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高層再出新政，“物業(yè)管理全覆蓋”意味著什么？

時(shí)間：2022.02.25 來源：克而瑞物管

2月24日，國(guó)新辦舉行了推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹十四五開局主要工作，其中提及大量老舊小區(qū)居民對(duì)改善居住條件和居住環(huán)境提出迫切要求。今年將繼續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，在各地方體制機(jī)制創(chuàng)新試點(diǎn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步通過吸引社會(huì)力量參與、創(chuàng)新金融支持方式、促進(jìn)存量住房用途調(diào)整等措施，把這項(xiàng)重大民生工程、發(fā)展工程做好。

今年1月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)完整居住社區(qū)建設(shè)指南的通知》（以下簡(jiǎn)稱《指南》），結(jié)合30省、自治區(qū)、直轄市和60余城市、超過200個(gè)老舊小區(qū)調(diào)研，總結(jié)廈門、沈陽等地創(chuàng)新實(shí)踐基礎(chǔ)上，提出完整居住社區(qū)建設(shè)基本要求。針對(duì)居住社區(qū)建設(shè)中突出問題，提出6大類20項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容，明確建設(shè)指引詳見附錄。其中，針對(duì)物業(yè)服務(wù)和社區(qū)管理短板，《指南》提出物業(yè)管理全覆蓋和健全社區(qū)管理機(jī)制的實(shí)操方法。

未來幾年，推進(jìn)全國(guó)居住社區(qū)、尤其是存量老舊小區(qū)走向物業(yè)管理全覆蓋，是政策明確的指引方向，是行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨。物企需要關(guān)注和把握物業(yè)管理全覆蓋下的發(fā)展機(jī)遇，與政府協(xié)同配合，共同嘗試、探索、突破全覆蓋工作中的難點(diǎn)，提供創(chuàng)新性、建設(shè)性解決思路。把握歷史機(jī)遇，為企業(yè)在城市級(jí)別提升管理密度、運(yùn)營(yíng)能力、智慧化轉(zhuǎn)型等奠定基礎(chǔ)。

物業(yè)管理全覆蓋帶來新增長(zhǎng)空間

物業(yè)管理全覆蓋的難點(diǎn)和重點(diǎn)，在于老舊小區(qū)。

我國(guó)在2000年開始，樓市進(jìn)入黃金期，住宅建設(shè)規(guī)模及檔次提升；引入專業(yè)化物業(yè)公司，服務(wù)水平提升；1999年開始征收房屋維修大修基金，新建住宅公共維修得到資金保障。而老舊小區(qū)，主要建于2000年以前，包含房改房、集資房、安置房等多種類型。由于建成年代早，環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施差、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、物業(yè)管理缺失等多種因素，成為居住環(huán)境差、居民意見大、社會(huì)矛盾突出的聚焦點(diǎn)。

自2019年6月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議、以及住建部等聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》表態(tài)開始，十三五期間的棚戶區(qū)改造基建模式逐漸結(jié)束，全面轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造模式，即對(duì)存量的環(huán)境整治和改造提升。

2020年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見》，計(jì)劃到十四五末基本完成2000年底前建成的約21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。2021年全國(guó)新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.56萬個(gè)，超額完成年度計(jì)劃。

老舊小區(qū)改造任務(wù)全面推進(jìn)，改造完成后，如何實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期有效管理，是政府和居民關(guān)注的重要民生工程。伴隨著城市更新、老舊小區(qū)改造的推進(jìn)，改造后的居住社區(qū)物業(yè)管理，深刻影響居民生活品質(zhì)。

各省市陸續(xù)制訂相應(yīng)行動(dòng)計(jì)劃，明確時(shí)間和路線，推動(dòng)黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理全覆蓋。

以山東省為例，省住建廳《2021年全省物業(yè)管理工作要點(diǎn)》提出，專業(yè)化物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)到60%以上。省“十四五”規(guī)劃提出，到2025年，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)到90%，新建住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。從60%到90%的覆蓋率增長(zhǎng)，在存量時(shí)代，為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展帶來新增量空間。

老舊小區(qū)物業(yè)管理難點(diǎn)與實(shí)踐

老舊小區(qū)物業(yè)管理難度高，物業(yè)工作開展難。主要難點(diǎn)包括基礎(chǔ)設(shè)施稟賦差、觀念落后收費(fèi)難、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜協(xié)調(diào)難等多方面。

基礎(chǔ)配套不完善、設(shè)施設(shè)備落后增加了物業(yè)管理成本。沒有大修基金、維護(hù)養(yǎng)護(hù)難，硬件設(shè)施長(zhǎng)期得不到維護(hù)，都將直接拉高物業(yè)管理的成本投入。

老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難。老舊小區(qū)老人、退休職工、外來打工人員等弱勢(shì)群體多，收入偏低。一些老舊小區(qū)居民原是單位退休職工，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由原單位承擔(dān)，沒有繳費(fèi)觀念。收費(fèi)少、服務(wù)差、不愿繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。

參與方復(fù)雜、利益訴求多，矛盾協(xié)調(diào)難。老舊小區(qū)往往包含公房、私房、企管房等各種類型，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜。其中大量房屋出租，又造成流動(dòng)人口多、治安環(huán)境差。違法違規(guī)建設(shè)普遍，居民矛盾突出。例如，隨著車輛保有量增加、停車難，私自安裝地鎖普遍、影響出行，頻繁造成鄰里糾紛。

盈利微薄運(yùn)營(yíng)難。作為主要收入的物業(yè)費(fèi)，本就收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低且收繳率低。開展多種經(jīng)營(yíng)，社區(qū)是否存在可挖掘的空間資源、以及如何運(yùn)營(yíng)存在難點(diǎn)。缺乏持續(xù)盈利模式，則無法維持物業(yè)管理的長(zhǎng)期可持續(xù)的良性發(fā)展。

各地積極探索老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理全覆蓋的具體實(shí)現(xiàn)路徑。

以北京為例，在“十四五”改造規(guī)劃中明確提及，探索形成以民營(yíng)企業(yè)為實(shí)施主體的“勁松模式”及國(guó)有企業(yè)參與實(shí)施的“首開經(jīng)驗(yàn)”。

“勁松模式”中，勁松街道引入社會(huì)資本愿景集團(tuán)，簽訂為期20年的運(yùn)營(yíng)協(xié)議，社會(huì)機(jī)構(gòu)參與更新與物業(yè)管理。勁松一區(qū)、二區(qū)作為先行試點(diǎn)，由愿景集團(tuán)投入改造。愿景集團(tuán)一方面提供“先嘗后買”的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)獲取物業(yè)收入，另一方面挖掘新增公共資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)權(quán)，與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作運(yùn)營(yíng)，獲得“微利”回報(bào)。通過后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)使用者付費(fèi)、政府補(bǔ)貼、商業(yè)收費(fèi)等多種渠道，實(shí)現(xiàn)一定期限內(nèi)投資回報(bào)平衡、“微利可持續(xù)”。

北京市屬國(guó)企首開集團(tuán)，“政企合作”，和石景山、東城、西城等區(qū)政府簽署老舊小區(qū)更新和物業(yè)管理服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議。首開集團(tuán)打造北京市非經(jīng)資產(chǎn)接收、管理、處置、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，統(tǒng)籌小區(qū)和首開集團(tuán)周邊資源。完善物業(yè)管理，實(shí)行“先嘗后買”和“持續(xù)更新”。首華物業(yè)從物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、低效空間再利用、便民服務(wù)等方面為居民提供服務(wù)。物業(yè)費(fèi)收取方面，通過成立物管會(huì)，引入第三方服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)，明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。盤活低效空間再利用，分為公益空間和盈利空間，例如將空置車棚布局成便民服務(wù)業(yè)態(tài)。石景山區(qū)通過產(chǎn)權(quán)單位擔(dān)一點(diǎn)、政府資金獎(jiǎng)一點(diǎn)、居民個(gè)人出一點(diǎn)、公共收益收一點(diǎn)的“四個(gè)一點(diǎn)”打通資金籌措渠道。

龍頭物企也在老舊小區(qū)管理領(lǐng)域積極探索。

重慶九龍坡區(qū)謝家灣街道為其北區(qū)老舊小區(qū)引入碧桂園服務(wù)，打造重慶城市有機(jī)更新的先行先試重點(diǎn)區(qū)域。萬科在北京、深圳、武漢等地試點(diǎn)與政府合作承接老舊小區(qū)物業(yè)管理。

龍頭企業(yè)攜管理優(yōu)勢(shì)、效率優(yōu)勢(shì)，從提升城市管理濃度視角，將老舊小區(qū)管理與城市服務(wù)進(jìn)行資源統(tǒng)籌、通盤考慮。例如，在維護(hù)保養(yǎng)市政設(shè)施之余，連帶做好周邊老舊小區(qū)的綠化和保潔。采用居民出一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)、企業(yè)盤活小區(qū)公共資源收入一點(diǎn)等方式，解決物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本等問題。

小結(jié)

十四五期間，政策推動(dòng)物業(yè)管理全覆蓋，存量住宅物業(yè)管理市場(chǎng)空間被打開。地方國(guó)有企業(yè)，在這一領(lǐng)域有著天然的切入優(yōu)勢(shì)；但龍頭物企、民營(yíng)企業(yè)也在積極參與到老舊小區(qū)改造及物業(yè)管理領(lǐng)域中。物業(yè)管理全覆蓋，正為行業(yè)發(fā)展帶來新歷史機(jī)遇。

一方面，以老舊小區(qū)為主的新增市場(chǎng)，為物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)帶來發(fā)展機(jī)遇。政府財(cái)政補(bǔ)貼，先嘗后買、菜單式服務(wù)提升業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)，空閑公共空間運(yùn)營(yíng)收入等，為老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)收支平衡帶來實(shí)現(xiàn)路徑。

另一方面，在具體落地和業(yè)務(wù)盈利空間上，又仍面臨著種種難點(diǎn)。進(jìn)一步完善政策配套，例如物業(yè)費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)機(jī)制，加快完善老舊小區(qū)專項(xiàng)維修資金制度實(shí)操機(jī)制等，將是推動(dòng)政策落地的重要支撐。