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新華輿情監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，9月份，物業(yè)管理行業(yè)受媒體關(guān)注度小幅下降。全網(wǎng)有關(guān)“物業(yè)管理”的報(bào)道共計(jì)46735篇，較8月份減少6366篇。其中，以各級(jí)黨報(bào)、黨刊、晨報(bào)、晚報(bào)、都市報(bào)等官方媒體為代表的平面媒體報(bào)道量為2662篇，較8月份減少265篇。從內(nèi)容來(lái)看，輿論對(duì)物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注度較高的話題是小區(qū)物業(yè)自管。

長(zhǎng)沙一小區(qū)物業(yè)自管成效獲輿論好評(píng)

9月19日，湖南長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)建安新商匯小區(qū)向業(yè)主派發(fā)近30萬(wàn)元公共收益，引發(fā)輿論廣泛關(guān)注，成為9月份物業(yè)管理行業(yè)網(wǎng)絡(luò)熱議話題之一。

據(jù)報(bào)道，建安新商匯小區(qū)是位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)的一棟商住樓，高26層，共有200多戶居民，曾是個(gè)“爛尾樓”，本應(yīng)在2007年交房，由于開發(fā)商資金原因，至2014年才完成交房。業(yè)主入住后又遭遇物業(yè)管理混亂問(wèn)題。在此背景下，2019年底，小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，與原物業(yè)服務(wù)公司解約，并于2020年10月1日成立自管物業(yè)服務(wù)公司，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作，使得該小區(qū)走上“業(yè)主自管”道路。

自管物業(yè)服務(wù)公司成立兩年來(lái)，已兩次向業(yè)主派發(fā)公共收益。2021年9月份發(fā)放第一次公共收益，今年為第二次發(fā)放，業(yè)主最高可分得15800元。建安新商匯小區(qū)業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體介紹，由于是商住樓，該小區(qū)每年共有100多萬(wàn)元的公共收益，主要來(lái)自停車費(fèi)、廣告費(fèi)、公共區(qū)域租賃費(fèi)等。部分公共收益用于維修加固外墻、改造消防系統(tǒng)、翻新停車場(chǎng)入口等，扣除了今年向業(yè)主派發(fā)的近30萬(wàn)元外，賬面資金還剩余100多萬(wàn)元。

不交物業(yè)費(fèi)，反而收“紅包”，建安新商匯小區(qū)自管成效不僅贏得業(yè)主認(rèn)可，也獲得主流媒體關(guān)注。經(jīng)長(zhǎng)沙晚報(bào)、三湘都市報(bào)、新湖南客戶端、九派新聞等報(bào)道后，被中新聞、騰訊網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、新浪網(wǎng)、今日頭條等多家主流網(wǎng)媒轉(zhuǎn)載。

不過(guò)，也有部分網(wǎng)民認(rèn)為，并非所有小區(qū)都適合自管，成功需要前提條件，“得看整個(gè)小區(qū)業(yè)主的素質(zhì)”“除非物業(yè)有很多營(yíng)業(yè)房，否則光靠廣告收入哪有這么多分紅”“這個(gè)小區(qū)有商場(chǎng)和酒店”“推廣不了，這只是個(gè)別的，也不看看大多數(shù)自管管得稀爛，小區(qū)垃圾成堆，最后請(qǐng)物業(yè)都不愿進(jìn)駐”。

專家建議宜理性看待小區(qū)物業(yè)自管

據(jù)監(jiān)測(cè)，在建安新商匯小區(qū)之前，已有多個(gè)小區(qū)因物業(yè)自管引起輿論關(guān)注。例如，2020年8月份，位于西安市的和平花園小區(qū)公示其財(cái)務(wù)報(bào)告，實(shí)行業(yè)主自管一年來(lái)，該小區(qū)收入141.08萬(wàn)元，支出57.85萬(wàn)元，總計(jì)結(jié)余83.23萬(wàn)元。央廣網(wǎng)、光明網(wǎng)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)等主流媒體紛紛以“業(yè)主自管小區(qū)一年財(cái)務(wù)結(jié)余80多萬(wàn)”為主題進(jìn)行重點(diǎn)報(bào)道，在多個(gè)報(bào)道中該小區(qū)被稱為陜西省唯一業(yè)主自治管理小區(qū)。

值得一提的是，盡管部分小區(qū)物業(yè)自管取得了較好成效，贏得大量掌聲，但是更多嘗試自管的小區(qū)以失敗告終。據(jù)監(jiān)測(cè)，有的小區(qū)實(shí)行自管后，秩序更為混亂，車輛亂停亂放、私搭亂建、垃圾無(wú)人清理，嚴(yán)重影響居民日常生活。多位業(yè)內(nèi)專家對(duì)此認(rèn)為，業(yè)主自管是否適合普遍推廣仍有待商榷。

建安新商匯小區(qū)業(yè)委會(huì)主任王學(xué)選在接受媒體采訪時(shí)表示，在自管過(guò)程中遇到不少困難，“自管小區(qū)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，不是你想自管就能自管”。據(jù)介紹，首先應(yīng)獲得小區(qū)業(yè)主同意。其次需要到房產(chǎn)局、消防局等多個(gè)部門辦理自管手續(xù)。再次，前期需要自掏腰包置辦物業(yè)管理相關(guān)辦公設(shè)備、服務(wù)配套設(shè)施等。

上述和平花園小區(qū)專家顧問(wèn)何志恒接受媒體采訪時(shí)表示，業(yè)主自管必須要具備四個(gè)條件：

• 一是要有業(yè)委會(huì)，且要真正拿到管理權(quán)；
• 二是要有三個(gè)月左右的流動(dòng)資金；
• 三是要有一批熱心業(yè)主支持自管；
• 四是要得到政府層面的支持。

他認(rèn)為，業(yè)主自行管理對(duì)業(yè)委會(huì)的要求比較高，除了具備一般條件之外，還要求業(yè)委會(huì)成員要具有企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，合理開源節(jié)流。此外，還要注意的是，自行管理并不是業(yè)委會(huì)的人自己來(lái)管理，需要聘請(qǐng)專門的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。

另有多位業(yè)內(nèi)專家提出，實(shí)行小區(qū)自管并不意味著物業(yè)管理中所有的問(wèn)題都能解決。業(yè)主自管小區(qū)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，業(yè)委會(huì)并不具備法人資格，一旦發(fā)生類似水浸車、人員傷亡、高空落物等事故，難以確認(rèn)承擔(dān)事故的責(zé)任主體。

近年來(lái)，業(yè)主自管一直是物業(yè)管理行業(yè)熱議話題之一。本次媒體對(duì)長(zhǎng)沙市業(yè)主自管小區(qū)案例的報(bào)道，讓該話題再次升溫。輿論一面羨慕“別家的”成功自管，一面自嘲“自家的”物業(yè)擺爛。部分留言表達(dá)的負(fù)面情緒對(duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生一定消極影響。但隨著主流媒體報(bào)道的深入，以及業(yè)內(nèi)人士從專業(yè)角度的評(píng)論，使得這一話題的情感基調(diào)逐漸趨于理性。

監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有多地小區(qū)嘗試實(shí)行這一模式。但是從結(jié)果來(lái)看，“虎頭蛇尾”的自管小區(qū)并不在少數(shù)。各大媒體報(bào)道提及不少失敗案例。例如，西安市某小區(qū)實(shí)行自管后，業(yè)委會(huì)成立了一家物業(yè)服務(wù)公司，進(jìn)入小區(qū)實(shí)施管理，該業(yè)委會(huì)成員在物業(yè)服務(wù)公司領(lǐng)取工資。最終，業(yè)委會(huì)成員之間產(chǎn)生嚴(yán)重分歧導(dǎo)致自管失敗。另有多位網(wǎng)民留言稱，所住小區(qū)組建團(tuán)隊(duì)嘗試自管，由于收不來(lái)物業(yè)費(fèi)而被迫解散。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，業(yè)主自管是小區(qū)治理的高級(jí)階段，一方面需要高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)、業(yè)主的信任與配合，以及完善的制度保障三個(gè)要素為前提，另一方面，自管小區(qū)需要聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)為依托。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，未來(lái)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人模式可能興起，他們具有專業(yè)知識(shí)、人脈資源，可以組建適合小區(qū)的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)為小區(qū)服務(wù)。

值得注意的是，隨著業(yè)主的權(quán)益保護(hù)意識(shí)逐步提高，其參與小區(qū)管理的積極性和專業(yè)度也會(huì)不斷提升。在現(xiàn)代物業(yè)管理中，業(yè)主希望在物業(yè)管理活動(dòng)中擁有更多“話語(yǔ)權(quán)”。在此背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了保證物業(yè)服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量本身以外，還應(yīng)注重與業(yè)主日?；?dòng)，在小區(qū)管理服務(wù)中提高業(yè)主參與度，進(jìn)而提升業(yè)主的獲得感。