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開發(fā)遺留問題，物業(yè)公司該不該擔(dān)責(zé)被罰呢？

時間：2022.08.17

因開發(fā)商

消防設(shè)施未驗收、未移交

物業(yè)公司未能對消防設(shè)施保持完好

消防大隊

依法對物業(yè)公司進(jìn)行了處罰

物業(yè)公司不服提起訴訟

經(jīng)一審、二審

法院最終駁回物業(yè)公司訴訟請求

那么

開發(fā)商遺留的問題

物業(yè)公司該不該背鍋

擔(dān)責(zé)受罰冤不冤

消防檢查

近日，衡水中院審理了一起物業(yè)公司狀告消防大隊的案子。大概的過程是，物業(yè)管的鑫城商貿(mào)廣場小區(qū)消防設(shè)施未保持完好，消防大隊對物業(yè)罰款4萬。物業(yè)公司覺得這事兒冤，就選擇了行政訴訟。那么，到底是個啥情況？

一

消防大隊罰了物業(yè)

2019年12月，桃城區(qū)消防大隊接到舉報，衡水萬嘉物業(yè)管理的鑫城商貿(mào)廣場小區(qū)1號樓、2號樓地下停車場室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)均未保持完好有效。

消防大隊于是立案，經(jīng)調(diào)查后認(rèn)為存在消防違法行為。遂向物業(yè)公司出具責(zé)令限期改正通知書，物業(yè)公司在限期內(nèi)未進(jìn)行整改。隨后，物業(yè)要求了聽證。2020年3月6日，消防大隊對作出處罰決定，對物業(yè)罰款4萬元整。

二

物業(yè)提起行政訴訟

物業(yè)公司對罰款4萬表示不服，因此提起上訴。主要理由兩條：

1、這是歷史遺留問題。就是這棟樓消防設(shè)施未驗收，也未移交給物業(yè)，作為物業(yè)沒辦法履行“確保完好有效”和“對消防設(shè)施進(jìn)行維護管理”的職責(zé)。物業(yè)的意思是，建設(shè)、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門都沒履職到位，自己僅僅是物業(yè)服務(wù)單位，不能背這個鍋。

2、物業(yè)合同沒寫這條。物業(yè)公司出示證據(jù)，表明消防設(shè)施不在合同約定服務(wù)范圍內(nèi)。物業(yè)公司和小區(qū)發(fā)生關(guān)系，唯一源自民事委托與受委托合同關(guān)系，是受鑫城小區(qū)業(yè)主委員會委托而對該小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。雙方的權(quán)利與義務(wù)僅以《物業(yè)服務(wù)合同》條款約定為準(zhǔn)。

三

法院一審二審

一審法院認(rèn)為：

1、《中華人民共和國消防法》第十六條第一款第（二）項規(guī)定，機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)履行按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置消防設(shè)置、器材，設(shè)置消防安全標(biāo)志，并定期組織檢驗、維修，確保完好有效。

2、《中華人民共和國消防法》第十八條第二款規(guī)定，住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)。

3、本案中，萬嘉物業(yè)是鑫城商貿(mào)廣場小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行對該小區(qū)區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護管理、提供消防安全防范服務(wù)的職責(zé)，是該小區(qū)的消防設(shè)施維護及消防安全防范服務(wù)的責(zé)任主體。

4、作為歷史遺留問題，鑫城商貿(mào)廣場小區(qū)消防設(shè)施不健全的不良狀況長期存在，物業(yè)與鑫城商貿(mào)廣場小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同作出相關(guān)免責(zé)約定，屬于民事法律關(guān)系問題，該理由不能對抗法律對物業(yè)服務(wù)公司設(shè)定的行政管理中的法定義務(wù)，不能作為原告排除履行消防職責(zé)的抗辯事由。

一審法院認(rèn)為消防大隊的行政處罰沒毛病，駁回了物業(yè)公司的訴訟。

二審法院維持了一審法院結(jié)論。

總體來說，

法院的意思是：

法律規(guī)定讓你干你就得干，

不干挨罰；

至于歷史問題、合同啊，

那是另一回事。

四

有些人覺得這事挺爭議的。物業(yè)公司提供哪些服務(wù)，應(yīng)該是在簽訂合同的前提下，再說了，這地方的消防設(shè)施不合格、沒驗收，就投入使用了，住建等有關(guān)部門不是怠政嗎，應(yīng)該停止使用吧？要罰的話，罰建設(shè)單位是不是更合適些？

但目前的法律確實也各管各的。按行政處罰法、行政訴訟法，法院判的沒毛病。本案中，物業(yè)違反了消防法18條2款，罰你有理有據(jù)。物業(yè)可以按照合同，再去打民事官司，找責(zé)任方把罰款要回來；或者，以后干脆就不接這樣的活兒。

總體來說，有時候單靠法律解決不了問題。官司贏了，事沒解決。