不僅是質與價的糾結——以業(yè)主視角看物業(yè)費“調價難”及住宅區(qū)物業(yè)費定價機制的重建
時間：2022.02.08
住宅區(qū)物業(yè)費“調價難”的討論，肇始于物業(yè)服務企業(yè)經營成本壓力不斷上升。按照一般的市場規(guī)律和企業(yè)經營思想，成本上漲壓力會通過上調商品價格而得到釋放。但住宅區(qū)物業(yè)費基本沒有形成“成本與價格之間的聯(lián)動機制”。由此，從個別小區(qū)和企業(yè)開始的因成本上漲導致的經營困難逐漸蔓延至整個行業(yè)，“調價難”及其解決演進為行業(yè)性討論話題。迄今為止，討論“調價難”的文章多數(shù)是基于物業(yè)管理服務行業(yè)的經驗和立場，或討論行業(yè)困境，或介紹成功經驗。以業(yè)主視角探討“調價難”以及物業(yè)費定價機制的，還不多見。本文將做出嘗試，進行簡要分析。曾有企業(yè)介紹上調物業(yè)費的成功經驗——“所提價的小區(qū)都沒有業(yè)主委員會，有業(yè)委會的小區(qū)反而提不上去”。但是，連續(xù)三年三次上調物業(yè)費的“儒林雅居現(xiàn)象”中，極為重要之處，恰恰是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會充分溝通并相互信任。企業(yè)經驗之間的這種反差，意味著“調價難”困境的解決辦法在企業(yè)和小區(qū)層面并未形成行業(yè)性共識。2010年的全國“兩會”上，業(yè)界代表提交的《關于盡快建立“質價相符”的物業(yè)服務價格調整機制的建議》（田在瑋，2010）在一定程度上代表了行業(yè)觀點。該提案建議的解決辦法是：1.加快建立“質價相符”的物業(yè)服務價格動態(tài)調整機制；2.引導業(yè)主樹立“質價相符”的物業(yè)服務收費理念；3.對住宅小區(qū)內公共部位和共用設施設備的用水用電按照居民生活用水用電價格標準執(zhí)行；4.減輕物業(yè)服務企業(yè)稅負，給予稅收政策支持。但是上述建議能否滿足業(yè)界解決“調價難”愿望頗為值得商榷——水電價格與稅收政策的調整，其實質是還權于民、還利于民，是對政府以往以商業(yè)水電價格收取住宅區(qū)業(yè)主共用部分水電耗能的錯誤政策的糾正，并非所謂的“惠民政策”。而且，這種“利好”僅對物業(yè)服務行業(yè)發(fā)生名義作用，要作用于企業(yè)，必須以“包干制”作為前提——但包干制恰恰對真正實現(xiàn)“引導業(yè)主樹立‘質價相符’的物業(yè)服務收費理念”形成阻礙。令業(yè)界糾結的是，社會性因素導致的企業(yè)經營成本上漲，難以通過物業(yè)費的調價來消化掉，企業(yè)持續(xù)經營出現(xiàn)困難——這種困境是不符合“質價相符”的市場契約理念的。深入而細致地分析業(yè)界討論過程就會發(fā)現(xiàn)，業(yè)界意見中的相當一部分還局限于行政干預層面——仍然沒有真正建立起對業(yè)主主體權利的尊重。同時，還具有以下缺陷：1.忽略了困境產生與解決時，行業(yè)、企業(yè)與小區(qū)三個層面的區(qū)別；2.忽略了前期物業(yè)管理階段與業(yè)主自治階段之別；4.忽略了開發(fā)商附屬企業(yè)與獨立經營物業(yè)服務企業(yè)之別。更為關鍵的是，由于業(yè)界意見以自身的利益保證和持續(xù)經營為出發(fā)點，基于行業(yè)經驗和立場作出思考與建議，往往把“質價相符”這一契約理想的實現(xiàn)局限在“補償企業(yè)成本”上，并沒有真正切入問題的本質。比如，“商品房小區(qū)物業(yè)服務費的調整靠物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主協(xié)商，面對成百上千戶業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)對服務收費標準隨成本上漲而適當上調的主張在絕大多數(shù)小區(qū)難以得到業(yè)主的通過”。業(yè)界的應對建議是“物業(yè)服務企業(yè)無法與業(yè)主協(xié)商達成適當提高收費準時，可聘請第三方評估機構對物業(yè)服務成本進行評估，促成收費價格的合理調整或服務標準的適當降低”。問題是，調價行為的實質是市場甲乙雙方的重新訂約行為。基于契約自由和權利至上的法治原則，乙方聘請評估機構作出的評估結果，甲方一定要采納么？評估結果一定會作用于契約中的“質”或者“價”么？追本溯源地考察“調價難”困境發(fā)生過程就會發(fā)現(xiàn)，其真實原因來自于前期物業(yè)管理和包干制物業(yè)服務合同占比過高，以開發(fā)商附屬企業(yè)為主體的前期物業(yè)服務企業(yè)的不當經營行為則加劇了困境的解決難度——以包干制和前期物業(yè)管理為主體的住宅區(qū)物業(yè)管理體制為自己的持續(xù)生存創(chuàng)造了最有利的人格狀態(tài)，開發(fā)商及其聘用的物業(yè)服務企業(yè)在住宅區(qū)物業(yè)管理中膨脹的權力和業(yè)主個體長期受壓抑的人格互為依存，而這恰是“調價難”的本質。要對這種困境有本質性的突破，必須喚醒業(yè)主個體的權利意識并形成業(yè)主團體的權利主張能力。但這又是開發(fā)商、大部分物業(yè)服務企業(yè)甚至一些政府人員所不愿意看到的。按照物業(yè)服務行業(yè)人士的分析，“調價難”的誘發(fā)原因基本是外部性因素，包括成本上升、業(yè)主意識等。盡管也有論者承認“部分物業(yè)服務企業(yè)為降低成本，采取削減人員或降低服務標準等措施，導致服務水平下降，引起矛盾和糾紛”。但并未由此深入分析，這種行為的性質、發(fā)生原因及對造成“調價難”的影響。然而我們必須正視一個問題，即所謂“調價難”其實是個偽問題。從媒體報道、行業(yè)調研、業(yè)界討論，以及政府人士的有關言論看，物業(yè)費“調價難”所指實際就是“漲價難”。“調價”，其實就是價格調整，即給商品——對于物業(yè)管理服務市場來說，即物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務——重新定價的市場行為。按照市場理論，在一個充分自由競爭的市場環(huán)境中，企業(yè)成本甚至行業(yè)成本并不直接作用于市場價格。只有企業(yè)難以轉移成本上漲帶來的經營壓力時，調價才等同于漲價?！罢{價難”“成本上漲和行業(yè)應對”“物業(yè)服務價格調整機制”“重新建立調節(jié)機制促質價相符”“物業(yè)費定價困局”“物業(yè)費標準應重新建立調節(jié)機制”“收費標準偏低”等業(yè)界討論中各種形式的表述，論述的核心和結論指向都是物業(yè)費“漲價難”這一的現(xiàn)象級的社會困境。其核心意思只有一個：“目前，物業(yè)服務行業(yè)的生存和發(fā)展所面臨最核心的問題就是價格機制問題。”盡管業(yè)界人士稱，“物業(yè)收費價格機制調整不等于漲價”，但從其討論問題的出發(fā)點和落腳點看，最終還是要促成物業(yè)費的漲價以緩解因成本上漲帶來的企業(yè)持續(xù)經營難題和行業(yè)發(fā)展困境。為什么業(yè)界人士不直接言明漲價難，而要討論“調價難”呢？在傳播學意義上，“調價”“價格調整”“價格調節(jié)”等表述，則更接近于一種修辭方式。從行業(yè)和市場角度而言，這樣的修辭方式實際是一種公關手段。其效果就是弱化企業(yè)過于直接的利潤要求造成的社會及市場的情緒反應，而在向政府呼吁時，還可表現(xiàn)出一定的“中立性”。實際上，這種修辭式的分析和傳播，掩蓋了困境發(fā)生的實質和本源。若仔細對比《物業(yè)服務收費管理辦法》和國務院《物業(yè)管理條例》，則會發(fā)現(xiàn)該辦法并未涉及前期物業(yè)管理的收費方式。從公開可見的數(shù)據(jù)可以得知，除去上海、天津等城市外，住宅小區(qū)成立業(yè)主大會并選舉出業(yè)主委員會的比例普遍在20%左右。同時，使用酬金制物業(yè)服務合同的住宅小區(qū)比例更低。事實上，前期物業(yè)管理階段的物業(yè)費基本上是包干制的。不僅如此，由于路徑依賴的心理作用，即使成立起業(yè)主大會，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂的服務合同絕大部分也是包干制的。這也就是三大成本的上升會引發(fā)巨大的經營成本壓力的原因所在。正是在這個意義上，為住宅小區(qū)提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)難以擺脫成本上升帶來的經營難題才成為現(xiàn)象級的問題。因此，“調價難”之所以實際上是“漲價難”，恰是因為其本質是一個結構性的社會問題，是緣于物業(yè)管理服務市場的市場機制、價格機制和競爭機制等諸多方面均出現(xiàn)了問題。而所有的結構性的問題，盡管有歷史發(fā)展的客觀過程和具體的誘發(fā)條件，但其發(fā)生機理往往可以追溯到制度性因素。在討論結構性社會問題時，若僅僅把焦點停留于誘發(fā)條件等外部性因素，而不去追問制度性的本源，則找到的解決辦法必然難以起到“對癥下藥”的作用。在自由市場上，商品價格長期低于生產成本（或者稱“企業(yè)成本）肯定是不正常的，是價格機制失效的表現(xiàn)。價格機制，與競爭機制一樣，在自由市場中起著極為重要的調節(jié)作用。市場的有效還是失靈，往往從價格機制和競爭機制上可以反映出來。當市場價格無法通過自由競爭而自主調節(jié)，市場失靈就發(fā)生了。這樣的局面，對市場各方都是毀滅性的?，F(xiàn)在，物業(yè)管理服務市場就是這樣一個尷尬的困境——業(yè)主得不到滿意的服務，物業(yè)公司無法賺取供企業(yè)持續(xù)發(fā)展的利潤，大量的“欠費”呆賬所形成債權債務無法通過調解或司法救濟得到解決。由此產生的社區(qū)混亂，造成了巨大的社會成本的浪費。理想的市場關系，應該對市場的參與者均為有利，并通過互利的結果不斷促進市場參與者市場行為和道德的優(yōu)化。對于物業(yè)管理服務市場，這種“互利雙贏”的市場關系應表現(xiàn)為業(yè)主滿意物業(yè)服務并愿意按照合同付費，企業(yè)收到費用并提供與合同約定相符合的服務——由此，質價相符的“付費—服務”契約關系得以持續(xù)。只有得到業(yè)主認可并通過持續(xù)交費行為確認定價有效，價格機制才會有效并維持和促進市場契約關系。當市場環(huán)境發(fā)生變化時，無論是作為市場乙方的物業(yè)服務企業(yè)，還是作為市場甲方的業(yè)主，都應發(fā)現(xiàn)對物業(yè)費需要重新定價以維持契約關系的繼續(xù)存在。而且，業(yè)主對價格調整（即物業(yè)費的重新定價行為）——對市場契約（即物業(yè)服務合同）的重新訂約結果的認可，應當通過持續(xù)交費行為確認定價有效并維持市場雙方契約關系的延續(xù)。縱觀當前的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務市場，會發(fā)現(xiàn)以下幾種物業(yè)費定價機制在發(fā)生作用：1.政府定價：包括曾經的價格審核階段和時下的政策性住宅小區(qū)的政府指導價，以及部分城市（如南京）的政府指導價。由于政府對物業(yè)管理服務市場的強干預，政府指導價往往演變?yōu)檎▋r。而政府定價，實際上是與市場自由理念沖突的，而且也涉嫌違法。2.開發(fā)商定價：由于前期物業(yè)管理制度的存在，開發(fā)商是住宅小區(qū)物業(yè)費的初始定價人，擁有初始定價權。前期物業(yè)費定價成為住宅小區(qū)物業(yè)費的初始價格?？陀^分析，引發(fā)物業(yè)費“漲價難”困境的制度性因素，部分源于開發(fā)商的定價權。3.業(yè)主團體定價：在住宅小區(qū)成立業(yè)主大會后，無論是與前期物業(yè)公司重新簽訂合同，還是選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，本質上都是業(yè)主團體行使定價權。此外，自行管理更是業(yè)主團體定價。業(yè)主團體定價的困難在于單個業(yè)主對物業(yè)費的構成要素的理解不充分、不均衡，以及決策困難。4.物業(yè)服務市場定價：在自由市場條件下，市場價格實際是市場甲方與乙方“合謀”的結果。如果市場甲方的定價行為，市場乙方均不認可，市場甲方的定價權將被迫讓位于市場的自由競爭本身。在現(xiàn)實中，這種市場定價機制往往以公開招標方式形成。具體表現(xiàn)為住宅小區(qū)業(yè)主團體選聘物業(yè)服務企業(yè)的公開招標行為沒有物業(yè)服務企業(yè)應標。市場定價的本質，是乙方通過行業(yè)內的自由競爭定價。但低價競爭和超標承諾，均會對市場定價形成破壞。作為解決“漲價難”的辦法，業(yè)界和部分政府人士也在試圖建立物業(yè)費第三方評估方式?！拔飿I(yè)服務企業(yè)無法與業(yè)主協(xié)商達成適當提高收費準時，可聘請第三方評估機構對物業(yè)服務成本進行評估，促成收費價格的合理調整或服務標準的適當降低”。但是依據(jù)市場自由原則，第三方評估僅是市場定價機制的子形態(tài)，需要依附于市場甲方或乙方而存在，與政府定價一樣起到市場“輔助或者參謀”的作用。但是，需要特別注意的是，在一個甲乙雙方發(fā)展嚴重不均衡的非自由競爭市場中，第三方并不能采取嚴格中立的市場姿態(tài)，而往往做出傾向于市場強勢一方的評估意見。這在中國的證券市場上已經得到充分顯現(xiàn)。當開發(fā)商定價并以包干制為主的前期物業(yè)管理普遍存在時，作為物業(yè)費價格機制的物業(yè)管理真實成本無法被業(yè)主們掌握。因此出現(xiàn)兩種情況：1.業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主們發(fā)出物業(yè)費漲價的邀約，希望“共同決定”的形式響應。當以往的物業(yè)服務無法令業(yè)主普遍滿意，業(yè)主們無法意識到與服務下滑與成本上漲有關；或者即使意識到也可能以“包干制”為由做出“報復性抵制行為”，期待物業(yè)服務企業(yè)難以堅持而主動撤出小區(qū)。2.當業(yè)主大會成立后，業(yè)主們無論是與前期物業(yè)服務企業(yè)商談新的合同，還是公開選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，因為難以掌握小區(qū)真實的物業(yè)管理成本而確定新的物業(yè)服務合同中的物業(yè)費價格定價基礎。因此，也就可以理解為什么會出現(xiàn)“直接張貼將提高物業(yè)管理費的公告，把要不要提高物業(yè)管理費變成要提高多少物業(yè)管理費的問題”這樣的解決物業(yè)費“漲價難”的企業(yè)經驗。當物業(yè)服務行業(yè)提出“三大成本構成因素持續(xù)上漲，給物業(yè)服務企業(yè)帶來巨大的經營成本壓力”、“物業(yè)服務收費價格隨成本上漲的調節(jié)機制缺失”以及物業(yè)服務費價格得不到適當調整導致社會問題時，已經意味著現(xiàn)有的物業(yè)管理制度導致這個市場機制已經基本失靈。物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)在承受的成本壓力和經營痛苦，恰是物業(yè)管理服務市場失靈倒逼物業(yè)管理制度變革所支付的改革成本，是過去三十年間物業(yè)服務行業(yè)所收獲的制度性紅利的“回吐”。換言之，現(xiàn)在物業(yè)服務企業(yè)所承擔的制度性損害，業(yè)主們在過去三十年間已經被迫默默承受并還在承受。物業(yè)服務企業(yè)所付出的努力，將是隨著物業(yè)服務市場失靈被迫進行的制度性變革所必須付出的代價。在討論物業(yè)費的定價機制時，常有論者特別提及“質價相符”這一市場原則。以上述分析為基礎，有必要從“質價相符”這一市場理念在物業(yè)費定價中的作用和物業(yè)服務合同的訂約過程入手，推進到對定價機制和合同履約過程進行分析。這里以業(yè)主大會建立后的物業(yè)管理為分析對象，且僅限于現(xiàn)在通行的“一個物業(yè)服務區(qū)域只能由一家物業(yè)服務企業(yè)進行管理”的物業(yè)服務外包的方式，即“總包（或總包—分包）”方式。因為業(yè)主自行管理和“專項分包”的直聘模式都在實質上與本文討論的物業(yè)管理服務市場和定價機制無關。從業(yè)界討論看，傾向于將“質”等同于“服務標準”，將“價”定義為“經營成本”基礎上的物業(yè)費定價。但是，對于業(yè)主而言，則與此理解不同：質，不僅僅是服務標準，更是契約簽訂后實際執(zhí)行合同過程中物業(yè)服務企業(yè)的表現(xiàn)；價，則是業(yè)主對這種“表現(xiàn)”應當支付的對價。這種概念下，會產生出業(yè)主認為物業(yè)服務質量與合同約定不符時，應當“減免”物業(yè)服務費用的心理。而這種心理的產生，與前期物業(yè)管理制度下業(yè)主團體長期缺位有關——業(yè)主們認為物業(yè)費是業(yè)主個體對物業(yè)服務支付的對價。實際上，物業(yè)費的構成分為三個基本部分：小區(qū)的物業(yè)管理成本+物業(yè)服務企業(yè)利潤+稅金。無論是包干制還是酬金制，都適用于物業(yè)費的這個構成分析——即使是在包干制下，物業(yè)費的核算也由這三部分構成，并且可以通過物業(yè)服務合同中的相關附件進行體現(xiàn)。區(qū)別在于，包干制下，三者之間的構成及比例關系事實上是隱匿的，只有物業(yè)服務企業(yè)知曉；而酬金制下，三者的關系是公開的，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)所掌握的信息相對來說基本對稱。業(yè)主大會成立后，由于物業(yè)管理權主體相對于前期物業(yè)管理發(fā)生變化，前期物業(yè)服務合同應當終止而改為由業(yè)主團體與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同，形成新的契約關系。并且，物業(yè)費的性質也隨之發(fā)生變化——不再是有單個業(yè)主與前期物業(yè)服務企業(yè)之間的債權債務關系，而是單個業(yè)主與業(yè)主團體之間權利義務關系。作為市場甲方，業(yè)主大會需要向物業(yè)服務市場發(fā)出邀約，邀請愿意為本小區(qū)提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)回應邀約。此時，業(yè)主大會的邀約是否對本小區(qū)未來的物業(yè)服務有利，并同時對物業(yè)服務市場的乙方構成吸引力，就至為關鍵。大約可以有幾種情況：三、對自己和市場乙方均有利，形成潛在的市場雙贏局面，進而對物業(yè)服務市場的持續(xù)發(fā)展發(fā)生作用。按照一般情況，一個市場邀約首先要滿足一個條件，就是對邀約發(fā)起人有利。這是經濟理性所決定的。但是，對于業(yè)主大會來說，卻未必如此——蓋因業(yè)主們缺乏對發(fā)起邀約的必要信息的掌握。比如：小區(qū)共有部位和共用設施設備的詳細清單，小區(qū)過去幾年物業(yè)管理成本的支出清單，小區(qū)應配備服務人員的情況，以及小區(qū)共有部位的經營收益情況，等等。這是由于，其一，前期物業(yè)管理下，以上信息業(yè)主們無從知曉；其二，即使部分省市實施了“曬賬單”的政策，也由于僅僅是按照《物業(yè)服務成本監(jiān)審辦法》或地方相關制度對物業(yè)費的收支情況公示。而這些公示內容并不能準確向業(yè)主提供前述信息——物業(yè)費的收支情況與共有部分的設施設備情況和服務人員的配備情況，對于物業(yè)服務合同的履約來說，應該是“三位一體”的。但是，現(xiàn)有的物業(yè)費公示制度并未能細化到清晰顯示前述信息的程度，并且公示時往往將人員成本支出與其他成本支出混合列編，增加了業(yè)主閱讀和掌握相關信息的難度。實際上，這種信息的公開對于前期物業(yè)管理和包干制物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)而言，是一種真正的“威脅”，會將其“利用服務產品無形性的特點，選擇人為壓低成本的方式保證企業(yè)預期利益的實現(xiàn)，其結果必然造成服務數(shù)量的減少和服務品質的降低，并最終導致業(yè)主共同財產權益的貶損”的行為比較充分的暴露，并構成業(yè)主們追究這些企業(yè)違約責任的證據(jù)。這也是為什么現(xiàn)有的物業(yè)費公示制度引起部分物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)人的強烈反對的原因所在。但業(yè)主們在無法充分掌握共有部位和共用設施設備情況、人員配備情況以及小區(qū)既往的物業(yè)管理成本等信息時，是難以準確評估出小區(qū)成立業(yè)主大會后的真實管理成本的。此時，業(yè)主團體的定價權事實上失效了，只具有名義作用；其真實的定價權只能讓位于市場。但是，這樣的情況并不能讓市場定價權發(fā)揮出“質價相符”的定價機制。因為，按照“路徑依賴”理論，在制度的長期作用下，人們對構成該制度的各個要素形成了信任慣性，并在該路徑下延續(xù)原有制度的重要特征——業(yè)主們只能選擇前期物業(yè)費作為新的物業(yè)服務合同基準價格；同時，由于前期物業(yè)管理制度的長期存在，業(yè)主們成立業(yè)主大會的集體行為普遍帶有“維權”特征，而且多數(shù)業(yè)主屬于跟隨型的被動參與者，業(yè)主們的參與熱情往往與“降低物業(yè)費”相伴生，作為對既往物業(yè)服務質量下滑的“確認”和維權行為的心理代償。雖然業(yè)界一直呼吁推廣酬金制，但多數(shù)小區(qū)的業(yè)主出于恐懼心理和信息不對稱的影響，不敢突破對包干制的制度性依賴。由于物業(yè)服務企業(yè)對這種市場化定價機制的響應，還給業(yè)主們形成了一個心理暗示：前期物業(yè)費對于物業(yè)服務企業(yè)而言，是有利潤的；否則，以前期物業(yè)費為基準的市場化選聘行為，應該不會有企業(yè)應標。 同時，由于很多企業(yè)在“普遍虧損”的情況下，依然拒絕撤出所服務的住宅區(qū)，更強化了這種心理暗示。如果我們把基于小區(qū)真實管理成本的物業(yè)費定價機制稱之為“按質定價”，將采用公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)并由此確定物業(yè)費的定價機制稱之為“隨行就市”，那么?！鞍促|定價”實際上應該是小區(qū)業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理成本充分掌握后的自我定價行為的物業(yè)費定價機制。因此，在現(xiàn)階段，充分恢復業(yè)主的主體權利，只能部分地保證“隨行就市”，并不能充分保證的保證“按質定價”。反之，即使小區(qū)業(yè)主真實地了解到小區(qū)的管理成本，那么，基于前期物業(yè)費所形成的物業(yè)費定價的心理“閾值”，也無法充分保證“按質定價”。因此，基于前期物業(yè)費并公開選聘物業(yè)服務企業(yè)的“隨行就市”式的物業(yè)費定價方式，將會在一定時間內主導業(yè)主為甲方的物業(yè)服務市場，無法立刻形成物業(yè)服務行業(yè)所期待的“質價相符”的物業(yè)費定價機制。在以上分析的基礎上，有必要再次重復并強調：當前期物業(yè)管理制度和包干制還普遍存在的時候，形成物業(yè)服務行業(yè)所期待“質價相符”的物業(yè)費定價機制將是一個遙遠的過程。可以說，這種市場狀況持續(xù)下去，市場重構將是必然的。作為市場的甲方，或者通過自行管理而放棄對物業(yè)服務企業(yè)即原有市場乙方的依賴，或者將現(xiàn)在通行的“一個物業(yè)服務區(qū)域只能由一家物業(yè)服務企業(yè)進行管理”的物業(yè)服務外包的方式，改變?yōu)橹苯悠赣每梢蕴峁┍０卜?、電梯維保、綠化服務、保潔服務、垃圾清運、管道疏通、會計與審計、水電工程維修、停車管理等各種專項服務的企業(yè)——甚至，物業(yè)管理服務方案的制訂和實施過程的監(jiān)督，都將由物業(yè)管理師事務所等新型市場機構所替代，傳統(tǒng)的物業(yè)服務企業(yè)在住宅小區(qū)中的市場份額和市場空間將被迫縮小。無論是以上哪種改變，都是由于市場的競爭機制和定價機制的僵化，倒逼出市場機制的改變。而一旦這種轉變發(fā)生，都將給物業(yè)服務企業(yè)帶來比“漲價難”更為猛烈的沖擊，市場洗牌在所難免。業(yè)主，是建筑物區(qū)分所有權的權利主體，是小區(qū)的主人。業(yè)主團體，是住宅小區(qū)物業(yè)管理服務市場的甲方。物業(yè)費，是業(yè)主向業(yè)主團體歸集起來的用于住宅區(qū)共有部分（基本等同于住建部《物業(yè)承接查驗辦法》中提及的共用部位、共用設備和共用設施）。但是，前述意識的建立，在由開發(fā)商主導的以包干制為主要形式的前期物業(yè)管理長期而普遍存在的歷史現(xiàn)實下，是極為艱難的。然而只有認識到這點，才能真正建立起住宅區(qū)物業(yè)管理服務的市場化觀念，進而形成基于自由競爭的滿足市場各方利益需求的市場化物業(yè)費定價機制。也只有基于以上認識，才能真正走出物業(yè)費“漲價難”的困境。本文發(fā)表于《住宅與房地產》2013年 第1期，發(fā)表時署名“老忱”
會員展示
