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前年開(kāi)始，從各個(gè)渠道了解到江蘇中住物業(yè)服務(wù)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中住物業(yè)”）對(duì)二三線城市物業(yè)管理市場(chǎng)的開(kāi)拓及良好業(yè)績(jī)，引起了我的關(guān)注。最近對(duì)中住物業(yè)的運(yùn)作作了一些深入了解，其清晰的發(fā)展思路，科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，審慎的市場(chǎng)拓展，精心的品牌打造，以及切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)策略都給我留下了深刻印象，這是一個(gè)有希望的企業(yè)。借著這篇卷首語(yǔ)把自己的分析體會(huì)與大家分享。

一、物業(yè)管理區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略思考

成立于2006年的中住物業(yè)，自創(chuàng)辦初期就審時(shí)度勢(shì)，通過(guò)認(rèn)真分析全國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀，清醒地認(rèn)識(shí)到企業(yè)起步較晚，在一線城市激烈競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理市場(chǎng)中，自身不具備優(yōu)勢(shì)。

中住物業(yè)認(rèn)為：伴隨著一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大規(guī)模推進(jìn)，市場(chǎng)容量已相對(duì)縮減，加上土地資源限制，國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)萬(wàn)科、保利、金地、恒大、中信等近幾年來(lái)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二三線城市，帶動(dòng)了二三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)的快速發(fā)展，從而也給二三線城市的物業(yè)管理帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)。二三級(jí)城市物業(yè)管理市場(chǎng)的巨大潛力以及較為豐富的勞動(dòng)力資源，吸引了眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目光，今后十年，二、三級(jí)城市將逐步成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)角逐的重要戰(zhàn)場(chǎng)和新的起跑線。

二、二三線城市包圍一線城市的戰(zhàn)略選擇

通過(guò)以上分析，中住物業(yè)以前瞻性眼光抓住區(qū)域發(fā)展契機(jī)，把企業(yè)發(fā)展目標(biāo)投向了二三線城市，將“立足南京，輻射江蘇，走向全國(guó)”作為第一個(gè)三年規(guī)劃。他們以南京為中心，周邊二三線城市為拓展重點(diǎn)，通過(guò)搶占二三線城市物業(yè)管理市場(chǎng)，形成一定規(guī)模以逐步做大做強(qiáng)，創(chuàng)建中住品牌，再進(jìn)入一線城市與眾多品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)一競(jìng)高低。事實(shí)證明，走二三線城市包圍一線城市的戰(zhàn)略選擇最終成就了中住物業(yè)的崛起。

三、合理布局各個(gè)擊破的市場(chǎng)拓展

中住物業(yè)清醒地認(rèn)識(shí)到：盡管二三線城市物業(yè)管理市場(chǎng)具有巨大的發(fā)展空間，但也存在法規(guī)不健全，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不充分、業(yè)主認(rèn)識(shí)度較低，項(xiàng)目品質(zhì)不高，收費(fèi)定價(jià)普遍較低等問(wèn)題。如果盲目進(jìn)入，可能全軍覆沒(méi)。中住物業(yè)以積極審慎的態(tài)度，在市場(chǎng)拓展中憑借智慧和實(shí)力走向了成功。

1.靠無(wú)錫分公司的設(shè)立和湖璽莊園項(xiàng)目的獲得打開(kāi)市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研分析，他們將起步目標(biāo)確定在江蘇省人口比較密集、經(jīng)濟(jì)比較活躍、交通比較發(fā)達(dá)的二、三級(jí)城市城市，在無(wú)錫成立了第一個(gè)區(qū)域分公司。將緊臨國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)太湖黿頭渚，臨湖而建，風(fēng)景優(yōu)美，建筑面積5.7萬(wàn)平方米，全部為獨(dú)立別墅的無(wú)錫湖璽莊園作為第一個(gè)市場(chǎng)拓展項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)與開(kāi)發(fā)商的艱苦談判，反復(fù)細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，最終以中住物業(yè)的誠(chéng)意和優(yōu)良服務(wù)方案贏得了開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可,成功接管了該項(xiàng)目，借此打開(kāi)了無(wú)錫市場(chǎng)。在憑借第一個(gè)項(xiàng)目向市場(chǎng)展示其優(yōu)質(zhì)管理能力之后，又先后成功接管了新天地商業(yè)街、山水茗苑等項(xiàng)目，讓中住物業(yè)在二三線城市的市場(chǎng)拓展中旗開(kāi)得勝，為公司發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

2.靠為品牌地產(chǎn)公司的異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)保障擴(kuò)展管理規(guī)模。在二三線城市的市場(chǎng)拓展中，中住物業(yè)選擇了為世茂、信泰、蘇豪等一線品牌企業(yè)異地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)保障，與合作地產(chǎn)企業(yè)建立相互依托、資源共享、互利共贏發(fā)展平臺(tái)的戰(zhàn)略，形成了快速拓展管理規(guī)模的局面。他們通過(guò)與世茂集團(tuán)的合作，在徐州接管了由香港世茂集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，占地面積67.46萬(wàn)平方米，總建筑面積約130萬(wàn)平方米，總投資約40億元的徐州世茂·漢之源項(xiàng)目。該項(xiàng)目為集文化、旅游、休閑娛樂(lè)、商業(yè)與居住于一體，具備復(fù)合功能的徐州最大的城市綜合體。中住物業(yè)根據(jù)該項(xiàng)目的具體情況、建筑特色，以及當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境，精心編寫了競(jìng)標(biāo)方案，以勢(shì)在必得的勇氣，在2008年5月舉行的前期物業(yè)管理招標(biāo)中，以完善的管理方案、精確的成本預(yù)算、專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)等優(yōu)勢(shì)脫穎而出，成功取得世茂·漢之源前期物業(yè)管理權(quán)。并在之后以優(yōu)良精致的服務(wù)和專業(yè)管理能力得到世茂地產(chǎn)與業(yè)主的充分認(rèn)可，建立了與世茂地產(chǎn)的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，將其在泰州、南京的大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都收入了中住物業(yè)管理囊中。

3.靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)和高效管理在安徽二三線城市大展宏圖。2009年，中住物業(yè)將臨近南京的安徽境內(nèi)具有發(fā)展?jié)摿Φ暮戏省⒊埠榷€城市設(shè)立為第二步進(jìn)攻目標(biāo)。通過(guò)合肥分公司全體員工的努力，相繼取得中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)安徽有限公司緯五路生產(chǎn)基地、科技園、中國(guó)電科集團(tuán)公司43所等項(xiàng)目，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高效管理贏得了市場(chǎng)的充分認(rèn)可，在對(duì)合肥市場(chǎng)的全面拓展中取得了良好業(yè)績(jī)。由此，中住物業(yè)圓滿實(shí)現(xiàn)第一個(gè)三年規(guī)劃。

四、因地制宜切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)策略

至目前為止，中住物業(yè)已成功拓展無(wú)錫、昆山、花橋、鎮(zhèn)江、徐州、泰州、合肥、巢湖等二三線城市的物業(yè)管理市場(chǎng)，在短短幾年一躍成為國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)；由單一物業(yè)服務(wù)，發(fā)展成為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈為對(duì)象的綜合性服務(wù)商；逐步形成中住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)營(yíng)銷三大主要業(yè)務(wù)，在二三級(jí)城市的拓展中迅速崛起。其成功的經(jīng)營(yíng)策略可以概括為以下幾方面：

1.對(duì)市場(chǎng)拓展的準(zhǔn)確定位。中住物業(yè)在確定了二三線城市拓展方略后，基于對(duì)二三線城市不缺少一般水平物業(yè)管理與服務(wù)的分析，把市場(chǎng)定位在為高端市場(chǎng)的精品項(xiàng)目提供精致管理服務(wù)上。并在全力以赴獲取這類項(xiàng)目的管理后，保證有足夠的優(yōu)質(zhì)資源投入，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)打響品牌，達(dá)到進(jìn)一步拓展市場(chǎng)的目的。

2.對(duì)精品服務(wù)的全力打造。中住物業(yè)尤其重視所到城市首個(gè)在管項(xiàng)目的首次亮相，不管有多么困難，都一定要將之打造成精品服務(wù)項(xiàng)目，由此在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生標(biāo)竿示范效應(yīng)，擴(kuò)大社會(huì)影響，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)在所到城市市場(chǎng)的快速拓展。

3.對(duì)新拓展城市的積極融入。他們?cè)谒匠鞘?，既注重自身管理模式的快速?gòu)?fù)制，凸顯企業(yè)的實(shí)力；又通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)、歷史、文化的研究，挖掘和發(fā)揮本地的資源優(yōu)勢(shì)，入鄉(xiāng)隨俗盡快融入當(dāng)?shù)?。一方面通過(guò)嚴(yán)格的招聘和培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的本地化。同時(shí)，盡量將一些專項(xiàng)服務(wù)外包給當(dāng)?shù)氐膶I(yè)公司，并通過(guò)系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，使其盡快達(dá)到優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)避在外地經(jīng)營(yíng)水土不服的風(fēng)險(xiǎn)。

4.與品牌地產(chǎn)商的合作共贏。中住物業(yè)先后與世茂、信泰、蘇豪等一線品牌地產(chǎn)商在多年合作中形成了相互依托、資源共享、共同發(fā)展的局面。通過(guò)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的提供，促進(jìn)了商品房的銷售，從而使中住物業(yè)在合作中獲得了更多的發(fā)展與壯大機(jī)會(huì)。

中住物業(yè)的實(shí)踐證明，二三線城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)拓展提供了巨大空間，要想在這個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，應(yīng)注意根據(jù)企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，確定適合自身的發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略；在規(guī)模拓展中，應(yīng)專注于技術(shù)、服務(wù)的創(chuàng)新與應(yīng)用，精品項(xiàng)目的打造與推廣，從而形成具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；應(yīng)注重管理資源的屬地性，加強(qiáng)本地管理團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng),通過(guò)人才的本土化，以適應(yīng)當(dāng)?shù)貥I(yè)主的消費(fèi)習(xí)慣及地域文化；應(yīng)注重與服務(wù)鏈上游開(kāi)發(fā)企業(yè)和下游專業(yè)公司的緊密合作，實(shí)現(xiàn)客戶滿意、員工增收、企業(yè)增效的共贏局面。

希望有更多的優(yōu)秀企業(yè)在二三線城市的物業(yè)管理市場(chǎng)拓展中取得成功，也期待二三線城市的物業(yè)管理水平更上一層樓。