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物業(yè)公司有權拆封閉陽臺嗎？

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“法眼看物業(yè)”欄目上周接聽電話58個，有73名讀者登錄微博。本期解答業(yè)主封陽臺遇到的相關問題。

市民咨詢：2010年我與某地產公司簽訂購房合同，購買商品房一間。同年我與該小區(qū)物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》，約定“業(yè)主不得擅自封閉陽臺、改變立面”。入住后，我發(fā)現(xiàn)房屋陽臺開放非常不便，且緊鄰馬路，噪聲、塵土污染嚴重，遂在陽臺上加裝了塑鋼窗。對此，物業(yè)公司根據(jù)雙方簽訂的《物業(yè)管理公約》要求我限期拆除，否則將強行拆除。請問：物業(yè)公司有權拆除我自封的陽臺嗎？

濟南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復：我國《物權法》第七十一條規(guī)定：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。第七十六條規(guī)定，制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約由業(yè)主共同決定。《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝防盜網等設施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

業(yè)主作為房屋的所有權人，在對其建筑物專有部分行使所有權時，只要不損害其他業(yè)主的合法權益和社會公共利益，就可以自由行使。本案中禁止業(yè)主封閉陽臺的條款如并未與業(yè)主協(xié)商，亦非遵從業(yè)主大會的決定或業(yè)主委員會的授權，則物業(yè)公司沒有合法依據(jù)且無權干涉業(yè)主封閉陽臺。其《物業(yè)管理公約》中關于“業(yè)主不得擅自封閉陽臺”的約定由于符合格式條款的特征，該條款很可能被認定為無效。