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濟建物字〔2021〕1號

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濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

關(guān)于印發(fā)《濟南市新建商品住房物業(yè)承接查驗

實施細(xì)則》的通知

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各區(qū)縣住建局，濟南高新區(qū)管委會建設(shè)管理部、市南部山區(qū)管委會規(guī)劃發(fā)展局、濟南新舊動能轉(zhuǎn)換先行區(qū)管委會建設(shè)管理部，各街道辦事處（鎮(zhèn)政府），各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為規(guī)范新建商品住房物業(yè)承接查驗行為，明確建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任義務(wù)，維護業(yè)主的合法權(quán)益，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局制定了《濟南市新建商品住房物業(yè)承接查驗實施細(xì)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

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（此件主動公開） ??

濟南市新建商品住房物業(yè)承接查驗

實施細(xì)則

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第一條?為規(guī)范新建商品住房物業(yè)承接查驗行為，明確建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任義務(wù)，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本實施細(xì)則。

第二條?本實施細(xì)則所稱新建商品住房物業(yè)承接查驗（以下簡稱物業(yè)承接查驗），是指承接新建商品住房物業(yè)前，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。

第三條?物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實守信、客觀公正、權(quán)責(zé)分明、依法有序以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。

第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本市物業(yè)承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督。

區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，負(fù)責(zé)物業(yè)承接查驗備案及承接查驗行為的投訴處理。

街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)新建商品住房項目物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理權(quán)和相關(guān)資料的移交工作。

第五條?建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第六條?建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交資料完整、質(zhì)量合格、功能完備的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

第七條?建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案后3個月內(nèi)，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)承接查驗工作。

第八條?實施物業(yè)查驗，主要依據(jù)下列文件：

（一）房屋買賣合同；

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（三）規(guī)劃設(shè)計方案；

（四）建設(shè)單位提供的圖紙資料；

（五）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

第九條?物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：

（一）制定物業(yè)查驗方案；

（二）提供有關(guān)圖紙資料；

（三）查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；

（五）確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果；

（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（七）履行移交接管手續(xù)；

（八）辦理承接查驗備案手續(xù)。

第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備查驗方案，方案主要包括承接查驗內(nèi)容、查驗方法和查驗人員組成等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)會同建設(shè)單位成立現(xiàn)場查驗組，建設(shè)單位應(yīng)委派相關(guān)負(fù)責(zé)人和專業(yè)人員參加現(xiàn)場查驗組。

第十一條?現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)備齊下列資料：

（一）規(guī)劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備的竣工圖，綠化平面圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)等隱蔽管線工程竣工圖等資料;

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用、維護保養(yǎng)和使用培訓(xùn)等技術(shù)資料，包括消防驗收合格證、電梯安全檢驗合格證、機電設(shè)備出廠合格證、設(shè)備使用說明書、設(shè)備安裝和調(diào)試報告、設(shè)備保修卡和保修協(xié)議等資料;

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件（協(xié)議）;

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

（五）承接查驗所必需的其他資料。

第十二條?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位提供的資料進行清點和核查，重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

第十三條 現(xiàn)場查驗組應(yīng)當(dāng)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能進行現(xiàn)場查驗。

（一）采用核對竣工驗收資料和圖紙、現(xiàn)場觀察的方法，查驗的主要內(nèi)容包括:

1.物業(yè)共用部位：包括建筑的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。

2.物業(yè)共用設(shè)施：包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、機動車(非機動車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（二）采用核對竣工驗收資料和出廠資料、現(xiàn)場觀察、使用、檢測和試驗的方法，查驗的主要內(nèi)容包括:

1.物業(yè)共用設(shè)施：包括路燈、污水處理設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施等。

2.物業(yè)共用設(shè)備：包括電梯、水泵、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。

第十四條?建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為現(xiàn)場查驗的內(nèi)容。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將該部分共用設(shè)施設(shè)備的移交情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十五條?現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成書面查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括項目名稱、查驗時間、查驗范圍、查驗方法、存在問題、問題解決情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合房屋買賣合同約定或者有關(guān)規(guī)定的情形，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決，并交由現(xiàn)場查驗組復(fù)驗。查驗記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加現(xiàn)場查驗的人員簽字確認(rèn)。

第十六條?現(xiàn)場查驗完成后，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。

第十七條?物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第十八條?物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）監(jiān)督下，將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理權(quán)以及本細(xì)則第十一條規(guī)定的資料移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書面交接記錄。同時將本細(xì)則第十一條規(guī)定的資料形成電子版（或影印件），向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）提供備份。

第十九條?交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章，并由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）簽章確認(rèn)。

第二十條?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列資料向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請物業(yè)承接查驗備案。

1.前期物業(yè)服務(wù)合同；

2.物業(yè)承接查驗協(xié)議書；

3.建設(shè)單位移交資料清單；

4.查驗記錄；

5.交接記錄；

6.其他承接查驗有關(guān)文件。

區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)采取查驗資料的方式，對申請材料進行核實，符合備案條件的，應(yīng)在備案申請5個工作日內(nèi)予以備案，出具承接查驗備案證明；對于不符合備案條件的，應(yīng)當(dāng)一次性將不符合內(nèi)容書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十一條?建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十二條?物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行查驗，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。

第二十三條?物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立紙質(zhì)和電子檔案并妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗紙質(zhì)和電子檔案。

第二十四條?分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

第二十五條?新建住宅物業(yè)服務(wù)項目，自物業(yè)移交之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔(dān)因服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。

第二十六條?建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，或因未及時履行保修責(zé)任，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第二十七條 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第二十八條?物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的投訴。

第二十九條?建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本細(xì)則履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

第三十條?建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并按照《物業(yè)管理條例》第五十八條的規(guī)定處罰。

第三十一條?物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門調(diào)解，或者通過司法途徑解決。

第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗活動，以及新建非住宅商品房物業(yè)承接查驗活動，可以參照執(zhí)行本細(xì)則。

第三十三條?本實施細(xì)則自2021年3月1日起施行，有效期至2026年2月28日。

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濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室 ????????2021年2月9日印發(fā)