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如何做好物業(yè)管理招投標(biāo)工作

時間：2010.06.06 來源：市物協(xié)

通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。物業(yè)管理企業(yè)之間的博弈已由單純的管理水平、資金實力、綜合能力的較量，上升為真正的市場化競爭。無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主，都將面對物業(yè)管理招投標(biāo)的運行規(guī)則。通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)正是驗證了市場經(jīng)濟優(yōu)勝劣汰的競爭法則。
一、當(dāng)前在物業(yè)管理招投標(biāo)中存在的主要問題
1 ．惡性競爭。有的物業(yè)管理公司違反政府有關(guān)規(guī)定，不遵守行業(yè)“游戲規(guī)則”，低于成本價參與競爭。個別物業(yè)管理公司更是公開聲明，參與競爭是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也要爭取把項目搶到手。也有的物業(yè)管理公司不顧自己的綜合實力，盲目擴張參與競爭，結(jié)果背上了沉重的包袱，項目接管后，管理跟不上，服務(wù)不到位，引起招標(biāo)單位及業(yè)主的強烈不滿和不斷投訴。
2 ．暗箱交易。物業(yè)招投標(biāo)要涉及到各相關(guān)單位的關(guān)系，包括開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系。此外，還涉及到其他相關(guān)方面的關(guān)系，例如需要聘請法律顧問，提供法律支持。聘請管理顧問、財務(wù)顧問，提供專業(yè)支持。同時向政府主管部門進行咨詢，為業(yè)主提供政策上的指導(dǎo)等等。而上述談到的任何一個關(guān)系協(xié)調(diào)出現(xiàn)的問題都可能使招標(biāo)受到影響。目前，一部分物業(yè)管理企業(yè)憑借自身的實力在招標(biāo)中勝出，但是仍然有一部分物業(yè)管理企業(yè)是通過某種不正當(dāng)?shù)氖侄危门c相關(guān)部門的特殊關(guān)系來進行競爭。此外，還有一些招標(biāo)單位實際上早已內(nèi)定好了物業(yè)管理企業(yè)。
3 ．交接設(shè)計不完善。通過招標(biāo)進行物業(yè)管理公司更換是一項極為困難并具有一定風(fēng)險的工作，為使更換物業(yè)管理企業(yè)的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，物業(yè)管理企業(yè)各方面工作交接設(shè)計的完善性至關(guān)重要。在這一過程中應(yīng)當(dāng)注重招投標(biāo)事項的保密、防止過渡期出現(xiàn)管理真空，同時也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財務(wù)賬務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使業(yè)主和使用人利益受到損害，而目前在這方面可以依據(jù)的法規(guī)卻很少。
交接工作是一項繁瑣細致的工作，應(yīng)精心安排交接內(nèi)容、日程，使工作條理化、清晰化，把有損于業(yè)主、使用人利益的機率降到最低。
4 ．地方保護主義嚴重，跨區(qū)域性的物業(yè)管理招投標(biāo)困難重重。有的物業(yè)管理公司雖利用自身品牌影響力，經(jīng)過種種考核和答辯贏得了異地或跨行業(yè)的項目管理權(quán)，但由于當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門或發(fā)展商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使中標(biāo)的物業(yè)管理公司的各項管理工作無法正常開展，無奈被迫撤出。也有的招標(biāo)單位，先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組物業(yè)管理公司進行管理。
5 ．引發(fā)了行業(yè)間不正之風(fēng)的泛濫。有些管理公司不是靠品牌、實力和整體管理水平去投標(biāo)參與競爭，而是通過走“門子”，找熟人，或利用上層關(guān)系，甚至送好處、買通考評打分人員以及無中生有、攻擊、貶低對手等手段來爭得競爭項目。
二、物業(yè)管理招投標(biāo)中出現(xiàn)問題的原因
1 ．有關(guān)方面對不正當(dāng)競爭的重視程度不夠，還沒有看到其危害性。有的招標(biāo)單位或政府有關(guān)部門認為競爭是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，即使發(fā)現(xiàn)了不正當(dāng)競爭的苗頭，也希望以競爭的方式加以解決，沒有正確引導(dǎo)企業(yè)公平對待競爭，嚴格遵守游戲規(guī)則。
2 ．物業(yè)管理的招投標(biāo)法規(guī)不完善，給物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競爭留下了可鉆的空子。
在《物業(yè)管理條例》中對于招投標(biāo)的具體細節(jié)并沒有進行規(guī)定，而目前招投標(biāo)活動可以依據(jù)的法律只有《中華人民共和國招投標(biāo)法》，雖然一些城市已制定出《物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》，但有限的法規(guī)仍會給物業(yè)招投標(biāo)的競爭者、參與者在某些方面的適用上處于無法可依的狀況，并且對于公眾尚不能實行有效的監(jiān)督。其次，目前的招投標(biāo)工作沒有統(tǒng)一的專業(yè)評判機構(gòu)，很難使招投標(biāo)工作真正做到公開、公平、公正。目前許多招投標(biāo)行為因缺少社會監(jiān)督而偏離了正確的軌道，因此，設(shè)立權(quán)威的、非官方的物業(yè)管理招投標(biāo)機構(gòu)，專門負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)的工作勢在必行。
3 ．地區(qū)間物業(yè)管理的總體水平發(fā)展不平衡，導(dǎo)致了各地區(qū)對物業(yè)管理招投標(biāo)工作的不同理解和認識。物業(yè)管理發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理公司到外地投標(biāo)競爭物業(yè)管理權(quán)，主要為了拓展企業(yè)業(yè)務(wù)范圍，增加市場占有份額，對幫助當(dāng)?shù)靥岣呶飿I(yè)管理整體水平的思想淡薄。而接受外地公司的地區(qū)則把這看成了搶了當(dāng)?shù)氐摹暗乇P”、“飯碗”，再加上彼此間缺乏有效溝通，造成誤解，最終使兩地物業(yè)管理的交流和融合難以進行下去，影響了我國物業(yè)管理整體水平的提高。
三、規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)工作的對策
1 ．積極培育和發(fā)展物業(yè)管理市場，為物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的外部環(huán)境。物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，一個重要的前提是要具有公平競爭的市場環(huán)境和機制。政府主管部門應(yīng)注意用市場觀念、市場機制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。打破地方保護和區(qū)域壟斷，把先進的物業(yè)管理理念、方法和機制推向全國，為發(fā)展商、業(yè)主及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間；并積極引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)練好內(nèi)功，增強綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌影響和整體實力進行競爭，分享市場份額。
2 ．做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作。對于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時獲得有關(guān)項目的招標(biāo)信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就越能夠爭取到更多的時間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。
獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標(biāo)通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)單位對物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在兩個方面：
首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項目的詳細要求，包括招投標(biāo)項目概況、招標(biāo)對象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項、研究和設(shè)計等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中多掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。
其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個感性認識；另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件中某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計中有不當(dāng)之處時，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。
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