| 本報(bào)濟(jì)南4月17日訊(記者 修從濤 喻雯) 近日,省城華黎花園業(yè)主狀告業(yè)委會一案由濟(jì)南市天橋區(qū)人民法院審理結(jié)束。根據(jù)法院判決,狀告業(yè)委會的7名成員不符合業(yè)主身份,被駁回起訴；其余13名業(yè)主被駁回訴訟請求,華黎花園業(yè)主狀告業(yè)委會一案以業(yè)主敗訴告終。據(jù)了解,業(yè)主將自己選出的業(yè)委會告上法庭,這在省城尚屬首例。
2012年9月,省城華黎花園小區(qū)20名“業(yè)主”聯(lián)名將小區(qū)業(yè)委會告上法庭。據(jù)狀告業(yè)委會的業(yè)主介紹,之所以狀告業(yè)委會是因?yàn)樾^(qū)業(yè)委會未啟動業(yè)主大會決議,“擅自”同意物業(yè)公司提高物業(yè)費(fèi)的要求,這不符合相關(guān)法律規(guī)定,要求業(yè)委會撤銷與小區(qū)物業(yè)公司簽署的物業(yè)合同。
據(jù)了解,2012年以前,華黎花園小區(qū)高層、小高層物業(yè)費(fèi)執(zhí)行每平方米1.3元,多層每平方米0.8元的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2012年初,小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司重新簽訂了物業(yè)合同,小區(qū)物業(yè)費(fèi)分別調(diào)整為每平方米1.8元和1.2元。
小區(qū)業(yè)委會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,簽訂物業(yè)合同的所有程序完全合法。該負(fù)責(zé)人表示,當(dāng)時(shí)對小區(qū)923戶業(yè)主進(jìn)行了意見征詢,其中76.7%的業(yè)主同意調(diào)整物業(yè)費(fèi),占當(dāng)時(shí)已交付建筑面積的78.6%,達(dá)到了小區(qū)業(yè)主人數(shù)和所占建筑面積雙過半的要求,并將征詢意見的結(jié)果進(jìn)行了公示。
經(jīng)過近五個(gè)月的調(diào)查取證和三次開庭審理,近日,濟(jì)南市天橋區(qū)人民法院公布了判決結(jié)果。法院認(rèn)為華黎花園小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定,符合法律規(guī)定,對其他原告的訴訟主張不予支持。
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| 文/本報(bào)記者 喻雯 修從濤 片/本報(bào)記者 左慶
省城華黎花園小區(qū)20名業(yè)主將自己選出的業(yè)委會告上法庭,這在濟(jì)南尚屬首次。經(jīng)過近五個(gè)月的調(diào)查取證和三次開庭審理,案件才有了判決結(jié)果。在漫長的取證審理過程中,原告、被告爭議的三大焦點(diǎn)問題恰恰反映了目前國內(nèi)社區(qū)管理中存在的通病和矛盾。物業(yè)服務(wù)等級和費(fèi)用調(diào)整時(shí),為何屢屢引發(fā)連鎖反應(yīng)?業(yè)主、物業(yè)公司、業(yè)委會各自該扮演怎樣的角色,又存在著怎樣的問題?
不是房主 就不算業(yè)主
“我一輩子住在這個(gè)小區(qū)里,怎么就不是小區(qū)業(yè)主?”在華黎花園(原巴黎花園)業(yè)主狀告業(yè)委會案件中,有7名原告對自己不具有業(yè)主身份表示不解。實(shí)際上,在不少小區(qū)居民中,同樣存在這樣的疑問。
省城東部黃金時(shí)代小區(qū)居民梁女士當(dāng)選小區(qū)業(yè)委會成員有一段時(shí)間了,由于其盡心盡力為小區(qū)服務(wù),受到不少業(yè)主認(rèn)可,然而在新一屆業(yè)委會選舉中卻遭遇落選,原因是有小區(qū)業(yè)主認(rèn)為其不具有業(yè)主身份。經(jīng)過調(diào)查才發(fā)現(xiàn),梁女士的房子并非在自己名下,而是在其丈夫名下。濟(jì)南市房管部門相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,“根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。換句話說,就是房產(chǎn)證上所寫的那個(gè)人。如果房產(chǎn)證上寫的只有丈夫一人的名字,那么妻子就不是業(yè)主?！?br> 對業(yè)主身份有疑惑的還有濟(jì)南匯科旺園小區(qū)的潘女士,“我是房屋的所有權(quán)人,為什么選舉業(yè)委會時(shí)卻說我沒有參選資格?”2012年11月底,該小區(qū)業(yè)主大會籌委會宣布業(yè)委會選舉停止,原因是參選業(yè)委會的候選人人數(shù)不足,選舉不得不終止。
實(shí)際上,報(bào)名參選業(yè)委會的小區(qū)業(yè)主并不在少數(shù),然而根據(jù)業(yè)委會相關(guān)選舉規(guī)定,只有模范遵守物業(yè)管理?xiàng)l例的業(yè)主才具備參選資格,“當(dāng)時(shí)將‘按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)’列為候選人的基本條件之一,結(jié)果篩掉了一大批沒有按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主,最后參選人數(shù)達(dá)不到規(guī)定的比例,只能停止選舉。”籌備組負(fù)責(zé)人介紹。
對于業(yè)主的身份認(rèn)同,也有一些漠不關(guān)心者。新生活家園小區(qū)熱心業(yè)主吳先生對此深有感觸,原本4年前就呼吁小區(qū)成立業(yè)委會的他,由于缺少積極響應(yīng),小區(qū)業(yè)委會至今未能成立起來。據(jù)濟(jì)南市房管部門統(tǒng)計(jì),目前濟(jì)南市有800多個(gè)有物業(yè)企業(yè)管理的住宅小區(qū),其中僅有1/4的小區(qū)成立了業(yè)委會。
是業(yè)主代言人但不僅是維權(quán)機(jī)構(gòu)
2012年9月中旬,華黎花園小區(qū)業(yè)委會收到了來自天橋區(qū)人民法院的傳票。對于小區(qū)里諸多業(yè)主的聯(lián)名訴訟要求,小區(qū)業(yè)委會有些意外,“簽訂物業(yè)合同之前,業(yè)委會召開過書面形式的業(yè)主大會,征詢了業(yè)主的意見,為何還有這么大的意見呢?”
有同樣疑惑的,還有匯科旺園小區(qū)前一屆業(yè)委會?！扒耙粚脴I(yè)委會是被業(yè)主罷免的,主要是因?yàn)樾^(qū)綠地改停車場的問題,而且到期后不換屆?！眳R科旺園小區(qū)業(yè)主王女士認(rèn)為,綠地改停車場是物業(yè)的主意,而業(yè)委會在沒有征得業(yè)主同意的前提下,成了物業(yè)的“代言者”。然而這種說法也受到前一屆業(yè)委會的反駁,“我們做了調(diào)查,大多數(shù)業(yè)主都是同意的?！?br> 盡管不少業(yè)委會遭到業(yè)主的詬病,但說起業(yè)委會成立之初,不少業(yè)主都是充滿了期待的。省城名士豪庭小區(qū)也正在籌建自己的業(yè)委會,籌備組成員王先生介紹,成立業(yè)委會就是想為小區(qū)業(yè)主說話,“門口水泥路障問題、小區(qū)公共收益問題,這些都是我們業(yè)主希望與物業(yè)爭取的,所以一定要成立自己的業(yè)委會。有了業(yè)委會,就有了與物業(yè)對話的平臺,就可以為業(yè)主維權(quán)?！?br> “現(xiàn)在不少小區(qū)成立業(yè)委會的動機(jī)都是為了維權(quán),這種方式?jīng)]什么錯(cuò),但是如果僅僅把業(yè)委會看作一個(gè)維權(quán)機(jī)構(gòu)就有問題了。”中國社會工作協(xié)會社區(qū)服務(wù)工作委員會業(yè)主物業(yè)工作部主任張大憲曾在接受記者采訪時(shí)表示,業(yè)委會是在一定的建筑區(qū)劃內(nèi)受到廣大業(yè)主的信任和支持,并被推選出來管理區(qū)劃內(nèi)物權(quán)的群眾自治組織,“業(yè)委會成立的最終目的不是維權(quán),而是如何站在一個(gè)更高的角度上,在區(qū)劃內(nèi)搭建一個(gè)更高的平臺,在這個(gè)平臺上通過溝通配合,相互理解,實(shí)現(xiàn)和諧小區(qū)。”
幾乎每次漲價(jià)都引發(fā)業(yè)主不滿
華黎花園小區(qū)20名業(yè)主最大訴求是要求業(yè)委會撤銷與小區(qū)物業(yè)簽署的提高了物業(yè)費(fèi)后的物業(yè)合同。在20名業(yè)主看來,該合同沒有按照濟(jì)南市物業(yè)收費(fèi)管理辦法有關(guān)規(guī)定,實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià):多層住宅二級服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.5-0.7元,小高層、高層等住宅二級服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.8-1.2元。這侵害了原告的合法權(quán)益。對此,物業(yè)公司主張實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià),由業(yè)主大會與全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整引發(fā)連鎖反應(yīng),是省城多家小區(qū)的通病。不少小區(qū)還因此把物業(yè)公司罷免,嘗試業(yè)主自治。小區(qū)物業(yè)費(fèi)究竟是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),還是市場調(diào)節(jié)價(jià),這也成了這些小區(qū)的困惑。
《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》規(guī)定,住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段,分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取包干制的實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)由雙方合同約定。
“小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素密切相關(guān),這些是分等級定價(jià)的?！睗?jì)南市房管局物業(yè)管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人稱,業(yè)主如果想要享受高等級的服務(wù),理應(yīng)交納相應(yīng)費(fèi)用。在這個(gè)過程中,如果物業(yè)費(fèi)要調(diào)整,小區(qū)暫時(shí)沒有成立業(yè)主大會的,應(yīng)由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位召開聯(lián)席會議,擬定物業(yè)收費(fèi)方案。
其實(shí)業(yè)主在一個(gè)小區(qū)住久了,物業(yè)費(fèi)調(diào)整在所難免。記者調(diào)查了解到,業(yè)委會召開業(yè)主大會征求意見時(shí),往往會引發(fā)業(yè)主的不滿和不信任。究竟哪種形式才是合理的?對此,濟(jì)南市房管局物業(yè)管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定,業(yè)主大會可以通過集體討論的形式或是書面征求意見的形式召開會議,具體的形式由業(yè)主委員會確定。
對于業(yè)主對意見真實(shí)性的疑問,該負(fù)責(zé)人表示,業(yè)委會在征求意見時(shí),居委會或街道辦事處可以作為第三方監(jiān)督陪同。如果無法做到陪同入戶,可以授權(quán)業(yè)委會,征求意見結(jié)束時(shí)可以對結(jié)果進(jìn)行抽查,一旦發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
□新聞鏈接 沒有法律法規(guī) 保護(hù)決議執(zhí)行
調(diào)整物業(yè)費(fèi)既然是業(yè)主大會的決議,為何還會出現(xiàn)20名業(yè)主聯(lián)名狀告業(yè)委會的局面?業(yè)主大會決議為何不能順利執(zhí)行?
記者了解到,《山東省物業(yè)條例》第37條明確規(guī)定,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動。在對業(yè)主大會決議執(zhí)行上,《條例》只是簡單說了業(yè)委會應(yīng)該履行業(yè)主大會的決議和決定。
“但是目前并沒有相應(yīng)的制度去保護(hù)決議的順利執(zhí)行,決議出來后,如果有業(yè)主阻撓不按決議執(zhí)行,該怎么辦?”不少業(yè)委會負(fù)責(zé)人稱,他們亟盼相關(guān)細(xì)則出臺,維護(hù)業(yè)主大會決議的順利執(zhí)行。
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