物業(yè)將地面停車位對(duì)外出租,合法嗎？
時(shí)間：2022.09.29
小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應(yīng)當(dāng)繳納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。法條鏈接：《民法典》第九百四十四條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。此外，對(duì)于空置房物業(yè)費(fèi)是否能優(yōu)惠，各地規(guī)定不一樣。根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施意見》，業(yè)主對(duì)物業(yè)辦理交付滿1年后仍未入住的空關(guān)房，第2年開始業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出空關(guān)房起止時(shí)間書面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)后，從第2年開始空關(guān)房期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按80%比例交納。近日，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”留言：許多地區(qū)很早就對(duì)空置房有物業(yè)費(fèi)減少的優(yōu)惠政策，例如江蘇省蘇州市對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)減少30%-50%。合肥市什么時(shí)候才能有這樣的優(yōu)惠政策？合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局回復(fù)稱：為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，我市出臺(tái)了《合肥市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》，未出臺(tái)有關(guān)空置房物業(yè)費(fèi)減免政策。經(jīng)了解，省外個(gè)別城市前期確實(shí)有空置房收取70%物業(yè)費(fèi)的規(guī)定，但后期為落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，又取消了空置房物業(yè)費(fèi)減免規(guī)定。開發(fā)商作為房屋的開發(fā)銷售方，對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，屬于房屋質(zhì)量問題的漏水、滲水問題，與物業(yè)服務(wù)不是同一法律關(guān)系，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的賠償責(zé)任，故不能以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)。 需要具體情況具體分析。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個(gè)方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性，業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)（如部分垃圾沒有及時(shí)清理、公共區(qū)域照明燈損壞等），這樣的做法會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的個(gè)人收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于給物業(yè)公司和多數(shù)業(yè)主造成的損害，因此不能以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)。但是，如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費(fèi)可以適當(dāng)減免；因物業(yè)服務(wù)瑕疵導(dǎo)致的損失，業(yè)主可以要求物業(yè)進(jìn)行賠償。比如：小區(qū)門禁損壞后物業(yè)未及時(shí)修復(fù)，未設(shè)保安室，亦無保安巡查，或雖有錄像監(jiān)控但監(jiān)控?fù)p壞缺失等原因，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)物被偷竊的，可以認(rèn)為物業(yè)在業(yè)主安全保障方面明顯管理不到位，為重大瑕疵，可以減免物業(yè)費(fèi)。法條鏈接：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。不合法。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期未足額繳納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費(fèi)；合理期限屆滿后仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，不得通過對(duì)業(yè)主進(jìn)行停水停電等不合法措施催交物業(yè)費(fèi)。法條鏈接：《民法典》第九百四十四條第三款：物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。該情形涉及物業(yè)共用部分處分權(quán)的問題，焦點(diǎn)在于物業(yè)公司能否有權(quán)將地面停車位（或者其他業(yè)主共有區(qū)域）出租經(jīng)營(yíng)。若物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自將共用部分出租經(jīng)營(yíng)，屬于無權(quán)處分，業(yè)主委員會(huì)可以物業(yè)公司侵權(quán)為由要求物業(yè)公司停止侵害，恢復(fù)原狀，并賠償損失。若物業(yè)公司對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)是經(jīng)過業(yè)主大會(huì)授權(quán)通過的，則所得收益應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充業(yè)主專項(xiàng)維修資金，不得由物業(yè)擅自挪用。法條鏈接：《民法典》第二百七十五條第二款：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！?/section>小區(qū)內(nèi)違規(guī)停放的電瓶車自燃物業(yè)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任嗎？物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其服務(wù)區(qū)域盡到安全保障義務(wù)，因物業(yè)公司未充分盡到安全保障義務(wù)，而導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)、人身遭受損失、損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)與實(shí)際侵權(quán)人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。法條鏈接：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。不合法。《行政處罰法》規(guī)定，行政處罰僅由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)或法律、法規(guī)授權(quán)的具有管理公共事物職能的組織可以在法定職權(quán)或授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，并不是行政機(jī)關(guān)，也不具備公共管理職能，它與業(yè)主間是平等的民事法律關(guān)系，因此不享有處罰業(yè)主的行政權(quán)力，無權(quán)實(shí)施罰款等行政處罰行為。但如果業(yè)主因不當(dāng)行為構(gòu)成違約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。原業(yè)主欠繳的物業(yè)費(fèi)該我付嗎？對(duì)于所購(gòu)二手房有欠繳物業(yè)費(fèi)的問題，如果二手房買賣合同中有關(guān)于物業(yè)費(fèi)承擔(dān)的具體約定，按約定；如果房屋買賣合同未約定，因原物業(yè)費(fèi)屬于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的約定，故之前欠繳的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由原業(yè)主向物業(yè)公司繳納。
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