近日，因不滿小區(qū)公共收益臺賬未公開等問題，鯉城區(qū)福隆星城小區(qū)業(yè)主將物業(yè)和業(yè)委會告上法庭。鯉城法院近日判決，小區(qū)物業(yè)須在10日內(nèi)向業(yè)主提供公共收益及支出情況。
記者了解到，起訴福隆星城小區(qū)物業(yè)和業(yè)委會的是3名業(yè)主。業(yè)主起訴時指出，廈門某億物業(yè)管理有限公司泉州分公司（以下簡稱豪億物業(yè)公司）于2020年8月份起訴小區(qū)部分業(yè)主拖欠物業(yè)費，這時他們才知道小區(qū)一直由某億物業(yè)公司管理。該公司管理以來，小區(qū)共有部分出租收費、廣告位或廣告屏收益及小區(qū)公共場地收費等，均由某億物業(yè)公司收取，但其從來沒有公開過任何收入明細(xì)，也沒有公開支出情況。根據(jù)我國法律規(guī)定，小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有，為此要求某億物業(yè)公司依法公開相關(guān)收費明細(xì)。鯉城法院經(jīng)審理認(rèn)為，依照《民法典》的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)共有部分的使用、收益情況以及專項維修資金的使用情況均屬于業(yè)主知情權(quán)范圍，而該情況亦屬于物業(yè)公司管理掌握的內(nèi)容。因此，3名業(yè)主有權(quán)要求某億物業(yè)公司予以提供。依照相關(guān)規(guī)定，法院做出判決，豪億物業(yè)公司應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)，向3名業(yè)主提供2010年11月1日至2021年5月11日期間福隆星城小區(qū)共有部分收益及支出情況的資料，用以查閱。律師介紹，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。《福建省物業(yè)管理條例》同樣明確，小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有，而且必須納入專用賬戶管理。今年1月1日起實施的《民法典》第282條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。同時，第283條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。物業(yè)公司如果存在不公開公共收益和拒不分配公共收益的侵權(quán)行為，根據(jù)《民法典》第287條，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)承擔(dān)民事責(zé)任，有成立業(yè)委會的小區(qū)，由業(yè)委會代表全體業(yè)主向法院提起民事訴訟。業(yè)委會既可以請求物業(yè)將扣除合理成本后的公共收益用于補充專項維修資金，也可以請求物業(yè)返還扣除合理成本后的公共收益，然后再根據(jù)《民法典》第283條的規(guī)定進(jìn)行分配。另外，業(yè)主或業(yè)委會還可以向有關(guān)行政機關(guān)投訴舉報。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的上述行為除了構(gòu)成民事侵權(quán)外，同時還構(gòu)成行政違法，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第63條的規(guī)定，相關(guān)主管部門可以對其進(jìn)行罰款的行政處罰。小區(qū)公共收益是指利用住宅小區(qū)的共有部分（下稱“共有部分”）可以用于生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等，所產(chǎn)生的收益及共用設(shè)施設(shè)備報廢后的回收殘值。一般公共收益包括但不限于：
1、利用住宅小區(qū)的圍墻、小區(qū)出入口或大門、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等經(jīng)營收入；
2、將公共場地、公共道路用于車輛停放收取的場地使用費；
3、利用公共場地擺攤、引進(jìn)自助售賣機或快遞柜等收取的進(jìn)場費；
4、對通信運營商設(shè)立的通信基站等設(shè)備所收取的占地費或場地費；
5、將屬于全體業(yè)主所有的會所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房或場地用于租賃或經(jīng)營產(chǎn)生的收入；
6、處置經(jīng)業(yè)主同意報廢后的共用設(shè)施設(shè)備報廢后的回收殘值產(chǎn)生的收入等。
公共收益禁止任何單位、個人非法侵占、處分或者挪作他用。前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益的使用應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會未決定公共收益的使用方式，應(yīng)當(dāng)將公共收益存入住宅專項維修資金賬戶。經(jīng)業(yè)主大會決定，公共收益可以用于維修和更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，業(yè)主委員會工作經(jīng)費等公共開支，也可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用、水電公攤費用以及業(yè)主大會決定的其他事項支出。小區(qū)公共收益應(yīng)當(dāng)每3個月在醒目位置公示，并可通過移動通信等方式告知全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)對公共收益及其經(jīng)營收支賬目進(jìn)行移交，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等為由拒絕移交。
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