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在訂立合同的過程中，一般都有一個(gè)你來我往的磋商過程，在這個(gè)過程中，除了要約和承諾之外，還有一個(gè)與要約極為相近的概念——要約邀請(qǐng)。正確區(qū)分要約和要約邀請(qǐng)兩個(gè)概念，對(duì)于判斷合同是否成立具有至關(guān)重要的作用。要約是希望與他人訂立合同的意思表示，是一種法律行為，內(nèi)容具體確定，一旦受要約人承諾，雙方之間合同關(guān)系成立，要約人即受法律約束。要約邀請(qǐng)是呼喚他人向自己發(fā)出要約，通常被看作是事實(shí)行為，不具有法律約束力。

購(gòu)房者買房時(shí)，除選擇地段之外，小區(qū)的綜合配套也成為影響擇房置業(yè)的重要因素。為迎合當(dāng)下的健身熱潮，提升樓盤品質(zhì)，許多開發(fā)商會(huì)在小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃健身會(huì)所，從而吸引購(gòu)房者。老劉是一名資深的運(yùn)動(dòng)發(fā)燒友，近日，準(zhǔn)備購(gòu)入一套改善性住房。長(zhǎng)江置業(yè)開發(fā)的鳳凰莊園小區(qū)在宣傳資料中稱，“住鳳凰莊園，尊享家門口的健身房”。老劉被小區(qū)規(guī)劃內(nèi)的健身房所吸引，于是與長(zhǎng)江置業(yè)簽訂了《商品房買賣合同》。交房后，開發(fā)商所承諾的健身房卻變成了綜合超市。老劉得知后，訴請(qǐng)解除雙方之間的買賣合同并要求開發(fā)商賠償損失。開發(fā)商則主張其宣傳內(nèi)容為要約邀請(qǐng)，未載入合同，對(duì)雙方不具有約束力。

實(shí)踐中，開發(fā)商的商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容通常會(huì)被認(rèn)定為要約邀請(qǐng)，對(duì)發(fā)出方不具有約束力。但是，廣告宣傳內(nèi)容就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響，則要視為要約，即使未載入合同，也將被視為合同條款，對(duì)雙方產(chǎn)生法律約束力。上述案例中，長(zhǎng)江置業(yè)在其銷售廣告、宣傳資料中，均已顯著方式聲明“住鳳凰莊園，尊享家門口的健身房”，上述內(nèi)容已構(gòu)成對(duì)鳳凰莊園小區(qū)配套設(shè)施所做的允諾，內(nèi)容具體，并成為該小區(qū)的一個(gè)重要賣點(diǎn)，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格均有重大影響，構(gòu)成要約。

房屋的本質(zhì)屬性是其居住屬性，這也是其核心價(jià)值的體現(xiàn)。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有健身房只是影響老劉諸多購(gòu)房因素中的一個(gè)，小區(qū)的位置、戶型、價(jià)格、物業(yè)服務(wù)等也會(huì)對(duì)其是否置業(yè)產(chǎn)生影響。雖然，宣傳中的健身房變?yōu)榫C合超市，但并未影響房屋的居住和使用功能，也未影響合同訂立目的的實(shí)現(xiàn)，不符合合同解除的條件。但是長(zhǎng)江置業(yè)的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)賠償由此給老劉造成的損失。