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物業(yè)服務(wù)規(guī)范山東省系列地方標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布元旦實(shí)施

時(shí)間：2011.12.24 來(lái)源：市物協(xié)

來(lái)源：大眾日?qǐng)?bào)

　　明年，不少住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)可能要?jiǎng)恿?。按?1月出臺(tái)、2012年1月1日將實(shí)施的《山東省住宅物業(yè)收費(fèi)管理辦法》，前期物業(yè)將實(shí)行“分等定價(jià)”，業(yè)委會(huì)成立后雙方議價(jià)。

　　12月17日，《物業(yè)服務(wù)規(guī)范山東省系列地方標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡(jiǎn)稱《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》)發(fā)布，記者獲悉，《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》由山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)、山東省標(biāo)準(zhǔn)化研究院等單位聯(lián)合起草，山東省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。目前，各市物價(jià)部門正在核算成本，政府指導(dǎo)價(jià)本月有望出臺(tái)。

　　服務(wù)質(zhì)量分五級(jí)

　　12月17日，《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》系列地方標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布通報(bào)會(huì)在濟(jì)南召開(kāi)，住宅、中小學(xué)、高校、醫(yī)院、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、工業(yè)園區(qū)等7個(gè)物業(yè)類型的物業(yè)服務(wù)規(guī)范細(xì)則得到了明確。其中，住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量被劃分成五個(gè)星級(jí)，一星級(jí)最低，五星級(jí)最高。

　　記者在長(zhǎng)達(dá)27頁(yè)5.3萬(wàn)字的住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范上看到，每一等級(jí)的服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)要求都很詳細(xì)，很多指標(biāo)量化了。如“6小時(shí)在小區(qū)內(nèi)巡邏一次”、“急修20分鐘到場(chǎng)”、“路燈完好率85%”等，幾乎可作為物業(yè)服務(wù)人員的操作指南。

　　從一星級(jí)到五星級(jí)，除了對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、人員、規(guī)章制度、財(cái)務(wù)管理、檔案、消防管理等六方面有共性要求外，服務(wù)質(zhì)量也拉開(kāi)了檔次，主要體現(xiàn)在服務(wù)內(nèi)容和頻次上。如一星級(jí)，樓道和樓梯一周掃2次，五星級(jí)則一天掃3次；一星級(jí)保安只要求“身體健康”，而五星級(jí)則要求“45周歲以下人員占總數(shù)60%以上。”接到報(bào)警四星級(jí)要求10分鐘到場(chǎng)，五星級(jí)則要求5分鐘。三星級(jí)以上要求提供至少3、4、5種免費(fèi)便民服務(wù)，如代收郵件、電瓶車接送、配置手推車、物品短時(shí)寄存、配備雨具、信息咨詢等。

　　“有了標(biāo)準(zhǔn)參照，簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)引用標(biāo)準(zhǔn)，描述自己所提供的服務(wù)數(shù)量和水平；業(yè)主可以經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)形成統(tǒng)一意見(jiàn)后，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)選擇和組合自己需要的物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)‘菜單式’、個(gè)性化?！笔∽》砍青l(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)吳英告訴記者。

　　“另外，《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》也有助于解決服務(wù)糾紛。物業(yè)公司的服務(wù)是否達(dá)到承諾的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主只要對(duì)照規(guī)范條文看一看，誰(shuí)是誰(shuí)非，就有了‘硬杠杠’。”吳英說(shuō)。

　　方便業(yè)主監(jiān)督

　　記者從發(fā)布會(huì)上獲悉，新的物業(yè)規(guī)范從明年1月1日起開(kāi)始實(shí)施，這是否意味著到時(shí)所有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)都要執(zhí)行新的規(guī)范呢?

　　“《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》是推薦性標(biāo)準(zhǔn)，不是強(qiáng)制性的，明年開(kāi)始實(shí)施不代表所有物業(yè)公司立刻更換服務(wù)?！笔∽》砍青l(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，一般可到當(dāng)下的合同到期以后，業(yè)主和物業(yè)公司商討是否執(zhí)行，根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)和需求來(lái)商討具體的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　“商討”也是一個(gè)進(jìn)步?！耙郧皹?biāo)準(zhǔn)比較模糊，業(yè)主和物業(yè)幾乎沒(méi)法坐下來(lái)談，合同定得也不明確。”濟(jì)南濟(jì)發(fā)物業(yè)總經(jīng)理趙新對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)表示歡迎，“現(xiàn)在，大家心中都有了數(shù)，合同和實(shí)際操作中的糾紛會(huì)大大減少?！?br>
　　他認(rèn)為，《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》的出臺(tái)有利于規(guī)范行業(yè)發(fā)展，有利于建立標(biāo)準(zhǔn)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化操作，規(guī)范行業(yè)內(nèi)部分‘低質(zhì)高價(jià)’現(xiàn)象，方便業(yè)主監(jiān)督，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

　　對(duì)“菜單式”服務(wù)，業(yè)主怎么看?濟(jì)南名士豪庭小區(qū)業(yè)主趙女士告訴記者，規(guī)范點(diǎn)自然是好事，但物業(yè)服務(wù)不能冷冰冰地“上了菜”就算了，服務(wù)態(tài)度和很多微妙的細(xì)節(jié)，才最關(guān)乎業(yè)主的居住感受。

　　中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)徐俊達(dá)12月17日應(yīng)邀參加發(fā)布會(huì)，他建議業(yè)主和物業(yè)，若引用《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)，如果雙方認(rèn)為需要增減的，最好有明確的文字約定，寫(xiě)到物業(yè)服務(wù)合同里。

　　新規(guī)是否意味著漲價(jià)

　　2012年1月1日就要實(shí)施的《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，規(guī)定住宅前期物業(yè)服務(wù)實(shí)行“分等級(jí)定價(jià)”，“物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)價(jià)格主管部門制定并公布”。服務(wù)規(guī)范既出，元旦又近在眼前，調(diào)價(jià)是否箭在弦上?

　　省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳工作人員告訴記者，目前，各地物價(jià)部門和物業(yè)管理部門正在加緊進(jìn)行住宅物業(yè)服務(wù)的成本測(cè)算，各等級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過(guò)聽(tīng)證以后，元旦前有望出臺(tái)。

　　新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)漲價(jià)?這是市民最關(guān)心的問(wèn)題。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳工作人員認(rèn)為并不必然?！胺?wù)星級(jí)可以選擇，服務(wù)項(xiàng)目可以增減。物業(yè)和業(yè)主都可以根據(jù)各自的成本和承受能力，選擇合適的服務(wù)項(xiàng)目和價(jià)格?！?br>
　　同等服務(wù)水平下，物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)費(fèi)上調(diào)的預(yù)期比較強(qiáng)。“物價(jià)部門是根據(jù)成本核算價(jià)格的，這幾年物價(jià)上漲，特別是人員工資上漲對(duì)我們壓力很大。很多大中物業(yè)公司已經(jīng)撤出了住宅物業(yè)領(lǐng)域?！鄙綎|嘉寧物業(yè)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理李政泉說(shuō)。

　　他拿自己公司在菏澤的項(xiàng)目舉例，菏澤市的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2005年出臺(tái)的，多層住宅每平米0.3元，6年沒(méi)變，現(xiàn)在他們已經(jīng)處于賠本狀態(tài)?！?年前一名保潔員每月工資500元，現(xiàn)在漲到八九百元。當(dāng)時(shí)掃帚5塊錢、拖把3塊錢一把，現(xiàn)在漲到七八塊了?！?br>
　　他說(shuō)，物業(yè)是個(gè)勞動(dòng)密集性產(chǎn)業(yè)，人力成本占總成本的60-70%?！霸诖蟪鞘?，這種情況略好些。比如濟(jì)南，我們的項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)的每平米0.8—1.0元，這里的保潔員每月工資倒不至于比菏澤高2倍；但也只能是保本或微利運(yùn)營(yíng)，這種狀況不能持續(xù)?！?br>
　　專家指出，政府指導(dǎo)價(jià)只是個(gè)“價(jià)格中線”，物業(yè)服務(wù)的最終定價(jià)還取決于雙方議價(jià)、供需關(guān)系等。李政泉說(shuō)，他準(zhǔn)備向業(yè)主提出“高星級(jí)服務(wù)低星級(jí)價(jià)格”，以提升口碑拓展市場(chǎng)。業(yè)委會(huì)也可以采取招標(biāo)形式選擇物業(yè)，讓供求關(guān)系起作用。（記者　楊學(xué)瑩）