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某小區(qū)通知物業(yè)費漲價

后稱“同意調價業(yè)主已過半”

業(yè)主不服拒交物業(yè)費

被物業(yè)公司訴至法院

物業(yè)公司究竟是否有權漲價

且看法院如何判

廣州某小區(qū)尚未成立業(yè)委會，小區(qū)二百多戶住宅及商鋪的物業(yè)服務均由開發(fā)商選聘的某物業(yè)服務公司提供，其中住宅按每月1.6元/平方米的標準收取物業(yè)服務費。

2018年9月，物業(yè)公司在未召開業(yè)主大會征求業(yè)主意見的情況下，單方發(fā)出公告稱其已與大部分住宅業(yè)主達成按1.85元/平方米標準收取住宅管理費的合意，希望業(yè)主在2018年10月31日之前到管理處簽署相關文件。

兩個月后，物業(yè)公司再次發(fā)出公告稱：同意調價為1.85元/平方米的業(yè)主已達“雙過半”，此后物業(yè)費按照1.85元/平方米的標準執(zhí)行。經統計，同意按1.85元/平方米收費的業(yè)主已達到法定50%以上，故此后物業(yè)費按照1.85元/平方米的標準執(zhí)行。

小區(qū)業(yè)主張某因對繳費標準不服而拒交物業(yè)費，物業(yè)公司將張某告上法庭，追討物業(yè)欠費。為證明調價程序的合法性，物業(yè)公司向法院提交了《業(yè)主同意調價之簽約情況統計表》及其與業(yè)主簽訂的196份格式內容均相同的協議。經法院審查發(fā)現：上述所有協議后均沒有附房產證及身份證復印件；均未載明物業(yè)面積；部分協議的落款簽名不完整或字跡潦草無法看清或在簽名后寫有“代”字；部分協議的落款日期系在物業(yè)公司發(fā)出調價公示之后。

對此，物業(yè)公司解釋稱：上述調價協議是其工作人員上門與每個業(yè)主溝通后簽訂的，其中部分由業(yè)主家屬代簽名；因工作人員已在此工作超過十年，可識別業(yè)主或租戶，故未逐一核查業(yè)主身份及房產證。

法院經審理后認為，案涉小區(qū)目前仍未召開業(yè)主大會，處于前期物業(yè)服務階段，物業(yè)公司為開發(fā)商選聘的前期服務單位，有權就其提供的物業(yè)服務向小區(qū)業(yè)主追討欠費。但物業(yè)公司若要調整物業(yè)費，必須經過合法程序進行。非經法定程序及有效監(jiān)督，物業(yè)公司不得單方擅自提價。

根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》及《廣州市物業(yè)管理條例》等相關規(guī)定，物業(yè)費調價屬于應由全體小區(qū)業(yè)主共同決定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，調價程序應正當、有序，并應接受合理監(jiān)督。在調價前，物業(yè)服務公司應向全體業(yè)主公示上一年度物業(yè)經營情況的審計報告及調價方案，最終方案能否通過，應由全體業(yè)主共同決定，經“雙過半”（即參與表決專有部分面積過半數且參與表決人數過半數）的業(yè)主同意的，才能成功調價。

本案中，物業(yè)公司作為涉案小區(qū)開發(fā)商選聘的前期物業(yè)服務單位，有權依據其所提供的物業(yè)服務向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)服務費，亦有權根據實際需要提出調價要求，但該公司在調價前并未提前公示其上年度物業(yè)經營情況審計報告，亦未告知相關行政主管部門，而是自行單方制作相關協議版本并逐一上門簽約，且在簽約過程中亦未充分核實業(yè)主身份，對于部分協議存在落款簽名字跡難以辯認、不完整或他人代簽情況。

上述提價操作模式完全由物業(yè)公司主導，無法充分體現業(yè)主與物業(yè)公司的協商過程，亦缺乏相關行政主管部門監(jiān)督，形式上、內容上均不符合相關法律法規(guī)，難以充分保障廣大業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理重大共益事項的知情權及選擇權，故法院最終認定物業(yè)公司調價依據不足，判決業(yè)主按原物業(yè)費標準支付欠費。