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某小區(qū)業(yè)委會任期屆滿后，因故未能成立新一屆業(yè)主委員會。經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數(shù)20%以上的業(yè)主聯(lián)名請求，小區(qū)所在社區(qū)居委會組織開展了重新選聘物業(yè)公司的招投標工作，并及時主持召開了業(yè)主大會。

經(jīng)過小區(qū)業(yè)主投票，“雙過半”（即參與表決專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)）業(yè)主同意選聘甲公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務。公示期滿后，甲公司與居委會簽訂了物業(yè)服務合同，并入駐該小區(qū)提供物業(yè)服務。

小區(qū)業(yè)主張某認為：物業(yè)服務合同應由開發(fā)商或小區(qū)業(yè)委會簽訂，居委會無權代表小區(qū)業(yè)主簽約，故居委會與甲公司簽訂的物業(yè)服務合同不能約束小區(qū)業(yè)主，遂拒絕繳納物業(yè)費。

為追繳物業(yè)費，甲公司將張某訴至法院。

物業(yè)服務合同是我國《民法典》新納入的有名合同。不同于其他有名合同簽約主體所具有的一對一的相對性，物業(yè)服務合同的簽約主體具有特殊性——根據(jù)《民法典》第九百三十九條規(guī)定，在成立業(yè)主大會之前，由建設單位與物業(yè)服務人簽訂前期物業(yè)服務合同；在成立業(yè)主大會后，則由業(yè)主委員會與物業(yè)服務人簽訂普通物業(yè)服務合同。

實踐中，由于各種原因，一些小區(qū)遲遲不能選舉出業(yè)主委員會，不得不沿用建設單位與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務合同；而在已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，也會出現(xiàn)因任期屆滿或成員缺失無法或暫未成立新一屆業(yè)委會的“斷檔”現(xiàn)象。此時，如果前物業(yè)不給力，業(yè)主可以通過借助第三方力量協(xié)助實現(xiàn)選聘新物業(yè)的目的。

根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第五十八條的規(guī)定，居民委員會對轄區(qū)內(nèi)小區(qū)具有一定管理職能，可以在特定條件下代行業(yè)主委員會職責，并經(jīng)合法程序選聘物業(yè)公司為業(yè)主提供服務，以維護小區(qū)管理秩序穩(wěn)定、業(yè)主們安居樂業(yè)，并推進建立共建、共治、共享的基層治理模式。

本案中，雖然某小區(qū)原業(yè)委會在任期屆滿后未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，但經(jīng)法定比例的小區(qū)業(yè)主聯(lián)名申請，該小區(qū)所在地的居民委員會依法定程序組織開展了新物業(yè)公司的選聘工作，為涉案小區(qū)及時選聘了新的物業(yè)服務人。該居委會根據(jù)業(yè)主大會決議與甲公司簽訂的物業(yè)服務合同合法有效，對全體小區(qū)業(yè)主均有法律約束力。

在甲公司據(jù)此入場并實際提供了相應物業(yè)服務的情況下，根據(jù)等價有償原則，業(yè)主享受了相應服務，自然應支付相應對價——物業(yè)服務費。需要注意的是，居委會代為簽訂物業(yè)服務合同是有前提條件的：

一是前期物業(yè)服務合同已經(jīng)終止，小區(qū)因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一；

二是居民委員會必須在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，依法定程序代行業(yè)委會職責，并根據(jù)業(yè)主大會“雙過半”決議簽約；

三是居民委員會必須盡善良管理人的注意義務，其行使職責必須對維護小區(qū)秩序和諧穩(wěn)定和居民安居樂業(yè)具有積極意義。