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濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的通知

時(shí)間：2010.06.05 來源：市物協(xié)

各縣(市)、區(qū)人民政府,市政府有關(guān)部門:

　　《濟(jì)南市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》已經(jīng)市政府同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,望遵照?qǐng)?zhí)行。

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　　?????????????????????????????????????????????????????????????? 二OO七年三月十九日

濟(jì)南市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

第一章　總　則

　　第一條　為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng),維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),結(jié)合我市實(shí)際,制定本規(guī)則。

　　第二條　本市范圍內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立及其活動(dòng)適用本規(guī)則。

　　第三條　本規(guī)則所稱的業(yè)主,是指房屋所有權(quán)證書登記的房屋所有權(quán)人。

　　房屋已出售并交付使用但尚未辦理房屋所有權(quán)過戶登記的,房屋銷(預(yù))售合同中的購房人可以視為業(yè)主。

　　房屋所有權(quán)證書登記的房屋所有權(quán)人或房屋銷(預(yù))售合同中的購房人超過1人的,應(yīng)當(dāng)確定1人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第四條　市房管部門是全市物業(yè)管理的主管部門,負(fù)責(zé)對(duì)本市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

　　各縣(市)、區(qū)房管部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立及其活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

　　第五條　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及居(村)民委員會(huì)依據(jù)本規(guī)則指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)。

???第二章　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)主要職責(zé)

　　第六條　業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　第七條　業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):

　　(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;

　　(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(六)法律、法規(guī)或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

　　第八條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé):

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

???第三章　業(yè)主大會(huì)的籌備成立

　　第九條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)自首次會(huì)議召開之日起成立。

　　只有一個(gè)業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少的且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

??? 第十條　物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到業(yè)主大會(huì)成立條件90日內(nèi),建設(shè)單位或前期物業(yè)管理服務(wù)單位應(yīng)向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng);逾期未申請(qǐng)的,經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)20%以上業(yè)主提議,可以向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

??? 第十一條　縣(市)、區(qū)房管部門應(yīng)在收到建設(shè)單位(物業(yè)管理企業(yè))書面報(bào)告或業(yè)主的書面要求后30日內(nèi),與街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)共同組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

??? 籌備組一般由5—15名成員組成。其中居(村)民委員會(huì)委員1名,并擔(dān)任籌備組組長,尚未成立居(村)民委員會(huì)的,籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)工作人員擔(dān)任;其余成員為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生?；I備組中的業(yè)主代表應(yīng)由模范履行業(yè)主義務(wù),熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),有一定組織能力并能夠按時(shí)參加籌備組活動(dòng)的業(yè)主擔(dān)任。

　　籌備組產(chǎn)生后,應(yīng)當(dāng)以書面形式將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十二條　縣(市)、區(qū)房管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)指導(dǎo)籌備組開展業(yè)主大會(huì)籌備工作。全體業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極配合籌備組開展工作。

　　第十三條　籌備組應(yīng)在30日內(nèi)(特殊情況可以延長30日)完成下列工作。

　　(一)確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式,由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù),并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表;

　　(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

　　(三)參照示范文本,擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案);

　　(四)確認(rèn)業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù),并逐一列表登記業(yè)主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容;

　　(五)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法,組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員候選人;

　　(六)采取書面征求意見召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,籌備組要在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干人,計(jì)票人和監(jiān)票人應(yīng)由非業(yè)主委員會(huì)委員候選人擔(dān)任。采取集體討論形式的,籌備組要向業(yè)主發(fā)放參加首次業(yè)主大會(huì)的證件;

　　(七)做好召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他各項(xiàng)工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前完成,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)上述公告事項(xiàng)有異議的,應(yīng)在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出,籌備組應(yīng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。

　　第十四條　采取書面征求意見召開首次業(yè)主大會(huì)的,籌備組應(yīng)在投票日期7日前,采取直接送達(dá)或郵寄送達(dá)的方式將表決票、業(yè)主委員會(huì)選票送達(dá)業(yè)主,并保存送達(dá)憑證。表決票及業(yè)主委員會(huì)選票上要注明投票、公開驗(yàn)票、唱票、計(jì)票及公布投票結(jié)果的時(shí)間、地點(diǎn)。業(yè)主逾期未投表決票或選票的視為棄權(quán)。

　　投票結(jié)束后,采取公開驗(yàn)票方式,由籌備組負(fù)責(zé)開箱驗(yàn)票,由唱票、計(jì)票人員在監(jiān)票人的監(jiān)督下,認(rèn)真核對(duì),計(jì)算票數(shù),當(dāng)場(chǎng)公布投票結(jié)果,并由籌備組、唱票、計(jì)票和監(jiān)票人作出記錄。

　　第十五條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和程序:

　　(一)表決通過業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員;

　　(三)其他需要首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過的事項(xiàng)。

　　第十六條　同意業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的業(yè)主投票權(quán)數(shù)未達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總票權(quán)數(shù)2燉3的,籌備組應(yīng)征求業(yè)主意見并對(duì)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則修改后重新組織業(yè)主表決投票。

???第四章　業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生

　　第十七條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)采取差額選舉的方式產(chǎn)生,差額比例不得低于20%。

　　第十八條　業(yè)主委員會(huì)由5至13人的單數(shù)組成,首屆業(yè)主委員會(huì)人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。

　　第十九條　推選首屆業(yè)主委員會(huì)委員的候選人,由籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表,根據(jù)得票多少,并結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及委員的代表性、廣泛性等因素,確定候選人名單。

　　籌備組應(yīng)該審查候選人的資格。候選人名單產(chǎn)生后,籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十條　業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)符合下列條件:

　　(一)居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi);

　　(二)具有完全民事行為能力;

　　(三)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

　　(四)遵守業(yè)主大會(huì)議事日程規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務(wù);

　　(五)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有社會(huì)公信力;

　　(六)具有一定的組織能力;

　　(七)具備必要的工作時(shí)間;

　　(八)未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內(nèi)任職。

　　第二十一條　業(yè)主委員會(huì)的選舉應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1燉2以上投票權(quán)的業(yè)主參加;業(yè)主委員會(huì)的當(dāng)選應(yīng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1燉2以上通過。

　　業(yè)主委員會(huì)選舉時(shí),經(jīng)與會(huì)業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的人數(shù)超過應(yīng)選名額時(shí),以得票多者當(dāng)選;若票數(shù)相等,應(yīng)當(dāng)對(duì)得票數(shù)相等的被選舉人再次投票,以得票多者當(dāng)選。若經(jīng)與會(huì)業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的被選舉人少于應(yīng)選名額時(shí),應(yīng)及時(shí)視不足的名額另行選舉。

　　第二十二條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將成立情況向物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房管部門備案。備案時(shí)應(yīng)提交以下材料:

　　(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;

　　(二)業(yè)主委員會(huì)成立備案申請(qǐng)表;

　　(三)業(yè)主公約;

　　(四)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(五)選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表;

　　(六)業(yè)主委員會(huì)委員名單及基本情況、委員分工等。

　　縣(市)、區(qū)房管部門應(yīng)在收到上述材料后10日內(nèi)將有關(guān)情況書面通報(bào)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十三條　籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后組織召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,由業(yè)主委員會(huì)推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人、副主任1至2人。

　　選舉產(chǎn)生首次業(yè)主委員會(huì)后,籌備組自行解散。

???第五章　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日?；顒?dòng)

　　第二十四條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1燉2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　第二十五條　業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1燉2以上通過。

　　業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2燉3以上通過。

　　第二十六條　業(yè)主為法人的,由其法定代表人行使投票權(quán)。業(yè)主為無完全或限制民事行為能力人的,由其法定代理人行使投票權(quán)。

　　業(yè)主可以自行投票,也可以書面委托他人投票。

　　第二十七條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

　　有下列情況之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:

　　(一)20%以上業(yè)主提議的;(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)參加。

　　第二十八條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力,業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公示。

　　第二十九條　業(yè)主委員會(huì)逾期不按規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,各縣(市)、區(qū)房管部門可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。必要時(shí),由縣(市)、區(qū)房管部門與物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)共同指導(dǎo)所在地居(村)民委員會(huì)組織召開;尚未成立居(村)民委員會(huì)的,由所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)直接組織召開。

　　第三十條　因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)集體辭職的,業(yè)主大會(huì)仍應(yīng)依法履行職責(zé)。需要召開定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的,由縣(市)、區(qū)房管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)所在地居(村)民委員會(huì)組織召開;尚未成立居(村)民委員會(huì)的,由所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)直接組織召開。

　　第三十一條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。經(jīng)1燉3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的,應(yīng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議一般由主任召集和主持,可以邀請(qǐng)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或居(村)民委員會(huì)派員列席會(huì)議。

　　第三十二條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過半數(shù)委員出席,作出決定時(shí)應(yīng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄,由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

　　第三十三條　業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)1名執(zhí)行秘書,負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)。

　　第三十四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立檔案管理制度,并指定專人管理。存檔資料主要有:

　　(一)各類會(huì)議記錄、紀(jì)要;

　　(二)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)作出的決議、決定等書面材料;

　　(三)各屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生、備案的材料;

　　(四)業(yè)主清冊(cè)及聯(lián)系方式;

　　(五)訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(六)有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件;

　　(七)業(yè)主和使用人的書面意見、建議書;

　　(八)維修資金收支情況清冊(cè);

　　(九)其他有關(guān)資料。

　　第三十五條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全印章使用管理制度,業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主大會(huì)財(cái)務(wù)專用章和業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)確定專人保管。

　　業(yè)主大會(huì)對(duì)外行使權(quán)利使用業(yè)主大會(huì)印章的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作出決定;處理業(yè)主大會(huì)內(nèi)部公共事務(wù)需使用業(yè)主委員會(huì)印章的由業(yè)主委員會(huì)決定。違反印章使用規(guī)定,造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的,由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　第三十六條　以業(yè)主委員會(huì)的名義發(fā)布信息,必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)作出決定,加蓋業(yè)主委員會(huì)印章方可對(duì)外公布。有下列情況之一的,還應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字:

　　(一)關(guān)于專項(xiàng)維修資金使用的建議;

　　(二)關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議;

　　(三)關(guān)于選聘物業(yè)管理企業(yè)的建議及選聘物業(yè)管理企業(yè)結(jié)果情況并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議;

　　(四)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議;

　　(五)關(guān)于決定召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議;

　　(六)關(guān)于終止業(yè)主委員會(huì)委員資格的建議;

　　(七)其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事務(wù)的建議或決議。

　　第三十七條　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān),經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的監(jiān)督質(zhì)詢。

　　第三十八條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居(村)民委員會(huì),并聽取居(村)民委員會(huì)的建議。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房管部門應(yīng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

　　第三十九條　業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的,由簽字同意該項(xiàng)決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)賠償責(zé)任。

???第六章　業(yè)主委員會(huì)的換屆、委員的增補(bǔ)、變更和業(yè)主大會(huì)的解散

　　第四十條　業(yè)主委員會(huì)的屆期為3年,業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前,應(yīng)報(bào)告縣(市)、區(qū)房管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府),在縣(市)、區(qū)房管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下,由業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉工作。

　　第四十一條　原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì),并做好交接手續(xù)。

　　第四十二條　業(yè)主委員會(huì)委員缺員超過40%的,由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議增補(bǔ)。

　　第四十三條　分期開發(fā)的物業(yè)經(jīng)已入住過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請(qǐng),在分期開發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后,應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。

　　增補(bǔ)的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推舉,差額比例不得少于20%。

　　增補(bǔ)委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例計(jì)算,但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)不得超過13人。

　　第四十四條　經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議,認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的,由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第四十五條　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,由主任提議或經(jīng)縣(市)、區(qū)房管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)建議,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過,終止其委員資格,并予以公告:

　　(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

　　(二)連續(xù)3次以上無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;

　　(三)因疾病等原因難以履行職責(zé)的;

　　(四)有犯罪行為的;

　　(五)以書面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭呈的;

　　(六)兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的;

　　(七)嚴(yán)重違反物業(yè)管理法規(guī)或拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

　　(八)其他原因不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　其中(一)、(四)、(五)項(xiàng)情況由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過,并報(bào)下次業(yè)主大會(huì)備案;其他情況要經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過。

　　第四十六條　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十七條　本規(guī)則第二十九條規(guī)定備案事項(xiàng)因業(yè)主委員會(huì)換屆、注銷或委員增補(bǔ)、變更等原因而發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自變更之日起30日內(nèi)持換屆、變更、注銷備案表及有關(guān)資料到縣(市)、區(qū)房管部門備案。

　　第四十八條　因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的,在解散前,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在縣(市)、區(qū)房管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督下,做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

第七章　附　則

　　第四十九條　業(yè)主委員會(huì)的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。

　　第五十條　市房管部門可以制定發(fā)布《濟(jì)南市業(yè)主公約示范文本》、《濟(jì)南市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本》及相關(guān)文件、表格的樣本,供參照使用。

　　第五十一條　本規(guī)則由市房管部門負(fù)責(zé)解釋。

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