層高比合同“矮”了5厘米，法院判開發(fā)商退還61戶業(yè)主647萬(wàn)！
時(shí)間：2022.08.31
購(gòu)房合同約定層高2.95米，交房驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)層高只有2.9米，南通某小區(qū)同一樓棟的61戶業(yè)主起訴維權(quán)。南通市崇川區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱崇川法院）一審判決開發(fā)商按誤差比例退款，共計(jì)退還購(gòu)房款647萬(wàn)余元。開發(fā)商不服提起上訴。近日，南通市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱南通中院）二審駁回上訴，維持原判。
基本案情
2018年3月，孫女士向某開發(fā)商購(gòu)買坐落于江蘇省南通市崇川區(qū)某樓盤商品房，雙方簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》。
合同中除了對(duì)房屋面積（188.78平方米）、價(jià)款（4162599元）、交付條件及手續(xù)、房屋質(zhì)量及保修責(zé)任等事項(xiàng)分別作出約定外，還明確約定房屋層高為2.95米，并約定了面積差異的處理方式即按實(shí)際面積誤差比例多退少補(bǔ)。合同簽訂后，孫女士按約付清了全部購(gòu)房款。
2020年1月，在交房驗(yàn)收過(guò)程中，孫女士發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際層高僅為2.9米，相較合同約定縮水5厘米，誤差比例約為1.695%。經(jīng)申請(qǐng)政府信息公開，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法作出《政府信息公開申請(qǐng)答復(fù)書》，并附涉事樓棟竣工測(cè)量技術(shù)報(bào)告層高示意圖，其上載明涉事房屋層高確為2.9米。于是，孫女士據(jù)此向崇川法院提起訴訟，主張參照商品房面積差異處理方式，請(qǐng)求法院判令開發(fā)商返還層高誤差對(duì)應(yīng)比例的購(gòu)房款70556.05元。法院審理認(rèn)為
孫女士已經(jīng)全額支付購(gòu)房款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按期交付符合合同約定的商品房。案涉房屋實(shí)際層高雖符合相關(guān)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，但低于合同約定層高，屬于履行合同義務(wù)不符合約定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
鑒于雙方在合同中并未對(duì)層高減少的違約責(zé)任作出約定，事后亦未能達(dá)成一致，而案涉房屋層高已無(wú)法改變，不具備采取補(bǔ)救措施的條件，孫女士要求開發(fā)商賠償損失于法有據(jù)。至于賠償損失的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際層高的減少致使房屋的可使用空間相應(yīng)減少，客觀上給購(gòu)房者造成一定損失，孫女士請(qǐng)求參照合同約定的面積差異處理方式確定損失賠償數(shù)額，具有合理性，且于法不悖。崇川法院遂判決開發(fā)商按照層高誤差比例1.695%退還孫女士房屋差價(jià)70556.05元。該樓棟共有61戶業(yè)主涉及層高問(wèn)題提起訴訟，崇川法院均參照孫女士一案作出判決。開發(fā)商提起上訴，南通中院二審均駁回上訴，維持原判。61戶業(yè)主的賠償金額共計(jì)6472835.62元，目前開發(fā)商已主動(dòng)履行完畢。崇川法院建設(shè)工程和房地產(chǎn)審判庭庭長(zhǎng)葛美玲表示，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，同時(shí)商品房的建設(shè)還應(yīng)符合開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人訂立的買賣合同的約定。囿于法律并未對(duì)層高縮水問(wèn)題作出明確規(guī)定，合同中一般也未就此約定損失賠償?shù)臄?shù)額或者計(jì)算方法，如何評(píng)價(jià)違約責(zé)任并以此確定損失賠償額成為實(shí)務(wù)中亟需解決的問(wèn)題。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用，故開發(fā)商所售房屋層高一般符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。層高“縮水”問(wèn)題不會(huì)嚴(yán)重影響正常居住和使用，亦不會(huì)達(dá)到合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的程度，不構(gòu)成根本違約。但是，層高出現(xiàn)“縮水”，開發(fā)商明顯未能按照合同約定全面履行義務(wù)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因房屋層高已無(wú)法改變，客觀上不能采取補(bǔ)救措施，故買受人有權(quán)要求開發(fā)商賠償損失。商品房買受人的合同目的是基于對(duì)所購(gòu)房屋整體空間的利用，實(shí)際層高的減少致使房屋可使用空間相應(yīng)減少；同時(shí)，層高“縮水”將直接導(dǎo)致房屋成本價(jià)值的減少，主要包括土地成本、建筑成本及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，開發(fā)商得以降低成本并由此獲益；再者，層高“縮水”亦在一定程度上降低了房屋再交易的市場(chǎng)價(jià)值，該預(yù)期利益損失理應(yīng)由違約方承擔(dān)。綜上所述，在合同未約定層高縮水損失賠償標(biāo)準(zhǔn)的情況下，應(yīng)當(dāng)從公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則出發(fā)，綜合考慮合同的履約情況、當(dāng)事人預(yù)期利益、層高實(shí)際誤差、對(duì)房屋使用價(jià)值及市場(chǎng)價(jià)值的影響程度、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，通過(guò)計(jì)算層高誤差比據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，較為合理。
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