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專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)能有效提升業(yè)主的生活品質(zhì)。小到垃圾清掃、綠化養(yǎng)護(hù)，大到房屋維修，物業(yè)與我們的生活息息相關(guān)。日常生活中，我們或多或少都曾與小區(qū)物業(yè)打過交道。但你對物業(yè)了解多少呢？在房屋存在質(zhì)量問題、物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)、房屋空置等問題的情況下，物業(yè)費(fèi)該不該交？讓我們聽聽法官怎么說？

魯法案例【2022】537

法院經(jīng)審理查明，開發(fā)公司將案涉小區(qū)物業(yè)移交物業(yè)公司管理時，與物業(yè)公司簽訂了一份委托維修合同，委托物業(yè)公司對小區(qū)房屋質(zhì)量瑕疵進(jìn)行維修。劉某向物業(yè)公司反映房屋存在質(zhì)量問題后，物業(yè)公司依據(jù)委托維修合同約定組織人員進(jìn)行了維修。對未能有效修復(fù)這一情況，物業(yè)公司報(bào)告了開發(fā)公司，開發(fā)公司未做處理。法院審理后認(rèn)為，劉某房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，物業(yè)公司進(jìn)行維修系基于其與開發(fā)公司簽訂的委托維修合同產(chǎn)生的義務(wù)，并不屬于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，物業(yè)公司并不因受托維修行為成為房屋質(zhì)量責(zé)任主體。劉某房屋存在質(zhì)量問題未得到有效修復(fù)，可依據(jù)商品房買賣合同約定向開發(fā)公司主張，不能成為拒交物業(yè)費(fèi)的理由。本案物業(yè)公司已按物業(yè)服務(wù)合同約定提供了物業(yè)服務(wù)，劉某應(yīng)按約定支付物業(yè)費(fèi)。法院判決支持了物業(yè)公司的訴訟請求。

現(xiàn)實(shí)生活中，房屋開發(fā)公司將小區(qū)物業(yè)移交物業(yè)公司管理時，一般與物業(yè)公司簽訂委托維修合同，委托物業(yè)公司對房屋質(zhì)量瑕疵進(jìn)行維修。當(dāng)業(yè)主房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，物業(yè)公司基于委托維修合同的約定，會組織人員進(jìn)行維修。加上小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)公司由開發(fā)公司選定且一般由開發(fā)公司投資設(shè)立，在此情況下業(yè)主會產(chǎn)生一種錯覺，即房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題維修責(zé)任主體是物業(yè)公司，若其不履行維修義務(wù)，業(yè)主可以不交物業(yè)費(fèi)。表象上，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修，但事實(shí)上其維修行為系基于開發(fā)公司的委托，并不是對業(yè)主的法定或約定義務(wù)。房屋存在質(zhì)量問題未得到修復(fù)，業(yè)主應(yīng)依據(jù)房屋買賣合同向開發(fā)公司主張，而不能向物業(yè)公司主張。只要物業(yè)公司按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)該支付物業(yè)費(fèi)，若以房屋存在質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)費(fèi)不僅不會得到支持，還會構(gòu)成違約。

魯法案例【2022】538

某物業(yè)公司為張某所在小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定：物業(yè)公司提供四星級標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，業(yè)主按四星級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)。但在實(shí)際履行中，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)并未達(dá)到四星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。包括張某在內(nèi)的20余名業(yè)主據(jù)此不支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將張某等人訴至法院。庭審中，張某等人以物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由要求物業(yè)公司降低物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按合同約定標(biāo)準(zhǔn)的50%支付。

法院經(jīng)審理查明，2014年，泰安市政府物業(yè)主管部門制定住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，將普通住宅物業(yè)服務(wù)等級分為五個星級，一星級最低，五星級最高，每個星級對應(yīng)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)基準(zhǔn)價格。本案中，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)未達(dá)到四星級標(biāo)準(zhǔn)。法院審理后認(rèn)為，依法成立的合同具有法律約束力，雙方均應(yīng)全面履行。物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)瑕疵履行違約責(zé)任，其仍要求業(yè)主按合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)沒有依據(jù)，業(yè)主要求物業(yè)公司減少物業(yè)費(fèi)價款合法有據(jù)。法院依據(jù)民法典第五百八十二條規(guī)定，結(jié)合物業(yè)公司已提供物業(yè)服務(wù)的情況，酌情確定業(yè)主按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)的60%支付物業(yè)費(fèi)。

民法典第五百零九條第一款規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。第五百八十二條規(guī)定：履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔(dān)修理、重做、更換、退貨、減少價款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。本案中，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不符合合同約定，構(gòu)成瑕疵履行，張某等人主張減少物業(yè)費(fèi)價款，符合法律規(guī)定，可以得到法院支持。

法官在此提醒廣大業(yè)主，當(dāng)發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不符合約定時，應(yīng)及時通過小區(qū)業(yè)主委員會或物業(yè)主管部門督促其整改。物業(yè)公司拒不整改或整改后仍未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以與物業(yè)公司協(xié)商減少物業(yè)費(fèi)價款。如協(xié)商不成，業(yè)主可以向人民法院提起訴訟，請求法院確認(rèn)物業(yè)公司構(gòu)成違約，減少物業(yè)費(fèi)價款，用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)利。如物業(yè)公司長時間不能提供符合約定的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主可以通過小區(qū)業(yè)主委員會解聘物業(yè)公司，依法另行選擇物業(yè)公司為其提供物業(yè)服務(wù)。

魯法案例【2022】539

王某在泰安某小區(qū)有普通住宅一套。2020年底，其和老伴到北京看孫子，房屋空置。2022年3月，小區(qū)物業(yè)公司電話催促王某支付2021年度物業(yè)費(fèi)4100元。王某主張其2020年底已搬到北京居住，沒有享受到物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，房屋空置，所以不能支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司主張王某房屋空置未按規(guī)定向其提出書面申請，未得到物業(yè)公司確認(rèn)，所以應(yīng)全額支付物業(yè)費(fèi)。雙方僵持不下，物業(yè)公司將王某訴至法院，要求其支付2021年度物業(yè)費(fèi)4100元。

法院審理后認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十七條規(guī)定：普通住宅交付后空置六個月以上，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費(fèi)用最高不得超過百分之六十。其他物業(yè)交付后空置六個月以上的，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人另行約定。《泰安市物價局、市房產(chǎn)管理局關(guān)于貫徹落實(shí)<山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法>的通知》第三條第一款規(guī)定：普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)過程中，房屋空置六個月以上的，由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照不超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的60%交納。本案中，王某房屋空置時雖未按規(guī)定向物業(yè)公司提出書面申請，得到物業(yè)公司確認(rèn)，但根據(jù)王某房屋水電氣用量情況，可以確定其房屋2021年度空置事實(shí)。法院依據(jù)上述規(guī)定和房屋空置事實(shí)，依法判決王某按物業(yè)服務(wù)合同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的60%向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)。

本案中，王某一家雖不在小區(qū)居住，不直接享受物業(yè)公司提供的秩序管理、衛(wèi)生掃除等物業(yè)服務(wù)。但除此之外，物業(yè)公司還提供包括王某房屋在內(nèi)整個小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)等物業(yè)服務(wù)。王某一家雖人在北京，但物業(yè)公司仍為其在泰安的房屋提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司為王某的房屋付出了勞動，王某作為受益人，如不承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，對物業(yè)公司不公平，但要求王某全額支付物業(yè)費(fèi)也不公平。房屋空置物業(yè)費(fèi)如何收取，民法典等基本法律未作規(guī)定。實(shí)踐中，一般由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)規(guī)定。物業(yè)公司和業(yè)主均應(yīng)關(guān)注和遵守當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定，依法依規(guī)行使權(quán)利、履行義務(wù)。依據(jù)山東省目前規(guī)定，僅在前期物業(yè)服務(wù)階段普通住宅空置六個月以上才減少物業(yè)費(fèi)價款。對于商業(yè)用房、別墅等以及不屬于前期物業(yè)服務(wù)階段的普通住宅，房屋空置物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵守雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定。另外，根據(jù)泰安市目前規(guī)定，房屋空置時，業(yè)主須向物業(yè)公司提出書面申請，得到物業(yè)公司確認(rèn)后才能按空置房標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)。在此法官提醒業(yè)主，房屋空置時，要按規(guī)定履相應(yīng)程序，完善相關(guān)手續(xù)，減少不必要的麻煩。