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《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》政策問答

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????1、制定《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》的目的是什么？

答：根據(jù)《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第一條規(guī)定，為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，特制訂《辦法》。

2、什么是物業(yè)？

答：根據(jù)《辦法》第二條規(guī)定，《辦法》所稱物業(yè)，是指依法建設(shè)的房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

3、什么是物業(yè)管理？

答：根據(jù)《辦法》第二條規(guī)定，《辦法》所稱物業(yè)管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法通過自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

4、物業(yè)管理活動(dòng)中，政府各職能部門的職責(zé)范圍是什么？

答：根據(jù)《辦法》第五條、第六條、第七條、第六十二條的規(guī)定，其中：

縣（市）、區(qū)人民政府（含濟(jì)南高新區(qū)管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)建立完善物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理體制和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，負(fù)責(zé)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，研究、部署、推進(jìn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾糾紛；

　　市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，各縣（市）、區(qū)（含濟(jì)南高新區(qū)）住房保障和房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理；

　　城鄉(xiāng)建設(shè)、城管執(zhí)法、公安、市政公用、質(zhì)監(jiān)、經(jīng)濟(jì)和信息化、物價(jià)等部門依據(jù)各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作；

　　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，組織召開物業(yè)管理項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)議，調(diào)解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；

社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)什么時(shí)間，通過何種方式確定開發(fā)項(xiàng)目的前期物業(yè)企業(yè)？

答：根據(jù)《辦法》第八條規(guī)定，新建物業(yè)在銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅項(xiàng)目總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅項(xiàng)目一萬平方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同有何要求，到哪里備案？

答：根據(jù)《辦法》第九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時(shí)管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約等資料報(bào)市、縣（市）住房保障管理部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用市住房保障管理部門制定的前期物業(yè)管理合同和臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。

7、購房人如何提前知曉所購房屋的物業(yè)管理情況？

答：根據(jù)《辦法》第十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷售合同約定的內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。因此，購房人在購買房屋時(shí)可以通過購房合同知曉所購房屋前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)事項(xiàng)及項(xiàng)目臨時(shí)管理規(guī)約的具體規(guī)定。

8、物業(yè)交付使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交哪些資料？

答：根據(jù)《辦法》第十二條規(guī)定，物業(yè)交付使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

9、物業(yè)服務(wù)用房屬誰所有？

答：根據(jù)《辦法》第十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)用房由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動(dòng)，不得擅自改變用途。

10、物業(yè)服務(wù)用房的配置標(biāo)準(zhǔn)是什么？

答：根據(jù)《辦法》第十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)用房的配置標(biāo)準(zhǔn)：

（一）建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）應(yīng)當(dāng)滿足水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

11、房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)該由誰負(fù)責(zé)維修？

答：根據(jù)《辦法》第十五條規(guī)定，物業(yè)在保修期之內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)保修。

12、物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則是什么？

答：根據(jù)《辦法》第十六條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)域與非住宅區(qū)域原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

13、物業(yè)管理項(xiàng)目內(nèi)可以成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)嗎？

答：根據(jù)《辦法》第十六條規(guī)定，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)首先進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分，確定物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍、建筑及其配套，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能由全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

14、符合什么條件可以籌備召開首次業(yè)主大會(huì)？

答：根據(jù)《辦法》第十七條規(guī)定，符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會(huì)籌備組：

　?。ㄒ唬I(yè)主入住面積比例達(dá)到百分之五十以上的；

　　（二）業(yè)主入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之五十以上的；

　　（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上的。

15、業(yè)主大會(huì)籌備組如何組建？

答：根據(jù)《辦法》第十七條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)工作人員組成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以派員參加?；I備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織推薦產(chǎn)生。

????16、業(yè)主大會(huì)籌備組的主要職責(zé)是什么？

答：根據(jù)《辦法》第十八條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

　?。ǘ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法；

（五）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

17、籌備組成立后召開首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)限？首次業(yè)主大會(huì)的主要議題是什么？

答：根據(jù)《辦法》第十九條規(guī)定，籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)；首次業(yè)主大會(huì)的議題主要有：表決通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)。

18、業(yè)主大會(huì)召開的條件是什么？

答：根據(jù)《辦法》第二十條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可以由業(yè)主委員會(huì)按照議事規(guī)則定期召開，也可以經(jīng)20%以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)的業(yè)主參加。

19、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有哪些？

答：根據(jù)《辦法》第二十一條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)依法履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┲贫?、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；

　?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　　（三）聽取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　　（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　?。ㄎ澹┗I集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

　?。Q定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　?。ㄆ撸Q定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項(xiàng)。

20、業(yè)主大會(huì)的表決形式有哪些？

答：根據(jù)《辦法》第二十一條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的表決形式有：（一）會(huì)議表決；（二）書面征求意見表決；（三）通過市住房保障管理部門設(shè)立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行表決。

21、業(yè)主委員會(huì)人員組成的要求有哪些？

答：根據(jù)《辦法》第二十二條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。

22、業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后如何進(jìn)行備案？

答：根據(jù)《辦法》第二十四條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在首次會(huì)議后，持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府簽署的意見書及下列資料向縣（市）、區(qū)住房保障管理部門備案：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員基本情況和聯(lián)系方式；

（五）籌備組關(guān)于召開首屆業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的情況。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市）、區(qū)住房保障管理部門。

23、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)有哪些？

答：根據(jù)《辦法》第二十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）組織召開業(yè)主大會(huì)；

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）組織并監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、續(xù)籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；

（七）按照業(yè)主大會(huì)決議，監(jiān)督管理本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益；

（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

24、業(yè)主委員會(huì)委員有哪些情形的，可以終止其委員資格？

答：根據(jù)《辦法》第二十七條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

（一）拒不履行委員職責(zé)的；

（二）業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

（三）搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

25、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿換屆選舉有哪些具體要求？

答：根據(jù)《辦法》第二十八條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆改選。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)的，或者業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)組織換屆改選。

26、未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，小區(qū)內(nèi)的重大事項(xiàng)如何處理？

答：根據(jù)《辦法》第二十九條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)表決重大事項(xiàng)。

27、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員有何專業(yè)要求？

答：根據(jù)《辦法》第三十條規(guī)定，從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)從業(yè)資格；物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行招用保安員的，應(yīng)當(dāng)依法向公安機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。

28、物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容有哪些？

答：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：

（一）管理和維護(hù)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備；

（二）養(yǎng)護(hù)公共區(qū)域綠化；

（三）維護(hù)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生；

（四）維護(hù)公共區(qū)域的秩序，協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域安全防范等事項(xiàng)；

（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進(jìn)行勸阻、制止、報(bào)告；

（六）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；

（七）保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案；

（八）其他約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

29、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

答：根據(jù)《辦法》第三十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

30、物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何辦理合同備案手續(xù)？

答：根據(jù)《辦法》第三十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，到物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)住房保障管理部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。

31、住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的水、電、暖、氣等費(fèi)用該如何收?。?o:p>

答：根據(jù)《辦法》第三十八條規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向業(yè)主提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。

32、物業(yè)服務(wù)合同到期了，如何選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？

答：根據(jù)《辦法》第三十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定并依據(jù)合同約定期限書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。

33、物業(yè)服務(wù)合同到期了，業(yè)主大會(huì)沒有作出續(xù)聘原物業(yè)或者另聘新物業(yè)決定的，原合同能夠繼續(xù)執(zhí)行嗎？

答：根據(jù)《辦法》第三十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)；任何一方提出終止的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知對方。

34、物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要與業(yè)主委員會(huì)辦理哪些交接手續(xù)？

答：根據(jù)《辦法》第四十一條規(guī)定，合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

（二）移交物業(yè)服務(wù)用房；

（三）結(jié)算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

35、業(yè)主在房屋裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)辦理哪些手續(xù)？

答：根據(jù)《辦法》第四十五條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定。

36、業(yè)主未按照（臨時(shí)）管理規(guī)約的約定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂房屋裝飾裝修協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以制止其裝修行為嗎？

答：根據(jù)《辦法》第四十五條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)限制其施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

37、房屋保修期滿后，其維修、更新的責(zé)任如何界定？

答：根據(jù)《辦法》第四十六、第四十七條規(guī)定，物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業(yè)主負(fù)責(zé)，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔(dān)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

38、小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及管線應(yīng)當(dāng)由誰負(fù)責(zé)維修、更新？

答：根據(jù)《辦法》第四十九條規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線依法承擔(dān)維修、更新責(zé)任。

39、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的用途是什么？

答：根據(jù)《辦法》第五十條規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

40業(yè)主應(yīng)當(dāng)在什么時(shí)間交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金？

答：根據(jù)《辦法》第五十一條規(guī)定，住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，應(yīng)將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)一次性交存。

41、什么情形下，可以按照應(yīng)急維修程序支取維修資金？

答：根據(jù)《辦法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一，可能危及業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全的，可以按應(yīng)急維修程序支取使用維修資金：

（一）屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)核實(shí)的；

（二）電梯運(yùn)行存在安全隱患的；

（三）消防設(shè)施出現(xiàn)故障，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)下達(dá)消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責(zé)令限期整改通知書的。

42、物業(yè)專項(xiàng)維修資金經(jīng)過反復(fù)使用導(dǎo)致余額不足的，業(yè)主還應(yīng)繼續(xù)交存嗎？業(yè)主未交存維修資金就不承擔(dān)維修責(zé)任了嗎？

答：根據(jù)《辦法》第五十三條規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)交或者補(bǔ)交。業(yè)主未續(xù)交、補(bǔ)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金，發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，相關(guān)業(yè)主同樣需要承擔(dān)維修費(fèi)用，共同承擔(dān)維修責(zé)任。

43、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫對外出租嗎？有什么具體要求？

答：根據(jù)《辦法》第五十四條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫（含共用車庫車位和專用車庫）應(yīng)當(dāng)通過出售或者租賃形式，優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要，在滿足業(yè)主需要的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個(gè)月。

44、規(guī)劃建設(shè)車庫不足，可以占用物業(yè)管區(qū)域內(nèi)的公共場地設(shè)置停車位嗎？

答：根據(jù)《辦法》第五十五條規(guī)定，因規(guī)劃建設(shè)車庫不足，業(yè)主大會(huì)可以決定占用物管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設(shè)置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。這里有兩個(gè)前提條件：第一是要由業(yè)主大會(huì)決定，也就是全體業(yè)主共同決策；第二是規(guī)劃的車位不得占用消防通道、妨礙道路通行。

45、業(yè)主可以隨意在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛嗎？

答：不可以。根據(jù)《辦法》第五十六條、五十七條規(guī)定，業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛；未確定停車位的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制其進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

46、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益屬誰所有？

答：根據(jù)《辦法》第五十八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動(dòng)所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會(huì)決定。

47、《辦法》要求各職能部門應(yīng)當(dāng)建立投訴、舉報(bào)受理制度，及時(shí)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為，各職能部門的職責(zé)權(quán)限是什么？業(yè)主發(fā)現(xiàn)了違法違規(guī)行為該如何投訴？

答：根據(jù)《辦法》第五十九條、六十條、六十一條規(guī)定，住房保障管理、城管執(zhí)法、公安、質(zhì)監(jiān)、市政公用、物價(jià)、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)當(dāng)建立投訴、舉報(bào)受理制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投訴電話，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為及時(shí)進(jìn)行查處。各職能部門的投訴受理范圍具體是：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，向住房保障管理部門投訴：

（1）未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；

（2）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的；

（3）將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托其他單位或者個(gè)人管理的；

（4）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的；

（5）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的；

（6）套取、挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的。

（二）業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列行為之一的，向城管執(zhí)法部門投訴：

（1）擅自改建、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（2）擅自占用、挖掘道路、場地；

（3）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；

（4）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

（5）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物；

（6）擅自改變房屋用途；

（7）隨意傾倒垃圾、污物；

（三）物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)工程質(zhì)量缺陷得不到及時(shí)維修的，向城鄉(xiāng)建設(shè)部門投訴；

（四）占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施，影響消防安全的，向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)投訴；

（五）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)的，違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活的，存儲(chǔ)易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品的，向公安機(jī)關(guān)投訴；

（六）電梯、鍋爐等特種設(shè)備存在事故隱患的，向質(zhì)監(jiān)部門投訴；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)的，向物價(jià)部門投訴；

（八）供水、供暖、供氣專業(yè)經(jīng)營單位未依法承擔(dān)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，向市政公用部門投訴；

（九）電力專業(yè)經(jīng)營單位未依法承擔(dān)電力線路、設(shè)施及相關(guān)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，向經(jīng)濟(jì)和信息化部門投訴。

48、物業(yè)管理項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)議由哪些部門參加？

答：根據(jù)《辦法》第六十三條規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集由住房保障管理和城管執(zhí)法部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的物業(yè)管理項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)議。涉及協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)等事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位參加。

49、物業(yè)管理項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)處理哪些事項(xiàng)？

答：根據(jù)《辦法》第六十三條規(guī)定，物業(yè)管理項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)處理下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；

（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現(xiàn)的問題；

（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

50、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，該如何處理？

答：根據(jù)《辦法》第六十四條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。