不僅是質(zhì)與價(jià)的糾結(jié)——以業(yè)主視角看物業(yè)費(fèi)“調(diào)價(jià)難”及住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制的重建
時(shí)間：2022.02.08
住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)“調(diào)價(jià)難”的討論，肇始于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本壓力不斷上升。按照一般的市場(chǎng)規(guī)律和企業(yè)經(jīng)營(yíng)思想，成本上漲壓力會(huì)通過(guò)上調(diào)商品價(jià)格而得到釋放。但住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)基本沒(méi)有形成“成本與價(jià)格之間的聯(lián)動(dòng)機(jī)制”。由此，從個(gè)別小區(qū)和企業(yè)開(kāi)始的因成本上漲導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)困難逐漸蔓延至整個(gè)行業(yè)，“調(diào)價(jià)難”及其解決演進(jìn)為行業(yè)性討論話題。迄今為止，討論“調(diào)價(jià)難”的文章多數(shù)是基于物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和立場(chǎng)，或討論行業(yè)困境，或介紹成功經(jīng)驗(yàn)。以業(yè)主視角探討“調(diào)價(jià)難”以及物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制的，還不多見(jiàn)。本文將做出嘗試，進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。曾有企業(yè)介紹上調(diào)物業(yè)費(fèi)的成功經(jīng)驗(yàn)——“所提價(jià)的小區(qū)都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，有業(yè)委會(huì)的小區(qū)反而提不上去”。但是，連續(xù)三年三次上調(diào)物業(yè)費(fèi)的“儒林雅居現(xiàn)象”中，極為重要之處，恰恰是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)充分溝通并相互信任。企業(yè)經(jīng)驗(yàn)之間的這種反差，意味著“調(diào)價(jià)難”困境的解決辦法在企業(yè)和小區(qū)層面并未形成行業(yè)性共識(shí)。2010年的全國(guó)“兩會(huì)”上，業(yè)界代表提交的《關(guān)于盡快建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整機(jī)制的建議》（田在瑋，2010）在一定程度上代表了行業(yè)觀點(diǎn)。該提案建議的解決辦法是：1.加快建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制；2.引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)理念；3.對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的用水用電按照居民生活用水用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；4.減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅負(fù)，給予稅收政策支持。但是上述建議能否滿足業(yè)界解決“調(diào)價(jià)難”愿望頗為值得商榷——水電價(jià)格與稅收政策的調(diào)整，其實(shí)質(zhì)是還權(quán)于民、還利于民，是對(duì)政府以往以商業(yè)水電價(jià)格收取住宅區(qū)業(yè)主共用部分水電耗能的錯(cuò)誤政策的糾正，并非所謂的“惠民政策”。而且，這種“利好”僅對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)生名義作用，要作用于企業(yè)，必須以“包干制”作為前提——但包干制恰恰對(duì)真正實(shí)現(xiàn)“引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立‘質(zhì)價(jià)相符’的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)理念”形成阻礙。令業(yè)界糾結(jié)的是，社會(huì)性因素導(dǎo)致的企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本上漲，難以通過(guò)物業(yè)費(fèi)的調(diào)價(jià)來(lái)消化掉，企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難——這種困境是不符合“質(zhì)價(jià)相符”的市場(chǎng)契約理念的。深入而細(xì)致地分析業(yè)界討論過(guò)程就會(huì)發(fā)現(xiàn)，業(yè)界意見(jiàn)中的相當(dāng)一部分還局限于行政干預(yù)層面——仍然沒(méi)有真正建立起對(duì)業(yè)主主體權(quán)利的尊重。同時(shí)，還具有以下缺陷：1.忽略了困境產(chǎn)生與解決時(shí)，行業(yè)、企業(yè)與小區(qū)三個(gè)層面的區(qū)別；2.忽略了前期物業(yè)管理階段與業(yè)主自治階段之別；4.忽略了開(kāi)發(fā)商附屬企業(yè)與獨(dú)立經(jīng)營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之別。更為關(guān)鍵的是，由于業(yè)界意見(jiàn)以自身的利益保證和持續(xù)經(jīng)營(yíng)為出發(fā)點(diǎn)，基于行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和立場(chǎng)作出思考與建議，往往把“質(zhì)價(jià)相符”這一契約理想的實(shí)現(xiàn)局限在“補(bǔ)償企業(yè)成本”上，并沒(méi)有真正切入問(wèn)題的本質(zhì)。比如，“商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主協(xié)商，面對(duì)成百上千戶業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨成本上漲而適當(dāng)上調(diào)的主張?jiān)诮^大多數(shù)小區(qū)難以得到業(yè)主的通過(guò)”。業(yè)界的應(yīng)對(duì)建議是“物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法與業(yè)主協(xié)商達(dá)成適當(dāng)提高收費(fèi)準(zhǔn)時(shí)，可聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行評(píng)估，促成收費(fèi)價(jià)格的合理調(diào)整或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的適當(dāng)降低”。問(wèn)題是，調(diào)價(jià)行為的實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)甲乙雙方的重新訂約行為。基于契約自由和權(quán)利至上的法治原則，乙方聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估結(jié)果，甲方一定要采納么？評(píng)估結(jié)果一定會(huì)作用于契約中的“質(zhì)”或者“價(jià)”么？追本溯源地考察“調(diào)價(jià)難”困境發(fā)生過(guò)程就會(huì)發(fā)現(xiàn)，其真實(shí)原因來(lái)自于前期物業(yè)管理和包干制物業(yè)服務(wù)合同占比過(guò)高，以開(kāi)發(fā)商附屬企業(yè)為主體的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為則加劇了困境的解決難度——以包干制和前期物業(yè)管理為主體的住宅區(qū)物業(yè)管理體制為自己的持續(xù)生存創(chuàng)造了最有利的人格狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商及其聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅區(qū)物業(yè)管理中膨脹的權(quán)力和業(yè)主個(gè)體長(zhǎng)期受壓抑的人格互為依存，而這恰是“調(diào)價(jià)難”的本質(zhì)。要對(duì)這種困境有本質(zhì)性的突破，必須喚醒業(yè)主個(gè)體的權(quán)利意識(shí)并形成業(yè)主團(tuán)體的權(quán)利主張能力。但這又是開(kāi)發(fā)商、大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至一些政府人員所不愿意看到的。二、“調(diào)價(jià)難”是個(gè)偽問(wèn)題按照物業(yè)服務(wù)行業(yè)人士的分析，“調(diào)價(jià)難”的誘發(fā)原因基本是外部性因素，包括成本上升、業(yè)主意識(shí)等。盡管也有論者承認(rèn)“部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)為降低成本，采取削減人員或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等措施，導(dǎo)致服務(wù)水平下降，引起矛盾和糾紛”。但并未由此深入分析，這種行為的性質(zhì)、發(fā)生原因及對(duì)造成“調(diào)價(jià)難”的影響。然而我們必須正視一個(gè)問(wèn)題，即所謂“調(diào)價(jià)難”其實(shí)是個(gè)偽問(wèn)題。從媒體報(bào)道、行業(yè)調(diào)研、業(yè)界討論，以及政府人士的有關(guān)言論看，物業(yè)費(fèi)“調(diào)價(jià)難”所指實(shí)際就是“漲價(jià)難”。“調(diào)價(jià)”，其實(shí)就是價(jià)格調(diào)整，即給商品——對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)——重新定價(jià)的市場(chǎng)行為。按照市場(chǎng)理論，在一個(gè)充分自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)成本甚至行業(yè)成本并不直接作用于市場(chǎng)價(jià)格。只有企業(yè)難以轉(zhuǎn)移成本上漲帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力時(shí)，調(diào)價(jià)才等同于漲價(jià)?！罢{(diào)價(jià)難”“成本上漲和行業(yè)應(yīng)對(duì)”“物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整機(jī)制”“重新建立調(diào)節(jié)機(jī)制促質(zhì)價(jià)相符”“物業(yè)費(fèi)定價(jià)困局”“物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)重新建立調(diào)節(jié)機(jī)制”“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低”等業(yè)界討論中各種形式的表述，論述的核心和結(jié)論指向都是物業(yè)費(fèi)“漲價(jià)難”這一的現(xiàn)象級(jí)的社會(huì)困境。其核心意思只有一個(gè)：“目前，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的生存和發(fā)展所面臨最核心的問(wèn)題就是價(jià)格機(jī)制問(wèn)題。”盡管業(yè)界人士稱，“物業(yè)收費(fèi)價(jià)格機(jī)制調(diào)整不等于漲價(jià)”，但從其討論問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)看，最終還是要促成物業(yè)費(fèi)的漲價(jià)以緩解因成本上漲帶來(lái)的企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)難題和行業(yè)發(fā)展困境。為什么業(yè)界人士不直接言明漲價(jià)難，而要討論“調(diào)價(jià)難”呢？在傳播學(xué)意義上，“調(diào)價(jià)”“價(jià)格調(diào)整”“價(jià)格調(diào)節(jié)”等表述，則更接近于一種修辭方式。從行業(yè)和市場(chǎng)角度而言，這樣的修辭方式實(shí)際是一種公關(guān)手段。其效果就是弱化企業(yè)過(guò)于直接的利潤(rùn)要求造成的社會(huì)及市場(chǎng)的情緒反應(yīng)，而在向政府呼吁時(shí)，還可表現(xiàn)出一定的“中立性”。實(shí)際上，這種修辭式的分析和傳播，掩蓋了困境發(fā)生的實(shí)質(zhì)和本源。若仔細(xì)對(duì)比《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，則會(huì)發(fā)現(xiàn)該辦法并未涉及前期物業(yè)管理的收費(fèi)方式。從公開(kāi)可見(jiàn)的數(shù)據(jù)可以得知，除去上海、天津等城市外，住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并選舉出業(yè)主委員會(huì)的比例普遍在20%左右。同時(shí)，使用酬金制物業(yè)服務(wù)合同的住宅小區(qū)比例更低。事實(shí)上，前期物業(yè)管理階段的物業(yè)費(fèi)基本上是包干制的。不僅如此，由于路徑依賴的心理作用，即使成立起業(yè)主大會(huì)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的服務(wù)合同絕大部分也是包干制的。這也就是三大成本的上升會(huì)引發(fā)巨大的經(jīng)營(yíng)成本壓力的原因所在。正是在這個(gè)意義上，為住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以擺脫成本上升帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)難題才成為現(xiàn)象級(jí)的問(wèn)題。因此，“調(diào)價(jià)難”之所以實(shí)際上是“漲價(jià)難”，恰是因?yàn)槠浔举|(zhì)是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的社會(huì)問(wèn)題，是緣于物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)制、價(jià)格機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制等諸多方面均出現(xiàn)了問(wèn)題。而所有的結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，盡管有歷史發(fā)展的客觀過(guò)程和具體的誘發(fā)條件，但其發(fā)生機(jī)理往往可以追溯到制度性因素。在討論結(jié)構(gòu)性社會(huì)問(wèn)題時(shí)，若僅僅把焦點(diǎn)停留于誘發(fā)條件等外部性因素，而不去追問(wèn)制度性的本源，則找到的解決辦法必然難以起到“對(duì)癥下藥”的作用。三、價(jià)格機(jī)制的失效與市場(chǎng)制度的失靈在自由市場(chǎng)上，商品價(jià)格長(zhǎng)期低于生產(chǎn)成本（或者稱“企業(yè)成本）肯定是不正常的，是價(jià)格機(jī)制失效的表現(xiàn)。價(jià)格機(jī)制，與競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制一樣，在自由市場(chǎng)中起著極為重要的調(diào)節(jié)作用。市場(chǎng)的有效還是失靈，往往從價(jià)格機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制上可以反映出來(lái)。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格無(wú)法通過(guò)自由競(jìng)爭(zhēng)而自主調(diào)節(jié)，市場(chǎng)失靈就發(fā)生了。這樣的局面，對(duì)市場(chǎng)各方都是毀滅性的?，F(xiàn)在，物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)就是這樣一個(gè)尷尬的困境——業(yè)主得不到滿意的服務(wù)，物業(yè)公司無(wú)法賺取供企業(yè)持續(xù)發(fā)展的利潤(rùn)，大量的“欠費(fèi)”呆賬所形成債權(quán)債務(wù)無(wú)法通過(guò)調(diào)解或司法救濟(jì)得到解決。由此產(chǎn)生的社區(qū)混亂，造成了巨大的社會(huì)成本的浪費(fèi)。理想的市場(chǎng)關(guān)系，應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)的參與者均為有利，并通過(guò)互利的結(jié)果不斷促進(jìn)市場(chǎng)參與者市場(chǎng)行為和道德的優(yōu)化。對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)，這種“互利雙贏”的市場(chǎng)關(guān)系應(yīng)表現(xiàn)為業(yè)主滿意物業(yè)服務(wù)并愿意按照合同付費(fèi)，企業(yè)收到費(fèi)用并提供與合同約定相符合的服務(wù)——由此，質(zhì)價(jià)相符的“付費(fèi)—服務(wù)”契約關(guān)系得以持續(xù)。只有得到業(yè)主認(rèn)可并通過(guò)持續(xù)交費(fèi)行為確認(rèn)定價(jià)有效，價(jià)格機(jī)制才會(huì)有效并維持和促進(jìn)市場(chǎng)契約關(guān)系。當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，無(wú)論是作為市場(chǎng)乙方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是作為市場(chǎng)甲方的業(yè)主，都應(yīng)發(fā)現(xiàn)對(duì)物業(yè)費(fèi)需要重新定價(jià)以維持契約關(guān)系的繼續(xù)存在。而且，業(yè)主對(duì)價(jià)格調(diào)整（即物業(yè)費(fèi)的重新定價(jià)行為）——對(duì)市場(chǎng)契約（即物業(yè)服務(wù)合同）的重新訂約結(jié)果的認(rèn)可，應(yīng)當(dāng)通過(guò)持續(xù)交費(fèi)行為確認(rèn)定價(jià)有效并維持市場(chǎng)雙方契約關(guān)系的延續(xù)。縱觀當(dāng)前的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)以下幾種物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制在發(fā)生作用：1.政府定價(jià)：包括曾經(jīng)的價(jià)格審核階段和時(shí)下的政策性住宅小區(qū)的政府指導(dǎo)價(jià)，以及部分城市（如南京）的政府指導(dǎo)價(jià)。由于政府對(duì)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的強(qiáng)干預(yù)，政府指導(dǎo)價(jià)往往演變?yōu)檎▋r(jià)。而政府定價(jià)，實(shí)際上是與市場(chǎng)自由理念沖突的，而且也涉嫌違法。2.開(kāi)發(fā)商定價(jià)：由于前期物業(yè)管理制度的存在，開(kāi)發(fā)商是住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)的初始定價(jià)人，擁有初始定價(jià)權(quán)。前期物業(yè)費(fèi)定價(jià)成為住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)的初始價(jià)格?？陀^分析，引發(fā)物業(yè)費(fèi)“漲價(jià)難”困境的制度性因素，部分源于開(kāi)發(fā)商的定價(jià)權(quán)。3.業(yè)主團(tuán)體定價(jià)：在住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)后，無(wú)論是與前期物業(yè)公司重新簽訂合同，還是選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，本質(zhì)上都是業(yè)主團(tuán)體行使定價(jià)權(quán)。此外，自行管理更是業(yè)主團(tuán)體定價(jià)。業(yè)主團(tuán)體定價(jià)的困難在于單個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成要素的理解不充分、不均衡，以及決策困難。4.物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)定價(jià)：在自由市場(chǎng)條件下，市場(chǎng)價(jià)格實(shí)際是市場(chǎng)甲方與乙方“合謀”的結(jié)果。如果市場(chǎng)甲方的定價(jià)行為，市場(chǎng)乙方均不認(rèn)可，市場(chǎng)甲方的定價(jià)權(quán)將被迫讓位于市場(chǎng)的自由競(jìng)爭(zhēng)本身。在現(xiàn)實(shí)中，這種市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制往往以公開(kāi)招標(biāo)方式形成。具體表現(xiàn)為住宅小區(qū)業(yè)主團(tuán)體選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公開(kāi)招標(biāo)行為沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)標(biāo)。市場(chǎng)定價(jià)的本質(zhì)，是乙方通過(guò)行業(yè)內(nèi)的自由競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)。但低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和超標(biāo)承諾，均會(huì)對(duì)市場(chǎng)定價(jià)形成破壞。作為解決“漲價(jià)難”的辦法，業(yè)界和部分政府人士也在試圖建立物業(yè)費(fèi)第三方評(píng)估方式?！拔飿I(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法與業(yè)主協(xié)商達(dá)成適當(dāng)提高收費(fèi)準(zhǔn)時(shí)，可聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行評(píng)估，促成收費(fèi)價(jià)格的合理調(diào)整或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的適當(dāng)降低”。但是依據(jù)市場(chǎng)自由原則，第三方評(píng)估僅是市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制的子形態(tài)，需要依附于市場(chǎng)甲方或乙方而存在，與政府定價(jià)一樣起到市場(chǎng)“輔助或者參謀”的作用。但是，需要特別注意的是，在一個(gè)甲乙雙方發(fā)展嚴(yán)重不均衡的非自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，第三方并不能采取嚴(yán)格中立的市場(chǎng)姿態(tài)，而往往做出傾向于市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)一方的評(píng)估意見(jiàn)。這在中國(guó)的證券市場(chǎng)上已經(jīng)得到充分顯現(xiàn)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商定價(jià)并以包干制為主的前期物業(yè)管理普遍存在時(shí)，作為物業(yè)費(fèi)價(jià)格機(jī)制的物業(yè)管理真實(shí)成本無(wú)法被業(yè)主們掌握。因此出現(xiàn)兩種情況：1.業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主們發(fā)出物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的邀約，希望“共同決定”的形式響應(yīng)。當(dāng)以往的物業(yè)服務(wù)無(wú)法令業(yè)主普遍滿意，業(yè)主們無(wú)法意識(shí)到與服務(wù)下滑與成本上漲有關(guān)；或者即使意識(shí)到也可能以“包干制”為由做出“報(bào)復(fù)性抵制行為”，期待物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以堅(jiān)持而主動(dòng)撤出小區(qū)。2.當(dāng)業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主們無(wú)論是與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)商談新的合同，還是公開(kāi)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因?yàn)殡y以掌握小區(qū)真實(shí)的物業(yè)管理成本而確定新的物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)費(fèi)價(jià)格定價(jià)基礎(chǔ)。因此，也就可以理解為什么會(huì)出現(xiàn)“直接張貼將提高物業(yè)管理費(fèi)的公告，把要不要提高物業(yè)管理費(fèi)變成要提高多少物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題”這樣的解決物業(yè)費(fèi)“漲價(jià)難”的企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)提出“三大成本構(gòu)成因素持續(xù)上漲，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)成本壓力”、“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格隨成本上漲的調(diào)節(jié)機(jī)制缺失”以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格得不到適當(dāng)調(diào)整導(dǎo)致社會(huì)問(wèn)題時(shí)，已經(jīng)意味著現(xiàn)有的物業(yè)管理制度導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)基本失靈。物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)在承受的成本壓力和經(jīng)營(yíng)痛苦，恰是物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)失靈倒逼物業(yè)管理制度變革所支付的改革成本，是過(guò)去三十年間物業(yè)服務(wù)行業(yè)所收獲的制度性紅利的“回吐”。換言之，現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)所承擔(dān)的制度性損害，業(yè)主們?cè)谶^(guò)去三十年間已經(jīng)被迫默默承受并還在承受。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所付出的努力，將是隨著物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)失靈被迫進(jìn)行的制度性變革所必須付出的代價(jià)。四、住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制的重建在討論物業(yè)費(fèi)的定價(jià)機(jī)制時(shí)，常有論者特別提及“質(zhì)價(jià)相符”這一市場(chǎng)原則。以上述分析為基礎(chǔ)，有必要從“質(zhì)價(jià)相符”這一市場(chǎng)理念在物業(yè)費(fèi)定價(jià)中的作用和物業(yè)服務(wù)合同的訂約過(guò)程入手，推進(jìn)到對(duì)定價(jià)機(jī)制和合同履約過(guò)程進(jìn)行分析。這里以業(yè)主大會(huì)建立后的物業(yè)管理為分析對(duì)象，且僅限于現(xiàn)在通行的“一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域只能由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理”的物業(yè)服務(wù)外包的方式，即“總包（或總包—分包）”方式。因?yàn)闃I(yè)主自行管理和“專項(xiàng)分包”的直聘模式都在實(shí)質(zhì)上與本文討論的物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)和定價(jià)機(jī)制無(wú)關(guān)。從業(yè)界討論看，傾向于將“質(zhì)”等同于“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”，將“價(jià)”定義為“經(jīng)營(yíng)成本”基礎(chǔ)上的物業(yè)費(fèi)定價(jià)。但是，對(duì)于業(yè)主而言，則與此理解不同：質(zhì)，不僅僅是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，更是契約簽訂后實(shí)際執(zhí)行合同過(guò)程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表現(xiàn)；價(jià)，則是業(yè)主對(duì)這種“表現(xiàn)”應(yīng)當(dāng)支付的對(duì)價(jià)。這種概念下，會(huì)產(chǎn)生出業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與合同約定不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)“減免”物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的心理。而這種心理的產(chǎn)生，與前期物業(yè)管理制度下業(yè)主團(tuán)體長(zhǎng)期缺位有關(guān)——業(yè)主們認(rèn)為物業(yè)費(fèi)是業(yè)主個(gè)體對(duì)物業(yè)服務(wù)支付的對(duì)價(jià)。實(shí)際上，物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成分為三個(gè)基本部分：小區(qū)的物業(yè)管理成本+物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)+稅金。無(wú)論是包干制還是酬金制，都適用于物業(yè)費(fèi)的這個(gè)構(gòu)成分析——即使是在包干制下，物業(yè)費(fèi)的核算也由這三部分構(gòu)成，并且可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同中的相關(guān)附件進(jìn)行體現(xiàn)。區(qū)別在于，包干制下，三者之間的構(gòu)成及比例關(guān)系事實(shí)上是隱匿的，只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)知曉；而酬金制下，三者的關(guān)系是公開(kāi)的，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)所掌握的信息相對(duì)來(lái)說(shuō)基本對(duì)稱。業(yè)主大會(huì)成立后，由于物業(yè)管理權(quán)主體相對(duì)于前期物業(yè)管理發(fā)生變化，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)終止而改為由業(yè)主團(tuán)體與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，形成新的契約關(guān)系。并且，物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)也隨之發(fā)生變化——不再是有單個(gè)業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而是單個(gè)業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系。作為市場(chǎng)甲方，業(yè)主大會(huì)需要向物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)出邀約，邀請(qǐng)?jiān)敢鉃楸拘^(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)回應(yīng)邀約。此時(shí)，業(yè)主大會(huì)的邀約是否對(duì)本小區(qū)未來(lái)的物業(yè)服務(wù)有利，并同時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的乙方構(gòu)成吸引力，就至為關(guān)鍵。大約可以有幾種情況：一、只對(duì)自己有利，而對(duì)市場(chǎng)乙方不構(gòu)成吸引力；二、對(duì)自己不利，而對(duì)市場(chǎng)乙方構(gòu)成吸引力；三、對(duì)自己和市場(chǎng)乙方均有利，形成潛在的市場(chǎng)雙贏局面，進(jìn)而對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展發(fā)生作用。按照一般情況，一個(gè)市場(chǎng)邀約首先要滿足一個(gè)條件，就是對(duì)邀約發(fā)起人有利。這是經(jīng)濟(jì)理性所決定的。但是，對(duì)于業(yè)主大會(huì)來(lái)說(shuō)，卻未必如此——蓋因業(yè)主們?nèi)狈?duì)發(fā)起邀約的必要信息的掌握。比如：小區(qū)共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的詳細(xì)清單，小區(qū)過(guò)去幾年物業(yè)管理成本的支出清單，小區(qū)應(yīng)配備服務(wù)人員的情況，以及小區(qū)共有部位的經(jīng)營(yíng)收益情況，等等。這是由于，其一，前期物業(yè)管理下，以上信息業(yè)主們無(wú)從知曉；其二，即使部分省市實(shí)施了“曬賬單”的政策，也由于僅僅是按照《物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審辦法》或地方相關(guān)制度對(duì)物業(yè)費(fèi)的收支情況公示。而這些公示內(nèi)容并不能準(zhǔn)確向業(yè)主提供前述信息——物業(yè)費(fèi)的收支情況與共有部分的設(shè)施設(shè)備情況和服務(wù)人員的配備情況，對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的履約來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是“三位一體”的。但是，現(xiàn)有的物業(yè)費(fèi)公示制度并未能細(xì)化到清晰顯示前述信息的程度，并且公示時(shí)往往將人員成本支出與其他成本支出混合列編，增加了業(yè)主閱讀和掌握相關(guān)信息的難度。實(shí)際上，這種信息的公開(kāi)對(duì)于前期物業(yè)管理和包干制物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，是一種真正的“威脅”，會(huì)將其“利用服務(wù)產(chǎn)品無(wú)形性的特點(diǎn)，選擇人為壓低成本的方式保證企業(yè)預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)，其結(jié)果必然造成服務(wù)數(shù)量的減少和服務(wù)品質(zhì)的降低，并最終導(dǎo)致業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益的貶損”的行為比較充分的暴露，并構(gòu)成業(yè)主們追究這些企業(yè)違約責(zé)任的證據(jù)。這也是為什么現(xiàn)有的物業(yè)費(fèi)公示制度引起部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)人的強(qiáng)烈反對(duì)的原因所在。但業(yè)主們?cè)跓o(wú)法充分掌握共有部位和共用設(shè)施設(shè)備情況、人員配備情況以及小區(qū)既往的物業(yè)管理成本等信息時(shí)，是難以準(zhǔn)確評(píng)估出小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)后的真實(shí)管理成本的。此時(shí)，業(yè)主團(tuán)體的定價(jià)權(quán)事實(shí)上失效了，只具有名義作用；其真實(shí)的定價(jià)權(quán)只能讓位于市場(chǎng)。但是，這樣的情況并不能讓市場(chǎng)定價(jià)權(quán)發(fā)揮出“質(zhì)價(jià)相符”的定價(jià)機(jī)制。因?yàn)?，按照“路徑依賴”理論，在制度的長(zhǎng)期作用下，人們對(duì)構(gòu)成該制度的各個(gè)要素形成了信任慣性，并在該路徑下延續(xù)原有制度的重要特征——業(yè)主們只能選擇前期物業(yè)費(fèi)作為新的物業(yè)服務(wù)合同基準(zhǔn)價(jià)格；同時(shí)，由于前期物業(yè)管理制度的長(zhǎng)期存在，業(yè)主們成立業(yè)主大會(huì)的集體行為普遍帶有“維權(quán)”特征，而且多數(shù)業(yè)主屬于跟隨型的被動(dòng)參與者，業(yè)主們的參與熱情往往與“降低物業(yè)費(fèi)”相伴生，作為對(duì)既往物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下滑的“確認(rèn)”和維權(quán)行為的心理代償。雖然業(yè)界一直呼吁推廣酬金制，但多數(shù)小區(qū)的業(yè)主出于恐懼心理和信息不對(duì)稱的影響，不敢突破對(duì)包干制的制度性依賴。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)這種市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制的響應(yīng)，還給業(yè)主們形成了一個(gè)心理暗示：前期物業(yè)費(fèi)對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，是有利潤(rùn)的；否則，以前期物業(yè)費(fèi)為基準(zhǔn)的市場(chǎng)化選聘行為，應(yīng)該不會(huì)有企業(yè)應(yīng)標(biāo)。 同時(shí)，由于很多企業(yè)在“普遍虧損”的情況下，依然拒絕撤出所服務(wù)的住宅區(qū)，更強(qiáng)化了這種心理暗示。如果我們把基于小區(qū)真實(shí)管理成本的物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制稱之為“按質(zhì)定價(jià)”，將采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并由此確定物業(yè)費(fèi)的定價(jià)機(jī)制稱之為“隨行就市”，那么。“按質(zhì)定價(jià)”實(shí)際上應(yīng)該是小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理成本充分掌握后的自我定價(jià)行為的物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制。因此，在現(xiàn)階段，充分恢復(fù)業(yè)主的主體權(quán)利，只能部分地保證“隨行就市”，并不能充分保證的保證“按質(zhì)定價(jià)”。反之，即使小區(qū)業(yè)主真實(shí)地了解到小區(qū)的管理成本，那么，基于前期物業(yè)費(fèi)所形成的物業(yè)費(fèi)定價(jià)的心理“閾值”，也無(wú)法充分保證“按質(zhì)定價(jià)”。因此，基于前期物業(yè)費(fèi)并公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“隨行就市”式的物業(yè)費(fèi)定價(jià)方式，將會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)主導(dǎo)業(yè)主為甲方的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，無(wú)法立刻形成物業(yè)服務(wù)行業(yè)所期待的“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制。在以上分析的基礎(chǔ)上，有必要再次重復(fù)并強(qiáng)調(diào)：當(dāng)前期物業(yè)管理制度和包干制還普遍存在的時(shí)候，形成物業(yè)服務(wù)行業(yè)所期待“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制將是一個(gè)遙遠(yuǎn)的過(guò)程。可以說(shuō)，這種市場(chǎng)狀況持續(xù)下去，市場(chǎng)重構(gòu)將是必然的。作為市場(chǎng)的甲方，或者通過(guò)自行管理而放棄對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)即原有市場(chǎng)乙方的依賴，或者將現(xiàn)在通行的“一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域只能由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理”的物業(yè)服務(wù)外包的方式，改變?yōu)橹苯悠赣每梢蕴峁┍０卜?wù)、電梯維保、綠化服務(wù)、保潔服務(wù)、垃圾清運(yùn)、管道疏通、會(huì)計(jì)與審計(jì)、水電工程維修、停車管理等各種專項(xiàng)服務(wù)的企業(yè)——甚至，物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和實(shí)施過(guò)程的監(jiān)督，都將由物業(yè)管理師事務(wù)所等新型市場(chǎng)機(jī)構(gòu)所替代，傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區(qū)中的市場(chǎng)份額和市場(chǎng)空間將被迫縮小。無(wú)論是以上哪種改變，都是由于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和定價(jià)機(jī)制的僵化，倒逼出市場(chǎng)機(jī)制的改變。而一旦這種轉(zhuǎn)變發(fā)生，都將給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)比“漲價(jià)難”更為猛烈的沖擊，市場(chǎng)洗牌在所難免。業(yè)主，是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體，是小區(qū)的主人。業(yè)主團(tuán)體，是住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的甲方。物業(yè)費(fèi)，是業(yè)主向業(yè)主團(tuán)體歸集起來(lái)的用于住宅區(qū)共有部分（基本等同于住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》中提及的共用部位、共用設(shè)備和共用設(shè)施）。但是，前述意識(shí)的建立，在由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的以包干制為主要形式的前期物業(yè)管理長(zhǎng)期而普遍存在的歷史現(xiàn)實(shí)下，是極為艱難的。然而只有認(rèn)識(shí)到這點(diǎn)，才能真正建立起住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)化觀念，進(jìn)而形成基于自由競(jìng)爭(zhēng)的滿足市場(chǎng)各方利益需求的市場(chǎng)化物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制。也只有基于以上認(rèn)識(shí)，才能真正走出物業(yè)費(fèi)“漲價(jià)難”的困境。本文發(fā)表于《住宅與房地產(chǎn)》2013年 第1期，發(fā)表時(shí)署名“老忱”
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