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小議物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的物料管理

時(shí)間：2010.06.06 來源：市物協(xié)

眾所周知，物業(yè)管理行業(yè)利潤薄、勞動密集的特點(diǎn)，使得物業(yè)企業(yè)較之其他營利組織而言更加注重各類資本投入的統(tǒng)籌調(diào)控，其中對于物業(yè)管理成本控制的深層次挖掘，是物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展和盈利的一項(xiàng)重要手段。
??? 根據(jù)全委托物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，物業(yè)成本支出主要由人力成本、維修費(fèi)用、環(huán)境維護(hù)費(fèi)用以及公共秩序維護(hù)費(fèi)用等構(gòu)成，一般的人力成本支出約占總支出的65%左右，其他三項(xiàng)則占總支出的15%—20%。介于人力成本費(fèi)用支出的剛性，實(shí)際中的管理成本控制便集中在了日常環(huán)境維護(hù)和維修方面的費(fèi)用控制管理。本文將結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗(yàn)就物業(yè)項(xiàng)目的物料控制管理展開文字。
??? 物業(yè)服務(wù)工作具有空間分散、時(shí)間連續(xù)、內(nèi)容復(fù)雜的特點(diǎn)，同時(shí)又因?yàn)椴煌飿I(yè)項(xiàng)目往往類型不一、特點(diǎn)不一、業(yè)主的要求不一、收費(fèi)模式不一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，不同物業(yè)項(xiàng)目面臨的市場環(huán)境、社會環(huán)境也差異很大，故而物業(yè)企業(yè)很難形成用統(tǒng)一的成本管控模式。
??? 一般而言，物業(yè)公司下屬服務(wù)中心物料采購的基本流程是：服務(wù)中心提出物料需求→服務(wù)中心主任審核→分管領(lǐng)導(dǎo)審核→總經(jīng)理審批→采購部門組織送貨→部門分發(fā)→員工使用。但這個(gè)流程本身并不足以保證服務(wù)中心物料使用的有效控制，筆者認(rèn)為更實(shí)際有效的物料管控應(yīng)該從以下幾方面著手。
??? 一是物資采購?fù)ㄟ^綜合部市場詢價(jià)及供應(yīng)商競爭性談判的方式，建立統(tǒng)一的包含類別、名稱、品牌、產(chǎn)地、型號、價(jià)格等規(guī)定性要素的采購明細(xì)，并陳列樣品，為形成性價(jià)比及可控性目標(biāo)創(chuàng)造基本條件。并對物料的使用跟蹤對比檢查：對物品使用進(jìn)行登記，用在什么地方，何時(shí)使用的、產(chǎn)品的型號、生產(chǎn)廠家等。對于同型號、同樣的物品、不同的廠家進(jìn)行對比，以選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的廠家，并把信息及時(shí)反饋給供貨商。
??? 二是服務(wù)中心從物資的申購、領(lǐng)用、保養(yǎng)、儲備、報(bào)廢、盤點(diǎn)等實(shí)行逐級審批和復(fù)核制度，建立以班組為單位的發(fā)放機(jī)制，嚴(yán)格領(lǐng)用負(fù)責(zé)制、消耗登記制、以舊換新制；建立各級物料臺帳，對進(jìn)出物資實(shí)行清單式管理和控制等措施。并每月盤點(diǎn)倉庫物品，存在多年沒用的物品，要加強(qiáng)服務(wù)中心之間的溝通，互換利用，減少庫存積壓。
??? 三是將設(shè)備、工具等物資按照價(jià)值、使用頻次等進(jìn)行分類管理，統(tǒng)籌調(diào)撥、提高物資的利用率，加強(qiáng)倉儲中的分類管理，避免積壓、實(shí)行物資的回收利用辦法，是杜絕浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)物資使用效能化的有效手段。
??? 四是鼓勵(lì)作業(yè)工具的創(chuàng)新發(fā)明和技術(shù)改革創(chuàng)新。一線員工的智慧是無窮的，只要管理者鼓勵(lì)創(chuàng)新、倡導(dǎo)節(jié)約、善于總結(jié)和提煉推廣，就會在物料節(jié)約、降低費(fèi)用方面收到意想不到的效果。
??? 筆者所在的公司每年都要舉行奇思妙想成果展，集中評比展示一線員工在實(shí)踐工作中的各類小發(fā)明創(chuàng)造，概括而言，這些小發(fā)明創(chuàng)造主要有以下幾種類型：
??? 1、廢棄物品的再利用。如小掃帚在用舊之后，用來清理塵推上的灰塵，大掃帚在用舊之后儲備冬季掃雪用；室內(nèi)保潔使用過的舊塵推，可以用于清潔室外廣場和地下停車場等，舊地墊用于雨雪天一樓出入口，既起到防滑的作用，又能避免污染樓道。
??? 2、廢料的合二為一。如門鎖、水嘴、把手、面盆下水管、接觸器等，把損壞的部位拆除，能夠使用的部位留作配件用。
??? 3、自制工具，降本增效。塵推桿報(bào)廢后，可以截?cái)嘤糜诰G化連接蛇皮管澆水用；室外保潔員撿拾業(yè)主不用的汽車除塵擦，綁上廢棄的拖把桿，清理立柱燈、射燈極高處的不銹鋼設(shè)施和大理石，解決了不方便使用梯子的問題，省時(shí)省力、節(jié)約物料。另外還有清除熱水器內(nèi)水銹的除銹鏟、專門修理辦公室房門制作的專用螺絲刀，為方便綠化員開花灑針對開關(guān)閥門設(shè)計(jì)的閥門支架等工具，既節(jié)約了采購專用工具費(fèi)用，又給維修提供了便利。
??? 4、對設(shè)備設(shè)施中不合理的地方，進(jìn)行改進(jìn)，以延長設(shè)備設(shè)施的使用。例如洗手間的面盆，都是用大理石膠粘的，時(shí)間長了就老化了，面盆就會掉下來摔壞，損失就比較大。針對這種情況，我們用舊的角鐵作了一個(gè)支架，固定在墻上托住面盆，既牢度又不影響美觀，只花了幾元錢就解決了問題，并且減少了維修率，更加節(jié)約了費(fèi)用。
??? 物料控制管理是物業(yè)項(xiàng)目日常管理中重要組成部分，建立起科學(xué)、規(guī)范、有序、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈锪瞎芾碇贫?，并在?shí)際工作中切實(shí)運(yùn)用，培養(yǎng)員工勤于動腦、厲行節(jié)約、善于總結(jié)推廣的好習(xí)慣，就會達(dá)到“花最少的錢，辦很好的事”的效果，成為業(yè)主的好管家，也會在一點(diǎn)一滴中為公司贏得利潤。
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