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濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)行業(yè)貫徹落實(shí)

《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》

工作部署情況的通報(bào)

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市住房保障管理局黨委書(shū)記、局長(zhǎng)劉勝凱

（2012年7月27日）

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《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》即將于8月1日正式實(shí)施，我代表市住房保障管理局，就濟(jì)南市物業(yè)管理工作基本情況和貫徹落實(shí)《收費(fèi)辦法》工作作以下通報(bào)?！?/p>

一、濟(jì)南市物業(yè)管理工作基本情況

物業(yè)管理是關(guān)系群眾安居樂(lè)業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，對(duì)于改善城市形象，提升城市品位，美化優(yōu)化人居環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，具有重要的意義。近年來(lái)，我局在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，在有關(guān)部門(mén)的支持下，以維護(hù)業(yè)主權(quán)益、優(yōu)化居住環(huán)境為目標(biāo)，以規(guī)范企業(yè)服務(wù)行為為重點(diǎn)，積極貫徹落實(shí)國(guó)家、省有關(guān)物業(yè)管理的政策法規(guī)，全市物業(yè)管理工作取得了長(zhǎng)足發(fā)展。專業(yè)化物業(yè)服務(wù)不僅解決了以往居民小區(qū)“一年新，二年舊，三年亂，四年不能看”的問(wèn)題，方便了居民生活，促進(jìn)了物業(yè)的保值增值，豐富了社區(qū)管理的手段，維護(hù)了小區(qū)正常的秩序，也為部分大學(xué)生、下崗職工、外來(lái)務(wù)工人員提供了3.5萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。主要成效有：一是改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制。社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)逐步代替了過(guò)去單位管房的模式，新建小區(qū)和棚改安置區(qū)全部實(shí)行了專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。二是初步建立了完備的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。出臺(tái)了《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》、《濟(jì)南市棚戶區(qū)改造安置房物業(yè)管理暫行規(guī)定》、《濟(jì)南市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》及《濟(jì)南市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等政策法規(guī)。加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)及服務(wù)行為的監(jiān)管，引導(dǎo)業(yè)主逐步建立業(yè)主大會(huì)制度，發(fā)揮業(yè)主自治的作用。三是在省內(nèi)率先推行了住宅專項(xiàng)維修資金制度。開(kāi)發(fā)并完善了維修資金管理系統(tǒng)，成立了住房維修資金管理中心，指導(dǎo)各區(qū)房管部門(mén)組建了6支專業(yè)房屋維修隊(duì)伍，設(shè)立了6條24小時(shí)值班的維修熱線。累計(jì)歸集商品住房維修資金21.17 億元，已售公房維修資金9.4億元，為解決多元化產(chǎn)權(quán)房屋維修難的問(wèn)題打下了良好的基礎(chǔ)。四是物業(yè)服務(wù)行業(yè)得到迅速發(fā)展，物業(yè)管理面積年平均增長(zhǎng)500萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的項(xiàng)目1271個(gè)，年產(chǎn)值14.2億元，有29個(gè)物業(yè)項(xiàng)目被建設(shè)部評(píng)為“全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”。

在肯定成績(jī)的同時(shí)，我們也清醒地看到物業(yè)管理工作在發(fā)展過(guò)程仍存在一些矛盾和問(wèn)題。我市的物業(yè)管理發(fā)展歷程可以用三句話來(lái)概括，那就是“起步晚、發(fā)展快、欠規(guī)范”。當(dāng)前，物業(yè)管理及物業(yè)收費(fèi)中突出存在四個(gè)方面的問(wèn)題：一是開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題比較突出。房屋配套建筑及設(shè)施設(shè)備不健全、權(quán)屬關(guān)系不明確、開(kāi)發(fā)商承諾的事項(xiàng)不兌現(xiàn)等問(wèn)題的存在，在很大程度上直接導(dǎo)致了物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，引發(fā)了后期物業(yè)管理中的諸多矛盾。二是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不規(guī)范。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在亂收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不透明和捆綁式收費(fèi)等現(xiàn)象，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏先進(jìn)的管理機(jī)制和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為有待進(jìn)一步規(guī)范。三是專營(yíng)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)關(guān)系沒(méi)有理清，導(dǎo)致其維修、養(yǎng)護(hù)及更新責(zé)任不落實(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主實(shí)際承擔(dān)了很多不合理的責(zé)任和費(fèi)用。四是車(chē)輛收費(fèi)管理方面的矛盾日趨突出。車(chē)位租賃、車(chē)位管理、地上車(chē)位場(chǎng)地使用等收費(fèi)由于缺乏規(guī)范的政策規(guī)定，引發(fā)的矛盾日趨增多，社會(huì)反映強(qiáng)烈。這些問(wèn)題已嚴(yán)重影響到居民生活和社區(qū)穩(wěn)定，也影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)?，F(xiàn)在，市物價(jià)局、市住房保障管理局聯(lián)合印發(fā)《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》和兩個(gè)通知，就是解決這些問(wèn)題的藥方，為下一步解決這些問(wèn)題奠定了堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)。

二、下一步物業(yè)管理工作主要安排

為認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于“加快科學(xué)發(fā)展、建設(shè)美麗泉城”的工作部署，充分發(fā)揮住房保障和房產(chǎn)管理職能，營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，市住房保障管理局于今年5月份在全系統(tǒng)開(kāi)展了服務(wù)群眾、服務(wù)基層、服務(wù)企業(yè)、服務(wù)發(fā)展、服務(wù)駐濟(jì)單位的“五服務(wù)”活動(dòng)。為將“五服務(wù)”活動(dòng)落到實(shí)處，全系統(tǒng)制定了45項(xiàng)創(chuàng)新工作舉措，涉及物業(yè)管理方面的共有14項(xiàng)創(chuàng)新舉措；會(huì)同市物價(jià)局制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，在行業(yè)內(nèi)推行物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、公開(kāi)化是其中創(chuàng)新舉措之一。結(jié)合《收費(fèi)辦法》及兩個(gè)通知的實(shí)施，我局下一步將重點(diǎn)抓好以下五項(xiàng)工作：

（一）廣泛宣傳《收費(fèi)辦法》及物業(yè)管理政策法規(guī)。從本質(zhì)上講，物業(yè)管理是為了滿足廣大業(yè)主管理房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的需要而產(chǎn)生的一個(gè)行業(yè)，在我國(guó)內(nèi)地這個(gè)行業(yè)已有三十一年的發(fā)展歷程。但我市的物業(yè)管理工作1999年才開(kāi)始起步，由于起步較晚，發(fā)展較快，業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、水電暖專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位之間的關(guān)系尚未完全理順，加上前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘，部分業(yè)主把開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題處理、水電暖設(shè)施移交等責(zé)任列入了物業(yè)服務(wù)范疇，并因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題未及時(shí)處理而與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)方面產(chǎn)生了許多糾紛。另外，部分村改項(xiàng)目選用了不具備資質(zhì)的非專業(yè)物業(yè)服務(wù)單位，在小區(qū)內(nèi)強(qiáng)行服務(wù)，也給這個(gè)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了不少的負(fù)面影響。政策宣傳是貫徹落實(shí)的先導(dǎo)和基礎(chǔ)，如果說(shuō)部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理在認(rèn)識(shí)上還有一定的偏差，也是與我們過(guò)去政策宣傳工作力度不夠有直接的關(guān)系。下一步，市住房保障管理局將會(huì)同市物價(jià)局借《收費(fèi)辦法》和兩個(gè)通知實(shí)施的契機(jī)，加強(qiáng)與新聞媒體的合作，加大政策宣傳的力度。同時(shí)，也真誠(chéng)希望新聞媒體參與我們的進(jìn)社區(qū)服務(wù)和宣傳活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)宣傳政策，解答問(wèn)題，調(diào)解糾紛，監(jiān)督企業(yè)。

（二）以開(kāi)展“五服務(wù)”活動(dòng)和落實(shí)《收費(fèi)辦法》為總抓手，全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。鑒于物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符是引發(fā)物業(yè)服務(wù)糾紛的主要原因之一，我局將把維護(hù)業(yè)主權(quán)益放在第一位，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)全面推行物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、公開(kāi)化活動(dòng)，指導(dǎo)各物業(yè)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)明顯位置予以公開(kāi)公示，方便市、區(qū)有關(guān)部門(mén)和全體業(yè)主的監(jiān)督，完善物業(yè)企業(yè)行為監(jiān)管機(jī)制，努力做到讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，物業(yè)企業(yè)規(guī)規(guī)矩矩服務(wù)。

（三）開(kāi)展行業(yè)大檢查。從8月中旬起，我局將會(huì)同市物價(jià)局、市城管局利用3個(gè)月的時(shí)間，對(duì)所有實(shí)施專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)開(kāi)展一次地毯式、拉網(wǎng)式大檢查。檢查的重點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理政策法規(guī)，特別是貫徹執(zhí)行《收費(fèi)辦法》要求的情況。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的群眾反映良好、服務(wù)行為規(guī)范的企業(yè)，要進(jìn)一步引導(dǎo)培育，樹(shù)立典型；對(duì)存在違規(guī)經(jīng)營(yíng)，侵害居民權(quán)益，服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符，多收費(fèi)、強(qiáng)收費(fèi)、亂收費(fèi)等業(yè)主反映強(qiáng)烈的企業(yè)，要出重拳、嚴(yán)整治、力求實(shí)效。堅(jiān)決打擊行業(yè)內(nèi)的害群之馬，重塑行業(yè)形象，改善行業(yè)發(fā)展環(huán)境，并在業(yè)主、物業(yè)企業(yè)共同努力下，打造溫馨和諧的物業(yè)管理小區(qū)。

（四）建立完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案?！敖鸨y杯不如業(yè)主的口碑”，良好的社會(huì)信譽(yù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的基石。為了讓廣大業(yè)主充分了解各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平，我局今年開(kāi)發(fā)了濟(jì)南市物業(yè)管理信息系統(tǒng)，目前正在采集各物業(yè)企業(yè)、各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息。下一步，我們還要制定《濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合信用考核辦法》，把行業(yè)大檢查的結(jié)果、日常監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及業(yè)主的投訴載入企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示。建立企業(yè)信用檔案是為方便業(yè)主行使物業(yè)管理決策權(quán)，選擇優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，讓優(yōu)秀的企業(yè)有更大的發(fā)展空間和市場(chǎng)份額，逐步實(shí)現(xiàn)培育品牌企業(yè)，淘汰違規(guī)企業(yè)，凈化我市物業(yè)管理市場(chǎng)的目的，更好地為廣大業(yè)主服好務(wù)。

（五）開(kāi)展《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》修訂工作?！渡綎|省物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施三年。三年來(lái)，我市積極貫徹落實(shí)省《條例》的有關(guān)規(guī)定，先后制定了《濟(jì)南市棚戶區(qū)安置房物業(yè)管理暫行規(guī)定》、《濟(jì)南市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《濟(jì)南市物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》，并組織實(shí)施。但涉及住宅小區(qū)綜合管理、業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)監(jiān)管的措施仍需要進(jìn)一步明確、細(xì)化。為此，我局決定今年啟動(dòng)《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》修訂及相關(guān)配套政策的制定工作，為建立小區(qū)綜合管理機(jī)制和聯(lián)席會(huì)議制度，健全自治機(jī)制，發(fā)揮業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督作用打好政策基礎(chǔ)。

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、新聞界的朋友們，非常感謝大家長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)我市物業(yè)管理工作，對(duì)市住房保障管理局開(kāi)展“五服務(wù)”活動(dòng)的關(guān)注和支持，也真誠(chéng)希望大家繼續(xù)關(guān)心和支持市住房保障管理局的工作，與我們一起，共同努力，不斷提高我市住房保障管理工作水平，為建設(shè)美麗泉城做出新的更大的貢獻(xiàn)。

??? 謝謝大家。

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