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濟建物字〔2021〕2號

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濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理招標投標工作的通知

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各區(qū)縣住建局，濟南高新區(qū)管委會建設(shè)管理部、市南部山區(qū)管委會規(guī)劃發(fā)展局、濟南新舊動能轉(zhuǎn)換先行區(qū)管委會建設(shè)管理部，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理招標投標工作，保障物業(yè)管理招標投標當事人的合法權(quán)益，維護公平、公開、公正的物業(yè)管理市場競爭秩序，根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（魯建房字〔2003〕56號）等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將加強住宅小區(qū)物業(yè)管理招標投標工作有關(guān)事項通知如下：

一、市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當加強對住宅小區(qū)物業(yè)管理招標投標活動的指導(dǎo)、監(jiān)督管理。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負責建立健全物業(yè)管理招標投標有關(guān)制度和評標規(guī)則；建立物業(yè)服務(wù)評標專家?guī)欤欢ㄆ趯υu標專家進行有關(guān)法律法規(guī)、政策和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門具體負責本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)管理招標備案和物業(yè)服務(wù)合同備案，負責本轄區(qū)住宅物業(yè)項目招投標活動的監(jiān)督管理和投訴處理。

市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會受市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)，具體負責物業(yè)服務(wù)評標專家?guī)斓娜粘＞S護和考核管理。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理招標投標按照公開、公平、公正和誠實信用的原則，應(yīng)當在符合條件的招投標場所內(nèi)進行。物業(yè)管理招標投標場所應(yīng)當具備下列條件：

（一）場所滿足相對獨立和封閉；

（二）具備獨立的開標室和評標室；

（三）開標室和評標室具有全程音頻、視頻監(jiān)控和音視頻存儲功能（存儲時間不得少于5年）。

（四）具備招標公告發(fā)布、投標文件接收、現(xiàn)場組織開標、評標及中標結(jié)果公示等一站式、全過程服務(wù)功能，且不得向招標人、投標人和招投標代理機構(gòu)收取任何費用。

三、物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。屬下列情形的，應(yīng)當依法通過招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）新建住宅或住宅、非住宅混合物業(yè)項目，建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

（二）業(yè)主委員會（或代行業(yè)主委員會職責的社區(qū)居民委員會）根據(jù)業(yè)主大會決議選擇采取招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

（三）前期物業(yè)管理期間，尚未達到業(yè)主大會成立條件的物業(yè)項目，因特殊原因確需變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標準、收費標準不變的前提下，向全體業(yè)主公示后，另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。

四、符合以下情形之一的，經(jīng)區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè):

（一）物業(yè)由建設(shè)或產(chǎn)權(quán)單位自用，設(shè)施設(shè)備完整獨立的;

（二）物業(yè)的使用在保密、安全等方面有特別要求的;

（三）連續(xù)兩次組織招標，在投標報名截止之日投標人少于3個的。

五、物業(yè)管理招標以物業(yè)管理區(qū)域為單位進行。物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)嚴格按照《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定的原則進行劃分，不得通過將物業(yè)管理區(qū)域化整為零，規(guī)避招投標有關(guān)規(guī)定。

六、招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書前10日，應(yīng)持物業(yè)管理項目招標公告及招標文件等資料向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請物業(yè)管理招標備案。備案后，招標人應(yīng)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)以及其他公共媒介網(wǎng)上發(fā)布招標公告，保證潛在投標人平等、便捷、準確地獲取招標信息。

七、招標人可自行組織招標活動，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標投標事宜。招標代理機構(gòu)應(yīng)依照委托合同依法提供物業(yè)管理招標投標代理服務(wù)，并接受區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的監(jiān)督指導(dǎo)。

八、物業(yè)管理評標工作由招標人從物業(yè)服務(wù)評標專家?guī)祀S機抽取評標專家組成的評標委員會負責。

九、評標委員會應(yīng)獨立評標。任何單位和個人不得非法干預(yù)、影響評標的過程和結(jié)果。評標委員會成員和參與評標的有關(guān)工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。

十、評標委員會應(yīng)當根據(jù)評標規(guī)則和招標文件確定的評標方法、評標標準獨立完成評標打分，并應(yīng)對評審打分情況作出相應(yīng)書面說明。

十一、評標過程中的不確定事項由評標委員會現(xiàn)場商議，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則處理，并出具書面評審意見。

十二、中標人確定后，招標人應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結(jié)果的，或者中標人放棄中標項目的，應(yīng)當依法承擔法律責任。

十三、招標人和中標人應(yīng)自中標通知發(fā)出之日起30日內(nèi)，按招標文件、中標人的投標文件的內(nèi)容、中標人現(xiàn)場答辯承諾內(nèi)容、以及評標委員會的綜合性改進意見等簽訂物業(yè)服務(wù)合同，招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

十四、自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向項目所在區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請物業(yè)服務(wù)合同備案。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責審查合同內(nèi)容與招標文件、投標文件內(nèi)容是否一致。內(nèi)容不一致的，責令合同當事人即時整改，整改合格后予以備案。同時，將當事人的違規(guī)信息分別記入開發(fā)企業(yè)信用管理系統(tǒng)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理系統(tǒng)。

十五、投標人相互串通投標或者與招標人串通投標的、投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標的、投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假騙取中標的，中標無效。中標無效，除依法予以處罰外，視情節(jié)取消其一年至三年內(nèi)參加依法必須進行招標的項目的投標資格，并予以公告。

招標代理機構(gòu)違反規(guī)定，泄露應(yīng)當保密的與招標投標活動有關(guān)的情況和資料的，或者與招標人、投標人串通損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益的，除依法予以處罰外，禁止其一年至二年內(nèi)代理依法必須進行招標的項目，并予以公告。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局對違反物業(yè)管理招標投標規(guī)定的企業(yè)建立黑名單制度，并將黑名單通過門戶網(wǎng)站予以公告。招標人、代理機構(gòu)及各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門在辦理招投標業(yè)務(wù)時應(yīng)查看黑名單有關(guān)情況。

十六、各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門及其工作人員在物業(yè)管理招標投標活動中不得有下列行為：

（一）利用職務(wù)便利，收受他人財物或者其他好處；

（二）利用職權(quán)限制或者排斥物業(yè)服務(wù)企業(yè)公平參與物業(yè)管理招標投標活動；

（三）通過設(shè)立名錄庫等方式指定或者排斥招標代理機構(gòu)依法開展招標代理活動。

違反上述規(guī)定，將依法依紀追究相關(guān)當事人責任。

十七、本通知自2021年3月1日起實施，有效期至2026年2月28日。

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（此件主動公開） ??

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濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室 ????????2021年2月9日印發(fā)