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2016年6月30日，賀麗霞花近百萬元購買了柳州市箭盤路一家小區(qū)的一套商品房，與柳州一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同。

合同約定，出賣人應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定，將具備取得房屋建筑工程竣工驗收備案條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用；買受人須在收到書面通知后30日內(nèi)辦理交房手續(xù)并接收房屋；買受人逾期辦理交付手續(xù)的，視為買受人違約，由買受人承擔(dān)全部延期收房的責(zé)任。

合同同時注明，“由于買受人原因未能按期交付的情況包括但不限于：買受人拒不驗收房屋或驗收房屋后非因正當(dāng)原因拒絕簽署房屋交接單的；商品房取得房屋建筑工程竣工驗收備案證明后如房屋存在局部瑕疵的，由出賣人立即進(jìn)行整改，但不視為質(zhì)量不合格，買受人不得以此拒絕收房?！?/p>

合同簽訂后，賀麗霞向房地產(chǎn)開發(fā)公司付清購房款。2018年3月，房屋竣工驗收，取得五方相關(guān)單位驗收合格證明。3月25日，房地產(chǎn)開發(fā)公司在當(dāng)?shù)孛襟w刊登交房公告，通知業(yè)主辦理入伙手續(xù)。3月30日，賀麗霞驗收房屋，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間、廚房、房間與客廳滲水，便拒絕收房。

之后房地產(chǎn)開發(fā)公司維修整改樓面防水，并根據(jù)賀麗霞的申請向她發(fā)放物業(yè)費(fèi)贈送憑單，贈送金額為3414.6元、948.51元。

2020年5月6日，賀麗霞在房屋交接單上簽名認(rèn)可已現(xiàn)場驗收合格接收房屋，雙方辦完交接手續(xù)。賀麗霞用物業(yè)費(fèi)贈送憑單以抵扣券方式向物業(yè)公司交納了2018年5月1日至2020年3月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

“房屋嚴(yán)重漏水，房地產(chǎn)開發(fā)公司用了2年多時間才將房屋補(bǔ)漏完工。房頂打滿釘子，千瘡百孔，毀損嚴(yán)重。我要花很多錢裝修房屋，還擔(dān)心這‘豆腐渣’工程是否牢固……”此后，賀麗霞向魚峰區(qū)法院起訴，請求法院判令房地產(chǎn)開發(fā)公司向她支付逾期交房違約金15萬余元，及房屋毀損賠償費(fèi)5萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱，根據(jù)商品房買賣合同，房屋滲水屬于局部瑕疵，不視為質(zhì)量不合格，賀麗霞不得以此拒絕收房。公司對此承擔(dān)整改責(zé)任，而不是逾期交房責(zé)任?？⒐を炇諅浒傅怯洷淼炔牧仙暇鶎懨鞣课?018年3月2日竣工驗收，3月29日完成竣工驗收備案，說明房屋質(zhì)量合格。公司已履行通知的義務(wù)，以公告方式通知賀麗霞收房，房屋滲水不能構(gòu)成賀麗霞拒絕接收房屋的理由。

房地產(chǎn)開發(fā)公司稱，商品房買賣合同還約定，買受人拒不驗收房屋或驗收房屋后非因正當(dāng)原因拒絕簽房屋交接單的，屬于由于買受人原因未能按期交付房屋，出賣人并不承擔(dān)由此產(chǎn)生的延期交房違約責(zé)任，同時視為該房屋出賣人已于交房通知上的交付日交付買受人。房屋已竣工驗收合格，不存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格情況，房屋具備合同約定和法律規(guī)定的交付條件，公司在約定期限內(nèi)將房屋交賀麗霞查驗。房屋滲水是由于施工方原因造成，公司也是受害者。公司發(fā)現(xiàn)房屋滲水后，對房屋鉆釘是對房屋防水層修復(fù)的一種方式，沒有損害房屋。用鉆釘注漿方式?jīng)]能徹底解決房屋滲水問題后，公司對賀麗霞的房屋重做屋面防水，徹底修復(fù)房屋防水層。

法院：房屋滲水并非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，開發(fā)商不構(gòu)成逾期交房；業(yè)主可另行主張因修復(fù)房屋影響正常入住使用的損失賠償責(zé)任

魚峰區(qū)法院審理后認(rèn)為，賀麗霞與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同，是雙方當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂，是雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司是否逾期交房，魚峰區(qū)法院指出，雙方對房屋交付條件在商品房買賣合同明確約定為“取得房屋建筑工程竣工驗收備案證明”。建筑法第61條第2款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！狈课?018年3月10日取得施工、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)五方單位驗收合格，同年3月29日取得柳州市房屋建筑工程和市政設(shè)施工程竣工驗收備案登記。房地產(chǎn)開發(fā)公司登報公告通知賀麗霞3月30日交房。當(dāng)天房屋已具備合同約定和法律規(guī)定的交付條件，房屋交付時間為2018年3月30日，房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有逾期交房。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?？梢姡课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人才可以拒收房屋。賀麗霞拒收房屋的理由是房屋嚴(yán)重滲水，而房屋滲水并非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”賀麗霞可以依據(jù)上述規(guī)定另行向房地產(chǎn)開發(fā)公司主張因交付的房屋影響她正常入住使用的損失賠償責(zé)任。

魚峰區(qū)法院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。賀麗霞主張房地產(chǎn)開發(fā)公司向其支付5萬元房屋毀損賠償費(fèi)，但沒有舉證證明，房地產(chǎn)開發(fā)公司對此不予認(rèn)可，法院不予支持。

魚峰區(qū)法院判決駁回賀麗霞的訴訟請求。

隨著群眾維權(quán)意識的增強(qiáng)，一些購房者因房屋存在質(zhì)量問題而拒絕在約定時間接收房屋，進(jìn)而要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的案件增多。如何判斷開發(fā)商是否構(gòu)成逾期交房？關(guān)鍵是要正確理解開發(fā)商逾期交房違約責(zé)任和房屋質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任的區(qū)別：商品房交付是開發(fā)商履行商品房買賣合同的重要義務(wù)之一。交付的房屋若存在地面、墻面裂縫，局部滲水漏水、門窗損壞等質(zhì)量瑕疵，并不會導(dǎo)致商品房功能喪失，也不會導(dǎo)致買受人不能實現(xiàn)合同目的。

該案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司交付的房屋存在漏水問題，屬于質(zhì)量瑕疵問題，應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的擔(dān)保責(zé)任，而非逾期交房的違約責(zé)任。賀麗霞可以依據(jù)司法解釋規(guī)定另行向房地產(chǎn)開發(fā)公司主張因交付的房屋影響她正常入住使用的損失賠償責(zé)任，但不能將其混同于未達(dá)約定和法定交付條件而主張逾期交房的違約責(zé)任。