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濟(jì)建物字〔2021〕1號(hào)

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濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

關(guān)于印發(fā)《濟(jì)南市新建商品住房物業(yè)承接查驗(yàn)

實(shí)施細(xì)則》的通知

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各區(qū)縣住建局，濟(jì)南高新區(qū)管委會(huì)建設(shè)管理部、市南部山區(qū)管委會(huì)規(guī)劃發(fā)展局、濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行區(qū)管委會(huì)建設(shè)管理部，各街道辦事處（鎮(zhèn)政府），各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為規(guī)范新建商品住房物業(yè)承接查驗(yàn)行為，明確建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任義務(wù)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局制定了《濟(jì)南市新建商品住房物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施細(xì)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

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（此件主動(dòng)公開(kāi)） ??

濟(jì)南市新建商品住房物業(yè)承接查驗(yàn)

實(shí)施細(xì)則

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第一條?為規(guī)范新建商品住房物業(yè)承接查驗(yàn)行為，明確建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任義務(wù)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》《山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條?本實(shí)施細(xì)則所稱新建商品住房物業(yè)承接查驗(yàn)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)承接查驗(yàn)），是指承接新建商品住房物業(yè)前，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。

第三條?物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)守信、客觀公正、權(quán)責(zé)分明、依法有序以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。

第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本市物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，負(fù)責(zé)物業(yè)承接查驗(yàn)備案及承接查驗(yàn)行為的投訴處理。

街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)新建商品住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理權(quán)和相關(guān)資料的移交工作。

第五條?建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第六條?建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交資料完整、質(zhì)量合格、功能完備的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

第七條?建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案后3個(gè)月內(nèi)，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作。

第八條?實(shí)施物業(yè)查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件：

（一）房屋買賣合同；

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

（四）建設(shè)單位提供的圖紙資料；

（五）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

第九條?物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：

（一）制定物業(yè)查驗(yàn)方案；

（二）提供有關(guān)圖紙資料；

（三）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；

（五）確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；

（六）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（七）履行移交接管手續(xù)；

（八）辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù)。

第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)方案，方案主要包括承接查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)方法和查驗(yàn)人員組成等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同建設(shè)單位成立現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)組，建設(shè)單位應(yīng)委派相關(guān)負(fù)責(zé)人和專業(yè)人員參加現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)組。

第十一條?現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)備齊下列資料：

（一）規(guī)劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備的竣工圖，綠化平面圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)等隱蔽管線工程竣工圖等資料;

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用、維護(hù)保養(yǎng)和使用培訓(xùn)等技術(shù)資料，包括消防驗(yàn)收合格證、電梯安全檢驗(yàn)合格證、機(jī)電設(shè)備出廠合格證、設(shè)備使用說(shuō)明書、設(shè)備安裝和調(diào)試報(bào)告、設(shè)備保修卡和保修協(xié)議等資料;

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件（協(xié)議）;

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

（五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

第十二條?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位提供的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。

第十三條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)組應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。

（一）采用核對(duì)竣工驗(yàn)收資料和圖紙、現(xiàn)場(chǎng)觀察的方法，查驗(yàn)的主要內(nèi)容包括:

1.物業(yè)共用部位：包括建筑的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。

2.物業(yè)共用設(shè)施：包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、機(jī)動(dòng)車(非機(jī)動(dòng)車)停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（二）采用核對(duì)竣工驗(yàn)收資料和出廠資料、現(xiàn)場(chǎng)觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)的方法，查驗(yàn)的主要內(nèi)容包括:

1.物業(yè)共用設(shè)施：包括路燈、污水處理設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施等。

2.物業(yè)共用設(shè)備：包括電梯、水泵、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。

第十四條?建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的內(nèi)容。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將該部分共用設(shè)施設(shè)備的移交情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十五條?現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、問(wèn)題解決情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合房屋買賣合同約定或者有關(guān)規(guī)定的情形，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決，并交由現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)組復(fù)驗(yàn)。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。

第十六條?現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)完成后，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

第十七條?物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第十八條?物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）監(jiān)督下，將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理權(quán)以及本細(xì)則第十一條規(guī)定的資料移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書面交接記錄。同時(shí)將本細(xì)則第十一條規(guī)定的資料形成電子版（或影印件），向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）提供備份。

第十九條?交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章，并由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）簽章確認(rèn)。

第二十條?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列資料向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請(qǐng)物業(yè)承接查驗(yàn)備案。

1.前期物業(yè)服務(wù)合同；

2.物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議書；

3.建設(shè)單位移交資料清單；

4.查驗(yàn)記錄；

5.交接記錄；

6.其他承接查驗(yàn)有關(guān)文件。

區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)采取查驗(yàn)資料的方式，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行核實(shí)，符合備案條件的，應(yīng)在備案申請(qǐng)5個(gè)工作日內(nèi)予以備案，出具承接查驗(yàn)備案證明；對(duì)于不符合備案條件的，應(yīng)當(dāng)一次性將不符合內(nèi)容書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十一條?建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十二條?物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行查驗(yàn)，物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公證。

第二十三條?物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立紙質(zhì)和電子檔案并妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)紙質(zhì)和電子檔案。

第二十四條?分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。

第二十五條?新建住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，自物業(yè)移交之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。

第二十六條?建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，或因未及時(shí)履行保修責(zé)任，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第二十七條 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第二十八條?物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴。

第二十九條?建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本細(xì)則履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。

第三十條?建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條的規(guī)定處罰。

第三十一條?物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門調(diào)解，或者通過(guò)司法途徑解決。

第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)活動(dòng)，以及新建非住宅商品房物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，可以參照?qǐng)?zhí)行本細(xì)則。

第三十三條?本實(shí)施細(xì)則自2021年3月1日起施行，有效期至2026年2月28日。

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濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室 ????????2021年2月9日印發(fā)