| 本報(bào)濟(jì)南4月17日訊(記者 修從濤 喻雯) 近日,省城華黎花園業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)一案由濟(jì)南市天橋區(qū)人民法院審理結(jié)束。根據(jù)法院判決,狀告業(yè)委會(huì)的7名成員不符合業(yè)主身份,被駁回起訴；其余13名業(yè)主被駁回訴訟請(qǐng)求,華黎花園業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)一案以業(yè)主敗訴告終。據(jù)了解,業(yè)主將自己選出的業(yè)委會(huì)告上法庭,這在省城尚屬首例。
2012年9月,省城華黎花園小區(qū)20名“業(yè)主”聯(lián)名將小區(qū)業(yè)委會(huì)告上法庭。據(jù)狀告業(yè)委會(huì)的業(yè)主介紹,之所以狀告業(yè)委會(huì)是因?yàn)樾^(qū)業(yè)委會(huì)未啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)決議,“擅自”同意物業(yè)公司提高物業(yè)費(fèi)的要求,這不符合相關(guān)法律規(guī)定,要求業(yè)委會(huì)撤銷(xiāo)與小區(qū)物業(yè)公司簽署的物業(yè)合同。
據(jù)了解,2012年以前,華黎花園小區(qū)高層、小高層物業(yè)費(fèi)執(zhí)行每平方米1.3元,多層每平方米0.8元的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2012年初,小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司重新簽訂了物業(yè)合同,小區(qū)物業(yè)費(fèi)分別調(diào)整為每平方米1.8元和1.2元。
小區(qū)業(yè)委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,簽訂物業(yè)合同的所有程序完全合法。該負(fù)責(zé)人表示,當(dāng)時(shí)對(duì)小區(qū)923戶業(yè)主進(jìn)行了意見(jiàn)征詢,其中76.7%的業(yè)主同意調(diào)整物業(yè)費(fèi),占當(dāng)時(shí)已交付建筑面積的78.6%,達(dá)到了小區(qū)業(yè)主人數(shù)和所占建筑面積雙過(guò)半的要求,并將征詢意見(jiàn)的結(jié)果進(jìn)行了公示。
經(jīng)過(guò)近五個(gè)月的調(diào)查取證和三次開(kāi)庭審理,近日,濟(jì)南市天橋區(qū)人民法院公布了判決結(jié)果。法院認(rèn)為華黎花園小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定,符合法律規(guī)定,對(duì)其他原告的訴訟主張不予支持。
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| 文/本報(bào)記者 喻雯 修從濤 片/本報(bào)記者 左慶
省城華黎花園小區(qū)20名業(yè)主將自己選出的業(yè)委會(huì)告上法庭,這在濟(jì)南尚屬首次。經(jīng)過(guò)近五個(gè)月的調(diào)查取證和三次開(kāi)庭審理,案件才有了判決結(jié)果。在漫長(zhǎng)的取證審理過(guò)程中,原告、被告爭(zhēng)議的三大焦點(diǎn)問(wèn)題恰恰反映了目前國(guó)內(nèi)社區(qū)管理中存在的通病和矛盾。物業(yè)服務(wù)等級(jí)和費(fèi)用調(diào)整時(shí),為何屢屢引發(fā)連鎖反應(yīng)?業(yè)主、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)各自該扮演怎樣的角色,又存在著怎樣的問(wèn)題?
不是房主 就不算業(yè)主
“我一輩子住在這個(gè)小區(qū)里,怎么就不是小區(qū)業(yè)主?”在華黎花園(原巴黎花園)業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)案件中,有7名原告對(duì)自己不具有業(yè)主身份表示不解。實(shí)際上,在不少小區(qū)居民中,同樣存在這樣的疑問(wèn)。
省城東部黃金時(shí)代小區(qū)居民梁女士當(dāng)選小區(qū)業(yè)委會(huì)成員有一段時(shí)間了,由于其盡心盡力為小區(qū)服務(wù),受到不少業(yè)主認(rèn)可,然而在新一屆業(yè)委會(huì)選舉中卻遭遇落選,原因是有小區(qū)業(yè)主認(rèn)為其不具有業(yè)主身份。經(jīng)過(guò)調(diào)查才發(fā)現(xiàn),梁女士的房子并非在自己名下,而是在其丈夫名下。濟(jì)南市房管部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,“根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。換句話說(shuō),就是房產(chǎn)證上所寫(xiě)的那個(gè)人。如果房產(chǎn)證上寫(xiě)的只有丈夫一人的名字,那么妻子就不是業(yè)主?！?br> 對(duì)業(yè)主身份有疑惑的還有濟(jì)南匯科旺園小區(qū)的潘女士,“我是房屋的所有權(quán)人,為什么選舉業(yè)委會(huì)時(shí)卻說(shuō)我沒(méi)有參選資格?”2012年11月底,該小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌委會(huì)宣布業(yè)委會(huì)選舉停止,原因是參選業(yè)委會(huì)的候選人人數(shù)不足,選舉不得不終止。
實(shí)際上,報(bào)名參選業(yè)委會(huì)的小區(qū)業(yè)主并不在少數(shù),然而根據(jù)業(yè)委會(huì)相關(guān)選舉規(guī)定,只有模范遵守物業(yè)管理?xiàng)l例的業(yè)主才具備參選資格,“當(dāng)時(shí)將‘按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)’列為候選人的基本條件之一,結(jié)果篩掉了一大批沒(méi)有按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主,最后參選人數(shù)達(dá)不到規(guī)定的比例,只能停止選舉?！被I備組負(fù)責(zé)人介紹。
對(duì)于業(yè)主的身份認(rèn)同,也有一些漠不關(guān)心者。新生活家園小區(qū)熱心業(yè)主吳先生對(duì)此深有感觸,原本4年前就呼吁小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的他,由于缺少積極響應(yīng),小區(qū)業(yè)委會(huì)至今未能成立起來(lái)。據(jù)濟(jì)南市房管部門(mén)統(tǒng)計(jì),目前濟(jì)南市有800多個(gè)有物業(yè)企業(yè)管理的住宅小區(qū),其中僅有1/4的小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)。
是業(yè)主代言人但不僅是維權(quán)機(jī)構(gòu)
2012年9月中旬,華黎花園小區(qū)業(yè)委會(huì)收到了來(lái)自天橋區(qū)人民法院的傳票。對(duì)于小區(qū)里諸多業(yè)主的聯(lián)名訴訟要求,小區(qū)業(yè)委會(huì)有些意外,“簽訂物業(yè)合同之前,業(yè)委會(huì)召開(kāi)過(guò)書(shū)面形式的業(yè)主大會(huì),征詢了業(yè)主的意見(jiàn),為何還有這么大的意見(jiàn)呢?”
有同樣疑惑的,還有匯科旺園小區(qū)前一屆業(yè)委會(huì)?！扒耙粚脴I(yè)委會(huì)是被業(yè)主罷免的,主要是因?yàn)樾^(qū)綠地改停車(chē)場(chǎng)的問(wèn)題,而且到期后不換屆?！眳R科旺園小區(qū)業(yè)主王女士認(rèn)為,綠地改停車(chē)場(chǎng)是物業(yè)的主意,而業(yè)委會(huì)在沒(méi)有征得業(yè)主同意的前提下,成了物業(yè)的“代言者”。然而這種說(shuō)法也受到前一屆業(yè)委會(huì)的反駁,“我們做了調(diào)查,大多數(shù)業(yè)主都是同意的?！?br> 盡管不少業(yè)委會(huì)遭到業(yè)主的詬病,但說(shuō)起業(yè)委會(huì)成立之初,不少業(yè)主都是充滿了期待的。省城名士豪庭小區(qū)也正在籌建自己的業(yè)委會(huì),籌備組成員王先生介紹,成立業(yè)委會(huì)就是想為小區(qū)業(yè)主說(shuō)話,“門(mén)口水泥路障問(wèn)題、小區(qū)公共收益問(wèn)題,這些都是我們業(yè)主希望與物業(yè)爭(zhēng)取的,所以一定要成立自己的業(yè)委會(huì)。有了業(yè)委會(huì),就有了與物業(yè)對(duì)話的平臺(tái),就可以為業(yè)主維權(quán)?！?br> “現(xiàn)在不少小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的動(dòng)機(jī)都是為了維權(quán),這種方式?jīng)]什么錯(cuò),但是如果僅僅把業(yè)委會(huì)看作一個(gè)維權(quán)機(jī)構(gòu)就有問(wèn)題了?！敝袊?guó)社會(huì)工作協(xié)會(huì)社區(qū)服務(wù)工作委員會(huì)業(yè)主物業(yè)工作部主任張大憲曾在接受記者采訪時(shí)表示,業(yè)委會(huì)是在一定的建筑區(qū)劃內(nèi)受到廣大業(yè)主的信任和支持,并被推選出來(lái)管理區(qū)劃內(nèi)物權(quán)的群眾自治組織,“業(yè)委會(huì)成立的最終目的不是維權(quán),而是如何站在一個(gè)更高的角度上,在區(qū)劃內(nèi)搭建一個(gè)更高的平臺(tái),在這個(gè)平臺(tái)上通過(guò)溝通配合,相互理解,實(shí)現(xiàn)和諧小區(qū)?！?br> 幾乎每次漲價(jià)都引發(fā)業(yè)主不滿
華黎花園小區(qū)20名業(yè)主最大訴求是要求業(yè)委會(huì)撤銷(xiāo)與小區(qū)物業(yè)簽署的提高了物業(yè)費(fèi)后的物業(yè)合同。在20名業(yè)主看來(lái),該合同沒(méi)有按照濟(jì)南市物業(yè)收費(fèi)管理辦法有關(guān)規(guī)定,實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià):多層住宅二級(jí)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.5-0.7元,小高層、高層等住宅二級(jí)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.8-1.2元。這侵害了原告的合法權(quán)益。對(duì)此,物業(yè)公司主張實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),由業(yè)主大會(huì)與全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整引發(fā)連鎖反應(yīng),是省城多家小區(qū)的通病。不少小區(qū)還因此把物業(yè)公司罷免,嘗試業(yè)主自治。小區(qū)物業(yè)費(fèi)究竟是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),這也成了這些小區(qū)的困惑。
《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》規(guī)定,住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類(lèi)、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段,分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取包干制的實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),非普通住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)由雙方合同約定。
“小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)的等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素密切相關(guān),這些是分等級(jí)定價(jià)的。”濟(jì)南市房管局物業(yè)管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng),業(yè)主如果想要享受高等級(jí)的服務(wù),理應(yīng)交納相應(yīng)費(fèi)用。在這個(gè)過(guò)程中,如果物業(yè)費(fèi)要調(diào)整,小區(qū)暫時(shí)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)的,應(yīng)由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議,擬定物業(yè)收費(fèi)方案。
其實(shí)業(yè)主在一個(gè)小區(qū)住久了,物業(yè)費(fèi)調(diào)整在所難免。記者調(diào)查了解到,業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)征求意見(jiàn)時(shí),往往會(huì)引發(fā)業(yè)主的不滿和不信任。究竟哪種形式才是合理的?對(duì)此,濟(jì)南市房管局物業(yè)管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定,業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)集體討論的形式或是書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)會(huì)議,具體的形式由業(yè)主委員會(huì)確定。
對(duì)于業(yè)主對(duì)意見(jiàn)真實(shí)性的疑問(wèn),該負(fù)責(zé)人表示,業(yè)委會(huì)在征求意見(jiàn)時(shí),居委會(huì)或街道辦事處可以作為第三方監(jiān)督陪同。如果無(wú)法做到陪同入戶,可以授權(quán)業(yè)委會(huì),征求意見(jiàn)結(jié)束時(shí)可以對(duì)結(jié)果進(jìn)行抽查,一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
□新聞鏈接 沒(méi)有法律法規(guī) 保護(hù)決議執(zhí)行
調(diào)整物業(yè)費(fèi)既然是業(yè)主大會(huì)的決議,為何還會(huì)出現(xiàn)20名業(yè)主聯(lián)名狀告業(yè)委會(huì)的局面?業(yè)主大會(huì)決議為何不能順利執(zhí)行?
記者了解到,《山東省物業(yè)條例》第37條明確規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開(kāi)展活動(dòng)。在對(duì)業(yè)主大會(huì)決議執(zhí)行上,《條例》只是簡(jiǎn)單說(shuō)了業(yè)委會(huì)應(yīng)該履行業(yè)主大會(huì)的決議和決定。
“但是目前并沒(méi)有相應(yīng)的制度去保護(hù)決議的順利執(zhí)行,決議出來(lái)后,如果有業(yè)主阻撓不按決議執(zhí)行,該怎么辦?”不少業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人稱(chēng),他們亟盼相關(guān)細(xì)則出臺(tái),維護(hù)業(yè)主大會(huì)決議的順利執(zhí)行。
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