小區(qū)業(yè)委會(huì)未備案，解聘物業(yè)公司具有法律效力
時(shí)間：2022.11.30
小區(qū)業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有取得備案，終審審結(jié)一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案。
2007年11月，南寧市一家物業(yè)服務(wù)公司（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)公司”）與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，約定由物業(yè)公司負(fù)責(zé)田東縣一住宅小區(qū)前期物業(yè)管理。2008年1月，物業(yè)公司與該小區(qū)女業(yè)主農(nóng)岑簽訂《物業(yè)管理協(xié)議書》，管理時(shí)間自2008年1月1日至2011年1月1日。2010年間，農(nóng)岑不滿物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，多次與對(duì)方發(fā)生糾紛。物業(yè)服務(wù)合同到期后，農(nóng)岑沒(méi)有與物業(yè)公司續(xù)簽委托管理協(xié)議。2011年5月，農(nóng)岑所在小區(qū)成立新的業(yè)主委員會(huì)，解聘物業(yè)公司，另行聘請(qǐng)其他公司提供物業(yè)服務(wù)。可是，業(yè)主委員會(huì)因成立程序不合法被法院判決取消備案，物業(yè)公司也一直未撤離該小區(qū)，農(nóng)岑卻拒絕交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司向田東縣人民法院起訴，并主張其雖未與農(nóng)岑續(xù)簽服務(wù)合同，但還一直在該小區(qū)從事服務(wù)工作，農(nóng)岑應(yīng)當(dāng)支付相關(guān)費(fèi)用，要求其交納2011年1月至2014年1月拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修基金以及違約金等合計(jì)1.5萬(wàn)余元。農(nóng)岑認(rèn)為，自2011年1月2日起雙方已不存在合同關(guān)系，物業(yè)公司無(wú)權(quán)要求她支付任何費(fèi)用。田東縣法院審理后指出，《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，但沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)經(jīng)備案取得管理資格和能力，不意味著業(yè)主委員會(huì)主體資格的確立。備案登記不是對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位、權(quán)利義務(wù)的確認(rèn)或者否定。法院認(rèn)為，物業(yè)公司與農(nóng)岑簽訂的物業(yè)委托管理合同于2011年1月1日到期，合同期屆滿后雙方不再簽訂任何物業(yè)服務(wù)合同，已不存在服務(wù)合同關(guān)系。2011年，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)多次通知物業(yè)公司辦理移交手續(xù)，但物業(yè)公司沒(méi)有退出和移交。因此，物業(yè)公司請(qǐng)求農(nóng)岑支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)，依法不予支持。據(jù)此，田東縣法院作出判決，駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。物業(yè)公司不服一審判決，向百色市中級(jí)人民法院提出上訴，請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，支持其訴訟請(qǐng)求。“一審判決是對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條的曲解。同時(shí)，物業(yè)公司跟開(kāi)發(fā)商的合同并沒(méi)有到期，不能認(rèn)定本公司與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止，一審法院認(rèn)定合同于2011年期滿后雙方不存在服務(wù)合同關(guān)系是適用法律錯(cuò)誤?！蔽飿I(yè)公司稱。農(nóng)岑辯稱，本案不是行政案件，不是審查業(yè)主委員會(huì)成立的程序與備案，而是看雙方是否存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，對(duì)方是否提供了充分的物業(yè)服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)是否備案不影響其訂立或者解除合同的法律效力。“2011年1月，雙方物業(yè)服務(wù)合同已終止，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交相關(guān)材料，也沒(méi)有提供證據(jù)證明其在合同到期后還提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，因此要求我支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確?！鞭r(nóng)岑認(rèn)為。今年4月30日，百色市中院公開(kāi)開(kāi)庭審理該案。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)備案登記屬于備查性質(zhì)的行政管理行為。登記備案只是為了行業(yè)管理的需要而履行的手續(xù)，屬于行政登記，不是民事登記，不是業(yè)主委員會(huì)成立的要件。業(yè)主委員會(huì)成立后即可接手物業(yè)管理事務(wù)，無(wú)須等到辦理登記備案手續(xù)之后才賦予其合法地位。業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利源于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)而不是房產(chǎn)管理部門的備案登記。本案中，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)具備民事主體資格，其作出解聘物業(yè)公司的決定具有法律效力。雖然物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》沒(méi)有約定期限，但與農(nóng)岑簽訂的《物業(yè)管理協(xié)議書》明確約定管理期限自2008年1月1日至2011年1月1日。物業(yè)公司提出《前期物業(yè)管理委托合同》沒(méi)有解除，其與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同就沒(méi)有終止的理由依法無(wú)據(jù)。據(jù)此，百色市中院認(rèn)為物業(yè)公司的上訴理由不成立，不予支持。日前，該案終審判決駁回物業(yè)公司上訴，維持原判。
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