濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的通知

時(shí)間：2021.03.17

濟(jì)建物字〔2021〕2號(hào)

濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的通知

各區(qū)縣住建局，濟(jì)南高新區(qū)管委會(huì)建設(shè)管理部、市南部山區(qū)管委會(huì)規(guī)劃發(fā)展局、濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行區(qū)管委會(huì)建設(shè)管理部，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作，保障物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)公平、公開、公正的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（魯建房字〔2003〕56號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督管理。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)建立健全物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)制度和評(píng)標(biāo)規(guī)則；建立物業(yè)服務(wù)評(píng)標(biāo)專家?guī)?；定期?duì)評(píng)標(biāo)專家進(jìn)行有關(guān)法律法規(guī)、政策和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)管理招標(biāo)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案，負(fù)責(zé)本轄區(qū)住宅物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理和投訴處理。

市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)受市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)評(píng)標(biāo)專家?guī)斓娜粘＞S護(hù)和考核管理。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)按照公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，應(yīng)當(dāng)在符合條件的招投標(biāo)場(chǎng)所內(nèi)進(jìn)行。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)場(chǎng)所應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）場(chǎng)所滿足相對(duì)獨(dú)立和封閉；

（二）具備獨(dú)立的開標(biāo)室和評(píng)標(biāo)室；

（三）開標(biāo)室和評(píng)標(biāo)室具有全程音頻、視頻監(jiān)控和音視頻存儲(chǔ)功能（存儲(chǔ)時(shí)間不得少于5年）。

（四）具備招標(biāo)公告發(fā)布、投標(biāo)文件接收、現(xiàn)場(chǎng)組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及中標(biāo)結(jié)果公示等一站式、全過程服務(wù)功能，且不得向招標(biāo)人、投標(biāo)人和招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)收取任何費(fèi)用。

三、物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。屬下列情形的，應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）新建住宅或住宅、非住宅混合物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

（二）業(yè)主委員會(huì)（或代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的社區(qū)居民委員會(huì)）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議選擇采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

（三）前期物業(yè)管理期間，尚未達(dá)到業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)項(xiàng)目，因特殊原因確需變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變的前提下，向全體業(yè)主公示后，另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。

四、符合以下情形之一的，經(jīng)區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè):

（一）物業(yè)由建設(shè)或產(chǎn)權(quán)單位自用，設(shè)施設(shè)備完整獨(dú)立的;

（二）物業(yè)的使用在保密、安全等方面有特別要求的;

（三）連續(xù)兩次組織招標(biāo)，在投標(biāo)報(bào)名截止之日投標(biāo)人少于3個(gè)的。

五、物業(yè)管理招標(biāo)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝贿M(jìn)行。物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的原則進(jìn)行劃分，不得通過將物業(yè)管理區(qū)域化整為零，規(guī)避招投標(biāo)有關(guān)規(guī)定。

六、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書前10日，應(yīng)持物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)公告及招標(biāo)文件等資料向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請(qǐng)物業(yè)管理招標(biāo)備案。備案后，招標(biāo)人應(yīng)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)以及其他公共媒介網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告，保證潛在投標(biāo)人平等、便捷、準(zhǔn)確地獲取招標(biāo)信息。

七、招標(biāo)人可自行組織招標(biāo)活動(dòng)，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)投標(biāo)事宜。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)依照委托合同依法提供物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)代理服務(wù)，并接受區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的監(jiān)督指導(dǎo)。

八、物業(yè)管理評(píng)標(biāo)工作由招標(biāo)人從物業(yè)服務(wù)評(píng)標(biāo)專家?guī)祀S機(jī)抽取評(píng)標(biāo)專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。

九、評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)獨(dú)立評(píng)標(biāo)。任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)、影響評(píng)標(biāo)的過程和結(jié)果。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和參與評(píng)標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。

十、評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)標(biāo)規(guī)則和招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)方法、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立完成評(píng)標(biāo)打分，并應(yīng)對(duì)評(píng)審打分情況作出相應(yīng)書面說明。

十一、評(píng)標(biāo)過程中的不確定事項(xiàng)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)現(xiàn)場(chǎng)商議，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則處理，并出具書面評(píng)審意見。

十二、中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。中標(biāo)通知書對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

十三、招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)自中標(biāo)通知發(fā)出之日起30日內(nèi)，按招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容、中標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)答辯承諾內(nèi)容、以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)的綜合性改進(jìn)意見等簽訂物業(yè)服務(wù)合同，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

十四、自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)合同備案。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)審查合同內(nèi)容與招標(biāo)文件、投標(biāo)文件內(nèi)容是否一致。內(nèi)容不一致的，責(zé)令合同當(dāng)事人即時(shí)整改，整改合格后予以備案。同時(shí)，將當(dāng)事人的違規(guī)信息分別記入開發(fā)企業(yè)信用管理系統(tǒng)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理系統(tǒng)。

十五、投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)的、投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄的手段謀取中標(biāo)的、投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假騙取中標(biāo)的，中標(biāo)無效。中標(biāo)無效，除依法予以處罰外，視情節(jié)取消其一年至三年內(nèi)參加依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的投標(biāo)資格，并予以公告。

招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)違反規(guī)定，泄露應(yīng)當(dāng)保密的與招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的情況和資料的，或者與招標(biāo)人、投標(biāo)人串通損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人合法權(quán)益的，除依法予以處罰外，禁止其一年至二年內(nèi)代理依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，并予以公告。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)違反物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的企業(yè)建立黑名單制度，并將黑名單通過門戶網(wǎng)站予以公告。招標(biāo)人、代理機(jī)構(gòu)及各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門在辦理招投標(biāo)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)查看黑名單有關(guān)情況。

十六、各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門及其工作人員在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中不得有下列行為：

（一）利用職務(wù)便利，收受他人財(cái)物或者其他好處；

（二）利用職權(quán)限制或者排斥物業(yè)服務(wù)企業(yè)公平參與物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)；

（三）通過設(shè)立名錄庫(kù)等方式指定或者排斥招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)依法開展招標(biāo)代理活動(dòng)。

違反上述規(guī)定，將依法依紀(jì)追究相關(guān)當(dāng)事人責(zé)任。

十七、本通知自2021年3月1日起實(shí)施，有效期至2026年2月28日。

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（此件主動(dòng)公開） ??

濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室 ????????2021年2月9日印發(fā)

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