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濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市棚戶區(qū)改造安置房物業(yè)管理暫行規(guī)定的通知

時間：2010.08.12 來源：市物協(xié)

濟(jì)南市人民政府辦公廳

關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市棚戶區(qū)改造安置房物業(yè)管理暫行規(guī)定的通知

濟(jì)政辦發(fā)〔2009〕43號

各區(qū)人民政府,市政府各部門:
　《濟(jì)南市棚戶區(qū)改造安置房物業(yè)管理暫行規(guī)定》已經(jīng)市政府同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 二OO九年十一月四日

???????????????????????????????????????? 濟(jì)南市棚戶區(qū)改造安置房物業(yè)管理暫行規(guī)定??

第一章總　則

第一條為規(guī)范我市棚戶區(qū)改造安置房(以下簡稱安置房)物業(yè)管理活動,保障安置房維護(hù)管理需要,提高安置房住戶居住質(zhì)量,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定,結(jié)合我市棚戶區(qū)改造實際,制定本暫行規(guī)定。

第二條本規(guī)定所稱安置房是指棚戶區(qū)改造項目拆遷安置過程中向被拆遷居民提供的回遷和異地安置住房。

第三條安置房物業(yè)管理工作堅持“政策扶持、屬地管理、專業(yè)服務(wù)”的原則。

第四條各區(qū)政府對轄區(qū)安置房及配套經(jīng)營性用房的使用管理和物業(yè)管理活動負(fù)總責(zé),負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理安置房在使用管理和物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的重大問題。

建設(shè)、房管、物價、民政、勞動和社會保障、財政、公安、城管執(zhí)法和舊城改造投融資管理等部門依據(jù)各自職責(zé)做好與安置房使用管理和物業(yè)管理有關(guān)工作。

街道辦事處(含鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,下同)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督安置房物業(yè)管理工作,調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

第二章物業(yè)管理區(qū)域劃分與物業(yè)交付

第五條安置房物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)遵循相對集中、便于管理的原則。

以回遷安置房為主的區(qū)域在地界四至明確的情況下,一般劃分為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域,視為安置房小區(qū)。棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設(shè)的商品房區(qū)域內(nèi)的少量回遷安置房,應(yīng)與商品房劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域,視為商品房小區(qū)。

異地安置房應(yīng)以安置房所在小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定紅線圖范圍為基礎(chǔ),并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素,劃分物業(yè)管理區(qū)域。區(qū)域內(nèi)房屋主要用于安置的,視為安置房小區(qū);區(qū)域內(nèi)房屋只有少量安置房的,視為商品房小區(qū)。

第六條建設(shè)單位在安置房交付使用或商品房銷售前,應(yīng)持有關(guān)資料向項目所在區(qū)房管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

各區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20個工作日內(nèi),會同街道辦事處在征求市舊城改造投融資管理中心、區(qū)舊城改造指揮部意見后進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分,并告知建設(shè)單位。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將確定的物業(yè)管理區(qū)域向被拆遷人、商品房買受人明示。

第七條物業(yè)管理區(qū)域確定后,確需調(diào)整的,由區(qū)房管部門會同街道辦事處按上條相關(guān)規(guī)定重新劃分,劃分意見應(yīng)征得該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積及入住戶數(shù)均占50%以上業(yè)主的同意。

第八條建設(shè)單位按房屋總建筑面積3‰-5‰的比例無償提供安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房,但最少不低于100平方米,產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有;按不低于50平方米的標(biāo)準(zhǔn)提供小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房;按相關(guān)規(guī)定和規(guī)劃要求配套建設(shè)社區(qū)居委會用房。

第九條棚戶區(qū)改造項目竣工后,建設(shè)單位要在市舊城改造投融資管理中心和區(qū)舊城改造指揮部監(jiān)督下,按不低于房屋總建筑面積4‰的比例,向棚戶區(qū)改造項目所在區(qū)政府無償提供項目配套沿街經(jīng)營性商業(yè)用房。該房屋產(chǎn)權(quán)屬區(qū)政府所有,經(jīng)營管理工作由區(qū)政府確定,但不得抵押、轉(zhuǎn)讓。

第十條經(jīng)營性用房出租收入扣除出租經(jīng)營成本及稅費后的收益作為安置房管理服務(wù)專項資金,由各區(qū)政府綜合平衡使用,定向用于補貼減免的安置房物業(yè)服務(wù)費及安置房使用管理工作。經(jīng)營性用房收益不足的,由各區(qū)負(fù)責(zé)研究解決辦法。

第十一條建設(shè)單位要在安置房達(dá)到交付條件后與街道辦事處、物業(yè)服務(wù)單位辦理相關(guān)用房及資料移交手續(xù),向街道辦事處移交小區(qū)政務(wù)管理及社區(qū)居委會用房,向物業(yè)服務(wù)單位移交按規(guī)定配置的物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)資料。

移交工作由區(qū)舊城改造指揮部、區(qū)房產(chǎn)管理局及街道辦事處監(jiān)督、協(xié)調(diào)。

第十二條建設(shè)單位交付安置房時,須向住戶提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《住戶手冊》等資料。拆遷安置單位負(fù)責(zé)按相關(guān)規(guī)定做好居民安置工作。

?第三章安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù)

?第十三條安置房小區(qū)在召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會前,由街道辦事處負(fù)責(zé)牽頭組織居民委員會和業(yè)主代表成立小區(qū)管理委員會。小區(qū)管理委員會履行下列職責(zé):

(一)代表安置房小區(qū)業(yè)主選聘前期物業(yè)管理階段的物業(yè)服務(wù)單位,簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(二)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)服務(wù)的意見和建議,督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)單位履行物業(yè)服務(wù)合同;

(三)對違反安置房臨時管理規(guī)約的業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行告誡,并在小區(qū)內(nèi)公示告誡內(nèi)容;

(四)協(xié)助所在地街道辦事處做好物業(yè)服務(wù)費減免有關(guān)工作;

(五)協(xié)助做好小區(qū)內(nèi)人口管理和戶籍遷移、登記工作。

第十四條建立安置房小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,聯(lián)席會議由安置房小區(qū)所在街道辦事處負(fù)責(zé)召集,區(qū)房管局、城管執(zhí)法局、公安派出所、安置房小區(qū)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加。

聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項:

(一)安置房小區(qū)管理委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;

(二)物業(yè)服務(wù)單位在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;

(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配;

(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

第十五條安置房小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)由小區(qū)管理委員會在區(qū)房管部門、街道辦事處的監(jiān)督指導(dǎo)下選聘專業(yè)物業(yè)企業(yè)實施;選聘專業(yè)物業(yè)企業(yè)有困難的,由所在地街道辦事處組建物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)。安置房物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主提供以下服務(wù):

(一)房屋共用部位的維護(hù)與管理;

(二)房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護(hù)與管理;

(三)共用部位、場所的環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);
(四)安置房小區(qū)內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項服務(wù);

(五)房屋裝飾裝修管理服務(wù);

(六)專項維修資金賬務(wù)代管服務(wù);

(七)房屋檔案資料管理。

第十六條物業(yè)服務(wù)中心所需管理服務(wù)人員,在同等條件下優(yōu)先從安置房住戶無固定職業(yè)人員中招聘。專業(yè)崗位人員須按有關(guān)規(guī)定持證上崗。

物業(yè)服務(wù)中心聘用人員數(shù)量及崗位配置,由街道辦事處會同區(qū)房管部門根據(jù)安置房的實際情況核定并報區(qū)政府批準(zhǔn)。

第十七條安置房小區(qū)管理委員會負(fù)責(zé)擬定安置房臨時管理規(guī)約,依法約定業(yè)主的共同利益和應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)及違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項。負(fù)責(zé)組織業(yè)主簽訂臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同。

第十八條安置房小區(qū)內(nèi)地面車位等共有部分的經(jīng)營凈收入屬全體業(yè)主所有,該收入不分配,存入專戶管理,主要用于物業(yè)共有部分的維修支出。物業(yè)服務(wù)單位要每年公示1次經(jīng)營收入,接受街道辦事處、小區(qū)管理委員會和全體業(yè)主監(jiān)督。

安置房小區(qū)內(nèi)的地面車位場地使用費,由小區(qū)管理委員會綜合考慮小區(qū)地下車庫車位租賃的價格等因素,在臨時管理規(guī)約中約定。業(yè)主對車輛有看管要求的,另行簽訂看管協(xié)議。

第十九條安置房小區(qū)內(nèi)的地下車庫車位租賃價格按照市價格主管部門公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第四章商品房小區(qū)內(nèi)安置房物業(yè)服務(wù)

第二十條商品房小區(qū)內(nèi)安置房的物業(yè)服務(wù)與商品房小區(qū)統(tǒng)一實施。業(yè)主自治管理等活動依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)定實施。

第二十一條安置房業(yè)主與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商品房業(yè)主,享有同等權(quán)利,并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第二十二條安置房業(yè)主辦理安置入住手續(xù)時,拆遷安置單位、街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)與安置房業(yè)主按照商品房物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時管理規(guī)約。

第二十三條安置房所在地街道辦事處、居民委員會負(fù)責(zé)安置房在使用管理和物業(yè)服務(wù)過程中的監(jiān)督管理工作,監(jiān)督安置房業(yè)主、物業(yè)使用人遵守臨時管理規(guī)約,履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定的義務(wù);會同有關(guān)部門及時協(xié)調(diào)處理居民在房屋使用管理和物業(yè)服務(wù)過程中出現(xiàn)的問題。

第五章物業(yè)服務(wù)費

第二十四條安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價,具體收費標(biāo)準(zhǔn)由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等因素制定。

安置房小區(qū)內(nèi)經(jīng)營、辦公等非住宅房屋物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價,前期物業(yè)服務(wù)階段由物業(yè)服務(wù)單位按有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。

第二十五條物業(yè)服務(wù)費自房屋交付之日起實行按月收取,經(jīng)雙方約定亦可預(yù)收,但預(yù)收期限最長不得超過6個月。

已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè),其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位或拆遷安置單位承擔(dān)。已經(jīng)交付的房屋,物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān),建設(shè)單位或拆遷安置單位另有約定的除外。已辦理入住手續(xù)但長期空置的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)單位,經(jīng)雙方確認(rèn)后,其物業(yè)服務(wù)費按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納。前款所稱入住是指安置房業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。安置房業(yè)主收到書面入住通知后,在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的,視為入住。

第二十六條安置房住戶(包括居住安置房小區(qū)和商品房小區(qū)的安置戶)物業(yè)服務(wù)費實行以下政策:

(一)享受最低生活保障的家庭,物業(yè)服務(wù)費全額免交。

(二)家庭人均月收入高于最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)并低于(含)最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)1.5倍的住戶,按物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的50%交納物業(yè)服務(wù)費。

(三)家庭人均月收入高于最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)1.5倍的住戶,按物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費。

安置房轉(zhuǎn)讓、出租的,不享受上述相關(guān)減免政策。

第二十七條符合享受減免政策的家庭,須向安置房所在地居民委員會提出申請,居民委員會初審后上報街道辦事處,由街道辦事處會同區(qū)民政部門按規(guī)定程序?qū)ι暾埲思彝ト司杖肭闆r進(jìn)行核定,每年核定1次,核定結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第二十八條減免的安置房物業(yè)服務(wù)費,小區(qū)管理委員會與物業(yè)服務(wù)單位每半年核對1次,并經(jīng)街道辦事處確認(rèn)后,報區(qū)財政從安置房管理服務(wù)專項資金中列支。

財政、審計部門負(fù)責(zé)安置房管理服務(wù)專項資金使用的監(jiān)督審計工作。

第二十九條欠繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)補繳所欠費用,并依照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。小區(qū)管理委員會可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示,物業(yè)服務(wù)單位向其追繳。

第三十條物業(yè)服務(wù)單位在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家法律法規(guī),嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同,按規(guī)定實行明碼標(biāo)價,為業(yè)主或物業(yè)使用人提供質(zhì)價相符的服務(wù),自覺接受政府價格及物業(yè)主管部門的監(jiān)督和檢查。

第六章物業(yè)使用與維修管理

第三十一條安置房業(yè)主在辦理房屋權(quán)屬登記前,應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)交存住房專項維修資金:

(一)多層住宅按建筑面積每平方米60元;

(二)小高層、高層住宅按建筑面積每平方米120元。

業(yè)主交存的住房專項維修資金屬業(yè)主所有,定向用于房屋共用部位設(shè)施設(shè)備的維修、更新。安置房專項維修資金的交存、使用管理按市政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

安置房業(yè)主未交存住房專項維修資金的,開發(fā)建設(shè)單位或拆遷安置單位不得協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

享受最低生活保障的安置戶可緩交住房專項維修資金,待其經(jīng)確認(rèn)不屬于低保家庭或轉(zhuǎn)讓、出租房屋時一次性補齊。

第三十二條安置房業(yè)主、物業(yè)使用人使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約的規(guī)定,不得有下列行為:

(一)擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;

(二)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物、私開門窗及擅自改變房屋規(guī)劃使用性質(zhì)等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;

(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;

(五)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為

(六)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;

(七)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;

(八)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

小區(qū)管理委員會、物業(yè)服務(wù)單位及業(yè)主發(fā)現(xiàn)上述行為時均應(yīng)予以勸阻、制止,并報告有關(guān)部門。

第三十三條　房屋交付后,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,應(yīng)向小區(qū)管理委員會提出書面申請,并經(jīng)有利害關(guān)系的住戶同意后,方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備,不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定,經(jīng)小區(qū)管理委員會及有利害關(guān)系的業(yè)主同意后,方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

第七章附　則

第三十四條安置房小區(qū)具備成立業(yè)主大會條件的,可在街道辦事處組織指導(dǎo)下成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

選舉業(yè)主委員會后,安置房管理及物業(yè)服務(wù)按《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,安置房小區(qū)管理委員會職責(zé)自行終止。

第三十五條本暫行規(guī)定由市房管局、市物價局負(fù)責(zé)解釋。

第三十六條本暫行規(guī)定自2009年12月1日起施行。

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