì)居住在小區(qū)內(nèi)相對(duì)獨(dú)立院落內(nèi)的王某等住戶開(kāi)始收取停車費(fèi)300元/年。
王某認(rèn)為其用于停放車輛的院落土地屬于院落內(nèi)業(yè)主共有，蘇州某物業(yè)公司無(wú)權(quán)收取停車費(fèi)，故訴至法院，要求判令蘇州某物業(yè)公司立即停止收取并退還已收取的停車費(fèi)300元。
蘇州某物業(yè)公司辯稱，根據(jù)區(qū)政府及街道要求，需逐步規(guī)范管理老新村，在小區(qū)門口安裝了門禁系統(tǒng)，并在物價(jià)局備案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。王某所在的小院子不符合停車條件，所以沒(méi)有劃車位，但為了滿足居民的停車要求，并未對(duì)該區(qū)域道路實(shí)施禁停，只象征性地收取一年300元停車費(fèi)。
法院一審認(rèn)為，蘇州某物業(yè)公司經(jīng)物價(jià)部門備案后對(duì)進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理收費(fèi)的行為并不構(gòu)成對(duì)王某的侵權(quán)行為，遂判決駁回王某的訴訟請(qǐng)求。王某不服一審判決，向法院申請(qǐng)?jiān)賹徫传@支持。后王某向本院申請(qǐng)監(jiān)督，請(qǐng)求撤銷法院作出的民事判決書(shū)并由法院再審改判。
本院經(jīng)審查后認(rèn)為，王某作為小區(qū)業(yè)主，其將車輛停放在未劃停車位的公共道路，屬于占用業(yè)主公共道路，但又未能舉證證明業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主的授權(quán)機(jī)構(gòu)作出同意業(yè)主可以無(wú)償在小區(qū)內(nèi)停放機(jī)動(dòng)車的決定。
由于案涉小區(qū)停車位并不能完全滿足業(yè)主車輛的停放需求，為保證小區(qū)長(zhǎng)期和臨時(shí)停放車輛的正常通行，物業(yè)公司在門口設(shè)置道閘并對(duì)小區(qū)車輛進(jìn)出及停放進(jìn)行疏導(dǎo)和管理，屬于物業(yè)提供管理服務(wù)的行為。
小區(qū)業(yè)主在車輛進(jìn)出及停放過(guò)程中已經(jīng)享受到物業(yè)公司提供的管理和服務(wù)，物業(yè)公司據(jù)此收取相應(yīng)的管理費(fèi)并無(wú)不妥，法院判決駁回王某的訴訟請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。王某的申請(qǐng)不具有法律和事實(shí)依據(jù)，對(duì)王某的監(jiān)督申請(qǐng)不予支持。
根據(jù)上述規(guī)定，可以明確小區(qū)公共道路屬于業(yè)主共有，但業(yè)主是否可以隨意在共有道路上停車值得商榷。很多業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)公共道路屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主自然享有對(duì)小區(qū)公共道路的使用權(quán)，物業(yè)就無(wú)權(quán)對(duì)停放在小區(qū)公共道路上的業(yè)主車輛進(jìn)行收費(fèi)。
《民法典》出臺(tái)之前，《物權(quán)法》第七十六條對(duì)于由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)中包括“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，表述上并不是特別明確，而《民法典》第二百八十七條規(guī)定“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，需要由業(yè)主共同決定”，該條規(guī)定對(duì)于小區(qū)共有部分的規(guī)定更加詳細(xì)和明確。
小區(qū)公共道路的用途系用于通行，占用公共道路用于停車，屬于改變了共有部分的用途，應(yīng)由業(yè)主共同決定。所以即使業(yè)主對(duì)小區(qū)公共道路享有使用權(quán)，但占用公共道路停車還是需要由業(yè)主共同決定。
同時(shí)，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于占用公共道路停車也有具體規(guī)定，明確在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫(kù)、道路、場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定交納汽車停放費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取汽車停放費(fèi)。汽車停放費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布。
因此，對(duì)于小區(qū)公共道路是否可以用作停放汽車以及停放汽車是否應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)費(fèi)用，最終還是由業(yè)主自主決定。
如果公共道路可以隨意停放汽車并且不需要交納費(fèi)用，勢(shì)必會(huì)造成整個(gè)小區(qū)秩序的混亂，所以基于小區(qū)公共利益和公共秩序的需要，多數(shù)業(yè)主會(huì)選擇接受物業(yè)服務(wù)公司對(duì)于車輛進(jìn)出及車輛停放提供的管理服務(wù)，并交納相應(yīng)的費(fèi)用。
如果個(gè)別業(yè)主不愿意交納費(fèi)用而將車輛停放在小區(qū)公共道路，實(shí)際上損害的是其他業(yè)主利益和小區(qū)公共利益。
此外，物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)不斷提高自身管理能力和服務(wù)水平，在與業(yè)主委員會(huì)或者是代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的街道等部門簽訂物業(yè)服務(wù)合同之前，應(yīng)對(duì)小區(qū)基本情況進(jìn)行全面調(diào)查了解，在物業(yè)服務(wù)合同中明確對(duì)于小區(qū)停車費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)向物價(jià)局備案，從而減少糾紛的發(fā)生。
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