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【定金可退】非買賣雙方過錯，立約定金應(yīng)予退還

案情簡介

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2018年1月，薛某、張某商議買賣房屋事宜，張某向薛某出賣商品房一套及車庫一間，雙方口頭約定房屋總價款60萬元。2018年1月23日薛某向張某交付定金2萬元，該日張某向薛某出具一張收條，內(nèi)容為：今收到薛某定金貳萬元整并約定2018年2月10日前交付剩余房款叁拾捌萬元整。2018年1月28日薛某、張某雙方協(xié)商到中介公司簽訂書面合同，因中介稱購買涉案房屋還需交納維修資金、開口費(fèi)7000元，雙方對該款項(xiàng)未達(dá)成一致，同時雙方對剩余房款20萬元支付的時間及何時交付房屋也未達(dá)成一致，雙方也未簽訂合同。庭審中薛某認(rèn)可就涉案房屋雙方協(xié)商的房屋價款為60萬元，2018年1月23日收據(jù)上所記載的380000元是先期支付的款項(xiàng)，薛某、張某商定余款在辦理完房產(chǎn)證后交清。后薛某起訴至法院要求張某返還定金20000元。

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法院判決

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本案爭議的焦點(diǎn)問題是上訴人張某應(yīng)否向被上訴人薛某返還定金20000元。依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。所以上訴人張某與被上訴人薛某的商品房買賣應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。本案中，20000元收條為上訴人張某單方面出具，并非房屋買賣合同。參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定,出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。本案張某與薛某于因就維修資金、開口費(fèi)等費(fèi)用房屋買賣合同未能簽訂，收條中涉及的剩余房款380000元也未能交付。因此，本案中雙方當(dāng)事人在交付及收受定金后，均履行了洽談主合同的義務(wù)，雖然主合同未簽訂，但是并非歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，因此一審法院認(rèn)定張某應(yīng)當(dāng)返還薛某定金20000元并無不當(dāng)。

律師分析

立約定金先于主合同而成立，立約定金的生效是獨(dú)立的。本案買賣雙方在主合同成立前，由買方交付定金，賣方收取定金并出具收條，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂了定金合同，該定金合同成立并生效，定金屬立約定金。立約定金生效后，買方、賣方雙方均負(fù)有洽談主合同內(nèi)容、簽署主合同的義務(wù)。本案中買方、賣方經(jīng)協(xié)商就涉案房屋的價款、價款支付方式、房屋交付時間、違約責(zé)任等合同主要內(nèi)容未達(dá)成一致意見，不能達(dá)成一致的原因不可歸責(zé)于一方，買方、賣方雙方均履行了就訂立合同洽談的義務(wù)，雖合同最終未訂立，但非雙方過錯，因此賣方收取的定金應(yīng)返還買方。

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