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濟南市住宅專項維修資金管理辦法

（征求意見稿）

第一章 總　則

第一條 為加強住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護業(yè)主的合法權益,根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《 山東省物業(yè)管理條例》《濟南市物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》《山東省住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際,制定本辦法。

 第二條 本市市區(qū)范圍內商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督,適用本辦法。

第三條 本辦法所稱的維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第四條 維修資金實行屬地化管理,堅持專戶存儲、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條 市住房城鄉(xiāng)建設部門會同市財政部門負責全市維修資金管理工作的指導和監(jiān)督。

市住房專項維修資金管理委員會，負責本市住房專項維修資金存儲和使用監(jiān)管重大事項等工作。

市住房城鄉(xiāng)建設部門維修資金管理機構（以下簡稱市維修資金管理機構）負責維修資金的統一存儲、核算、系統建設等日常管理工作。

各區(qū)（功能區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門負責本轄區(qū)內維修資金使用的審核和監(jiān)督管理工作。

市場監(jiān)管、公安、消防救援等部門和單位應當按照各自職責做好維修資金使用的相關工作。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責指導本轄區(qū)內業(yè)主、業(yè)主大會維修資金的使用、續(xù)籌、補交、補建等工作，調解處理因維修資金使用產生的矛盾糾紛。

第六條 市住房和城鄉(xiāng)建設部門應當建立全市統一的維修資金管理信息系統，提升維修資金使用表決、公示查詢和監(jiān)督管理的信息化水平，提高維修資金管理效率。

第二章 維修資金的交存

第七條 下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法的規(guī)定交存首期維修資金：        

（一）住宅物業(yè)；

（二）住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)；

（三）與單幢住宅物業(yè)結構相連的非住宅物業(yè)；

（四） 物業(yè)管理區(qū)域內的儲藏室，規(guī)劃配建的車位（庫）。

前款所列物業(yè)屬于商品房的，維修資金由業(yè)主個人交存；屬于出售公有住房的，維修資金由售房單位從售房款中提取。

第八條 商品住宅、非住宅物業(yè)按照業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，首期交存標準為：未設共用電梯的房屋每平方米60元,設有共用電梯的房屋每平方米120元。

出售公有住房的,售房單位須按多層住宅不低于售房款20%、高層住宅不低于售房款30%的比例從售房款中一次性提取維修資金。

市住房城鄉(xiāng)建設部門應根據本市實際，依法適時調整首期維修資金交存標準。

第九條 商品住宅、非住宅的業(yè)主應當在辦理房屋交付手續(xù)前，將首期維修資金一次性足額交存至維修資金專戶，任何單位和個人不得代收。建設單位應當督促業(yè)主交存，業(yè)主未按規(guī)定交存首期維修資金的，建設單位不得向業(yè)主交付房屋。

截至竣工交付尚未售出的房屋，由建設單位交存首期維修資金，在房屋出售時可向業(yè)主收回。已交付但業(yè)主未按規(guī)定交存維修資金的房屋，由建設單位交存首期維修資金，建設單位有權向業(yè)主追償。

建設單位應當交存的維修資金可從監(jiān)管的預售資金中劃轉。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售資金監(jiān)管終止手續(xù)時，應提供已交付商品房和未售商品房維修資金交存相關材料。

第十條 業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主共有。

從公有住房售房款中提取的維修資金屬于已售公有住房售房單位所有。

第十一條 市維修資金管理機構應當在商業(yè)銀行開立維修資金專戶。按物業(yè)管理區(qū)域設房屋賬戶和公共賬戶。

（一）房屋賬戶主要用于儲存業(yè)主和建設單位交存的維修資金、出售公有住房劃轉的維修資金，以及房屋賬戶的增值收益。商品房以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，均按房屋戶門號設分戶賬；已售公有住房按售房單位設賬，按幢設分賬。

（二）公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉的維修資金、業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定轉入的其他資金，按物業(yè)管理區(qū)域設賬。

第十二條 維修資金房屋賬戶余額不足首期交存額30%的,或者未建立維修資金的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定維修資金續(xù)交、補建方案，相關業(yè)主應當按照方案續(xù)交、補交。

業(yè)主管理規(guī)約中已明確維修資金續(xù)交、補建有關事宜的，由業(yè)主委員會根據約定組織實施。

已售公有住房業(yè)主續(xù)交的維修資金按房屋戶門號設分戶賬，按商品房維修資金進行管理使用。

第十三條 公有住房售房單位尚未提取或未足額提取維修資金的，須按照出售公有住房時的有關政策規(guī)定補提。

第三章 維修資金的使用

第十四條 維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十五條 住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用分攤，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，由相關業(yè)主按照專有部分面積所占的比例分攤。

第十六條 住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造涉及尚未出售的房屋，開發(fā)建設單位或公有住房售房單位應當按照未出售房屋的建筑面積分攤維修、更新和改造費用。

業(yè)主維修資金分戶賬面余額不足支付分攤費用的，差額部分由該業(yè)主補足，未交存維修資金的，由業(yè)主直接支付。

第十七條 商品住宅小區(qū)業(yè)主委員會、已售公有住房原產權單位為維修資金使用的申請人。

有下列情形之一的，可由社區(qū)居民委員會或其委托的物業(yè)服務企業(yè)作為申請人：

（一）未選舉產生業(yè)主委員會的；

（二）業(yè)主委員會拒不履行申請人職責的；

（三）業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一的；

（四）業(yè)主委員會不能正常開展工作的其他情形；

（五）原產權單位因破產、兼并或改制等無法正常開展工作的。

第十八條 維修資金使用分為一般使用、計劃使用和應急使用。

維修資金一般使用，是指一次投票表決一個維修項目的使用方式。適用于涉及全體或者部分業(yè)主臨時發(fā)生并需要在較短時間內完成的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造項目。

維修資金計劃使用，是指采取一次投票集中表決多個維修項目的使用方式。適用于可以提前預見，以延長物業(yè)使用壽命為主要目的，涉及全體業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造項目?？梢砸淮伪頉Q不超過連續(xù)兩年的維修資金使用計劃。

維修資金應急使用，是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行維修、更新和改造的應急維修項目。

第十九條  維修資金一般使用按下列規(guī)定辦理：

（一）申請人編制維修、更新和改造方案。方案應當包括擬維修項目名稱、施工單位選擇、預算金額、分攤范圍等內容。方案應當在維修項目顯著位置進行公示，公示期不少于5日；

（二）維修、更新和改造方案經分攤范圍涉及的業(yè)主依法表決同意后，持維修資金使用申請表、首付款撥付審核表、工程預算書（或預算審核報告）復印件、經辦人身份證復印件、單位授權委托書等資料向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設部門申請使用維修資金備案；

（三）區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設部門收到申請后，經審核符合維修資金使用條件的，應當自收到申請之日起5個工作日內予以備案，并通知專戶銀行向申請人指定賬戶撥付預算金額50%的首付款；

（四）維修項目竣工后,由申請人根據維修方案組織驗收，簽署驗收意見,并進行工程決算審核；

（五）申請人持維修資金尾款撥付申請表、維修工程驗收及費用審核表、工程結算書(審計報告)復印件、維修項目結算發(fā)票復印件等資料，向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設部門申請撥付維修資金尾款。

（六）區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設部門接到尾款撥付申請后，經審核符合尾款撥付條件的，應當自收到申請之日起5個工作日內，通知專戶銀行向申請人指定賬戶撥付維修資金尾款；

（七）申請人將維修項目實施情況在維修項目顯著位置進行公示，公示期不少于5日。

第二十條 維修資金計劃使用，按下列規(guī)定辦理：

（一）申請人根據共用部位和共用設施設備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況，編制維修資金年度使用計劃；

（二）年度使用計劃經業(yè)主大會決定或者業(yè)主依法表決同意后，報區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設部門備案。

（三）根據年度使用計劃具體實施項目維修時，按照一般使用維修資金的規(guī)定執(zhí)行，但不再另行組織業(yè)主表決。

第二十一條 有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的屋面漏雨、外墻滲水的；

（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用的；

（三）消防設施存在故障的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動的；

（五）玻璃幕墻炸裂的；

（六）排水管道嚴重堵塞或爆裂的；

（七）地下車庫雨水倒灌的；

（八）道路路面塌陷的；

（九）其它可能造成人身安全事故或嚴重影響業(yè)主生活情形的。

第二十二條 維修資金應急使用，按下列規(guī)定辦理：

（一）有本辦法第二十一條規(guī)定情形的，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會應采取緊急處置措施，制定應急維修方案，并向所在地街道辦事處報告。

（二）申請人持應急使用維修資金申請表、損壞證明或者相關主管部門出具的書面整改意見、工程預算書（預算審核報告）復印件、經辦人身份證復印件、單位授權委托書等資料，向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設部門申請使用維修資金備案；

（三）區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設部門收到申請后，經審核符合維修資金應急使用條件的，應當自收到申請之日起2個工作日內備案；

（四）備案后申請人按維修方案組織實施維修，維修項目竣工后,由申請人根據維修方案組織驗收，簽署驗收意見,并進行工程決算審核；

（五）申請人持決算款撥付申請書、維修工程驗收及費用審核表、工程結算書復印件或審計報告、維修項目結算發(fā)票復印件等資料，向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設部門申請撥付維修項目決算款。

（六）區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設部門接到決算款撥付申請后，經審核符合決算款撥付條件的，應當自收到申請之日起5個工作日內，通知專戶銀行向申請人指定賬戶一次性撥付維修項目決算款；

（七）申請人將維修項目實施情況在維修項目顯著位置進行公示，公示期不少于5日。

第二十三條 應急維修涉及電梯等特種設備的，應提供特種設備主管部門下達的整改通知書或具備相應資質的第三方檢測機構出具的檢測報告。

鼓勵使用維修資金購買與電梯維修、更新和改造有關的保險。

應急維修涉及消防設施的，需提供消防主管部門或公安派出所下達的限期整改通知書、具備相應資質的第三方消防檢測機構出具的維修方案。維修工程實施完畢后，需提交第三方消防檢測機構出具的檢測合格報告和消防主管部門或公安派出所出具的復查合格證明。

第二十四條 相關業(yè)主對維修、更新和改造項目和維修資金使用等事宜提出異議的，由異議人與申請人協商解決。協商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第二十五條 物業(yè)共用部位或共用設施設備因維修、更新和改造所產生的檢測和造價咨詢、監(jiān)理、招標等費用可納入維修、更新和改造成本，從維修資金中列支。

第二十六條 下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二） 依法應當由相關專業(yè)經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）因人為損壞及其他原因應由當事人承擔的鑒定、修復費用；

（四）根據物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修和養(yǎng)護費用；

（五）規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已列入該特定房屋買賣合同的露臺、庭院等部位的維修費用。

有前款第（一）、（二）、（三）、（四）項規(guī)定情形，應當由相關責任單位或個人履行維修義務并承擔維修費用，但怠于履行義務、承擔費用的，經相關業(yè)主依法表決同意后，可以從維修資金中先行列支維修，維修完畢后，相關業(yè)主可依法向有關責任單位或個人追償。

第四章 維修資金管理

第二十七條 業(yè)主大會設立前或業(yè)主大會未依法決定實行維修資金自行管理的，由市維修資金管理機構代管。

第二十八條 市維修資金管理機構應當通過公開招投標或按照財政部門有關規(guī)定選定商業(yè)銀行，開立維修資金專戶。

第二十九條 市維修資金管理機構應當按照國家有關規(guī)定，采取定期存款、大額存單、購買一級市場新發(fā)行的國債等方式，實現維修資金保值增值。

第三十條 維修資金產生的存儲利息和增值收益應當定期分配、滾存使用。維修資金增值收益全部分配到房屋賬戶或公共賬戶。當年交存和使用部分的資金按同期銀行活期利率計息，其余部分的資金按照當年實際收益率計息。

第三十一條 房屋轉讓時，該房屋賬戶中結余的維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。

第三十二條 房屋滅失的，業(yè)主交存的維修資金結余部分按照房屋產權關系返還相應業(yè)主；出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十三條 維修資金的財務管理和會計核算，應當執(zhí)行國家和省財政部門有關規(guī)定。市財政部門應當加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第三十四條 市住房城鄉(xiāng)建設部門應按照有關規(guī)定定期對維修資金管理情況開展財務審計，公開審計結果，并依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第三十五條 收取維修資金，應當出具省財政部門統一監(jiān)制的電子票據。

第三十六條 業(yè)主大會依法決定實行維修資金自行管理的，業(yè)主大會可授權業(yè)主委員會負責本物業(yè)管理區(qū)域內維修資金的日常管理工作。維修資金的管理、使用、續(xù)交、補交等應當通過全市統一的維修資金管理信息系統進行。

第三十七條 業(yè)主大會實行維修資金自行管理的，應當在所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織、指導下，按照下列規(guī)定辦理：

（一）擬定維修資金管理方案，明確委托的賬目管理單位、管理人員、管理經費來源，并在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，公示期不得少于七日；

（二）經專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。

未按規(guī)定交存維修資金的業(yè)主，須補交后方可參與表決。

第三十八條 業(yè)主委員會申請維修資金劃轉移交，按下列規(guī)定辦理：　　  

(一)持業(yè)主大會決議，在維修資金專戶銀行選擇一家開立業(yè)主大會維修資金專戶?！　?二)與開戶銀行、街道辦事處簽訂發(fā)生業(yè)主委員會無法履行職責時，同意由社區(qū)居民委員會組織代修并從維修資金中支付相應費用的授權協議書。　　(三)持維修資金移交申請、業(yè)主大會決議、授權協議書、街道辦事處關于業(yè)主大會會議召開及表決情況的監(jiān)督證明、維修資金管理方案、開戶手續(xù)等資料到市維修資金管理機構辦理業(yè)主大會維修資金專戶備案和資金移交手續(xù)。

第三十九條 維修資金專戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。

第四十條 惡意騙取、套用維修資金的單位和個人，或因業(yè)主未按照規(guī)定補交、續(xù)交維修資金，導致延誤維修時機，給相關業(yè)主造成損失的，應當依法補償相關業(yè)主損失，并承擔法律責任。

第五章 附則

第四十一條 本辦法實施前萊蕪區(qū)、鋼城區(qū)已經辦理商品房預（銷）售許可手續(xù)的開發(fā)項目，仍按原交存標準執(zhí)行。

第四十二條 分散管理的保障性住房按照規(guī)定實行維修資金制度。國有土地上房屋征收產權調換住房、城中村改造安置住房、農村新型社區(qū)住宅和用于銷售的非單一業(yè)主的非住宅物業(yè)，參照本辦法規(guī)定建立維修資金制度。

第四十三條 未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由社區(qū)居民委員會代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會的職責。

第四十四條 平陰縣、商河縣維修資金管理,可參照本辦法執(zhí)行。

第四十五條 本辦法自  年  月  日起施行，有效期至年  月  日。2010年5月31日印發(fā)的《濟南市人民政府辦公廳關于印發(fā)濟南市住宅專項維修資金管理辦法的通知》(濟政辦發(fā)〔2010〕65號)同時廢止。