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“九年制名?！薄ⅰ半p地鐵口”……當(dāng)你看到這樣的售房宣傳口號時，有沒有心動的感覺。可你有想過這些五花八門的樓盤廣告?zhèn)鬟f的信息可靠嗎？如果你聽信這樣的宣傳廣告購買了房產(chǎn)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)這是誤導(dǎo)性宣傳廣告時，自認(rèn)為自己遭受了巨大損失提出賠償，你要知道，法院不一定會支持你的訴請。近日，江西省南昌市青云譜區(qū)人民法院就審結(jié)了一起因“誤導(dǎo)性宣傳廣告”而引發(fā)的商品房買賣合同糾紛，一審依法駁回了原告的訴訟請求。

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經(jīng)審理查明，張某于2018年10月30日與作為某樓盤開發(fā)商的被告簽訂了一份《南昌市商品房買賣合同》，就張某向被告購買某樓盤的一套房屋進(jìn)行了詳細(xì)約定，上述合同中第十條約定：“本地塊未配建醫(yī)療衛(wèi)生、幼兒園、學(xué)校等設(shè)施”。張某已于2018年9月30日為購買上述房屋向被告交付20000元定金，又于2018年10月10日向被告支付購房首付款353371元。2018年11月，部分購買了該樓盤商品房的業(yè)主向南昌市青云譜區(qū)市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局投訴，稱被告在商品房營銷過程中宣稱用于建設(shè)該樓盤的地塊附近有一塊規(guī)劃的地塊上將建設(shè)一所“九年制名?！?，而目前相關(guān)規(guī)劃部門已將該地塊規(guī)劃為一所高中，與被告在營銷過程中宣傳的內(nèi)容不符。

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南昌市青云譜區(qū)市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局立案調(diào)查后認(rèn)為：被告在營銷過程中確實(shí)有使用“九年制名?！边@一內(nèi)容進(jìn)行宣傳，而被告所宣傳的將用作建設(shè)“九年制名?！钡牡貕K已經(jīng)被南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃用于建設(shè)某高中，被告的行為違反了《中華人民共和國廣告法》第二十六條第（四）項(xiàng)之規(guī)定，屬于誤導(dǎo)宣傳行為；被告銷售商品房的宣傳單中的內(nèi)容使用了“不可替代”、“不可比擬”和“不可超越”等絕對化詞語，這種行為違反了《中華人民共和國廣告法》第九條第三項(xiàng)之規(guī)定，即廣告中禁止使用絕對化用語；被告銷售商品房的過程中所使用的關(guān)于“雙地鐵”的宣傳內(nèi)容與地鐵線路規(guī)劃無明顯不符，未違反廣告法的相關(guān)規(guī)定。南昌市青云譜區(qū)市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局最終認(rèn)定被告存在發(fā)布誤導(dǎo)性宣傳廣告的行為并于2019年4月30日作出《行政處罰決定書》，對被告處以罰款20萬元的行政處罰，被告已經(jīng)依法繳納罰款。

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一審法院認(rèn)為，原、被告于2018年10月30日所簽訂的商品房買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，合法有效，法院予以確認(rèn)。

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本案爭議的第一個焦點(diǎn)為被告是否存在違約的行為并應(yīng)就此向原告承擔(dān)違約責(zé)任。首先，原、被告簽訂的《南昌市商品房買賣合同》中第十條約定：“本地塊未配建醫(yī)療衛(wèi)生、幼兒園、學(xué)校等設(shè)施”，由此可見原、被告并未就宣傳中關(guān)于“九年制名?！眱?nèi)容在合同中進(jìn)行過約定。其次，被告在商品房營銷過程中宣傳的關(guān)于“九年制名?！钡膬?nèi)容是否應(yīng)視為要約，被告是否應(yīng)就未在合同中進(jìn)行過約定的宣傳內(nèi)容對原告負(fù)有合同義務(wù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”依據(jù)上述法律規(guī)定，如果認(rèn)定被告在商品房營銷過程中宣傳的關(guān)于“九年制名?！钡膬?nèi)容屬于要約，那么該“九年制名?！睉?yīng)在該樓盤開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，而被告所宣傳的用于建設(shè)“九年制名?！钡牡貕K位置處于該樓盤開發(fā)規(guī)劃范圍外，故被告宣傳中關(guān)于“九年制名?！钡膬?nèi)容屬于要約邀請而非要約。綜上，被告并不存在違約行為，故無須向原告承擔(dān)違約責(zé)任。

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本案第二個爭議焦點(diǎn)為被告的誤導(dǎo)性宣傳行為是否應(yīng)成為原告主張損害賠償?shù)氖聦?shí)依據(jù)。被告在商品房的營銷過程中確實(shí)存在誤導(dǎo)性宣傳，但被告宣傳的目的是為銷售商品房而非侵害原告合法的權(quán)益，故被告的行為特征不符合侵權(quán)行為的特征，原告不能以被告存在誤導(dǎo)性宣傳為由向被告主張損害賠償。綜合以上分析，本院認(rèn)為原告要求被告承擔(dān)損失賠償?shù)脑V訟請求既無事實(shí)依據(jù)也無法律依據(jù)，故對原告的訴訟請求依法不予支持。遂依法作出上述判決。