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業(yè)主行使車位優(yōu)先權(quán)的現(xiàn)實難題與路徑探析

時間：2023.03.13

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百七十六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要?！痹摋l體現(xiàn)了在小區(qū)業(yè)主“停車難”問題背景下，賦予業(yè)主車位優(yōu)先權(quán)益的法律導向。但由于法律條文的概括性以及現(xiàn)實生活的復雜性，使其在理解與適用上存在諸多分歧。如何正確理解、運用“首先滿足業(yè)主的需要”這一立法本意，特別是健全完善小區(qū)車位制度，在司法實踐中具有積極意義。

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一、業(yè)主行使車位優(yōu)先權(quán)之依據(jù)分析

（一）裁判思路梳理

關于該條款的理解，核心爭議體現(xiàn)在適用對象和規(guī)范屬性兩個方面。在適用對象上，有的法院認為“首先滿足”重點是對開發(fā)商處置小區(qū)車位的約束，只有業(yè)主才能引用該條款。有的法院認為“首先滿足”重點是對業(yè)主享有停車權(quán)益的保障，只要可能侵害該項權(quán)益，均可引用。在規(guī)范屬性上，有的法院認為該條款屬于強制性規(guī)范，違背條款的合同應屬無效。有的法院認為屬于授權(quán)第三人規(guī)范，只有車位需求未被滿足的業(yè)主才具備原告主體資格。有的法院認為該條款不具有強制性，僅起到鼓勵、引導作用。

（二）法律司法解釋沿革

對業(yè)主車位優(yōu)先權(quán)的規(guī)定最早出現(xiàn)在《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》），規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”。2009年《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對《物權(quán)法》的規(guī)定作出了較具體的解釋，“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權(quán)法》第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定”。而后《民法典》對業(yè)主的此項權(quán)益再次確認。雖然《民法典》與《物權(quán)法》的規(guī)定在內(nèi)容上“一字不差”，但將業(yè)主車位優(yōu)先權(quán)從“一款”升格為“一條”，體現(xiàn)立法對此項權(quán)益的重視。2020年《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（修正版）（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》）與2009年的規(guī)定相比無實質(zhì)性變化。

（三）地方實踐

為貫徹“首先滿足業(yè)主的需要”立法精神，緩解日益突出的車位糾紛，保障業(yè)主的停車權(quán)益，各地紛紛對該條款加以補充。在對非業(yè)主的限制方面，不少城市禁止將車位出售給非業(yè)主，如《武漢市物業(yè)管理條例》規(guī)定“不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人”。大部分城市允許在滿足業(yè)主需要后可將車位出租給非業(yè)主，但均凸顯租賃合同的臨時性，并通過程序設置加以限制。如《三明市關于印發(fā)促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》規(guī)定“對交房已滿一年仍有大量產(chǎn)權(quán)車位未租售的小區(qū)，準予經(jīng)過一定的公示程序后，向車位緊張的小區(qū)外周邊業(yè)主出租部分車位”。在對業(yè)主的限制方面，許多經(jīng)濟較發(fā)達城市從“首先滿足業(yè)主的需要”出發(fā)，出臺規(guī)定對業(yè)主購買小區(qū)車位進行數(shù)量和程序限制。如《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定“應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫”。

二、業(yè)主難以行使車位優(yōu)先權(quán)的現(xiàn)實考察

（一）條款語意模糊

《民法典》和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》中的諸多術(shù)語缺乏細致統(tǒng)一的司法解釋，導致司法對“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定理解不一而裁判結(jié)果不盡相同，影響公正性。

第一，何為“首先”？是指在任何情況下，都應當絕對地保護業(yè)主的停車需求，禁止將車位租售給第三人，還是在“同等條件下”相對優(yōu)先保護業(yè)主的利益？

第二，何為“滿足”？對業(yè)主“滿足”的數(shù)量是否應當予以限制？擁有不同面積、不同套數(shù)房產(chǎn)的業(yè)主之間的“滿足”應該如何協(xié)調(diào)？

第三，何為“業(yè)主的需要”？以利用方式為標準，需要滿足的是業(yè)主的“使用需要”，還是擴張至“投資需要”？以時間點為標準，是業(yè)主的“現(xiàn)實需要”，還是擴張至“潛在需要”？

此外，關于非業(yè)主能否取得車位所有權(quán)，各地立法亦存在較大差異，由于地方立法的效力不高，可施展空間較小，難以為糾紛提供指引和幫助，各地司法裁判也易產(chǎn)生差異。

（二）利益博弈復雜

小區(qū)車位“首先滿足業(yè)主的需要”涉及權(quán)利主體眾多，不僅包括業(yè)主、開發(fā)商，還可能涉及物業(yè)、債權(quán)人等，利益群體具有開放性。在《民法典》私法自治的原則和市場經(jīng)濟自由發(fā)展的要求下，不同權(quán)利主體立場導向不同的價值取舍，權(quán)利沖突在所難免。加之現(xiàn)實中車位的種類較多，不同種類車位的權(quán)屬仍存較大分歧，且不同性質(zhì)的車位沒有進行區(qū)分登記，難以給權(quán)利人充足的制度保障。此外，根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)行政管理部門在房產(chǎn)活動中負有指導與監(jiān)督義務。作為權(quán)力主體的政府不僅需要監(jiān)督和管理開發(fā)商的市場經(jīng)濟行為，還需引導市場主體在經(jīng)濟活動中依照相關法律貫徹執(zhí)行。目前，很多小區(qū)的車位配置比例達不到1：1，車位規(guī)劃不足為車位糾紛埋下隱患，并成為糾紛化解的最大阻礙。

三、“首先滿足業(yè)主的需要”的定性與適用

（一）“首先滿足業(yè)主需要”文義解釋

“首先”意味著業(yè)主享有的優(yōu)先權(quán)處于最先、第一次序，在沒有滿足業(yè)主需要的前提下，開發(fā)商不得將車位處置給業(yè)主以外的第三人?！皹I(yè)主”則應當被限縮解釋為“享有房屋所有權(quán)”之人，當業(yè)主將房屋出售給他人時，則不能再以業(yè)主身份主張此項權(quán)益。此外，對“需要”的解釋仍存較大分歧。就“使用需要”與“投資需要”而言，從眾多城市對業(yè)主“車位限購”的規(guī)定和車位緊張的現(xiàn)狀來看，應當將此種需要解釋為使用需要。若解釋為投資需要，則可能拉高車位整體價格，這與小區(qū)規(guī)劃建造時應滿足業(yè)主停車需要的初衷背道而馳。就“現(xiàn)實需要”與“將來需要”而言，考慮到業(yè)主的實際購買承受能力和入住時間等因素，應當是雙重需要的結(jié)合考量，但制度設計可有所區(qū)別。因此，應當將需要解釋為以現(xiàn)實需要為主、將來需要為輔，對開發(fā)商將車位租售給第三人加以合理限制。

（二）“首先滿足業(yè)主需要”規(guī)范性質(zhì)

實務和理論上爭議較大的是《民法典》第二百七十六條的規(guī)范性質(zhì)問題，目前主要存在三種觀點：（1）屬于效力性強制性規(guī)范；（2）屬于管理性強制性規(guī)范；（3）屬于授權(quán)第三人規(guī)范。筆者認為，此規(guī)定屬于效力性強制性規(guī)范。理由如下：

首先，從強制性規(guī)范與授權(quán)第三人規(guī)范的區(qū)分分析。前者是指，為避免產(chǎn)生嚴重的不公平后果或為滿足社會要求而對私法自治予以限制的規(guī)范，而后者是指，授予交易以外的特定第三人一項權(quán)利，此項權(quán)利能夠影響交易行為的效力。從概念來看，后者針對的利益群體是“特定第三人”，而非不特定的社會公眾。但若開發(fā)商將小區(qū)車位處分給業(yè)主以外的第三人，將導致小區(qū)業(yè)主的停車需求得不到合理滿足，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的特性，其影響的是不特定業(yè)主的群體利益，屬于社會公眾利益范疇。從法律后果來看，后者賦予特定第三人以撤銷權(quán)。但此條款得不出賦予業(yè)主撤銷權(quán)的解釋結(jié)論。因為授權(quán)第三人規(guī)范的法律后果都是明確的，如《民法典》第四百一十條，明確規(guī)定債權(quán)人得以撤銷協(xié)議，但第二百七十六條并沒有規(guī)定明確的法律后果，同時也類推不出“業(yè)主享有撤銷權(quán)”的法律后果。綜上，筆者認為無法認定其為授權(quán)第三人規(guī)范。

其次，從效力性強制性規(guī)范與管理性強制性規(guī)范角度分析。前者是指若某法律行為違反法律、法規(guī)規(guī)定，該行為失去效力；后者是指法律、法規(guī)對當事人之間違反規(guī)范的行為沒有明確給出是否會致使行為失去效力的規(guī)定。若某一規(guī)范明確表述了違反該項規(guī)定的法律后果，或是雖未明確規(guī)定但是假如使合同繼續(xù)有效將損害國家利益或社會利益，均應當認定為效力性強制性規(guī)范。如前所述，若開發(fā)商違反此條規(guī)定將車位處置給第三人，將導致業(yè)主群體的利益被損害。從法律價值來看，前者以否認其法律效力為目的；后者則以禁止其行為為目的?！笆紫葷M足”的用詞考慮，以及建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有性和共有性相結(jié)合的獨特性，足以體現(xiàn)立法將業(yè)主群體利益予以優(yōu)先保護的目的，因此，此條款規(guī)范應屬效力性強制性規(guī)范。

（三）“首先滿足業(yè)主需要”適用原則

在審理車位糾紛時，應當平衡好開發(fā)商、業(yè)主、第三人等主體間的利益，促進資源的合理配置。一是要遵循利益平衡原則。開發(fā)商在處置車位時對價格具有選擇權(quán)，司法應當傾向于保護處于弱勢地位的業(yè)主。同時開發(fā)商的利益在一定程度上也不容忽視。既要保障業(yè)主的停車權(quán)益，也要考量開發(fā)商實現(xiàn)資金回流的時效性。二是要遵循物盡其用原則。車位具有依附于房屋的配套性，應使其充分滿足業(yè)主的停車需要，從而更好地發(fā)揮車位的使用功能。同時，車位具有脫離于房屋存在的獨立性，可以單獨進行交易。若部分車位長期無業(yè)主購買、租用，或在租售車位給第三人亦能在短期內(nèi)回收以保證業(yè)主需求的條件下，應當允許開發(fā)商對剩余車位進行合理處置。三是要遵循公平處置原則。車位糾紛中涉及的利益主體眾多，司法裁判應當基于公平、公序良俗及自由處分的基本原則，實現(xiàn)各民事主體之間的利益平衡。

四、業(yè)主行使車位優(yōu)先權(quán)的制度構(gòu)建

如前所述，小區(qū)車位“首先滿足業(yè)主的需要”尚未得以有效、統(tǒng)一的規(guī)范，主要歸因于法律條款的模糊性和利益博弈的復雜性。條款的規(guī)范解讀與適用有利于在司法層面形成統(tǒng)一的裁判思路，進而為糾紛化解提供有效遵循，但最終仍需要通過制度構(gòu)建來加以解決。

（一）加強確權(quán)區(qū)分登記

物的歸屬是物的流轉(zhuǎn)與使用的前提。小區(qū)車位如何實現(xiàn)“首先滿足業(yè)主的需要”，明確車位權(quán)屬問題首當其沖。小區(qū)車位存在不同類型，應分別處理：（1）地面車位。根據(jù)《民法典》第二百七十五條規(guī)定，建筑規(guī)劃內(nèi)的車位應當屬于開發(fā)商，占用業(yè)主共有場地的車位屬于業(yè)主共有。（2）地下車位，具體可分為利用人防工程改造的地下車位和非人防工程性質(zhì)的地下車位。就前者而言，《中華人民共和國人民防空法》第五條充分肯定國家主體以外的其他主體對人防工程進行投資、收益的權(quán)利，且實踐中該類車位通常由開發(fā)商出資建設，因此應當認定人防車位屬于開發(fā)商所有。就后者而言，依據(jù)法律規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的屬于開發(fā)商所有，規(guī)劃外的屬于全體業(yè)主共有。（3）架空層車位。由于此類車位占用的是整棟樓房地基范圍內(nèi)的土地，屬于小區(qū)業(yè)主的共有土地范疇，開發(fā)商不需要進行太大的投資即可作為停車位，因此應當屬于業(yè)主共有。

綜上，應當根據(jù)車位權(quán)屬建立相應的登記制度。（1）針對規(guī)劃內(nèi)車位，應當建立全國統(tǒng)一的專有車位所有權(quán)登記制度，以小區(qū)單元為單位，記錄小區(qū)車位的位置、面積、性質(zhì)以及所對應的住宅房屋的相關信息，同時規(guī)定車位流轉(zhuǎn)時必須嚴格遵循“首先滿足業(yè)主的需要”的操作程序。（2）針對人防車位，可以參照一般地下規(guī)劃內(nèi)車位的程序進行設計，但必須在車位所有權(quán)證書上注明其人防車位的性質(zhì)，以及戰(zhàn)時無條件征用的相關義務。（3）針對規(guī)劃外車位，由于權(quán)屬為全體業(yè)主，雖不進行登記，但可以通過業(yè)主大會決議的形式，設立“指定供專用”共有車位，所有權(quán)仍屬于小區(qū)業(yè)主共有，不得將車位轉(zhuǎn)讓給非業(yè)主，并在業(yè)主管理規(guī)約中予以確認。

（二）完善配置比例標準

配置比例標準是規(guī)劃行政主管部門對開發(fā)商配建小區(qū)車位提出的最低標準。目前主要由各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)各地實際情況設置車位配置比例。由于不同城市間經(jīng)濟發(fā)展水平和車位需求具有較大差異，應當賦予各城市在小區(qū)車位配置比例方面的決定權(quán)，并加強對開發(fā)商整體規(guī)劃報批的審核，通過提高配置比例來滿足業(yè)主的需求，從根源上緩解車位壓力。其次，需細化配置比例的處分規(guī)則。當配置比例不足1：1時，開發(fā)商不能將小區(qū)車位出售、附贈、出租給業(yè)主以外的人。如果配置比例達到或超過1:1的，則可以在滿足業(yè)主使用需求的前提下，將多余車位臨時出租給非業(yè)主。再者，要進一步明確法律后果。對于沒有達到規(guī)劃配置比例要求的住宅小區(qū)，可以通過不予驗收通過、限令開發(fā)商承擔行政處罰責任等方式促進其落實規(guī)劃要求。

（三）健全規(guī)范程序設計

為了讓制度有效實施，應當對流程進行更加科學規(guī)范的設計。一是加強開發(fā)商信息披露義務。明確賦予業(yè)主具有查詢、了解小區(qū)車位信息的權(quán)利，或由不動產(chǎn)登記主管部門做好小區(qū)車位的信息法定公開和依申請公開工作，并要求開發(fā)商在銷售房屋過程中通過公告、傳單等形式讓業(yè)主知曉車位有關信息。二是加強車位流轉(zhuǎn)限制。如可以規(guī)定在小區(qū)開盤滿兩年后，或經(jīng)向業(yè)主公示滿六個月后，開發(fā)商可以將車位出租給業(yè)主以外的第三人，但可將車位出租的時間限制在六個月以內(nèi)，業(yè)主有需要時，可在期滿后予以優(yōu)先滿足。三是健全開發(fā)商通知、公示程序。開發(fā)商在出售、出租、贈與處分小區(qū)車位前，應當以更可見、可知的方式，將車位數(shù)量、位置、面積、類型等告知業(yè)主，并給予業(yè)主一定期限以充分考慮。

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