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關(guān)于公布我市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格的通知

時(shí)間：2012.07.27 來源：市物協(xié)

關(guān)于公布我市普通住宅物業(yè)

服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格的通知

各縣（市）、區(qū)物價(jià)局、住房保障和房產(chǎn)管理部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（濟(jì)價(jià)費(fèi)字【2012】75號(hào)）文件精神，在山東省技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的山東省地方標(biāo)準(zhǔn)普通住宅類《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際，制定了《濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》及普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格，報(bào)經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、《濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》分為公共性物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)兩部分，公共性物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)按物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)，其中一星級(jí)為最低等級(jí)，五星級(jí)為最高等級(jí)。等級(jí)越高，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高，對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格越高。特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括電梯的維護(hù)、運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和自動(dòng)消防控制設(shè)施的維護(hù)、運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不分等級(jí)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵等設(shè)施設(shè)備，以實(shí)際管理、運(yùn)行及維護(hù)等成本為基礎(chǔ)，通過合同約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各縣（市）、長(zhǎng)清區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。（《濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》見附件1）

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門制定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上上浮10%，下浮不限。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格與等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)，包括公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、電梯維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)以及自動(dòng)消防控制設(shè)施維護(hù)運(yùn)行費(fèi)三部分。在前期物業(yè)管理階段建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)所能提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)，在對(duì)應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)的范圍內(nèi)通過合同約定具體物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各縣（市）、長(zhǎng)清區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度由其價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門制定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)并每年向社會(huì)公布。（《歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格》見附件2）

二、物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，在合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按合同約定執(zhí)行；物業(yè)服務(wù)合同未約定固定期限或前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期的，符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，由物業(yè)所在地街道辦事處按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，并由業(yè)主大會(huì)確定物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；暫未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位召開聯(lián)席會(huì)議，擬定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方可按照《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》執(zhí)行。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)成本等相關(guān)資料分別向物業(yè)所在地市、縣（市）、長(zhǎng)清區(qū)價(jià)格主管部門備案。

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)、12358價(jià)格舉報(bào)電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

五、政府價(jià)格主管部門應(yīng)會(huì)同物業(yè)主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，按照《價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)對(duì)價(jià)格違法行為予以處罰，處罰情況記入《物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案》。

六、本通知自2012年8月1日起執(zhí)行。

附件1：《濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》

附件2、《歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格》

二0一二年七月二十五日

附件1

濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

本服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為公共性物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)兩部分。公共性物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)，其中一星級(jí)為最低等級(jí)，五星級(jí)為最高等級(jí)，等級(jí)越高，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)運(yùn)行服務(wù)不分等級(jí)，為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

公共性物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

基本要求

一、服務(wù)機(jī)構(gòu)

應(yīng)在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并符合以下要求：

（一）具有符合《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》要求的資質(zhì)；

（二）有委托方提供的服務(wù)場(chǎng)所；

（三）配備滿足服務(wù)需要的設(shè)施設(shè)備；

（四）服務(wù)窗口應(yīng)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道等，提供特約服務(wù)的，應(yīng)公示特約服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；

（五）有客戶服務(wù)人員為業(yè)主或物業(yè)使用人提供咨詢、繳費(fèi)、報(bào)修、受理投訴等服務(wù)。

二、人員

物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)符合以下要求：

（一）具有良好的職業(yè)道德；

（二）管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書；

（三）進(jìn)駐物業(yè)服務(wù)區(qū)域后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)實(shí)際情況對(duì)所有上崗人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，合格后上崗；

（四）統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表整潔；服務(wù)主動(dòng)熱情，窗口服務(wù)人員宜使用普通話；

（五）定期參加專業(yè)技能、法律法規(guī)、安全等相應(yīng)的培訓(xùn)。

三、規(guī)章制度

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立完善的規(guī)章制度，主要包括：

（一）物業(yè)服務(wù)方案；

（二）崗位職責(zé)、工作流程及服務(wù)規(guī)范；

（三）內(nèi)部管理制度，如財(cái)務(wù)管理制度、節(jié)能管理制度等。

四、財(cái)務(wù)管理

（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用收支應(yīng)符合《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》等相關(guān)要求；

（二）對(duì)于合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同要求執(zhí)行；

（三）為業(yè)主或物業(yè)使用人提供的特約服務(wù)應(yīng)按雙方約定收費(fèi)并單獨(dú)結(jié)算；

（四）規(guī)范操作，賬目清晰；實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次服務(wù)資金的收支情況。

五、檔案管理

（一）基本要求

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立和完善檔案管理制度，做到檔案、記錄等內(nèi)容完整、準(zhǔn)確，及時(shí)對(duì)文件資料和記錄進(jìn)行歸檔保存。

（二）技術(shù)檔案

1.工程竣工驗(yàn)收檔案；

2.項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收檔案；

3.物業(yè)承接查驗(yàn)檔案；

4.其它相關(guān)資料。

（三）日常檔案

1.設(shè)施設(shè)備管理檔案；

2.裝飾裝修管理檔案；

3.業(yè)主或物業(yè)使用人檔案；

4.物業(yè)服務(wù)日常管理文件、記錄；

5.公共秩序維護(hù)與管理檔案；

6.應(yīng)急事件處理檔案；

7.處理投訴檔案；

8.其它相關(guān)資料。

六、消防管理

協(xié)助公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)、公安派出所做好消防安全工作。

（一）消防安全職責(zé)

1.制定消防安全管理制度，明確消防安全責(zé)任，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全責(zé)任人、消防安全管理人，明確專人管理維護(hù)消防設(shè)施和器材；

2.制定符合本小區(qū)實(shí)際情況的滅火疏散預(yù)案，每年組織業(yè)主進(jìn)行以撲救初起火災(zāi)、逃生自救為內(nèi)容的消防演練；應(yīng)利用消防宣傳設(shè)施普及消防安全知識(shí)；

3.工作人員應(yīng)參加消防培訓(xùn)，具備檢查消除火災(zāi)隱患、組織撲救初起火災(zāi)、組織人員疏散逃生和消防宣傳教育培訓(xùn)的能力；

4.建立消防檔案，存檔備查；

5.其他依法履行的消防安全職責(zé)。

（二）消防安全防范服務(wù)

應(yīng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)，并符合以下要求：

1.與建設(shè)單位交接時(shí)，確保消防技術(shù)資料齊全，消防設(shè)施運(yùn)行正常，消防器材、消防宣傳設(shè)施、消防設(shè)施警示標(biāo)識(shí)配備符合要求且完好有效；

2.保持疏散通道、安全出口、消防通道暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，常閉式防火門處于常閉狀態(tài)，在消防車道設(shè)置禁止占用的明顯標(biāo)志；

3.定期進(jìn)行防火巡查、防火檢查，每周至少進(jìn)行1次防火巡查，每季度進(jìn)行1次防火檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患；巡查、檢查應(yīng)做記錄，由檢查人及主管人員簽字，存檔備查；應(yīng)對(duì)住宅小區(qū)中的商業(yè)服務(wù)區(qū)域加強(qiáng)管理，增加巡查頻次，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作；

4.水泵房、風(fēng)機(jī)房、配電室等消防安全重點(diǎn)部位由專人每日巡查；

5.確保管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施運(yùn)行正常，器材完好有效，如有故障、損壞及時(shí)維修更換；消防泵每月啟動(dòng)一次并做記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并做一次放水檢查；每月檢查一次滅火器，如失效立即更新或充壓；不得擅自停用自動(dòng)消防設(shè)施；

6.發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)及時(shí)糾正，當(dāng)事人拒不糾正的應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)?shù)毓才沙鏊?/p>

一星級(jí)

一、綜合管理服務(wù)

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)；

（二）承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；

（三）客戶服務(wù)接待場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話；

（四）報(bào)修服務(wù)按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修記錄；

（五）每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的50%，每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)70%以上。對(duì)不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)70%，處理率達(dá)80%以上。

二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

（一）制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度；

（二）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；

（三）業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與其簽訂裝修協(xié)議，告知裝修須知，并監(jiān)督裝修過程；對(duì)違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益的情況，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止，拒不改正的，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門；

（四）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門；

（五）發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門，并按照雙方約定及相關(guān)要求安排專項(xiàng)維修；

（六）發(fā)現(xiàn)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門并安排專項(xiàng)維修；

（七）對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。

三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)

（一）路燈、樓道燈完好率不低于80%，院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求；

（二）適時(shí)清理、清掏樓外雨、污水管道及化糞池，并保持暢通無堵塞；

（三）每年對(duì)避雷裝置進(jìn)行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)，保證其性能符合國家規(guī)定。

四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)

（一）人員要求

1.公共秩序維護(hù)人員應(yīng)身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序；

2.對(duì)小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)保持高度警惕，并做出正確反應(yīng)。

（二）門崗

1.建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位；

2.值班電話暢通，接聽及時(shí)；

3.主出入口有專人24小時(shí)值勤，按照服務(wù)合同要求進(jìn)行出入車輛管理、訪客登記；

4.對(duì)大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)；

5.對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員的出入進(jìn)行登記并加強(qiáng)詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進(jìn)入；

6.保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。

（三）巡邏

1.每6小時(shí)在小區(qū)內(nèi)巡查1次；

2.巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施。

（四）車輛管理

1.小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置簡(jiǎn)易的交通標(biāo)志；

2.按照合同約定對(duì)車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對(duì)不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正；

3.非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。

（五）緊急事故防范

1.對(duì)洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人；事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施；

2.對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，并協(xié)助其實(shí)施維修；

3.每年至少組織1次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、保潔服務(wù)

（一）樓內(nèi)保潔

1.樓層通道和電梯前廳每周清潔2次，每周濕拖1次；樓梯臺(tái)階每周清潔1次，每?jī)稍聺裢?次；

2.樓梯扶手、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔1次；

3.樓內(nèi)共用門窗玻璃，每季度擦拭1次。

（二）外圍保潔

1.道路每日保潔1次，雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行；

2.綠化帶及草坪上的垃圾每周保潔1次；

3.天臺(tái)、明溝、上人屋面每半年清掃1次；

4.路燈、樓道燈每半年清潔1次；

5.設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次，保持通風(fēng)，無雜物。

（三）垃圾收集與處理

1.應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點(diǎn)，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾；

2.垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。

六、綠化服務(wù)

1.對(duì)草坪、花卉、樹籬定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；

2.定期清除綠地雜草、雜物；

3.無大面積病蟲害。

二星級(jí)

一、綜合管理服務(wù)

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)；

（二）承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；

（三）客戶服務(wù)接待場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員；設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話；

（四）24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修；急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理3日內(nèi)完成（預(yù)約除外）；

（五）對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在3日內(nèi)答復(fù)處理；

（六）每年開展1次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)；

（七）每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%，每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)75%以上；對(duì)不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)80%，處理率達(dá)85%以上。

二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

（一）制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度；

（二）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；

（三）業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與其簽訂裝修協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知，并監(jiān)督裝修過程；對(duì)違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止，拒不改正的，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門；

（四）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門；

（五）每年對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行1次檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門并安排專項(xiàng)維修；

（六）每季對(duì)公共門窗進(jìn)行1次巡視，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常；

（七）每季對(duì)路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進(jìn)行1次巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門并安排專項(xiàng)維修，要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。

三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)

（一）對(duì)存在危險(xiǎn)隱患的共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志；

（二）路燈、樓道燈完好率不低于85%，院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求；

（三）適時(shí)清理、清掏樓外雨、污水管道及化糞池，并保持暢通無堵塞；

（四）每年對(duì)避雷裝置進(jìn)行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)，保證其性能符合國家規(guī)定。

四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)

（一）人員要求

1.有專職公共秩序維護(hù)人員，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序；

2.對(duì)小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)保持高度警惕，并做出正確反應(yīng)。

（二）門崗

1.建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位；

2.值班電話暢通，接聽及時(shí)；

3.主出入口有專人24小時(shí)值勤，按照服務(wù)合同要求進(jìn)行出入車輛管理、訪客登記；

4.對(duì)大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)；

5.對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進(jìn)入；

6.保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。

（三）巡邏

1.制定巡查方案，每6小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次；

2.每天不定時(shí)巡查樓梯間等樓內(nèi)公共區(qū)域，保持樓道暢通，無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象；

3.巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施。

（四）車輛管理

1.小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡(jiǎn)易的交通標(biāo)志，設(shè)有地面停車點(diǎn)；

3.非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。

（五）緊急事故防范

2.對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，并協(xié)助其實(shí)施維修；

3.每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、保潔服務(wù)

（一）樓內(nèi)保潔

1.樓層通道和電梯前廳，每?jī)扇涨鍧?次，每周濕拖2次；樓梯臺(tái)階每周清潔1次，每月濕拖1次，干凈整潔；

2.樓梯扶手、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等每月清潔2次，欄桿每月清潔1次；

3.樓內(nèi)共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。

（二）外圍保潔

1.道路每日保潔1次，雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行；

2.休閑、娛樂、健身設(shè)施每周清潔2次；

3.綠化帶及草坪上的垃圾每周保潔2次；

4.門衛(wèi)、崗?fù)っ恐芮鍜?次；

5.天臺(tái)、明溝、上人屋面每季清掃1次；

6.路燈、樓道燈每季清潔1次；

7.設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。

（三）垃圾收集與處理

1.垃圾桶布局合理，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾；

2.建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，定期外運(yùn)；

3.垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。

（四）衛(wèi)生消殺

針對(duì)滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實(shí)際需要和季節(jié)特點(diǎn)制定具體計(jì)劃，開展衛(wèi)生消殺。

六、綠化服務(wù)

1.對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；

2.定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；

3.對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木等適時(shí)補(bǔ)植更新，存活率達(dá)到70%；

4.適時(shí)進(jìn)行防凍保暖；預(yù)防病蟲害；

5.樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。

三星級(jí)

一、綜合管理服務(wù)

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)；

（二）承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；

（三）客戶服務(wù)接待場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員，設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話；

（四）24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修，急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理2日內(nèi)完成（預(yù)約除外）；

（五）對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復(fù)處理；

（六）能提供3種以上便民（無償）服務(wù)，如配置手推車、郵件收發(fā)、信息咨詢等；

（七）每年開展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)；

（八）每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的75%，每年至少2次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)85%以上，對(duì)不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)80%，處理率達(dá)90%以上。

二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

（一）房屋管理

1.制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度；

2.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；

3.小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；

4.房屋外觀完好、整潔，對(duì)外墻面磚、涂料等裝飾材料進(jìn)行定期巡視，發(fā)現(xiàn)脫落、有污跡的及時(shí)編制維修計(jì)劃，適時(shí)組織維修；

5.樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部位及設(shè)施牢固、無裂縫、無破損，使用安全；

6.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損；

7.對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門。

（二）維修養(yǎng)護(hù)

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際建設(shè)情況，做好下列房屋維護(hù)巡查工作并做好記錄：

（1）每年1次觀測(cè)房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)單位進(jìn)行檢測(cè)評(píng)定；

（2）每年檢查1次墻體、墻面；

（3）每年檢查1次頂棚；

（4）每年檢查1次樓梯、扶手；

（5）每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；

（6）每年檢查1次散水坡、雨檐臺(tái)、連廊；

（7）每年全面檢查1次樓板、地面磚；

（8）每季巡查1次小區(qū)各標(biāo)識(shí)；

（9）每月全面檢查1次公共門窗；

（10）每月巡查1次路面、側(cè)石、窨井蓋等；

（11）每月巡查1次圍墻；

（12）每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設(shè)施、兒童樂園等。

2.在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理；依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的維修項(xiàng)目應(yīng)在3日內(nèi)組織修復(fù)；需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的，應(yīng)及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，并于3日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定組織維修。

（三）裝飾裝修管理

1.受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請(qǐng)登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項(xiàng)；

2.裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請(qǐng)登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止，拒不改正的，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門；

3.裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的按照約定處理；

4.裝修產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在3～5日內(nèi)清運(yùn)。

三、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)

（一）公共照明

1.院落、樓道照明每月巡查1次，及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；

2.保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求；

3.公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形；完好率90%以上。

（二）雨污水排放

1.公共污水管道每年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通；

2.雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無堵塞；

3.污水提升泵每年檢查保養(yǎng)1次，定期對(duì)化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理；

4.雨季前對(duì)屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖；

5.不定期對(duì)鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換。

（三）安全防范設(shè)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：

1.監(jiān)控系統(tǒng)：

（1）設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；

（2）按設(shè)備使用說明書的要求對(duì)硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)；

（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修復(fù)，需動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)及時(shí)編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施。

2.門禁系統(tǒng)：

（1）每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；

（2）門鎖、對(duì)講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；

（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障2小時(shí)內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)；需動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)及時(shí)編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施。

3.周界防范系統(tǒng)：

（1）主機(jī)除塵，壓線端子牢固，每年對(duì)射探頭牢固性檢查1次；

（2）報(bào)警系統(tǒng)有效性測(cè)試每周1次，中心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)；

（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時(shí)內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)；需動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)及時(shí)編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施。

（四）防雷接地系統(tǒng)

1.每年對(duì)避雷裝置進(jìn)行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)；

2.高層建筑每年雨季前對(duì)避雷系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，保證其性能符合國家規(guī)定。

四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)

（一）人員要求

1.專職公共秩序維護(hù)人員以中青年為骨干，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序；

2.有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備；

3.配備對(duì)講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。

（二）門崗

1.建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位；

2.值班電話暢通，接聽及時(shí)；

3.各出入口24小時(shí)值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設(shè)立崗，按要求進(jìn)行出入車輛管理、訪客登記；

4.對(duì)大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)；

5.對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)；

6.保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。

（三）巡邏

1.制定詳細(xì)的巡查方案，小區(qū)院落每3小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次；

2.每天定時(shí)巡查樓梯間等樓內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象；

3.巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施。

（四）車輛管理

1.按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識(shí)牌和標(biāo)線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識(shí)規(guī)范；

3.非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。

（五）監(jiān)控

1.設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時(shí)值班，交接班記錄規(guī)范、詳實(shí)；

2.監(jiān)控室收到報(bào)警信號(hào)后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理；

3.監(jiān)控的錄像資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（六）緊急事故防范

2.對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，并協(xié)助其實(shí)施維修；

3.每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、保潔服務(wù)

（一）樓內(nèi)保潔

1.樓層通道和電梯前廳，每日清潔1次，每?jī)扇諠裢弦淮危槐３指蓛粽麧?，樓梯臺(tái)階每周清潔1次，每?jī)芍軡裢?次，干凈整潔；

2.樓梯扶手、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次，欄桿每月清潔1次；

3.天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次；

4.樓內(nèi)共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。

（二）外圍保潔

1.道路每日保潔1次，雨雪天氣及時(shí)清掃主要道路，方便出行；

2.綠化帶每2日保潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無雜物；

3.水景開放期內(nèi)，定期清潔，水面無明顯漂浮物；

4.休閑娛樂、健身設(shè)施每2日擦拭1次，設(shè)施表面干凈；

5.3米以下庭院燈、草坪燈每月清潔1次，目視干凈；

6.標(biāo)識(shí)、宣傳牌、信報(bào)箱、景觀小品每月清潔1次，目視干凈；

7.天臺(tái)、明溝、上人屋面每2月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢；

8.設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。

（三）垃圾收集與處理

1.垃圾桶布局合理，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾；

2.建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，定期外運(yùn)；

3.垃圾桶、果皮箱每周清潔1次，每周消殺1次。

（四）衛(wèi)生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠每半年進(jìn)行1次，無明顯鼠跡。

六、綠化服務(wù)

（一）對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)，保持觀賞效果；

（二）定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；

（三）對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木等適時(shí)補(bǔ)植更新，存活率達(dá)到90%，土地?zé)o明顯裸露；

（四）適時(shí)進(jìn)行防凍保暖；定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；

（五）樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。

四星級(jí)

一、綜合管理服務(wù)

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)；

（二）承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；

（三）客戶服務(wù)接待場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員；設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話；

（四）24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修；急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理1天內(nèi)完成（預(yù)約除外）；

（五）對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理；

（六）住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理師資格，并有2年以上住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷；

（七）能提供5種以上便民（無償）服務(wù)，如配備雨具、配置手推車、短時(shí)間內(nèi)物品存放、郵件收發(fā)、信息咨詢等；

（八）每年開展3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)，節(jié)假日有專題環(huán)境布置；

（九）每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的85%，每年2次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)90%以上，對(duì)不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)90%，處理率達(dá)90%以上。

二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

（一）房屋管理

2.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；

3.小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；

4.房屋外觀完好、整潔；對(duì)外墻面磚、涂料等裝飾材料進(jìn)行定期巡視，發(fā)現(xiàn)脫落、有污跡的及時(shí)編制維修計(jì)劃，適時(shí)組織維修；

5.樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部位及設(shè)施牢固、無裂縫、無破損、使用安全；

6.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損；

7.封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；

8.對(duì)擅自安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬的行為及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門；

9.對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門。

（二）維修養(yǎng)護(hù)

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際建設(shè)情況，做好下列房屋維護(hù)巡查工作并做好記錄，包括：

（1）每年1次觀測(cè)房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)單位進(jìn)行檢測(cè)評(píng)定；

（2）每季檢查1次墻體、墻面；

（3）每年檢查2次頂棚；

（4）每年檢查2次樓梯、扶手；

（5）每年檢查2次屋面保溫隔熱層、防水層；

（6）每年檢查2次天臺(tái)扶欄、公共防盜網(wǎng)；

（7）每年檢查2次散水坡、雨檐臺(tái)、連廊；

（8）每年全面檢查2次樓板、地面磚；

（9）每年檢查2次通風(fēng)口；

（10）每月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識(shí)；

（11）每2周全面檢查1次公共門窗；

（12）每2周巡查1次路面、側(cè)石、窨井蓋等；

（13）每2周巡查1次圍墻；

（14）每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設(shè)施、兒童樂園等；

2.在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理；依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的維修項(xiàng)目應(yīng)在2日內(nèi)組織修復(fù)；需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的，應(yīng)及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，并于2日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定組織維修。

（三）裝飾裝修管理

2.裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請(qǐng)登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止；拒不改正的，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門；

3.裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的按照約定處理；

4.裝修產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2～3日內(nèi)清運(yùn)。

三、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)

（一）公共照明

1.院落、樓道照明每2周巡查1次，并及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；

2.保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時(shí)開啟，亮燈率95%以上，滿足使用要求；

3.公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常；燈具無損壞、無變形、完好率95%。

（二）雨污水排放

1.公共污水管道每年檢查2次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通；

2.雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，每年清理兩次，保證排水暢通，無堵塞；

3.污水提升泵每半年檢查保養(yǎng)1次，定期對(duì)化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理；

4.雨季前對(duì)屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖；

5.不定期對(duì)鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換。

（三）安全防范設(shè)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：

1.監(jiān)控系統(tǒng)：

（1）設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；

（2）按設(shè)備使用說明書的要求對(duì)硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)；

2.門禁系統(tǒng)：

（1）每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；

（2）門鎖、對(duì)講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；

3.周界防范系統(tǒng)：

（1）主機(jī)除塵，壓線端子牢固，每年對(duì)射探頭牢固性檢查1次；

（四）防雷接地系統(tǒng)

1.每年對(duì)避雷裝置進(jìn)行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)；

2.高層建筑每年雨季前對(duì)避雷系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，保證其性能符合國家規(guī)定。

（五）景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備

1.按時(shí)開啟；

2.每2月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，需動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)及時(shí)編制維修方案。

3.重大節(jié)日前對(duì)景觀附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全功能檢修，保證各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。

四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)

（一）人員要求

1.專職公共秩序維護(hù)人員以中青年為骨干，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)；

2.能處理和應(yīng)對(duì)小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備；

3.配備對(duì)講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械；

（二）門崗

1.建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位；

2.值班電話暢通，接聽及時(shí)；

3.各出入口24小時(shí)值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設(shè)立崗，按要求進(jìn)行出入車輛管理、訪客登記；

4.對(duì)大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)；

5.對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進(jìn)入；

6.保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。

（三）巡邏

1.制定詳細(xì)的巡查方案，小區(qū)院落每3小時(shí)巡查1次；重點(diǎn)部位增加巡查頻次，記錄規(guī)范、詳實(shí)；

2.每天定時(shí)巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象；

3.巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。

（四）車輛管理

1.按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識(shí)牌和標(biāo)線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識(shí)規(guī)范；

3.非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。

（五）監(jiān)控

1.設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時(shí)值班，交接班記錄規(guī)范、詳實(shí)；

2.監(jiān)控室收到報(bào)警信號(hào)后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理；

3.監(jiān)控的錄像資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（六）緊急事故防范

2.對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，協(xié)助其實(shí)施維修；

3.每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、保潔服務(wù)

（一）樓內(nèi)保潔

1.樓層通道和電梯前廳，每日清潔1次，每日濕拖1次，保持干凈整潔；樓梯臺(tái)階每周清潔2次，每周濕拖1次，干凈整潔；

2.樓梯扶手、窗臺(tái)、防火門、消防栓、指示牌每周清潔2次，欄桿每月清潔2次；

3.天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每2月清潔1次；

4.樓內(nèi)共用門窗玻璃，每月擦拭1次，玻璃明亮，目視干凈。

（二）外圍保潔

1.道路每日保潔2次；雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行；

2.綠化帶每日保潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加保潔次數(shù)，目視無雜物；花壇表面潔凈無污跡；

3.水景開放期內(nèi)，定期清潔，定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理，水面無漂浮物，水體無異味；

4.休閑娛樂、健身設(shè)施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次，設(shè)施表面干凈；

5.3米以下庭院燈、草坪燈每2周清潔1次，目視干凈；

6.標(biāo)識(shí)、宣傳牌、信報(bào)箱、景觀小品每2周清潔1次，目視干凈；

7.天臺(tái)、明溝、上人屋面每2月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放；

8.設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔2次；每周1次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。

（三）垃圾收集與處理

1.垃圾桶布局合理，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味；

2.建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，定期外運(yùn)；

3.垃圾桶、果皮箱每?jī)扇涨鍧?次，每周消殺1次。

（四）衛(wèi)生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠每季進(jìn)行1次，無明顯鼠跡。

六、綠化服務(wù)

（一）綠化養(yǎng)護(hù)

有專業(yè)人員對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，并做到：

1.對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；

2.定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于5%；

3.對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木等適時(shí)補(bǔ)植更新，缺株率小于5%，存活率不小于95%，行道樹缺株率小于5%，土地?zé)o明顯裸露；

（四）適時(shí)進(jìn)行防凍保暖；定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；

（五）樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。

四星級(jí)

一、綜合管理服務(wù)

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)；

（二）承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；

（三）客戶服務(wù)接待場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員；設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話；

（四）24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修；急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理1天內(nèi)完成（預(yù)約除外）；

（五）對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理；

（六）住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理師資格，并有2年以上住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷；

（七）能提供5種以上便民（無償）服務(wù)，如配備雨具、配置手推車、短時(shí)間內(nèi)物品存放、郵件收發(fā)、信息咨詢等；

（八）每年開展3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)，節(jié)假日有專題環(huán)境布置；

二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

（一）房屋管理

2.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；

3.小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；

5.樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部位及設(shè)施牢固、無裂縫、無破損、使用安全；

6.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損；

7.封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；

8.對(duì)擅自安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬的行為及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門；

9.對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門。

（二）維修養(yǎng)護(hù)

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際建設(shè)情況，做好下列房屋維護(hù)巡查工作并做好記錄，包括：

（1）每年1次觀測(cè)房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)單位進(jìn)行檢測(cè)評(píng)定；

（2）每季檢查1次墻體、墻面；

（3）每年檢查2次頂棚；

（4）每年檢查2次樓梯、扶手；

（5）每年檢查2次屋面保溫隔熱層、防水層；

（6）每年檢查2次天臺(tái)扶欄、公共防盜網(wǎng)；

（7）每年檢查2次散水坡、雨檐臺(tái)、連廊；

（8）每年全面檢查2次樓板、地面磚；

（9）每年檢查2次通風(fēng)口；

（10）每月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識(shí)；

（11）每2周全面檢查1次公共門窗；

（12）每2周巡查1次路面、側(cè)石、窨井蓋等；

（13）每2周巡查1次圍墻；

（14）每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設(shè)施、兒童樂園等；

（三）裝飾裝修管理

3.裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的按照約定處理；

4.裝修產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2～3日內(nèi)清運(yùn)。

三、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)

（一）公共照明

1.院落、樓道照明每2周巡查1次，并及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；

2.保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時(shí)開啟，亮燈率95%以上，滿足使用要求；

3.公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常；燈具無損壞、無變形、完好率95%。

（二）雨污水排放

1.公共污水管道每年檢查2次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通；

2.雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，每年清理兩次，保證排水暢通，無堵塞；

3.污水提升泵每半年檢查保養(yǎng)1次，定期對(duì)化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理；

4.雨季前對(duì)屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖；

5.不定期對(duì)鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換。

（三）安全防范設(shè)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：

1.監(jiān)控系統(tǒng)：

（1）設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；

（2）按設(shè)備使用說明書的要求對(duì)硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)；

2.門禁系統(tǒng)：

（1）每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；

（2）門鎖、對(duì)講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；

3.周界防范系統(tǒng)：

（1）主機(jī)除塵，壓線端子牢固，每年對(duì)射探頭牢固性檢查1次；

（四）防雷接地系統(tǒng)

1.每年對(duì)避雷裝置進(jìn)行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)；

2.高層建筑每年雨季前對(duì)避雷系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，保證其性能符合國家規(guī)定。

（五）景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備

1.按時(shí)開啟；

2.每2月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，需動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)及時(shí)編制維修方案。

3.重大節(jié)日前對(duì)景觀附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全功能檢修，保證各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。

四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)

（一）人員要求

1.專職公共秩序維護(hù)人員以中青年為骨干，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)；

2.能處理和應(yīng)對(duì)小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備；

3.配備對(duì)講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械；

（二）門崗

1.建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位；

2.值班電話暢通，接聽及時(shí)；

3.各出入口24小時(shí)值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設(shè)立崗，按要求進(jìn)行出入車輛管理、訪客登記；

4.對(duì)大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)；

5.對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進(jìn)入；

6.保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。

（三）巡邏

1.制定詳細(xì)的巡查方案，小區(qū)院落每3小時(shí)巡查1次；重點(diǎn)部位增加巡查頻次，記錄規(guī)范、詳實(shí)；

2.每天定時(shí)巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象；

（四）車輛管理

1.按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識(shí)牌和標(biāo)線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識(shí)規(guī)范；

3.非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。

（五）監(jiān)控

1.設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時(shí)值班，交接班記錄規(guī)范、詳實(shí)；

2.監(jiān)控室收到報(bào)警信號(hào)后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理；

3.監(jiān)控的錄像資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（六）緊急事故防范

2.對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，協(xié)助其實(shí)施維修；

3.每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、保潔服務(wù)

（一）樓內(nèi)保潔

1.樓層通道和電梯前廳，每日清潔1次，每日濕拖1次，保持干凈整潔；樓梯臺(tái)階每周清潔2次，每周濕拖1次，干凈整潔；

2.樓梯扶手、窗臺(tái)、防火門、消防栓、指示牌每周清潔2次，欄桿每月清潔2次；

3.天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每2月清潔1次；

4.樓內(nèi)共用門窗玻璃，每月擦拭1次，玻璃明亮，目視干凈。

（二）外圍保潔

1.道路每日保潔2次；雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行；

2.綠化帶每日保潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加保潔次數(shù)，目視無雜物；花壇表面潔凈無污跡；

3.水景開放期內(nèi)，定期清潔，定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理，水面無漂浮物，水體無異味；

4.休閑娛樂、健身設(shè)施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次，設(shè)施表面干凈；

5.3米以下庭院燈、草坪燈每2周清潔1次，目視干凈；

6.標(biāo)識(shí)、宣傳牌、信報(bào)箱、景觀小品每2周清潔1次，目視干凈；

7.天臺(tái)、明溝、上人屋面每2月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放；

8.設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔2次；每周1次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。

（三）垃圾收集與處理

1.垃圾桶布局合理，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味；

2.建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，定期外運(yùn)；

3.垃圾桶、果皮箱每日清潔1次，每周消殺1次；

4.能正常使用并維護(hù)垃圾生物處理設(shè)備、中水處理設(shè)備等；

（四）衛(wèi)生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠每季進(jìn)行1次，無明顯鼠跡。

六、綠化服務(wù)

（一）綠化養(yǎng)護(hù)

有專業(yè)人員對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，并做到：

1.對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木等定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；

2.定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于2%；

3.對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木等適時(shí)補(bǔ)植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道樹缺株率小于3%，土地?zé)o明顯裸露；

4.綠籬、色帶及造型植物輪廓清晰、層次分明，無殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、圓整，觀賞效果良好；

5.適時(shí)進(jìn)行防凍保暖；定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；

6.樹木每年修剪1次以上，樹冠整齊，側(cè)枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦；

7.定期組織澆灌、施肥和松土；

（二）環(huán)境布置

1.綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當(dāng)、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環(huán)境需要，無侵占現(xiàn)象；

2.綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好，無人為破壞現(xiàn)象；

3.設(shè)有景觀湖的，保持三季有水，每年春季可投放觀賞魚苗，水質(zhì)良好，每月至少補(bǔ)水1次，每年清淤1次；

4.重大節(jié)日或慶典活動(dòng)，對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行花木裝飾；

5.加強(qiáng)綠化宣傳，對(duì)古樹名木保護(hù)措施到位，使其生長(zhǎng)正常；對(duì)稀有樹木進(jìn)行掛牌標(biāo)識(shí)，注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長(zhǎng)習(xí)性等。

特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、電梯

（一）電梯設(shè)備運(yùn)行情況每日巡查1次，記錄規(guī)范、詳實(shí)；

（二）保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好；

（三）委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全監(jiān)測(cè)，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》；對(duì)維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄；

（四）電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位，并督促維保單位對(duì)故障進(jìn)行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成，需動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)及時(shí)編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保存相關(guān)記錄；

（五）電梯轎廂地面、轎廂四壁每日清潔1次，燈飾及轎廂頂部每月清潔1次，保持干凈、整潔。

二、自動(dòng)消防設(shè)施

（一）設(shè)有消防控制室的住宅小區(qū)應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班制度，每班不少于2人；防火巡查人員、自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)取得國家認(rèn)可的職業(yè)資格證書，持證上崗；

（二）每半年對(duì)所有的火災(zāi)探測(cè)器、消防噴淋進(jìn)行一次時(shí)效模擬實(shí)驗(yàn)，每2年對(duì)探測(cè)器進(jìn)行清洗，及時(shí)更換失效的器件；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)委托具備資質(zhì)的檢測(cè)、維修保養(yǎng)機(jī)構(gòu)每年對(duì)自動(dòng)消防系統(tǒng)至少進(jìn)行1次全面檢測(cè)和維保，并做好記錄。

附件2：

歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)

普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格

（單位：元/平方米·月）

項(xiàng)目價(jià)格等級(jí)	公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)	特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)運(yùn)行服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
項(xiàng)目價(jià)格等級(jí)	公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)	電梯維護(hù)運(yùn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)	自動(dòng)消防控制設(shè)施維護(hù)運(yùn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
一星級(jí)	0.50	0.35	0.20
二星級(jí)	0.75
三星級(jí)	1.00
四星級(jí)	1.30
五星級(jí)	1.60