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加強協(xié)會建設(shè)、發(fā)揮協(xié)會作用推動行業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展

——謝家瑾同志在第三次全國物業(yè)管理協(xié)會工作座談會上的講話

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尊敬的各位代表:大家上午好！

2004年和2007年，中國物業(yè)管理協(xié)會分別組織過兩次物業(yè)管理協(xié)會工作座談會，對推動行業(yè)協(xié)會的工作起到了重要作用。去年，中物協(xié)組織的物業(yè)管理改革發(fā)展30年紀(jì)念活動，在各地物業(yè)管理協(xié)會的積極響應(yīng)和大力支持下取得了圓滿成功，極大地振奮了行業(yè)士氣，也充分反映出近些年來各級物業(yè)管理協(xié)會在政府主管部門的支持和自身努力下，行業(yè)凝聚力、影響力的逐步增強和地位的不斷提高。

充滿喜悅與激情的物業(yè)管理改革發(fā)展30年盛典已過去一年，但那激動人心的場景仍然歷歷在目。今天，我們再次相聚在美麗的三亞，圍繞大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)，加強行業(yè)協(xié)會建設(shè)，充分發(fā)揮協(xié)會作用，促進(jìn)行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等主題進(jìn)行了交流和討論，聽了大家的發(fā)言，很受鼓舞和啟發(fā)。

下面，就物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會工作，談幾點意見供大家參考。

一、全國物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)展現(xiàn)狀與工作成績

1993年，全國第一家地方物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會----深圳物業(yè)管理協(xié)會成立，此后廣州、海南、上海、青島、常州等地相繼成立了物業(yè)管理協(xié)會。2000年10月15日中國物業(yè)管理協(xié)會成立。隨著2003年《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展期，在政府主管部門的大力支持和物業(yè)企業(yè)要求下，各地紛紛成立了物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。據(jù)中物協(xié)不完全統(tǒng)計，目前全國已有9個省成立了獨立的省級物業(yè)管理協(xié)會，另有9個省在省房協(xié)下設(shè)立了物業(yè)管理專業(yè)委員會，省會城市均已成立物業(yè)管理協(xié)會，還有120個地級城市成立了物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，遍布在全國31個省、自治區(qū)和直轄市。協(xié)會已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)“提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范行為”的行業(yè)自律組織。

近幾年，中物協(xié)和各地協(xié)會的工作在以下方面取得了較為突出的成績。

1.認(rèn)真貫徹政府工作報告，為社會和諧和經(jīng)濟增長作出貢獻(xiàn)。2008年全國第二次經(jīng)濟普查公報發(fā)布后，中物協(xié)就物業(yè)管理有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，通過多途徑向社會各方面宣傳了2004—2008年物業(yè)管理的迅速發(fā)展，對擴大居民消費持續(xù)增長，增加就業(yè)、安置剩余勞動力，改善人居環(huán)境和提高城市管理水平，促進(jìn)社會資產(chǎn)保值增值，構(gòu)建和諧社會、維護(hù)社會穩(wěn)定的貢獻(xiàn)，以及在推動城市的工業(yè)化、城市化方面起到的重要作用，由此彰顯了行業(yè)作為，提升了行業(yè)地位。

2009年以來，三次全國人民代表大會的《政府工作報告》都把大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)作為擴大消費需求、拉動經(jīng)濟增長的重點之一，提到了國家工作的層面，賦予了行業(yè)崇高的社會責(zé)任。中物協(xié)及時下發(fā)文件，提出貫徹意見，要求全行業(yè)把行業(yè)發(fā)展和政府目標(biāo)緊密結(jié)合起來，以實際行動為國民經(jīng)濟健康發(fā)展作出貢獻(xiàn),并推動行業(yè)自身的進(jìn)步。四年來,各地物業(yè)管理協(xié)會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有辜負(fù)國家的期望，行業(yè)上下積極響應(yīng)號召，紛紛以實際行動為國分憂，在穩(wěn)定在管項目、擴大物業(yè)管理覆蓋面、創(chuàng)造就業(yè)機會、努力維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定等方面作出了積極貢獻(xiàn)。廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分利用物業(yè)服務(wù)覆蓋區(qū)域廣、掌握巨大客戶資源、管理龐大不動產(chǎn)的優(yōu)勢，開展“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”，向業(yè)主提供房屋租賃與代售、室內(nèi)清潔、票務(wù)代理、代辦保險、家電維修、居家養(yǎng)老等多項優(yōu)質(zhì)、方便、個性化的特約服務(wù)，以滿足業(yè)主不斷增長的服務(wù)需求，并由此挖掘與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)的各類消費支出，在對擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮積極作用的同時，行業(yè)的經(jīng)濟效益、社會認(rèn)知度、業(yè)主滿意度和在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位也得到不同程度的提高。

2．共慶行業(yè)改革發(fā)展30周年，進(jìn)一步凝聚行業(yè)力量。2011年適逢內(nèi)地物業(yè)管理誕生30周年，中物協(xié)組織召開了物業(yè)管理改革發(fā)展30周年慶祝大會、征集物業(yè)管理宣傳主題詞、宣傳口號和宣傳海報、編印出版《光輝的足跡--物業(yè)管理改革發(fā)展30周年畫冊、論文集和回憶錄》、拍攝《道路與夢想》專題片、開展百強企業(yè)評選以及行業(yè)表彰活動、組織文藝匯演等一系列宣傳慶?；顒印＿@些活動主要依托省市協(xié)會開展，得到了各地協(xié)會的積極響應(yīng)和大力支持，經(jīng)過行業(yè)上下共同努力，各項活動取得圓滿成功。尤其是去年十月在深圳召開的物業(yè)管理改革發(fā)展30周年慶祝大會，全國1200余名代表參加，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部齊驥副部長到會并作重要講話。會上授予全國58家地方協(xié)會“優(yōu)秀物業(yè)管理協(xié)會”稱號， 245家物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲“行業(yè)突出貢獻(xiàn)獎”，127名受到省部級以上表彰的勞動模范和先進(jìn)人物獲“行業(yè)楷?！狈Q號， 921名從業(yè)15周年以上的資深物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理 獲“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資深經(jīng)理人”稱號， 177名愛崗敬業(yè)員工獲“行業(yè)標(biāo)兵”稱號。中物協(xié)還發(fā)布了全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力排名活動報告，百強企業(yè)和60個入圍企業(yè)受到嘉獎。當(dāng)晚，從來自全國20個省市53家單位報送的74份參選作品中初選出的，來自北京、天津、上海、黑龍江、深圳、成都等地的17個入圍節(jié)目，600名來自行業(yè)一線的員工，在各組織單位的精心編排和導(dǎo)演組的統(tǒng)一指導(dǎo)下，參加了30周年行業(yè)文藝匯演，并被評選出一、二、三等獎。

各地協(xié)會在積極支持和參與中物協(xié)活動的同時，還結(jié)合本地情況，開展了豐富多彩的紀(jì)念慶?；顒樱谌珖?、全行業(yè)范圍內(nèi)形成了強大的宣傳聲勢，對擴大行業(yè)影響，凝聚行業(yè)精神，提高行業(yè)士氣產(chǎn)生了重要作用。

3. 配合和協(xié)助政府部門開展有關(guān)工作，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境。近幾年，中物協(xié)積極參與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，《物業(yè)承接查驗辦法》等法規(guī)制定和修改工作。

北京協(xié)會配合市住建委先后參與了《北京市消防條例》、《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》等多項政策法規(guī)研討，使出臺的相關(guān)政策法規(guī)更貼近行業(yè)實際。

天津協(xié)會與政府主管部門建立了“政協(xié)”聯(lián)動機制，通過物業(yè)管理項目日常巡查通報等制度，促進(jìn)了行業(yè)服務(wù)水平的整體提升。

廣州協(xié)會在“廣州市自來水價格調(diào)整方案”、“廣東省電梯安全監(jiān)管改革方案”等與物業(yè)行業(yè)緊密相關(guān)政策法規(guī)的制定中，組織物業(yè)企業(yè)參與研討，從行業(yè)角度提出了相關(guān)修改意見和建議，得到部分采納。

浙江省和杭州協(xié)會協(xié)助政府開展行業(yè)調(diào)研，充分反映企業(yè)生存狀況和發(fā)展中的困難，為浙江省出臺《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的若干意見》，以及制發(fā)一系列行業(yè)扶持政策，發(fā)揮了重要作用。

4.反映行業(yè)訴求，切實維護(hù)行業(yè)利益。中物協(xié)始終把了解行業(yè)在發(fā)展中遇到的矛盾和問題，反映會員單位訴求，維護(hù)行業(yè)整體利益作為協(xié)會工作的重要內(nèi)容。五年來，由我會起草并通過全國兩會代表提交反映行業(yè)問題、爭取扶持政策的提案達(dá)12件，其中《關(guān)于盡快開展物業(yè)管理師資格考試的提案》、《關(guān)于盡快建立“質(zhì)價相符”物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整機制的建議》、《鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的政策建議》、《關(guān)于扶持物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的政策建議》等提案得到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展與改革委員會、民政部、人力資源和社會保障部等相關(guān)部委的關(guān)注和回應(yīng)，對促進(jìn)物業(yè)管理師考試的開展，物業(yè)管理與社區(qū)養(yǎng)老工作的結(jié)合，物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作的加強，以及爭取有關(guān)方面對行業(yè)稅負(fù)過重等問題的重視（在部分省市得到一定程度的突破），產(chǎn)生了積極的推動作用。

上海協(xié)會圍繞逐步理順物業(yè)管理價格機制、售后房補貼標(biāo)準(zhǔn)、營業(yè)稅改增值稅、從業(yè)人員隊伍狀況、一線服務(wù)人員收入等問題，開展了一系列專題調(diào)研，及時向政府有關(guān)部門提出政策建議。

福建協(xié)會針對2009年初發(fā)布的《福建省特種設(shè)備檢驗收費管理暫行辦法》提高電梯年檢費規(guī)定，及時研究應(yīng)對策略，并將企業(yè)面臨的困難向省人大法工委、省政府法制辦作出反映，引起省、省廳及有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。同年12月，省物價局、省財政廳下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整電梯定期檢驗收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》，降低了電梯年檢費用，取消了電梯限速器定期檢驗收費項目。

吉林省物專委積極收集企業(yè)訴求，組織有關(guān)方面聯(lián)名向地區(qū)人大提交《關(guān)于政策適度支持物業(yè)行業(yè)的建議》提案，為物業(yè)企業(yè)在價格、稅收、立法、執(zhí)法、繳費、獎勵、征信和招工用工等八個方面爭取政策支持，推動了地區(qū)相關(guān)政策法規(guī)的制定和修改。

廈門協(xié)會針對消防部門開展自動消防系統(tǒng)操作人員（消防控制室監(jiān)管員）培訓(xùn)收取高額培訓(xùn)費的情況，向廈門市糾風(fēng)辦作出書面反映，并通過《廈門日報》等媒體的公開曝光，叫停了該培訓(xùn)班。

南昌協(xié)會通過與相關(guān)部門多次溝通和協(xié)調(diào)，迫使江西省氣象局取消0.2元/平方米避雷檢測費和消防支隊消防器材缺損費的征收，電梯檢驗費也在原收費標(biāo)準(zhǔn)上減少了一半以上，住宅小區(qū)公共用電價格由之前的0.99元/度降低為0.6元/度。

5.完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強行業(yè)自律。各地協(xié)會圍繞規(guī)范市場秩序，在組織制定并實施行業(yè)服務(wù)規(guī)范和職業(yè)道德準(zhǔn)則，推動行業(yè)誠信建設(shè)，維護(hù)公平競爭市場環(huán)境方面，做了大量工作。受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司委托，中物協(xié)2011年承擔(dān)了《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》的修訂工作，已將修訂稿報至住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

成都協(xié)會參與了《成都市住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《成都市物業(yè)管理區(qū)域分類劃分標(biāo)準(zhǔn)》的起草。

南寧協(xié)會協(xié)高度重視行業(yè)誠信體系建設(shè)，發(fā)布《南寧市物業(yè)管理行業(yè)行規(guī)行約》，協(xié)助市住房局起草了《南寧市物業(yè)管理行業(yè)信用激勵與懲戒意見》、《南寧市物業(yè)管理信用等級評定規(guī)范》、《南寧市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用記分標(biāo)準(zhǔn)》和《南寧市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員信用記分標(biāo)準(zhǔn)》。

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吉林、福建、成都、武漢、鄭州、南京等省市協(xié)會制定了《物業(yè)管理行業(yè)自律公約》，加大對誠信自律企業(yè)和從業(yè)人員的通報表彰與正面宣傳，同時加大對擾亂物業(yè)管理市場秩序，服務(wù)質(zhì)量較差，業(yè)主投訴較多企業(yè)的懲戒，以及對嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)形象從業(yè)人員的從業(yè)限制。

6、積極應(yīng)對成本上漲，改善行業(yè)生存狀況。今年以來，中物協(xié)把工作重點放在當(dāng)前企業(yè)反映最為強烈的成本上漲和行業(yè)應(yīng)對上。通過深入調(diào)研企業(yè)困難，挖掘骨干企業(yè)應(yīng)對困難的舉措和效果，在年初的常務(wù)理事會，以及雜志和網(wǎng)站上開展交流和討論，凝聚行業(yè)力量共渡難關(guān)。各地協(xié)會也采取了很多有效措施，引導(dǎo)企業(yè)在應(yīng)對成本上漲方面取得了積極成效。

深圳協(xié)會為改善企業(yè)面臨成本上漲、利潤空間萎縮的窘境，經(jīng)協(xié)會自律督查委員會和綜合協(xié)調(diào)委員會調(diào)查，制發(fā)了《關(guān)于保障服務(wù)質(zhì)量、合理調(diào)整價格與規(guī)范競爭行為的指導(dǎo)意見》，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的合理上調(diào)。

廣州協(xié)會牽頭組織行業(yè)相關(guān)專家和協(xié)會副會長單位，就合理提升物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行討論，形成《關(guān)于盡快對物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)升的報告》呈報市物價局。

上海協(xié)會加強與新聞媒體的聯(lián)系和溝通，客觀、真實報道當(dāng)前行業(yè)面臨的困難，為住宅小區(qū)物業(yè)費調(diào)價營造輿論環(huán)境。其中，《解放日報》以“物業(yè)管理難題求解”、“物業(yè)納入社會管理”兩個專題，進(jìn)行了9次系列報道。上海《勞動報》用頭版導(dǎo)讀“滬八成物業(yè)公司度日艱難”，用8個整頁大幅發(fā)表“申城物業(yè)管理渴望解惑”的新聞?wù){(diào)查特刊，多角度反映物業(yè)管理行業(yè)面臨的困境。上?！缎旅裢韴蟆酚脙蓚€整版刊發(fā)“破解物管難題”的深度調(diào)查。上海協(xié)會在調(diào)研基礎(chǔ)上精選出10多個物業(yè)費順利提價的典型案例，在業(yè)內(nèi)廣泛宣傳引導(dǎo)，推動了一批住宅小區(qū)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)。

7.加強行業(yè)培訓(xùn)工作，提升從業(yè)人員整體素質(zhì)。在各方共同努力下，國家人力資源和社會保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年開始在全國開展物業(yè)管理師資格考試，中物協(xié)參與了考試命題和閱卷工作，并連續(xù)三年下發(fā)考試有關(guān)事項的通知，號召廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織有關(guān)人員積極備考。還在協(xié)會網(wǎng)站和雜志上開辟了物業(yè)管理師專欄，推薦在上年度考試中取得較好成績考生的經(jīng)驗，供備考人員分享。同時，中物協(xié)按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于物業(yè)管理師工作的分工，起草了《物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)守則》、《物業(yè)管理師繼續(xù)教育管理辦法（征求意見稿）》，配合部執(zhí)業(yè)資格注冊中心制發(fā)了開展注冊工作的文件，為下階段物業(yè)管理師注冊、繼續(xù)教育、執(zhí)業(yè)資格管理和資格互認(rèn)工作的開展做了大量工作。

為打造行業(yè)技術(shù)骨干隊伍、提高物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理水平，中物協(xié)調(diào)集行業(yè)100多位設(shè)施設(shè)備專家、骨干，編輯出版了《物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指南》，以此為教材，先后在成都、深圳、上海等地舉辦了十期“物業(yè)設(shè)施設(shè)備專業(yè)崗位師資培訓(xùn)”，近三千人踴躍參訓(xùn)并獲得協(xié)會頒發(fā)的《全國物業(yè)管理從業(yè)人員專業(yè)崗位師資培訓(xùn)證》。

為促進(jìn)從業(yè)人員素質(zhì)提升和隊伍優(yōu)化，各地協(xié)會組織開展了各類有針對性的培訓(xùn)課程和講座。浙江、西安、南京協(xié)會認(rèn)真組織開展的物業(yè)管理師考前培訓(xùn)，受到會員單位的好評。廣州協(xié)會針對行業(yè)難點、熱點問題，就“物業(yè)管理風(fēng)險防范與危機公關(guān)”、“物業(yè)管理消防管理及電梯管理”、“建筑物裂縫滲漏的原因及處理方法”等專題舉辦大型系列講座，受到企業(yè)歡迎。

8.加強調(diào)查研究，著力解決制約行業(yè)發(fā)展的難題。中物協(xié)始終關(guān)注行業(yè)發(fā)展的理論研究，成立了行業(yè)發(fā)展研究中心，抓住影響行業(yè)發(fā)展的重點、難點問題，組織力量開展研究。目前已完成行業(yè)稅負(fù)、糾紛調(diào)解、老舊小區(qū)管理、物業(yè)管理與資產(chǎn)管理等多個課題，并通過努力，將行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究和既有建筑節(jié)能研究列入了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科研課題。

重慶協(xié)會積極參與了主管局牽頭的《重慶市公租房風(fēng)險分析及防范研究》課題調(diào)研，形成建議提交課題組。河北省物專委通過調(diào)研，撰寫的《保障性住房物業(yè)管理的思考》報告引起有關(guān)方面重視。

成都協(xié)會協(xié)助主管局開展城鄉(xiāng)物業(yè)管理一體化工作的調(diào)研，向相關(guān)部門提出了政策建議。無錫協(xié)會在深入調(diào)研基礎(chǔ)上，撰寫了《物業(yè)管理小區(qū)撤管問題應(yīng)當(dāng)引起重視》的專題報告，向政府有關(guān)部門提出了政策建議。

近些年來，各地協(xié)會為行業(yè)發(fā)展做了大量工作，因時間關(guān)系不能一一點到，我們編印了會議資料，供大家學(xué)習(xí)和參考。

二、行業(yè)協(xié)會建設(shè)與發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

在肯定協(xié)會工作所取得成績的同時，我們也要看到協(xié)會工作還存在很多問題并面臨諸多挑戰(zhàn)，還有一些不盡人意的地方。

1.協(xié)會工作重心有待端正。當(dāng)前，一方面物業(yè)管理肩負(fù)著促進(jìn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、擴大居民消費、增加就業(yè)崗位、維護(hù)社會穩(wěn)定等多項社會責(zé)任；同時，成本上漲等問題極大地困擾著行業(yè)的生存和發(fā)展，向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的任務(wù)也急迫地擺在我們面前，行業(yè)的發(fā)展正處在承上啟下的關(guān)鍵時期。各級物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)堅持把行業(yè)發(fā)展與政府目標(biāo)結(jié)合起來，緊緊圍繞經(jīng)濟社會發(fā)展的中心任務(wù)開展工作，把主要精力放在參與行業(yè)立法、開展行業(yè)調(diào)研、推進(jìn)行業(yè)的市場化進(jìn)程、引導(dǎo)和鼓勵企業(yè)做大做強，以及加強行業(yè)自律上，充分發(fā)揮政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用，盡力為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造寬松的環(huán)境。但目前部分協(xié)會很少研究行業(yè)發(fā)展存在的問題，也很少在引導(dǎo)企業(yè)通過創(chuàng)新發(fā)展改變生存狀況上下功夫，得不到會員單位認(rèn)同，形不成行業(yè)凝聚力。少數(shù)協(xié)會不思進(jìn)取、得過且過，引發(fā)會員單位的不滿。

2.會員在行業(yè)的覆蓋面需進(jìn)一步擴大。就中物協(xié)而言，會員主要是大企業(yè)、盡管占行業(yè)管理面積、經(jīng)營收入、利潤的比重較大，但相對于全國6萬余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，覆蓋面不到3%。地方協(xié)會的會員覆蓋率普遍在企業(yè)數(shù)量的二分之一到三分之一左右甚至更少。大量中小型物業(yè)企業(yè)游離在協(xié)會之外，這部分企業(yè)的管理水平相對較低、大多處于生存困境之中，因運作不盡規(guī)范，對行業(yè)產(chǎn)生的負(fù)面影響較大，最需要得到幫助和指導(dǎo)。降低入會門檻，提高會員覆蓋率，吸收團結(jié)更廣大的物業(yè)企業(yè)入會，提高協(xié)會工作的代表性和影響力，對協(xié)會工作全面開展和行業(yè)影響力與凝聚力的發(fā)揮具有重要意義，應(yīng)該引起各級協(xié)會重視。在推動市區(qū)協(xié)會聯(lián)動機制的運作，以及減輕企業(yè)層層入會負(fù)擔(dān)，廣泛吸納企業(yè)入會問題上，武漢物協(xié)進(jìn)行了很好的探索，值得各地借鑒。

3. 協(xié)會工作理念需要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。現(xiàn)階段部分協(xié)會仍掛靠在行業(yè)主管部門之下，多年來承接政府主管部門交辦事項，承擔(dān)部分行政職能，形成對政府的依附，影響協(xié)會工作的獨立性及對會員單位的服務(wù)宗旨。隨著政府行政體制改革的深入，尤其是在政府以購買服務(wù)的方式轉(zhuǎn)移職能日益增多的情況下，我們要清醒認(rèn)識到，協(xié)會工作始終要以行業(yè)發(fā)展和會員需求為主導(dǎo)。如何更好地代表行業(yè)利益，反映行業(yè)訴求，加強行業(yè)自律，服務(wù)會員單位，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，“有所為有所不為”，是當(dāng)前各級協(xié)會需要正視的問題。

4.協(xié)會工作水平需要進(jìn)一步提高。協(xié)會應(yīng)該力爭成為行業(yè)發(fā)展研究和促進(jìn)中心、宣傳與信息交流中心。前提和基礎(chǔ)是對行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r要有充分了解，對制約行業(yè)發(fā)展的問題有深入分析，對解決問題的途徑有專業(yè)意見。唯此才能引領(lǐng)行業(yè)攻堅克難，砥礪前行。但目前還有部分協(xié)會在行業(yè)研究、信息掌握、與會員交流、與主管部門溝通上都顯不夠。在主管部門制定行業(yè)政策時，不能有效反映行業(yè)聲音；在行業(yè)遇到發(fā)展瓶頸時，不能提出解決的意見和建議；對優(yōu)秀企業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗不能及時掌握和宣傳推廣，對損害行業(yè)形象的企業(yè)和事件不能及時譴責(zé)表明行業(yè)立場，這些都影響到行業(yè)協(xié)會的威信和公信力。

5.協(xié)會自身運作機制有待探索和完善。協(xié)會工作有其特殊性，一方面，由于行業(yè)協(xié)會的經(jīng)費源于會費收入，專職人員數(shù)量和待遇受到限制；另一方面，協(xié)會工作涉及面寬，又有一定的深度要求，對工作人員素質(zhì)要求比較高，需要既熟悉行業(yè)政策法規(guī)，了解行業(yè)發(fā)展情況，又有強烈事業(yè)心和責(zé)任感的人員才能做好這份工作。在行業(yè)發(fā)展日新月異，面臨轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時刻，缺乏協(xié)會工作的專業(yè)人才已經(jīng)成為制約各級協(xié)會工作有效開展的突出問題。

6.協(xié)會有關(guān)權(quán)益缺乏保護(hù)。近年來，社會上出現(xiàn)各種仿冒中物協(xié)及各地協(xié)會的所謂行業(yè)協(xié)會，開展所謂“全國物業(yè)管理示范項目評選”、“物業(yè)管理品牌企業(yè)評選”等多種活動，收取高額費用，甚至其工作人員以“中物協(xié)”及各地物協(xié)名義蒙蔽會員單位和企業(yè)，敗壞協(xié)會名聲，擾亂行業(yè)秩序，影響行業(yè)活動的正常開展。對此我們已經(jīng)多次向有關(guān)部門反映，但由于政府部門對有關(guān)行為的治理缺乏手段，這類問題始終沒有得到有效處理。

三.今后一個時期物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會工作的重點

國家行政管理體制改革的重點是著力轉(zhuǎn)變職能、理順關(guān)系、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效能，向行業(yè)協(xié)會等社會組織開放更多的公共資源和領(lǐng)域，加快建立法治政府和服務(wù)型政府。在國家“十二五”規(guī)劃綱要中，既提出了要加強社會組織建設(shè)，“發(fā)揮其提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范管理的作用”的普遍性要求，又針對行業(yè)協(xié)會這種活躍于經(jīng)濟領(lǐng)域中的社會組織類型，提出了“要推動行業(yè)協(xié)會商會的改革和發(fā)展，強化行業(yè)自律，發(fā)揮溝通企業(yè)與政府的作用”，以及發(fā)揮其“社會利益表達(dá)功能”和“積極化解社會矛盾”等特殊性要求。這為行業(yè)協(xié)會的發(fā)展提供了更為廣闊的空間，也對行業(yè)協(xié)會的建設(shè)和作用提出了新的更高要求。

今后一個時期，協(xié)會工作應(yīng)在以下幾個方面作出努力和發(fā)揮作用。

1．認(rèn)清當(dāng)前形勢，把協(xié)會工作放到社會政治經(jīng)濟大環(huán)境中

剛剛閉幕的黨的十八大提出“高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以鄧小平理論、‘三個代表’重要思想，科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，解放思想，改革開放，凝聚力量，攻堅克難，堅定不移沿著中國特色社會主義道路前進(jìn)，為全面建成小康社會而奮斗”的主題。大會對“全面建成小康社會的新目標(biāo)”作出了“經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，人民民主不斷擴大，文化軟實力顯著增強，人民生活水平全面提高，資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會建設(shè)取得重大進(jìn)展”的表述。十八大的會議主題以及對全面建成小康社會的描述，是指導(dǎo)我們在新的發(fā)展時期，在新的發(fā)展起點上，進(jìn)一步發(fā)揮協(xié)會作用，推進(jìn)物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展的重要指南。貫徹十八大精神，一要充分利用物業(yè)管理改革發(fā)展30年的成果，在此基礎(chǔ)上推動物業(yè)管理發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。要通過引入新技術(shù)，新業(yè)態(tài)和新方式，致力于提高物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量、增值服務(wù)和產(chǎn)品附加值，實現(xiàn)行業(yè)從粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變；要推動企業(yè)的整合、改制、兼并和重組，鼓勵企業(yè)向連鎖化、聯(lián)盟化、集成化方向發(fā)展，加快做大做強的步伐，造就一批產(chǎn)值和利潤同步上升的龍頭企業(yè)，帶動全行業(yè)的脫貧致富。二要通過深化改革破解行業(yè)發(fā)展現(xiàn)階段的新問題新矛盾，推動行業(yè)攻堅克難創(chuàng)新前行。當(dāng)前，應(yīng)對成本上漲給行業(yè)帶來的困難，不能寄希望和等靠政府的扶持政策。要堅持按照質(zhì)價相符的原則，把政府指導(dǎo)價的范圍限制在保障性住房上，其他均應(yīng)實行市場調(diào)節(jié)價。通過市場機制推動服務(wù)費隨成本上漲而適度上調(diào)的價格機制的形成，由此從根本上改善行業(yè)生存狀況，為行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。三要緊密圍繞全面建成小康社會的目標(biāo)，推動物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提升，延伸服務(wù)的拓展，既有建筑節(jié)能和生態(tài)保護(hù)等工作的開展，以適應(yīng)時代發(fā)展新要求和人民群眾新期待，為小康社會的實現(xiàn)作出行業(yè)應(yīng)有的貢獻(xiàn)。為此，要求各級物業(yè)管理協(xié)會把抓大事、抓發(fā)展、抓難點、抓創(chuàng)新放到更加重要的位置上，以創(chuàng)新的思路去開創(chuàng)協(xié)會工作的新局面。

2．深入開展行業(yè)調(diào)查研究，掌握行業(yè)創(chuàng)新成果和存在問題，做好經(jīng)驗推廣和建言獻(xiàn)策工作

在這次會議中，很多協(xié)會提到做好行業(yè)調(diào)研的重要性。如上海物業(yè)協(xié)會主要領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)會秘書處成員，今年已經(jīng)20多批次深入基層進(jìn)行專題調(diào)研和專項檢查，到物業(yè)企業(yè)調(diào)研和挖掘服務(wù)創(chuàng)新、調(diào)整結(jié)構(gòu)、延伸創(chuàng)收、做強做富等方面的經(jīng)驗，在面上加以推廣，使協(xié)會掌握了工作主動權(quán)，受到政府部門重視和會員單位好評。

任何推動行業(yè)發(fā)展政策建議的提出，都必須建立在對行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r客觀全面了解的基礎(chǔ)上。因此，各級物業(yè)協(xié)會應(yīng)該充分利用自身聯(lián)系企業(yè)的優(yōu)勢，組織各種專題調(diào)研和交流，一方面積極為行業(yè)發(fā)展把脈會診，幫助會員和企業(yè)改善經(jīng)營管理，全面提升服務(wù)質(zhì)量和效益；同時掌握行業(yè)發(fā)展的真實狀況和突出問題，及時提出解決問題的意見和建議，帶動行業(yè)突破困境，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

在協(xié)會日常工作中，要注意將國家有關(guān)物業(yè)管理建設(shè)的法律法規(guī)、方針政策和行業(yè)信息，及時傳達(dá)落實到會員和企業(yè)。同時，要將會員、企業(yè)對行業(yè)發(fā)展的意見、建議和要求，及時反饋到政府及主管部門，為政府及有關(guān)部門提供決策服務(wù)，在傳遞政務(wù)信息、反映行業(yè)呼聲中，努力發(fā)揮好紐帶作用。

3.加強行業(yè)自律和誠信建設(shè)

行業(yè)協(xié)會沒有行政處罰權(quán)力，行業(yè)自律主要依靠制定一系列經(jīng)會員認(rèn)可頒布的行業(yè)規(guī)范、規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)等自律性管理制度來約束會員行為，規(guī)范市場秩序，使入行者明白行規(guī)，在行者不敢違規(guī)，違規(guī)者收到懲罰，嚴(yán)重違規(guī)者清除出行業(yè)。以保證企業(yè)公平競爭，行業(yè)整體利益得到維護(hù)。

目前，各地協(xié)會大多較為重視誠信建設(shè)，但對違反行業(yè)協(xié)會章程或者行規(guī)行約的會員、企業(yè)和從業(yè)者總體懲罰乏力。對于那些嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益和行業(yè)利益的行為，協(xié)會應(yīng)及時給予公開譴責(zé)；情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)加大處罰力度，直至開出會籍，并通過媒體加以曝光，以擴大行業(yè)自律的社會影響，樹立行業(yè)的正面形象。

4.反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益

加強物業(yè)管理企業(yè)合法權(quán)益的保護(hù)是行業(yè)協(xié)會的中心工作之一?！〗┠?，各地協(xié)會在這方面都做了大量工作。取得了良好的效果。協(xié)會開展的維權(quán)活動基本上分為兩類。一類涉及行業(yè)的整體利益，比如公共區(qū)域水電費標(biāo)準(zhǔn)問題，降低營業(yè)稅稅率問題，以及營業(yè)稅改增值稅問題，這些問題靠單個企業(yè)的力量很難解決，由協(xié)會出面，聯(lián)合有關(guān)方面的力量，做好相關(guān)方面的工作，解決起來力度就會大很多。另外一類維權(quán)活動雖然只涉及個別企業(yè)的個別事件，但如處理不好，不僅給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失，還直接影響行業(yè)的生存和發(fā)展。對于這類問題，協(xié)會應(yīng)站在公正立場上依法認(rèn)真分析事件責(zé)任，確屬企業(yè)應(yīng)負(fù)的責(zé)任，督促其賠償和糾正；不屬企業(yè)責(zé)任的，要積極組織力量伸張正義，并加強與有關(guān)方面溝通，據(jù)理力爭為問題的妥善解決尋求和提供幫助。協(xié)會的維權(quán)活動應(yīng)加強與專業(yè)法律服務(wù)機構(gòu)合作，爭取大專院校等有關(guān)專家的影響，發(fā)動骨干企業(yè)的力量，形成合力以努力提高維權(quán)工作的水平和效力。2008年深圳協(xié)會組織業(yè)內(nèi)專家和法律界人士參與“好來居高空拋物案”司法訴訟的專業(yè)應(yīng)對并取得完勝，這樣的維權(quán)行動值得大力提倡。

5.加強行業(yè)宣傳工作，樹立行業(yè)良好形象

經(jīng)過30年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的重要性日益得到社會和群眾的認(rèn)可，行業(yè)形象也有了很大改善。但是，由于行業(yè)管理服務(wù)水平參差不齊，業(yè)主權(quán)利意識的日益提高以及消費意識尚不成熟，物業(yè)服務(wù)仍是矛盾頻發(fā)并備受社會關(guān)注的行業(yè)。如何讓社會客觀地認(rèn)識這個行業(yè)，讓群眾了解這個行業(yè)，是行業(yè)協(xié)會應(yīng)該重點解決的問題。在這方面，很多協(xié)會做了大量有成效的工作，如在新聞媒體開辟專欄，介紹物業(yè)管理政策，解答業(yè)主疑問。對媒體反映出的物業(yè)管理糾紛事件，及時給予解釋和回復(fù)，避免矛盾進(jìn)一步擴大。重慶市通過設(shè)立協(xié)會新聞辦公室，指定了新聞發(fā)言人和聯(lián)絡(luò)員接待日常新聞采訪和開展新聞發(fā)布活動，隨時注意對輿情的跟蹤、分析、報告，并制定媒體失實報道的應(yīng)對措施，加強與主流媒體的合作，相繼與中央電視臺《為民服務(wù)》欄目組、重慶晚報合作舉辦了《安居行動》法律法規(guī)大型咨詢活動，與重慶經(jīng)濟廣播電臺合作《走進(jìn)社區(qū)》直播節(jié)目等活動，起到了很好的宣傳效應(yīng)。

濟南市開展“新聞記者進(jìn)社區(qū)體驗日”活動，并在《濟南時報》設(shè)立“法眼看物業(yè)”固定專欄，系列宣傳行業(yè)政策法規(guī)和典型案例；烏魯木齊開辟《烏魯木齊晚報·物業(yè)專版（每周四）》形成了固定欄目。三年來共出版144期，刊出新聞采訪、消息、專家說法等各類稿件245篇，疑難幫辦84則，新聞圖片99幅。物業(yè)專版自開設(shè)以來，為宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，推廣、普及物業(yè)管理相關(guān)知識，解答人們在日常居住生活中遇到的與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的困惑，協(xié)調(diào)物業(yè)管理活動中各方主體間的關(guān)系，營造促進(jìn)這一行業(yè)健康發(fā)展的輿論環(huán)境做出了積極的努力和貢獻(xiàn)。

中物協(xié)將建立健全與地方協(xié)會以及理事單位在宣傳工作上的溝通，通過多種渠道，各種方法，積極宣傳行業(yè)對社會經(jīng)濟的貢獻(xiàn)，最大限度爭取全社會對物業(yè)管理工作的理解和支持。

第三次全國經(jīng)濟普查工作將在明年開展，各級協(xié)會要給予高度重視，廣泛發(fā)動企業(yè)積極參與，全面真實填報數(shù)據(jù)，為摸清和反映行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，爭取行業(yè)地位的進(jìn)一步提升，以及推動行業(yè)增長方式轉(zhuǎn)型政策的制定創(chuàng)造條件。

6.發(fā)揮協(xié)會公共服務(wù)職能，通過組織各類型的活動，提高行業(yè)凝聚力，提升行業(yè)素質(zhì)

行業(yè)協(xié)會的基本宗旨就是為會員單位提供服務(wù)。協(xié)會要通過會員交流平臺的建立，形成會員單位間相互學(xué)習(xí)交流、相互借鑒的良好氛圍，從而吸引更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入到行業(yè)協(xié)會中來，逐步提高協(xié)會的影響力和凝集力。重慶市協(xié)會共組織30余次、1000多位從業(yè)人員赴北京、上海、天津、成都、深圳等地，就“物業(yè)服務(wù)前期介入”、“智能化設(shè)備運用”、“物業(yè)管理師培養(yǎng)”等熱點問題進(jìn)行考察學(xué)習(xí)，受到會員單位的歡迎。鄭州協(xié)會在全行業(yè)開展了歷時一年“特色物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)”創(chuàng)建和“溫暖鄭州物業(yè)人”的評選表彰工作。培養(yǎng)和推出了鄭州物業(yè)服務(wù)行業(yè)的10大品牌企業(yè)，形成了拳頭產(chǎn)品和集群效應(yīng)，對行業(yè)的服務(wù)品質(zhì)提升和綜合實力增強，產(chǎn)生了促進(jìn)作用。近兩年，西安、貴州、昆明、武漢、合肥、西藏等協(xié)會承辦的西部論壇和聯(lián)誼會以及長江論壇，吸引了廣大中西部地區(qū)企業(yè)的參加，對促進(jìn)中西部地區(qū)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了推動作用。近日閩粵港澳臺物業(yè)管理行業(yè)交流合作框架協(xié)議在廈門簽署，全面開啟了閩粵兩省和港澳臺地區(qū)行業(yè)的交流和合作，以促進(jìn)兩岸五地物業(yè)管理行業(yè)的共同發(fā)展。在當(dāng)前的形勢下，以開放的心態(tài)辦協(xié)會，對推動行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步具有重要意義。

以上是對進(jìn)一步做好協(xié)會工作的一些認(rèn)識和思考，供大家參考。當(dāng)前，行業(yè)應(yīng)在抱團取暖，克服困難，砥礪前行的同時，把眼光放遠(yuǎn)一點。要從戰(zhàn)略上認(rèn)識企業(yè)做大做強，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的緊迫性，理清發(fā)展思路，探索轉(zhuǎn)型途徑，挖掘和發(fā)揮品牌企業(yè)先行的示范效應(yīng)，進(jìn)一步解放思想，在十八大精神的鼓舞下，共同推動行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，把十八大提出的兩個翻兩番目標(biāo)落實到我們行業(yè)上。

一直以來，中物協(xié)的工作始終得到各地協(xié)會的大力支持和幫助，借此機會，請允許我代表中國物業(yè)管理協(xié)會對大家表示衷心的感謝。希望今后進(jìn)一步加強中物協(xié)和各地協(xié)會之間的聯(lián)系溝通合作，在物業(yè)管理行業(yè)面臨升級轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，充分發(fā)揮協(xié)會工作對行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的引領(lǐng)作用，共同開創(chuàng)物業(yè)行業(yè)更加光明的未來。

謝謝大家！

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