综合精品欧美日韩国产在线,久久国产福利国产秒拍,图片小说视频一区二区

少數(shù)業(yè)主能否自行起訴物業(yè)合同無(wú)效？

時(shí)間：2023.01.04

案件回顧

黃某華等16人為某小區(qū)業(yè)主，該小區(qū)共有3053戶業(yè)主，已成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。

該業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的《某小區(qū)物業(yè)管理委托合同》于2019年3月7日到期，該業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司于2019年3月8日簽訂《某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，2019年4月18日又簽訂了《某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》。

黃某華等16位業(yè)主認(rèn)為小區(qū)業(yè)委會(huì)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之前向該小區(qū)業(yè)主發(fā)放的《征詢意見(jiàn)表》剝奪了業(yè)主選聘物業(yè)公司的決定權(quán)，在未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的情況下與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同及補(bǔ)充協(xié)議，是程序違法，遂向法院提起訴訟，要求確認(rèn)小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效。

案件審理

一審法院審理認(rèn)為，該小區(qū)有3053戶業(yè)主居住，并已成立了業(yè)主委員會(huì)。業(yè)委會(huì)作為該小區(qū)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其對(duì)外有權(quán)代表小區(qū)全體業(yè)主，作出的決定對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

涉案《某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》及《某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》締約方為小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司，合同效力及于小區(qū)全體業(yè)主。當(dāng)事人要求人民法院對(duì)上述已生效履行的合同進(jìn)行審查，需由合同相對(duì)方或全體業(yè)主共同提出，黃某華等16人并非涉案合同相對(duì)方，無(wú)權(quán)提起合同效力審查之訴。

同時(shí)，黃某華等16人要求確認(rèn)小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的上述物業(yè)服務(wù)合同及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效，涉及業(yè)主共同利益和共同管理權(quán)利，屬于《民法典》第278條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)用部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)用部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意的情形。

本案中，并無(wú)證據(jù)證明黃某華等16人的起訴經(jīng)過(guò)專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意授權(quán)，因此其以自己的名義提起本案訴訟，不符合《中華人民共和民事訴訟法》第119條關(guān)于“原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織”的規(guī)定，法院裁定駁回黃某華等16人的起訴。

一審宣判后，黃某華等16人不服，向三明市中級(jí)人民法院提出上訴。

三明中院二審審理認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第278條的規(guī)定，黃某華等16人自行起訴提出請(qǐng)求，未滿足法律規(guī)定的業(yè)主人數(shù)及專(zhuān)有面積比例，不符合起訴條件，一審法院裁定駁回黃某華等16人的起訴，并無(wú)不當(dāng)。

黃某華等16人要求確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效，屬于關(guān)乎全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)，如未經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論即可訴請(qǐng)解除物業(yè)服務(wù)合同，勢(shì)必?fù)p害其他業(yè)主的權(quán)利，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)秩序混亂，這一事項(xiàng)應(yīng)充分尊重業(yè)主自治，由全體業(yè)主共同決定。

三明中院遂裁定駁回上訴，維持原裁定。

首先

《民法典》第278條的規(guī)定不能狹隘地理解為業(yè)主不能以個(gè)人名義起訴，業(yè)主有權(quán)行使物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán)，但是要加以一定條件的限制即由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主會(huì)議選舉產(chǎn)生并對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，其職責(zé)是履行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。如果業(yè)主委員會(huì)享有某項(xiàng)權(quán)利，而其權(quán)利來(lái)源的業(yè)主反而不享有該項(xiàng)權(quán)利，不符合邏輯。

其次

物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)涉及服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)，關(guān)涉群體性的業(yè)主團(tuán)體，不宜賦予物業(yè)服務(wù)人任意解除權(quán)。

我國(guó)《民法典》第278條的規(guī)定就是為了限制業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同的任意解除權(quán)，限制部分業(yè)主濫用訴權(quán)，隨意解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有符合兩個(gè)法定條件，業(yè)主才能提起撤銷(xiāo)物業(yè)服務(wù)合同之訴。

最后

《民法典》規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)交由業(yè)主大會(huì)討論，這樣既可以充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的協(xié)調(diào)功能，也可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式在內(nèi)部對(duì)持有反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主進(jìn)行安撫及溝通，為有關(guān)共同權(quán)益生效判決既判力及于全體業(yè)主奠定基礎(chǔ)。

個(gè)別業(yè)主提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)起訴的業(yè)主多做說(shuō)明和解釋工作，以求案件的處理達(dá)到最佳效果。

對(duì)于解除物業(yè)服務(wù)合同，

屬于關(guān)乎全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)，

如果未經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論

即可訴請(qǐng)解除物業(yè)服務(wù)合同，

勢(shì)必嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的權(quán)利，

也將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)秩序的混亂。

因此，

決定解除物業(yè)服務(wù)合同

這一事項(xiàng)必須由業(yè)主自治，

應(yīng)當(dāng)經(jīng)由業(yè)主共同決定。

上一篇：小區(qū)公共道路停車(chē)收費(fèi)是否合理？