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“九年制名校”、“雙地鐵口”……當你看到這樣的售房宣傳口號時，有沒有心動的感覺?？赡阌邢脒^這些五花八門的樓盤廣告?zhèn)鬟f的信息可靠嗎？如果你聽信這樣的宣傳廣告購買了房產(chǎn)，當發(fā)現(xiàn)這是誤導性宣傳廣告時，自認為自己遭受了巨大損失提出賠償，你要知道，法院不一定會支持你的訴請。近日，江西省南昌市青云譜區(qū)人民法院就審結(jié)了一起因“誤導性宣傳廣告”而引發(fā)的商品房買賣合同糾紛，一審依法駁回了原告的訴訟請求。

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經(jīng)審理查明，張某于2018年10月30日與作為某樓盤開發(fā)商的被告簽訂了一份《南昌市商品房買賣合同》，就張某向被告購買某樓盤的一套房屋進行了詳細約定，上述合同中第十條約定：“本地塊未配建醫(yī)療衛(wèi)生、幼兒園、學校等設(shè)施”。張某已于2018年9月30日為購買上述房屋向被告交付20000元定金，又于2018年10月10日向被告支付購房首付款353371元。2018年11月，部分購買了該樓盤商品房的業(yè)主向南昌市青云譜區(qū)市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局投訴，稱被告在商品房營銷過程中宣稱用于建設(shè)該樓盤的地塊附近有一塊規(guī)劃的地塊上將建設(shè)一所“九年制名?！保壳跋嚓P(guān)規(guī)劃部門已將該地塊規(guī)劃為一所高中，與被告在營銷過程中宣傳的內(nèi)容不符。

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南昌市青云譜區(qū)市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局立案調(diào)查后認為：被告在營銷過程中確實有使用“九年制名?！边@一內(nèi)容進行宣傳，而被告所宣傳的將用作建設(shè)“九年制名校”的地塊已經(jīng)被南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃用于建設(shè)某高中，被告的行為違反了《中華人民共和國廣告法》第二十六條第（四）項之規(guī)定，屬于誤導宣傳行為；被告銷售商品房的宣傳單中的內(nèi)容使用了“不可替代”、“不可比擬”和“不可超越”等絕對化詞語，這種行為違反了《中華人民共和國廣告法》第九條第三項之規(guī)定，即廣告中禁止使用絕對化用語；被告銷售商品房的過程中所使用的關(guān)于“雙地鐵”的宣傳內(nèi)容與地鐵線路規(guī)劃無明顯不符，未違反廣告法的相關(guān)規(guī)定。南昌市青云譜區(qū)市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局最終認定被告存在發(fā)布誤導性宣傳廣告的行為并于2019年4月30日作出《行政處罰決定書》，對被告處以罰款20萬元的行政處罰，被告已經(jīng)依法繳納罰款。

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一審法院認為，原、被告于2018年10月30日所簽訂的商品房買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的強制性、禁止性規(guī)定，合法有效，法院予以確認。

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本案爭議的第一個焦點為被告是否存在違約的行為并應就此向原告承擔違約責任。首先，原、被告簽訂的《南昌市商品房買賣合同》中第十條約定：“本地塊未配建醫(yī)療衛(wèi)生、幼兒園、學校等設(shè)施”，由此可見原、被告并未就宣傳中關(guān)于“九年制名?！眱?nèi)容在合同中進行過約定。其次，被告在商品房營銷過程中宣傳的關(guān)于“九年制名校”的內(nèi)容是否應視為要約，被告是否應就未在合同中進行過約定的宣傳內(nèi)容對原告負有合同義務(wù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！币罁?jù)上述法律規(guī)定，如果認定被告在商品房營銷過程中宣傳的關(guān)于“九年制名?！钡膬?nèi)容屬于要約，那么該“九年制名校”應在該樓盤開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，而被告所宣傳的用于建設(shè)“九年制名校”的地塊位置處于該樓盤開發(fā)規(guī)劃范圍外，故被告宣傳中關(guān)于“九年制名?！钡膬?nèi)容屬于要約邀請而非要約。綜上，被告并不存在違約行為，故無須向原告承擔違約責任。

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本案第二個爭議焦點為被告的誤導性宣傳行為是否應成為原告主張損害賠償?shù)氖聦嵰罁?jù)。被告在商品房的營銷過程中確實存在誤導性宣傳，但被告宣傳的目的是為銷售商品房而非侵害原告合法的權(quán)益，故被告的行為特征不符合侵權(quán)行為的特征，原告不能以被告存在誤導性宣傳為由向被告主張損害賠償。綜合以上分析，本院認為原告要求被告承擔損失賠償?shù)脑V訟請求既無事實依據(jù)也無法律依據(jù)，故對原告的訴訟請求依法不予支持。遂依法作出上述判決。