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??? 第一條　為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和山東省物價(jià)局、建設(shè)廳《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》,結(jié)合我市實(shí)際情況,制定本實(shí)施辦法(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)。
??? 第二條　本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
??? 第三條　本辦法適用于濟(jì)南市范圍內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè),并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)資質(zhì)認(rèn)定的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅及寫(xiě)字樓、工業(yè)園(區(qū))、商場(chǎng)、賓館(酒店)等非住宅房屋提供社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的收費(fèi)行為。
??? 第四條　國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng),禁止價(jià)格欺詐,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。
??? 第五條　市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市物業(yè)管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
??? 縣(市)、長(zhǎng)清區(qū)政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
??? 第六條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開(kāi)的原則,以合理成本費(fèi)用為基礎(chǔ),結(jié)合不同類(lèi)型物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量確定。
??? 根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量、特點(diǎn)等不同情況,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
??? (一)為住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù),其收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理主管部門(mén)制定。
??? 成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū),可由業(yè)主大會(huì)或其授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度協(xié)商議定,經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行,并報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)備案。協(xié)商不成的,由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)核定。
??? 未成立業(yè)主大會(huì)的,由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)核定。
??? (二)實(shí)行前期物業(yè)管理的住宅小區(qū),按照建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人的約定標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
??? (三)為寫(xiě)字樓、工業(yè)園(區(qū))、商場(chǎng)(商埠)、賓館(酒店)等非住宅提供公共性物業(yè)服務(wù),其收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方合同約定,報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)備案。政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)給予規(guī)范和指導(dǎo)。
??? (四)為滿(mǎn)足部分產(chǎn)權(quán)人、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù),其收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定。
??? (五)安裝并使用中央空調(diào)、電梯和二次加壓泵等物業(yè)項(xiàng)目的,其機(jī)電設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)屬于代收代繳費(fèi)用,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨(dú)設(shè)帳,公布每月耗電量、電費(fèi)總額及分?jǐn)傓k法,并按實(shí)際支出費(fèi)用和約定方式向物業(yè)使用人收取。
?? 第七條　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行等級(jí)收費(fèi),其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由市價(jià)格主管部門(mén)按照等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合住宅小區(qū)物業(yè)管理情況,在指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)確定,物業(yè)管理企業(yè)可在市價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)基礎(chǔ)上上下浮動(dòng)10%。
??? 對(duì)達(dá)不到等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)住宅小區(qū),其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按三級(jí)最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以下確定。
??? 第八條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計(jì)算。未辦理房產(chǎn)證的,以物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。未計(jì)入房產(chǎn)證建筑面積的車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室、地下室不收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和住房及改變?cè)O(shè)計(jì)用途開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室、地下室的物業(yè)服務(wù)費(fèi),可高于住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由雙方協(xié)商確定。
??? 第九條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)自辦理入住手續(xù)起按月收取。經(jīng)雙方協(xié)商約定亦可預(yù)收,預(yù)收期限由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
??? 業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋已辦理入住手續(xù)但未入住的,經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)確認(rèn)后,其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納。
??? 第十條　住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本項(xiàng)目及內(nèi)容包括物業(yè)管理基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等內(nèi)容。
??? 第十一條　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
??? 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
??? 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
??? 第十二條　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤(rùn)。
??? 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
??? 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:
??? (一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
??? (二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
??? (三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
??? (四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
??? (五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
??? (六)辦公費(fèi)用;
??? (七)物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;
??? (八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
??? (九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
??? 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
??? 第十三條　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
??? 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
??? 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
??? 第十四條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的,物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
??? 第十五條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置,將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
??? 第十六條　政府價(jià)格主管部門(mén)對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)定期進(jìn)行核查,凡收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量不符的,予以調(diào)整其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
??? 第十七條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律、法規(guī)和政策,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
??? 第十八條　裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾,由業(yè)主或使用人按有關(guān)規(guī)定自行處理的,物業(yè)管理企業(yè)不得收費(fèi);委托物業(yè)管理企業(yè)處理的,清運(yùn)收費(fèi)由雙方協(xié)商確定。
??? 物業(yè)管理企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?yàn)闃I(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的外來(lái)人員收取包括辦證費(fèi)在內(nèi)的任何費(fèi)用。
??? 第十九條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主未按時(shí)交納服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍未交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
??? 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
??? 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。
??? 第二十條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。
??? 第二十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的,手續(xù)費(fèi)應(yīng)由委托單位承擔(dān),不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
??? 第二十二條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
??? 第二十三條　物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的,其他部門(mén)和單位不得強(qiáng)行重復(fù)服務(wù),強(qiáng)行收取費(fèi)用。
??? 第二十四條　物業(yè)管理企業(yè)向價(jià)格主管部門(mén)申報(bào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或備案時(shí),需提供物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)申報(bào)表;申報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,還要提供申請(qǐng)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書(shū)面報(bào)告和成本測(cè)算材料等。
??? 第二十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛看管費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)(具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件)。
??? 第二十六條　各級(jí)政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理主管部門(mén),應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)—97—和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定,由政府價(jià)格主管部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)和規(guī)定予以處罰。
??? 第二十七條　本辦法由濟(jì)南市物價(jià)局、濟(jì)南市房產(chǎn)管理局按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。
??? 第二十八條　本辦法自2005年1月1日起執(zhí)行。濟(jì)南市物價(jià)局、建設(shè)委員會(huì)、房產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)〈濟(jì)南市城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法〉的通知》(濟(jì)價(jià)房字〔1999〕208號(hào))和濟(jì)南市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局《濟(jì)南市物業(yè)管理等級(jí)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(試行)的通知》(濟(jì)價(jià)房字〔1999〕335號(hào))同時(shí)廢止。?

?????????????????????????????????????? 附件一:濟(jì)南市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?

???????????????????????????????????? 附件二:濟(jì)南市物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)交通工具看管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?

注:1.白天為8時(shí)至20時(shí),夜間為20時(shí)至次日8時(shí)。
2.進(jìn)入小區(qū)執(zhí)行公務(wù)、搶修檢修、救護(hù)等特種和業(yè)主搬家車(chē)、送貨車(chē)不得收費(fèi)。

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????????????????????????????????? 附件三:濟(jì)南市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

??? 一　級(jí)
??? (總分1000分)
　　一、基本要求(280分)
　　(一)有不少于小區(qū)住宅總建筑面積0.2%的物業(yè)管理用房。(15分)
　　(二)綠化率35%(含水面)以上。(15分)
　　(三)固定活動(dòng)館所300平方米以上。(15分)
　　(四)專(zhuān)用固定停車(chē)泊位達(dá)到每三戶(hù)1個(gè)。(15分)
　　(五)具備樓宇可視對(duì)講、電子巡更、監(jiān)控系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上的安全防范措施。(15分)
　　(六)固定體育活動(dòng)場(chǎng)館不少于二項(xiàng)設(shè)施。(15分)
　　(七)服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。(15分)
　　(八)承接項(xiàng)目時(shí),對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全。(15分)
　　(九)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員取得職業(yè)資格證書(shū)、專(zhuān)業(yè)操作人員持證上崗。有一定的管理人員具備外語(yǔ)會(huì)話(huà)能力。(15分)
　　(十)制定完備的內(nèi)部管理制度(質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等);建有完善的物業(yè)管理檔案(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等);有完善的物業(yè)管理方案,對(duì)各管理和服務(wù)人員進(jìn)行考核;運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理(業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等)。(30分)
　　(十一)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。(15分)
　　(十二)設(shè)有服務(wù)接待中心,公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理,一般修理當(dāng)天完成,其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。回訪率達(dá)100%。(15分)
　　(十三)在服務(wù)窗口公開(kāi)工作制度、工作紀(jì)律、服務(wù)流程。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù);節(jié)假日有專(zhuān)題布置;每年組織二次以上的社區(qū)活動(dòng)。(15分)
　　(十四)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。(15分)
　　(十五)制定裝修登記、告知、監(jiān)督等裝修管理制度,建立業(yè)主裝修檔案,對(duì)不符合規(guī)定的行為及時(shí)制止和報(bào)告。(10分)
　　(十六)采取多種形式如走訪、座談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查等,每年與業(yè)主溝通不低于90%;每年至少2次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn),對(duì)業(yè)主反映問(wèn)題的處理率達(dá)98%以上。(15分)
　　(十七)建立健全內(nèi)部物價(jià)管理制度和收費(fèi)臺(tái)帳,配備專(zhuān)職或兼職收費(fèi)員,按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。(30分)
　　二、房屋管理(150分)
　　(一)對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),巡查、檢修、保養(yǎng)記錄完整準(zhǔn)確。(20分)
　　(二)每年三次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專(zhuān)項(xiàng)修理。屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時(shí)編制維修計(jì)劃及專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,組織維修。(20分)
　　(三)每三日1次對(duì)單元門(mén)、樓道內(nèi)防火門(mén)、窗戶(hù)進(jìn)行安全檢查,門(mén)、窗開(kāi)關(guān)靈活,無(wú)異常聲響;門(mén)窗玻璃無(wú)破碎,五金配件完好。每年3次以上(雨季前須安排一次)對(duì)屋面排水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通,保障排水暢通;雨季前一個(gè)月要對(duì)屋頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂,隔熱板有斷裂、缺損的,應(yīng)及時(shí)做出專(zhuān)項(xiàng)維修計(jì)劃。(20分)
　　(四)按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時(shí)公約)要求,裝修前與業(yè)主簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日一次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng),發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現(xiàn)象的,及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或有關(guān)主管部門(mén)。(20分)
　　(五)對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及其他違反業(yè)主公約的行為及時(shí)勸阻,并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或有關(guān)主管部門(mén)。(15分)
　　(六)墻體表面無(wú)剝落,面磚、地磚平整、無(wú)遺缺,修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色彩相協(xié)調(diào);墻面無(wú)明顯污跡。(20分)
　　(七)物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。各區(qū)、棟及單元(門(mén))、戶(hù)和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。(15分)
　　(八)物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志;在主要通道設(shè)置安全疏散指示;每月檢查一次,保證標(biāo)志清晰完整。(20分)
　　三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)(150分)
　　(一)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外)。公共設(shè)施設(shè)備完好率98%,報(bào)修、急修及時(shí)率達(dá)100%。(15分)
　　(二)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄準(zhǔn)確、完整。按國(guó)家規(guī)定辦證年檢,保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。(15分)
　　(三)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范,責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。(15分)
　　(四)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃,組織維修或者更新改造。(15分)
　　(五)不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆;每年保養(yǎng)一次水泵;泵房基本整潔;每年2次清洗水箱、蓄水池;水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好,每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng);水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡,保證二次供水正常,二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。(15分)
　　(六)保證電梯24小時(shí)運(yùn)行,電梯轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好,轎廂整潔。委托專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng),每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》;有專(zhuān)人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督,并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。電梯發(fā)生一般故障的,兩小時(shí)內(nèi)專(zhuān)業(yè)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)修理;發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí),物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理,專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。如因電梯門(mén)無(wú)安全關(guān)閉裝置、無(wú)自動(dòng)稱(chēng)重感應(yīng)裝置或無(wú)緊急呼叫裝置須設(shè)專(zhuān)人駕駛,或由業(yè)主要求專(zhuān)人駕駛的電梯,駕駛員應(yīng)堅(jiān)守崗位不脫崗,保障安全運(yùn)行(突發(fā)事件或維修保養(yǎng)除外)。(15分)
　　(七)消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄,每年保養(yǎng)一次,保證其運(yùn)行正常;消防栓每月巡查一次,保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好;每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常;每半年對(duì)所有的火災(zāi)探測(cè)器、消防噴淋進(jìn)行一次實(shí)效模擬實(shí)驗(yàn),每2年對(duì)探測(cè)器進(jìn)行清洗,及時(shí)更換失效的器件;每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作一次放水檢查;每月檢查一次滅火機(jī),如失效立即更新或充壓;消防通道暢通。(15分)
　　(八)設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。(10分)
　　(九)不定期巡查路面、側(cè)石、井蓋、休閑椅、涼亭、小品、水景等,健身設(shè)施、兒童樂(lè)園隨時(shí)檢查;發(fā)現(xiàn)損壞的,一周內(nèi)修復(fù)。保持道路和路面平整無(wú)破損、無(wú)積水,側(cè)石平直無(wú)缺損;保持景觀原貌,保證室外器械、設(shè)施的安全使用(需更換除外)。每周1次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施,保證其正常運(yùn)行。重大節(jié)日前應(yīng)對(duì)景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查,保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。(15分)
　　(十)路燈、樓道燈完好率不低于98%。損壞的應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。(10分)
　　(十一)對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。(10分)
　　四、協(xié)助維護(hù)公共秩序(150分)
　　(一)公共秩序維護(hù)人員受過(guò)相關(guān)安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能培訓(xùn),持證上崗;以中青年為主,身體健康,責(zé)任心強(qiáng),工作認(rèn)真負(fù)責(zé),體態(tài)良好;每周定期參加安全保衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn),掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能,能處理和應(yīng)對(duì)護(hù)衛(wèi)工作,能正確使用各類(lèi)消防、物防、技防器械和設(shè)備,熟悉、掌握各類(lèi)刑事、治安案件和各類(lèi)災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案,定期進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)演練;上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志,穿戴統(tǒng)一制服,器械佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;當(dāng)值時(shí)坐姿挺直,站崗時(shí)不倚不靠;會(huì)講普通話(huà),領(lǐng)班可以進(jìn)行簡(jiǎn)單英語(yǔ)會(huì)話(huà);配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。(25分)
　　(二)物業(yè)區(qū)域各出入口24小時(shí)值班,其中主出入口雙人值勤,6∶00-20∶00設(shè)立崗,并有詳細(xì)交接班記錄;對(duì)裝修人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理,對(duì)其他人員實(shí)行登記;對(duì)進(jìn)出車(chē)輛實(shí)施證、卡管理;保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通;對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。(25分)
　　(三)巡邏人員應(yīng)按指定的時(shí)間和路線(xiàn)每2小時(shí)巡查一次,重點(diǎn)部位應(yīng)多設(shè)巡查點(diǎn),在正常情況下到達(dá)每個(gè)巡查點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過(guò)2分鐘,監(jiān)控中心有巡查記錄;在遇到異常情況或住戶(hù)緊急求助時(shí),3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),采取相應(yīng)措施。(25分)
　　(四)設(shè)有監(jiān)控中心的,控制設(shè)備應(yīng)24小時(shí)開(kāi)通,監(jiān)控人員不得擅離職守,注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。(25分)
　　(五)有火、水、警應(yīng)急預(yù)案,并在監(jiān)控中心室內(nèi)懸掛,每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。(25分)
　　(六)物業(yè)區(qū)域內(nèi)按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立指示牌或地標(biāo),車(chē)輛行駛有規(guī)定路線(xiàn),車(chē)輛停放有序;有專(zhuān)職人員24小時(shí)巡視。車(chē)庫(kù)24小時(shí)有專(zhuān)人管理,車(chē)庫(kù)內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng),按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立指示牌或地標(biāo),照明、消防器械配置齊全,車(chē)輛停放有序;車(chē)庫(kù)場(chǎng)地每日清潔1次,無(wú)滲漏、無(wú)積水,通風(fēng)良好;無(wú)易燃、易爆等物品存放。(25分)
　　五、保潔服務(wù)(150分)
　　(一)保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)1小時(shí);明溝無(wú)雜物、無(wú)積水;宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌、小品、健身娛樂(lè)設(shè)施每日擦試1次,目視無(wú)灰塵、明亮清潔;水景保持水體清潔,定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理,保持水體無(wú)異味。及時(shí)清除道路積雪。(20分)
　　(二)高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶,有專(zhuān)人管理,垃圾封閉存放,每日清理2次;保持垃圾桶及周?chē)鍧?、無(wú)異味;垃圾箱、房整潔、干凈、無(wú)異味;消毒滅害措施完善。(15分)
　　(三)高層按層設(shè)置不銹鋼痰桶、公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶,小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱,每日擦試1次,箱(桶)無(wú)溢滿(mǎn)、無(wú)異味、無(wú)污跡。(15分)
　　(四)雨、污水井每月檢查1次,視檢查情況及時(shí)清掏;化糞池每月檢查1次,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)做出清掏計(jì)劃。(15分)
　　(五)樓道每日清掃1次,走道、門(mén)廳、樓梯地面、接縫、角落、邊線(xiàn)等處潔凈,地面干凈有光澤,無(wú)垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象,保持地面材質(zhì)原貌。(15分)
　　(六)樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每日擦試1次,保持干凈、光亮、無(wú)灰塵;消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持干凈,無(wú)灰塵、無(wú)污漬。(15分)
　　(七)天花板、公共燈具定期除塵,每月清潔1次,保持目視無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。(10分)
　　(八)走廊、樓梯窗玻璃每周清潔1次,門(mén)廳玻璃每日擦拭1次,保持潔凈、明亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。(15分)
　　(九)天臺(tái)、屋頂每月清掃1次,無(wú)垃圾堆積。(10分)
　　(十)電梯轎廂保持表面光亮、無(wú)污跡,轎廂壁無(wú)浮灰。(10分)
　　(十一)地面、墻面每季度保養(yǎng)一次。(10分)
　　六、綠化養(yǎng)護(hù)管理(120分)
　　(一)綠化布局合理,綠地?zé)o雜物,無(wú)侵占現(xiàn)象。(20分)
　　(二)利用植物、山石等設(shè)置景點(diǎn)。(20分)
　　(三)綠地內(nèi)植物群落、層次明顯。(20分)
　　(四)花草樹(shù)木定期修剪,目視外觀長(zhǎng)勢(shì)良好,無(wú)雜草、無(wú)病蟲(chóng)害,每年打藥不少于2次;死亡樹(shù)木應(yīng)在植樹(shù)季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽,無(wú)黃土裸露。(20分)
　　(五)綠地植物存活率98%。(20分)
　　(六)綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持長(zhǎng)年基本完好。(20分)

??? 二　級(jí)
??? (滿(mǎn)分1000分)
　　一、基本要求(280分)
　　(一)有不少于小區(qū)住宅總建筑面積0.2%的物業(yè)管理用房。(15分)
　　(二)綠化率30%(含水面)以上。(15分)
　　(三)固定活動(dòng)館所200平方米以上。(15分)
　　(四)具備樓宇可視對(duì)講、電子巡更、監(jiān)控系統(tǒng)或其他一項(xiàng)以上的安全防范措施。(15分)
　　(五)體育活動(dòng)場(chǎng)地不少于一項(xiàng)設(shè)施。(15分)
　　(六)服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。(15分)
　　(七)承接項(xiàng)目時(shí),對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)交接齊全。(15分)
　　(八)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員取得職業(yè)資格證書(shū),專(zhuān)業(yè)操作人員持證上崗。(15分)
　　(九)制定較完備的內(nèi)部管理制度(質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等);建有較完善的物業(yè)管理檔案(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等);有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施,運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段進(jìn)行管理。(30分)
　　(十)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志,儀表儀容整潔規(guī)范。(20分)
　　(十一)公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。急修1小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理,一般修理2天內(nèi)完成。其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),有報(bào)修、維修和回訪記錄?；卦L率達(dá)90%以上。(20分)
　　(十二)在服務(wù)窗口公開(kāi)工作制度、工作紀(jì)律、服務(wù)流程。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù);節(jié)假日有專(zhuān)題布置;每年組織一定的社區(qū)活動(dòng)。(20分)
　　(十三)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。(15分)
　　(十四)制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度,建立業(yè)主裝修檔案,對(duì)不符合規(guī)定的行為及時(shí)制止和報(bào)告。(10分)
　　(十五)采取多種形式如走訪、座談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查等,每年與業(yè)主溝通面不低于80%;每年至少1次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn),對(duì)業(yè)主反映問(wèn)題的處理率達(dá)95%以上。(15分)
　　(十六)建立健全內(nèi)部物價(jià)管理制度和收費(fèi)臺(tái)帳,配備專(zhuān)職或兼職收費(fèi)員,按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。(30分)
　　二、房屋管理(150分)
　　(一)對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),巡查、檢修、保養(yǎng)記錄完善。(20分)
　　(二)每年二次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、房屋共用部位的使用狀況及涉及安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專(zhuān)項(xiàng)修理。屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時(shí)編制維修計(jì)劃及專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)建議,組織維修。(20分)
　　(三)每周1次對(duì)單元門(mén)、樓道內(nèi)防火門(mén)、窗戶(hù)進(jìn)行安全檢查,門(mén)窗關(guān)閉正常,門(mén)窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上對(duì)屋面排水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通,保障排水暢通。(20分)
　　(四)按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時(shí)公約)要求,建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前與業(yè)主簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng),發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現(xiàn)象的,及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或有關(guān)主管部門(mén)。(20分)
　　(五)對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途及其他違反業(yè)主公約的行為及時(shí)勸阻,并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或有關(guān)主管部門(mén)。(15分)
　　(六)墻體表面基本完好,地坪、地磚基本平整,如有缺損,及時(shí)修補(bǔ)。(20分)
　　(七)物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。各區(qū)、棟及單元(門(mén))、戶(hù)和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。(15分)
　　(八)物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)、隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志,在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施;每月檢查1次,保證標(biāo)志清晰完整,設(shè)施運(yùn)行正常。(20分)
　　三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)(150分)
　　(一)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外)。共用設(shè)施設(shè)備完好率98%以上,報(bào)修、急修及時(shí)率達(dá)98%。(15分)
　　(二)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。按國(guó)家規(guī)定辦證年檢,保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。(15分)
　　(三)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范,責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。(15分)
　　(四)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃,組織維修或者更新改造。(15分)
　　(五)不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆;每年保養(yǎng)一次水泵;泵房基本整潔;每年2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好,每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng);水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡。保證二次供水正常,二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。(15分)
　　(六)按合同約定保證電梯正常運(yùn)行。定期進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí),物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理。(15分)
　　(七)消防泵每?jī)蓚€(gè)月啟動(dòng)一次并作記錄,每年保養(yǎng)一次,保證其運(yùn)行正常;消防栓每月巡檢一次,消防栓箱內(nèi)各種配件完整,每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油等,保持消防器材能隨時(shí)有效使用;按需配備滅火器,每月檢查一次滅火器,臨近失效立即更新或充壓;消防通道暢通。(15分)
　　(八)設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。(10分)
　　(九)不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等;要求路面無(wú)積水(因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外),窨井無(wú)漫溢,圍墻無(wú)傾斜,窨井蓋無(wú)缺損,健身設(shè)施能正常使用(需更換除外)。主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。(15分)
　　(十)路燈、樓道燈完好率不低于90%。損壞的應(yīng)在3日內(nèi)修復(fù)。(10分)
　　(十一)對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。(10分)
　　四、協(xié)助維護(hù)公共秩序(150分)
　　(一)公共秩序維護(hù)人員受過(guò)相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能崗位培訓(xùn),持證上崗;身體健康,工作認(rèn)真負(fù)責(zé);每月定期參加安全保衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn),有較強(qiáng)的安全防范能力,能正確使用各類(lèi)消防、物防、技防器械和設(shè)備;上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志,穿戴統(tǒng)一制服,配備對(duì)講裝置或必要的安全服務(wù)器械。(30分)
　　(二)物業(yè)區(qū)域主出入口24小時(shí)值班,并有交接班記錄和外來(lái)車(chē)輛的登記記錄;對(duì)裝修人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理,對(duì)其他人員實(shí)行登記;對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo);保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通;對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。(30分)
　　(三)白天每3小時(shí)巡邏一次,夜間每2小時(shí)巡邏一次,重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求,并有巡邏記錄;遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí),巡邏保安應(yīng)采取應(yīng)對(duì)措施,及時(shí)報(bào)告管理處和相關(guān)部門(mén)。(20分)
　　(四)配有樓宇對(duì)講、周界報(bào)警等控制設(shè)備的,應(yīng)24小時(shí)開(kāi)通。收到報(bào)警信號(hào)后,物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理。(20分)
　　(五)有火、水、警應(yīng)急預(yù)案,如遇險(xiǎn)情及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén),并協(xié)助采取相應(yīng)措施。(20分)
　　(六)按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立指示牌或地標(biāo),車(chē)輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi);及時(shí)處理車(chē)輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。車(chē)庫(kù)24小時(shí)有專(zhuān)人管理,車(chē)庫(kù)內(nèi)有車(chē)輛行駛指示牌和地標(biāo),備有必需的消防器材,車(chē)輛停放有序;車(chē)庫(kù)場(chǎng)地每日清潔1次,有照明、無(wú)滲漏、無(wú)積水、通風(fēng)良好;無(wú)易燃、易爆的物品存放。(30分)
　　五、保潔服務(wù)(150分)
　　(一)路面、綠地每日清掃1次,目視清潔,明溝無(wú)雜物;宣傳欄、健身設(shè)施每周擦拭1次,表面無(wú)污跡;水景保持水體清潔。及時(shí)清除主要道路積雪。(20分)
　　(二)高層按層、多層按幢設(shè)垃圾桶,每天清理1次;保持垃圾桶及周?chē)菊麧?、無(wú)污漬、無(wú)積水、無(wú)明顯異味;定期對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。(20分)
　　(三)高層按層設(shè)置不銹鋼痰桶、公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶,小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱,每日擦拭1次,箱(桶)無(wú)溢滿(mǎn)、無(wú)異味、無(wú)污跡。(20分)
　　(四)雨、污水管道每季度檢查1次,并視檢查情況及時(shí)清掏;化糞池每2個(gè)月檢查1次,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)做出清掏計(jì)劃。(20分)
　　(五)樓道每周清掃1次,走道、門(mén)廳、樓梯地面潔凈,無(wú)垃圾、雜物、浮塵、污跡,無(wú)亂堆亂放,亂貼亂劃。(10分)
　　(六)樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每周擦試2次,保持基本無(wú)灰塵;消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持基本無(wú)灰塵、無(wú)污漬。(10分)
　　(七)天花板、公共燈具定期除塵,每季度清潔1次,基本無(wú)灰塵,無(wú)蜘蛛網(wǎng)。(10分)
　　(八)走廊、樓梯窗玻璃每月清潔1次,門(mén)廳玻璃每周清潔一次,目視明亮無(wú)污跡。(10分)
　　(九)天臺(tái)、屋頂每2個(gè)月清掃1次,無(wú)垃圾堆積。(10分)
　　(十)電梯轎廂內(nèi)保持干凈,無(wú)污跡。(10分)
　　(十一)地面、墻面定期保養(yǎng)。(10分)
　　六、綠化養(yǎng)護(hù)管理(120分)
　　(一)綠化布局合理,綠地?zé)o雜物,無(wú)侵占現(xiàn)象。(20分)
　　(二)以綠為主,植物造景。(20分)
　　(三)綠地內(nèi)植物覆蓋率80%以上。(20分)
　　(四)花草樹(shù)木定期修剪,長(zhǎng)勢(shì)良好,無(wú)明顯雜草,無(wú)嚴(yán)重病蟲(chóng)害,每年打藥不少于1次。死亡樹(shù)木應(yīng)在植樹(shù)季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽,無(wú)明顯黃土裸露。(20分)
　　(五)綠地植物存活率95%以上。(20分)
　　(六)綠地設(shè)施基本完好。(20分)

??? 三 ?級(jí)
??? (滿(mǎn)分1000分)
　　一、基本要求(280分)
　　(一)有固定物業(yè)管理用房。(15分)
　　(二)綠化率25%(含水面)以上。(15分)
　　(三)固定活動(dòng)館所100平方米以上。(15分)
　　(四)有簡(jiǎn)單的體育活動(dòng)器械、設(shè)施。(15分)
　　(五)服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。(20分)
　　(六)承接項(xiàng)目時(shí),對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收交接手續(xù)齊全。(20分)
　　(七)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員取得職業(yè)資格證書(shū)、專(zhuān)業(yè)操作人員持證上崗。(15分)
　　(八)制定相關(guān)的管理制度;建有較完善的物業(yè)管理檔案(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案等);有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段進(jìn)行管理。(30分)
　　(九)管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。(15分)
　　(十)公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。急修按約定時(shí)限到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),有報(bào)修、維修記錄,并對(duì)重點(diǎn)維修項(xiàng)目進(jìn)行回訪。(20分)
　　(十一)在服務(wù)窗口公開(kāi)工作制度、工作紀(jì)律、服務(wù)流程。提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)。根據(jù)社區(qū)實(shí)際組織社區(qū)活動(dòng)。(20分)
　　(十二)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。(15分)
　　(十三)告知業(yè)主裝修須知,監(jiān)督業(yè)主裝修過(guò)程,對(duì)違規(guī)裝修、違章搭建及時(shí)制止和報(bào)告。(15分)
　　(十四)采取多種形式如走訪、座談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查等,每年與業(yè)主溝通不低于70%;每年至少1次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn),對(duì)業(yè)主反映問(wèn)題的處理率達(dá)90%以上。(20分)
　　(十五)建立健全內(nèi)部物價(jià)管理制度和收費(fèi)臺(tái)帳,配備專(zhuān)職或兼職收費(fèi)員,按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。(30分)
　　二、房屋管理(150分)
　　(一)對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),有巡查、檢修、保養(yǎng)記錄。(20分)
　　(二)每年一次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專(zhuān)項(xiàng)修理。屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃,組織維修。(20分)
　　(三)每半月1次對(duì)單元門(mén)、樓道內(nèi)防火門(mén)、窗戶(hù)進(jìn)行安全檢查,門(mén)窗關(guān)閉正常,門(mén)窗玻璃保持90%以上的完好率。做好相關(guān)巡查記錄。每年一次以上(應(yīng)于雨季前安排)對(duì)屋面排水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通,保障排水暢通。(20分)
　　(四)按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時(shí)公約)要求,建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前與業(yè)主簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。裝修期間至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng),發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現(xiàn)象的,及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或有關(guān)主管部門(mén)。(20分)
　　(五)對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻,并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。(15分)
　　(六)墻體表面無(wú)明顯剝落,地坪、地磚基本平整,如有缺損,及時(shí)修補(bǔ)。(20分)
　　(七)物業(yè)管理區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。各區(qū)、棟及單元(門(mén))、戶(hù)和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。(15分)
　　(八)物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志,并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施。每月檢查一次,保證標(biāo)志清晰完整,設(shè)施運(yùn)行正常。(20分)
　　三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)(150分)
　　(一)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外)。公共設(shè)施設(shè)備完好率95%以上,報(bào)修、急修及時(shí)率達(dá)95%。(20分)
　　(二)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。按國(guó)家規(guī)定辦證年檢,保證其性能符合國(guó)家相關(guān)指標(biāo)。(15分)
　　(三)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范,責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。(15分)
　　(四)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃,組織維修或者更新改造。(15分)
　　(五)按合同約定保證電梯正常運(yùn)行。(10分)
　　(六)消防設(shè)施設(shè)備完好,保持消防器材能隨時(shí)有效使用;消防通道暢通。(20分)
　　(七)設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。(10分)
　　(八)不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井、健身設(shè)施等;要求路面無(wú)積水(因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外),窨井不漫溢,圍墻不傾斜、窨井蓋無(wú)缺損、健身設(shè)施能正常使用(需更換除外)。主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。(15分)
　　(九)路燈、樓道燈完好率不低于85%。損壞的應(yīng)在一周內(nèi)修復(fù)。(15分)
　　(十)對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施,對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。(15分)
　　四、協(xié)助維護(hù)公共秩序(150分)
　　(一)公共秩序維護(hù)人員受過(guò)相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能崗位培訓(xùn),持證上崗,身體健康,有較強(qiáng)責(zé)任心;上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志,穿戴統(tǒng)一制服能對(duì)小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)做出正確反應(yīng);能正確使用消防器材。(50分)
　　(二)物業(yè)區(qū)域主出入口24小時(shí)值班,對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo),保持出入口整潔和暢通,阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。(30分)
　　(三)不定期巡邏,遇到突發(fā)事件時(shí),采取必要措施并及時(shí)報(bào)告物業(yè)管理處和相關(guān)部門(mén)。(30分)
　　(四)地面、墻面設(shè)置簡(jiǎn)易的交通標(biāo)志;地面有停車(chē)點(diǎn),車(chē)輛停放有序(非機(jī)動(dòng)車(chē))。車(chē)庫(kù)(棚)24小時(shí)有專(zhuān)人管理,備有必需的消防器材;車(chē)庫(kù)(棚)場(chǎng)地整潔,有照明、無(wú)滲漏、無(wú)明顯積水;無(wú)易燃、易爆物品存放。(40分)
　　五、保潔服務(wù)(150分)
　　(一)路面、綠地、明溝無(wú)明顯暴露垃圾;宣傳欄、健身設(shè)施等每月擦1次。(20分)
　　(二)高層按幢設(shè)垃圾收集點(diǎn),多層合理配置收集點(diǎn);收集點(diǎn)周?chē)孛鏌o(wú)污跡,無(wú)散落垃圾,無(wú)明顯異味。生活垃圾每天清運(yùn)1次。根據(jù)實(shí)際情況定期消毒和滅蟲(chóng)除害。(20分)
　　(三)高層大堂設(shè)置不銹鋼痰桶、小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱,每日清潔1次。箱(桶)無(wú)溢滿(mǎn)、無(wú)異味、無(wú)污跡。(20分)
　　(四)雨、污水管道每半年檢查1次,并視檢查情況及時(shí)清掏;化糞池每季度檢查1次,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)做出清掏計(jì)劃。(20分)
　　(五)樓道每周清掃1次,走道、門(mén)廳、樓梯地面無(wú)垃圾、雜物、無(wú)亂堆亂放,無(wú)衛(wèi)生死角。(10分)
　　(六)樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每周擦1次;消防栓、指示牌等公共設(shè)施無(wú)污漬。(10分)
　　(七)天花板、公共燈具定期除塵,保持基本無(wú)灰塵,無(wú)蜘蛛網(wǎng)。(10分)
　　(八)走廊、樓梯窗玻璃每季度清潔1次,門(mén)廳玻璃每月清潔1次,基本潔凈。(10分)
　　(九)天臺(tái)、屋頂每季度清掃1次。(10分)
　　(十)電梯轎廂保持整潔,操作板無(wú)污跡。(10分)
　　(十一)地面、墻面按規(guī)定定期保養(yǎng)。(10分)
　　六、綠化養(yǎng)護(hù)管理(120分)
　　(一)綠地?zé)o雜物,無(wú)侵占現(xiàn)象。(35分)
　　(二)以綠為主,綠地內(nèi)植物覆蓋率在50%以上。(25分)
　　(三)花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好,無(wú)明顯雜草,無(wú)嚴(yán)重病蟲(chóng)害。(35分)
　　(四)綠地植物存活率95%以上。(25分)
　　
　　說(shuō)明:申報(bào)小區(qū)綜合評(píng)定分值不低于800分。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)照等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自查、自評(píng),提出服務(wù)等級(jí)申請(qǐng)。市物價(jià)局采取現(xiàn)場(chǎng)查看、聽(tīng)取匯報(bào)、查閱檔案等方式,提出復(fù)評(píng)意見(jiàn),根據(jù)分值確定等級(jí)和指導(dǎo)價(jià)格。
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