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濟(jì)南市新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則

（試行）

第一章? 總則

第一條? 為了規(guī)范物業(yè)質(zhì)量保修金的管理，保障新建物業(yè)在保修期內(nèi)的正常使用和維修，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》和《山東省物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法（試行）》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

??? 第二條? 本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)質(zhì)量保修金（以下簡稱保修金）是指開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交存的，作為保修期內(nèi)履行保修義務(wù)保證的資金。

??? 第三條? 本實(shí)施細(xì)則適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)（包括歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長清、高新）開發(fā)企業(yè)新建項(xiàng)目保修金的交存、使用、退還和監(jiān)管。

??? 第四條? 濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局（以下簡稱市住房保障管理局）負(fù)責(zé)本市保修金的監(jiān)督管理工作。

濟(jì)南市住房維修資金管理中心（以下簡稱維修資金中心）具體負(fù)責(zé)保修金的歸集、存儲、核算、支用、退還等管理工作。

第二章? 交存

第五條? 自本實(shí)施細(xì)則施行之日起，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)新竣工的單幢住宅、非住宅，應(yīng)按照建筑安裝造價(jià)的一定比例交存保修金，交存比例分別為：多層和低層建筑3%，小高層建筑4%，高層建筑5%。

每年度保修金的具體交存標(biāo)準(zhǔn)額由市住房保障管理局根據(jù)本市各類物業(yè)建筑安裝造價(jià)測定。

第六條? 開發(fā)企業(yè)在辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案前，應(yīng)持房屋面積實(shí)測報(bào)告、商品房質(zhì)量保證書等有關(guān)資料，到維修資金中心辦理保修金交存手續(xù)。維修資金中心確認(rèn)該項(xiàng)目應(yīng)交保修金數(shù)額后，開具《質(zhì)量保修金交存通知》。

實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)可持交存通知向預(yù)售資金監(jiān)管部門申請劃轉(zhuǎn)預(yù)售款使用保證金交存保修金。

第七條? 開發(fā)企業(yè)對維修資金中心確認(rèn)的保修金交存數(shù)額有異議的，應(yīng)當(dāng)在接到交存通知7日內(nèi)向市住房保障管理局提出復(fù)核申請，市住房保障管理局應(yīng)在7日內(nèi)復(fù)核并提出處理意見。

第八條? 開發(fā)企業(yè)按交存通知要求將應(yīng)交保修金足額存入維修資金中心在銀行設(shè)立的保修金專戶后，維修資金中心應(yīng)當(dāng)向開發(fā)企業(yè)開具保修金交存憑證。

第九條 開發(fā)企業(yè)購買了工程質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)的，所承保物業(yè)可免交保修金。

第十條? 經(jīng)相關(guān)主管部門核準(zhǔn)，下列開發(fā)項(xiàng)目可降低保修金交存標(biāo)準(zhǔn)：

（一）三級資質(zhì)以上（含三級）開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營狀況持續(xù)良好，未發(fā)生開發(fā)責(zé)任引起的重大事故，售后保修投訴少，其開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)小高層建筑、高層建筑的保修金可按其建筑安裝造價(jià)的3%交存。該企業(yè)質(zhì)量保證體系、售后維修服務(wù)體系健全，企業(yè)信用等級較高或前期物業(yè)管理質(zhì)量控制措施到位的項(xiàng)目，交存保修金的比例可再降低1個百分點(diǎn)。

（二）三級資質(zhì)以下開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，經(jīng)有資產(chǎn)關(guān)系的開發(fā)企業(yè)擔(dān)保，或雙方簽訂質(zhì)量保修責(zé)任委托協(xié)議，且擔(dān)?；蛭袉挝环锨绊?xiàng)規(guī)定條件的，可按前項(xiàng)的規(guī)定交存保修金。

第十一條? 經(jīng)相關(guān)主管部門核準(zhǔn)，下列項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)可申請退還部分已交存的保修金：

（一）通過住宅性能認(rèn)定終審3A級、2A級、1A級的開發(fā)項(xiàng)目，可分別申請退還該項(xiàng)目保修金交存比例的3個、2個、1個百分點(diǎn)。

（二）獲得廣廈獎、魯班獎等國家級優(yōu)良工程獎，省級優(yōu)秀住宅小區(qū)、泰山杯等省級優(yōu)良工程獎，市級優(yōu)秀住宅小區(qū)等市級優(yōu)良獎項(xiàng)，在該項(xiàng)目獲獎后，可分別申請退還該項(xiàng)目保修金交存比例的3個、2個、1個百分點(diǎn)。

第十二條? 符合降低保修金交存標(biāo)準(zhǔn)和退還保修金條件的開發(fā)項(xiàng)目，享受降低交存標(biāo)準(zhǔn)和退還保修金的政策后，保修金的實(shí)際交存比例最低不得低于物業(yè)建筑安裝造價(jià)的1%。

第十三條? 開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)工程質(zhì)量控制，全面落實(shí)住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度。應(yīng)完善售后維修服務(wù)體系，建立健全報(bào)修受理、處理、回訪、保修檔案管理等售后維修制度，并按照商品房質(zhì)量保證書的約定和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任、保修工作負(fù)責(zé)人、聯(lián)系電話及各類保修項(xiàng)目的處理時(shí)限。

第十四條? 開發(fā)企業(yè)交存保修金、履行保修責(zé)任情況記入開發(fā)企業(yè)信用檔案。

第十五條? 開發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)，除按有關(guān)規(guī)定向買受人提供有關(guān)材料外，還應(yīng)當(dāng)向買受人提供商品房質(zhì)量保證書、使用說明書和保修金交存證明。

第三章? 使用

第十六條? 正常使用條件下，商品房最低保修期限為：

（一）房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程不低于5年，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于5年；

（三）外墻外保溫工程不低于5年；

（四）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（五）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為2年；

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行裝飾裝修的商品房裝修工程為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限，由開發(fā)企業(yè)和買受人在商品房銷售合同和質(zhì)量保證書中約定。

保修期限自房屋交付之日起計(jì)算。

第十七條? 保修期內(nèi)，商品房屋專有部位出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，業(yè)主應(yīng)按商品房質(zhì)量保證書載明的報(bào)修方式向開發(fā)企業(yè)報(bào)修；商品房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主（以下簡稱報(bào)修人）應(yīng)及時(shí)向開發(fā)企業(yè)報(bào)修。

第十八條? 開發(fā)企業(yè)接到報(bào)修后，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定和商品房質(zhì)量保證書的約定，向報(bào)修人出具報(bào)修受理單，明確現(xiàn)場核實(shí)、實(shí)施維修的具體時(shí)間及保修聯(lián)系人。

一般保修項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在2天內(nèi)派人到現(xiàn)場檢查情況，情況屬實(shí)的，應(yīng)約定實(shí)施維修的具體時(shí)限并組織維修；發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故時(shí)，開發(fā)企業(yè)在接到報(bào)修后，應(yīng)立即通知維修施工隊(duì)伍到達(dá)現(xiàn)場組織搶修，并按有關(guān)規(guī)定妥善處理。

第十九條 ?在保修期內(nèi)，物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題需要維修時(shí)，開發(fā)企業(yè)不履行保修義務(wù)或者因注銷、歇業(yè)、解散、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務(wù)的，可按本實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定使用保修金。

第二十條? 符合使用保修金條件的，報(bào)修人應(yīng)持開發(fā)企業(yè)出具的報(bào)修受理單或其注銷、歇業(yè)、解散、破產(chǎn)相關(guān)證明材料向維修資金中心提出保修金使用申請。

第二十一條? 維修資金中心收到保修金使用申請后，應(yīng)進(jìn)行核實(shí)。屬于保修范圍，但開發(fā)企業(yè)拒絕履行保修責(zé)任或開發(fā)企業(yè)注銷、歇業(yè)、解散、破產(chǎn)的，可使用保修金維修；未按規(guī)定、約定期限履行保修責(zé)任，經(jīng)維修資金中心核實(shí)，開發(fā)企業(yè)承諾保修的，要明確具體保修期限，逾期仍未保修的，允許報(bào)修人使用保修金維修。

第二十二條? 報(bào)修人、開發(fā)企業(yè)對保修責(zé)任存在異議的，應(yīng)當(dāng)委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，也可通過仲裁或訴訟途徑界定相關(guān)責(zé)任。

經(jīng)檢測或仲裁機(jī)構(gòu)、法院認(rèn)定屬于開發(fā)企業(yè)責(zé)任范疇的，檢測、仲裁、訴訟費(fèi)用可在保修金中列支。

第二十三條? 經(jīng)核實(shí)符合使用保修金政策的，維修資金中心應(yīng)通知保修金使用申請人根據(jù)相關(guān)規(guī)定選擇具有相應(yīng)施工資格的施工單位。施工單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定編制維修方案和工程預(yù)算并報(bào)維修資金中心審查后組織維修。

保修金使用申請人可選擇監(jiān)理單位對維修工程實(shí)施監(jiān)理，監(jiān)理費(fèi)用計(jì)入維修成本，在保修金中列支。

第二十四條? 實(shí)施維修的施工單位應(yīng)合理控制維修成本。維修工程竣工后，施工單位應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定組織驗(yàn)收，編制維修工程決算，并由保修金使用申請人委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)審核維修工程決算，維修工程決算審核費(fèi)用計(jì)入維修成本，在保修金中列支。

第二十五條? 維修資金中心在收到維修工程竣工驗(yàn)收報(bào)告、經(jīng)審核的維修工程決算、維修工程費(fèi)用清單及其他相關(guān)資料后，應(yīng)于20日內(nèi)按維修合同、決算審核服務(wù)協(xié)議約定的方式，向保修金使用申請人或施工單位、監(jiān)理單位、專業(yè)造價(jià)審計(jì)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賬，從保修金中列支相關(guān)費(fèi)用。

第二十六條? 發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故時(shí)，開發(fā)企業(yè)已注銷、歇業(yè)、解散、破產(chǎn)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)單位可先行墊資維修，并保存相關(guān)證據(jù)，在責(zé)任認(rèn)定明確后，可以申請使用保修金清償。

第二十七條? 維修資金中心應(yīng)在資金撥付之日起30日內(nèi)將保修金使用明細(xì)函告開發(fā)企業(yè)。

第二十八條? 下列情況不屬于保修范圍，不得使用保修金進(jìn)行維修：

（一）因業(yè)主使用不當(dāng)或者擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的物業(yè)質(zhì)量問題；

（二）非開發(fā)企業(yè)建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的質(zhì)量問題；

（三）因不可抗力造成的物業(yè)質(zhì)量問題。

第二十九條? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問題，未及時(shí)向開發(fā)企業(yè)報(bào)修的，因拖延報(bào)修而造成的責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

第三十條? 因開發(fā)企業(yè)不積極履行保修義務(wù)，保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第四章? 監(jiān)管及退還

第三十一條? 維修資金中心應(yīng)在所在地商業(yè)銀行開立保修金專戶。

開發(fā)企業(yè)交存的保修金自保修之日起，在保修金專戶內(nèi)的存儲最長年限為5年。在保修金專戶存儲期間，按人民銀行公布的同期活期存款利率計(jì)息。

第三十二條? 維修資金中心應(yīng)建立健全保修金信息管理系統(tǒng)，定期在網(wǎng)站上公示各開發(fā)項(xiàng)目保修金的交存、使用、退還等情況，方便相關(guān)業(yè)主查詢，接受業(yè)主、開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督。開發(fā)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會對保修金賬戶變化情況有異議的，可向維修資金中心申請復(fù)核。

第三十三條? 在保修期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)不積極履行保修義務(wù)，發(fā)生業(yè)主使用保修金維修房屋情況在5次（含5次）以上的，其在濟(jì)南市區(qū)內(nèi)新開發(fā)的項(xiàng)目不得享受本實(shí)施細(xì)則第十條規(guī)定的政策。

第三十四條? 足額交納保修金的開發(fā)企業(yè)積極履行保修義務(wù)，開發(fā)項(xiàng)目未發(fā)生使用保修金情況的，保修期滿2年后，可向維修資金中心申請退還與2年保修期工程相對應(yīng)的保修金本息，退還的本金按開發(fā)企業(yè)交存保修金總額的50%計(jì)算。

保修期滿5年后，保修金專戶內(nèi)的余額由維修資金中心在30日內(nèi)退還開發(fā)企業(yè)。

第五章? 附則

第三十五條? 各縣（市）可依據(jù)《山東省物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法（試行）》和本實(shí)施細(xì)則，結(jié)合本地實(shí)際，制定本行政區(qū)域內(nèi)保修金管理實(shí)施細(xì)則。

第三十六條? 本實(shí)施細(xì)則自2012年3月1日起實(shí)施。