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某小區(qū)通知物業(yè)費(fèi)漲價(jià)

后稱“同意調(diào)價(jià)業(yè)主已過半”

業(yè)主不服拒交物業(yè)費(fèi)

被物業(yè)公司訴至法院

物業(yè)公司究竟是否有權(quán)漲價(jià)

且看法院如何判

廣州某小區(qū)尚未成立業(yè)委會，小區(qū)二百多戶住宅及商鋪的物業(yè)服務(wù)均由開發(fā)商選聘的某物業(yè)服務(wù)公司提供，其中住宅按每月1.6元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

2018年9月，物業(yè)公司在未召開業(yè)主大會征求業(yè)主意見的情況下，單方發(fā)出公告稱其已與大部分住宅業(yè)主達(dá)成按1.85元/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取住宅管理費(fèi)的合意，希望業(yè)主在2018年10月31日之前到管理處簽署相關(guān)文件。

兩個(gè)月后，物業(yè)公司再次發(fā)出公告稱：同意調(diào)價(jià)為1.85元/平方米的業(yè)主已達(dá)“雙過半”，此后物業(yè)費(fèi)按照1.85元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，同意按1.85元/平方米收費(fèi)的業(yè)主已達(dá)到法定50%以上，故此后物業(yè)費(fèi)按照1.85元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

小區(qū)業(yè)主張某因?qū)U費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不服而拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將張某告上法庭，追討物業(yè)欠費(fèi)。為證明調(diào)價(jià)程序的合法性，物業(yè)公司向法院提交了《業(yè)主同意調(diào)價(jià)之簽約情況統(tǒng)計(jì)表》及其與業(yè)主簽訂的196份格式內(nèi)容均相同的協(xié)議。經(jīng)法院審查發(fā)現(xiàn)：上述所有協(xié)議后均沒有附房產(chǎn)證及身份證復(fù)印件；均未載明物業(yè)面積；部分協(xié)議的落款簽名不完整或字跡潦草無法看清或在簽名后寫有“代”字；部分協(xié)議的落款日期系在物業(yè)公司發(fā)出調(diào)價(jià)公示之后。

對此，物業(yè)公司解釋稱：上述調(diào)價(jià)協(xié)議是其工作人員上門與每個(gè)業(yè)主溝通后簽訂的，其中部分由業(yè)主家屬代簽名；因工作人員已在此工作超過十年，可識別業(yè)主或租戶，故未逐一核查業(yè)主身份及房產(chǎn)證。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，案涉小區(qū)目前仍未召開業(yè)主大會，處于前期物業(yè)服務(wù)階段，物業(yè)公司為開發(fā)商選聘的前期服務(wù)單位，有權(quán)就其提供的物業(yè)服務(wù)向小區(qū)業(yè)主追討欠費(fèi)。但物業(yè)公司若要調(diào)整物業(yè)費(fèi)，必須經(jīng)過合法程序進(jìn)行。非經(jīng)法定程序及有效監(jiān)督，物業(yè)公司不得單方擅自提價(jià)。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)屬于應(yīng)由全體小區(qū)業(yè)主共同決定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，調(diào)價(jià)程序應(yīng)正當(dāng)、有序，并應(yīng)接受合理監(jiān)督。在調(diào)價(jià)前，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)向全體業(yè)主公示上一年度物業(yè)經(jīng)營情況的審計(jì)報(bào)告及調(diào)價(jià)方案，最終方案能否通過，應(yīng)由全體業(yè)主共同決定，經(jīng)“雙過半”（即參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)）的業(yè)主同意的，才能成功調(diào)價(jià)。

本案中，物業(yè)公司作為涉案小區(qū)開發(fā)商選聘的前期物業(yè)服務(wù)單位，有權(quán)依據(jù)其所提供的物業(yè)服務(wù)向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，亦有權(quán)根據(jù)實(shí)際需要提出調(diào)價(jià)要求，但該公司在調(diào)價(jià)前并未提前公示其上年度物業(yè)經(jīng)營情況審計(jì)報(bào)告，亦未告知相關(guān)行政主管部門，而是自行單方制作相關(guān)協(xié)議版本并逐一上門簽約，且在簽約過程中亦未充分核實(shí)業(yè)主身份，對于部分協(xié)議存在落款簽名字跡難以辯認(rèn)、不完整或他人代簽情況。

上述提價(jià)操作模式完全由物業(yè)公司主導(dǎo)，無法充分體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司的協(xié)商過程，亦缺乏相關(guān)行政主管部門監(jiān)督，形式上、內(nèi)容上均不符合相關(guān)法律法規(guī)，難以充分保障廣大業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理重大共益事項(xiàng)的知情權(quán)及選擇權(quán)，故法院最終認(rèn)定物業(yè)公司調(diào)價(jià)依據(jù)不足，判決業(yè)主按原物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付欠費(fèi)。