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本報“法眼看物業(yè)”欄目上周接聽電話47個，有35名讀者登錄微博，咨詢與物業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)。應(yīng)讀者要求，本期解答物業(yè)費的構(gòu)成和作用。

??? 市民咨詢：目前，物業(yè)服務(wù)糾紛大都集中在物業(yè)服務(wù)費的問題上，很多業(yè)主覺得物業(yè)費交了，但物業(yè)公司除了打掃衛(wèi)生外，自己并沒得到什么服務(wù)。物業(yè)公司收取的物業(yè)費都用在哪兒了？

??? 濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：實際上，物業(yè)管理不只是雇幾個人來清掃衛(wèi)生這么簡單，維持秩序、養(yǎng)護(hù)綠地、保證共用設(shè)施日常運行等都是物業(yè)服務(wù)的一部分，這些都需要支出。由于許多設(shè)施設(shè)備都在地下或頂層，業(yè)主平時不太會注意到，因而物業(yè)的工作沒有得到大家的充分理解和認(rèn)可。根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

??? 目前普通住宅類物業(yè)服務(wù)收費多采用包干制。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。其最大的優(yōu)點在于權(quán)利義務(wù)明確、可預(yù)見，執(zhí)行簡便。實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；6.辦公費用；7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。