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本報(bào)“法眼看物業(yè)”欄目上周接聽(tīng)電話(huà)27個(gè)，有23名讀者登錄微博，咨詢(xún)與物業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)。應(yīng)讀者要求，本期解答贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)費(fèi)的效力問(wèn)題。

??? 市民咨詢(xún)：2010年5月，劉某與某開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定前期物業(yè)管理在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之前，由本報(bào)“法眼看物業(yè)”欄目上周接聽(tīng)電話(huà)27個(gè)，有23名讀者登錄微博，咨詢(xún)與物業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)。應(yīng)讀者要求，本期解答贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)費(fèi)的效力問(wèn)題。

??? 市民咨詢(xún)：2010年5月，劉某與某開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定前期物業(yè)管理在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之前，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司管理。另外，雙方還簽訂了補(bǔ)充協(xié)議約定劉某從入住之日起免交兩年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2010年6月，業(yè)主劉某按開(kāi)發(fā)商通知辦理了入住手續(xù)，之后一直未交物業(yè)管理費(fèi)。2011年2月，物業(yè)公司通知業(yè)主劉某交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，劉某能否以與建設(shè)單位在購(gòu)房合同中有贈(zèng)送兩年服務(wù)費(fèi)的約定為由拒絕交納？

??? 濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)答復(fù)：根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第71條規(guī)定：……已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。本案的焦點(diǎn)在于業(yè)主與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在購(gòu)房合同中關(guān)于贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)的約定是否賦予了業(yè)主免交的權(quán)利問(wèn)題。收取物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司的權(quán)利，而不是開(kāi)發(fā)商的權(quán)利，未經(jīng)物業(yè)公司同意開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)免除業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果將本案中開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送兩年物業(yè)費(fèi)的行為理解為由開(kāi)發(fā)商代業(yè)主履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，則根據(jù)我國(guó)《合同法》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司作為購(gòu)房合同的第三人對(duì)于合同中債務(wù)的轉(zhuǎn)移行為可以接受也可以拒絕。物業(yè)公司如接受該合同權(quán)利，則可以向建設(shè)單位直接追索業(yè)主未交納的物業(yè)費(fèi)，如物業(yè)公司不接受該權(quán)利而選擇向業(yè)主追索物業(yè)費(fèi)，則業(yè)主仍應(yīng)履行向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。當(dāng)然，業(yè)主有權(quán)根據(jù)其與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中的約定，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。