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天花板漏水，該找樓上賠還是讓開發(fā)商賠？法院判了

時(shí)間：2023.06.01

房子好好住著，

某天回家發(fā)現(xiàn)天花板有水漏下，

亦或下水道汩汩污水泛入室內(nèi)，

家里一片汪洋。

碰到這種情況，

您會(huì)怎么辦呢？

是找物業(yè)公司、開發(fā)商理論？

還是直接找樓上住戶索賠？

今天咱們通過一則案例

了解下這方面的內(nèi)容

案件回顧

曹女士新居在金壇區(qū)某小區(qū)8樓，稱心如意的新房子剛裝修好不久，正憧憬著搬入新家后的美好生活。去年5月的一天曹女士去新房子開窗通風(fēng)，發(fā)現(xiàn)餐廳頂部出現(xiàn)脫皮現(xiàn)象，細(xì)看有水滲下，頓時(shí)心頭一冷，立馬找物業(yè)公司討說法。

聞?dòng)嵑?，物業(yè)公司非常重視，經(jīng)排查，發(fā)現(xiàn)曹女士家樓上9樓室內(nèi)淹水并往下滲漏，而9樓是毛坯房，水是從空調(diào)冷凝水管泛入；22樓業(yè)主裝修時(shí)擅自改動(dòng)了管道，將洗衣機(jī)下水管接到了空調(diào)冷凝水管上，在8樓與9樓管道之間發(fā)現(xiàn)了裝修垃圾（海綿）堵塞了管道。

不久前此段管道曾疏通過，堵塞應(yīng)該是之后形成的，堵塞物從何而來呢？物業(yè)公司查詢發(fā)現(xiàn)在此期間與這路管道相關(guān)的僅有23樓一戶，該戶業(yè)主正在裝修，其室內(nèi)就有相同的裝修廢棄物。

問題基本明晰。物業(yè)公司多次協(xié)調(diào)，因各方對(duì)事實(shí)的認(rèn)定、法律的理解和責(zé)任的劃分存在分歧，沒有結(jié)果，事情陷入僵局。曹女士和家人商定，還是要依靠法律來解決，各方才能服氣，于是請(qǐng)律師將相關(guān)的9樓、22樓、23樓3戶業(yè)主訴為被告，物業(yè)公司為第三人告上法庭。

法院調(diào)解

案件受理后，承辦法官經(jīng)調(diào)查了解基本事實(shí)后，考慮到是鄰里糾紛，既要化解矛盾，同時(shí)又要讓各方不傷和氣，決定先予調(diào)解。

調(diào)解中，法官認(rèn)為，9樓業(yè)主房屋仍是毛坯房，未居住也未裝修，雖然水自其室內(nèi)漏下，但其并無過錯(cuò)，主要責(zé)任在22樓和23樓業(yè)主，而22樓和23樓業(yè)主也表示可以進(jìn)行補(bǔ)償。

物業(yè)公司表示得知情況后認(rèn)真及時(shí)排查，發(fā)出整改通知單，并積極聯(lián)系三方進(jìn)行協(xié)調(diào)，物業(yè)公司在本案中并無責(zé)任。參與調(diào)解的區(qū)物管處工作人員認(rèn)為，物業(yè)公司在事后的處理值得肯定，但其工作仍有需要改進(jìn)之處，如果對(duì)業(yè)主裝修行為能多加監(jiān)督，在裝修驗(yàn)收過程中能檢查發(fā)現(xiàn)22樓業(yè)主洗衣機(jī)下水改管，并及時(shí)要求整改，這一起事故本應(yīng)該可以避免。

經(jīng)法官耐心勸說，各方業(yè)主理性分析，最終在友好的氛圍中達(dá)成調(diào)解協(xié)議：22樓和23樓業(yè)主各補(bǔ)償原告損失7000元，物業(yè)公司出于維護(hù)物業(yè)、各方業(yè)主和諧關(guān)系出發(fā)以減免物業(yè)費(fèi)的方式補(bǔ)償原告損失2500元。

案件總結(jié)

根據(jù)《民法典》第一千一百七十二條：二人以上分別實(shí)施侵權(quán)行為造成同一損害，能夠確定責(zé)任大小的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；難以確定責(zé)任大小的，平均承擔(dān)責(zé)任。

1.本案中造成曹女士家中滲水的主要原因在于22樓和23樓業(yè)主，因此這2戶業(yè)主依法應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

2.如果不能證明存在房屋質(zhì)量問題、房屋下水管道設(shè)計(jì)不合理或者擅自變更施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的行為，開發(fā)商不需要承擔(dān)責(zé)任；

3.如果物業(yè)公司按照相關(guān)法律規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，已經(jīng)盡到對(duì)小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)、定期檢查及防止損失擴(kuò)大的協(xié)助義務(wù)時(shí)，物業(yè)公司并不承擔(dān)責(zé)任。否則，物業(yè)公司要承擔(dān)責(zé)任。

這雖然是一起小事故，

卻也涉及一系列事實(shí)的認(rèn)定和法律的規(guī)定，

要想妥善化解，

保持良好鄰里關(guān)系，

沒有物業(yè)公司的盡職、法官的貼心和耐心，

尤其是各方當(dāng)事人的理性，

也是很難做到的。

今后如果遇到類似的情況

應(yīng)該怎么處理呢？

房屋漏水到底該找誰？

到底怎么做？

房屋漏水后，樓下受損方應(yīng)怎么做？

律師建議：

在發(fā)現(xiàn)漏水情況后，作為受損方首先應(yīng)當(dāng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并進(jìn)行證據(jù)固定。例如拍照、錄像錄音等證據(jù)收集。可先找小區(qū)物業(yè)或社區(qū)，讓他們給出意見，或讓他們?nèi)フ覙巧系泥従?，進(jìn)行協(xié)商修補(bǔ)。

如果協(xié)商修補(bǔ)不成，則可采取以下方式，例如邀請(qǐng)有關(guān)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公正。同時(shí)對(duì)于損失的賠償范圍，建議能請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的企業(yè)，如價(jià)格認(rèn)證中心等，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。

有關(guān)手續(xù)完備后，再向法院起訴為妥。當(dāng)然，事情發(fā)生后，鄰里間能相互體諒，妥善解決問題是最有效的。作為受損方的心情，大家都可以理解，但我們也反對(duì)不顧事實(shí)，漫天要價(jià)，這樣往往不利于賠償問題的解決，同時(shí)，也不符合法律規(guī)定。

對(duì)漏水造成的損失應(yīng)如何索賠？

律師建議：

《民法典》第二百九十六條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害。

首先，對(duì)于漏水原因需要鑒定，若因房屋質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)引起，在保修期內(nèi)，受損害業(yè)主可要求開發(fā)商對(duì)漏水房屋進(jìn)行維修，并賠償業(yè)主因此造成的損失。

其次，如果樓上業(yè)主確因裝修或鋪設(shè)水管造成樓下住戶“受水”，樓上住戶應(yīng)及時(shí)查找漏水原因并進(jìn)行維修，還應(yīng)當(dāng)就其不當(dāng)行為給樓下住戶造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。

若房子還在保修期內(nèi)，又確信不是人為破壞時(shí)，不管是受損業(yè)主還是樓上鄰居業(yè)主，都應(yīng)及時(shí)讓開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)處理。當(dāng)開發(fā)商按業(yè)主要求，派人來修補(bǔ)后，仍未解決漏水問題或維修不到位，反復(fù)兩次后，業(yè)主可以自行找人進(jìn)行維修，費(fèi)用由開發(fā)商來出。當(dāng)開發(fā)商不予理會(huì)時(shí)，受損業(yè)主可以到當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)部門進(jìn)行投訴，或?qū)㈤_發(fā)商起訴至法院。

樓上住戶裝修導(dǎo)致漏水，小區(qū)物業(yè)是否擔(dān)責(zé)？

律師建議：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正；行為人拒不停止或改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)請(qǐng)相關(guān)行政部門依法處理。

如果業(yè)主遇到了此類問題，應(yīng)首先向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司如果沒有盡到上述義務(wù)，就應(yīng)該為受到損失的業(yè)主承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。但如果物業(yè)公司已經(jīng)盡到義務(wù)，則不承擔(dān)責(zé)任。

出租房漏水殃及鄰居，房屋所有人需要承擔(dān)責(zé)任嗎？

律師建議：

《民法典》第二百八十八條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。也就是說，如果案件系相鄰關(guān)系糾紛，業(yè)主雖然并非侵權(quán)人，但作為不動(dòng)產(chǎn)的所有人，對(duì)于因其房屋漏水對(duì)鄰居造成的損失仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主在承擔(dān)賠償責(zé)任后亦可向租戶追償。對(duì)于鄰居因?yàn)槁┧斐傻膿p失，可以雙方酌情商定。

《民法典》第二百八十九條規(guī)定，法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。同時(shí)，《民法典》第七百一十一條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。

也就是說，不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán)，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。

購(gòu)買的新房出現(xiàn)房屋漏水該如何維權(quán)？

律師建議：

《城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》就明確了，正常情況各部位、部件的保修內(nèi)容和最低保修期限分別是：

屋面漏水，保修3年；

墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年；

墻面、頂棚抹灰脫落，保修1年；

地面空鼓開裂、大面積起沙，保修1年；

供熱或供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修1個(gè)采暖和供冷期；

衛(wèi)生潔具保修1年；

燈具、電器開關(guān)保修6個(gè)月。

保修期從房地產(chǎn)開發(fā)商將竣工并驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。

保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍之內(nèi)的非人為損壞，由房地產(chǎn)開發(fā)商免費(fèi)維修，因商品房存在質(zhì)量問題，保修單位進(jìn)行維修時(shí)導(dǎo)致房屋的使用功能受到影響，購(gòu)買人可以要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

但要注意，因住戶不當(dāng)使用或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量損失，開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。