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最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題解釋

時(shí)間：2010.08.10 來(lái)源：市物協(xié)

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋
（法釋[2009]7號(hào)，2009年3月23日

最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò)）

中華人民共和國(guó)最高人民法院公告

　　《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年五月十四日　

　　為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

　　第一條　依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。
【律師解讀】

該條第二款的確立了商品房買賣簽訂后并合法占有后但未依法登記的買受人的業(yè)主身份。因此，在實(shí)務(wù)中我們可以滿足下列兩個(gè)條件來(lái)確定未辦權(quán)屬登記的購(gòu)房者的業(yè)主身份：一即，已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同，二已合法占有該房屋。

???? 自物權(quán)法施行后，現(xiàn)在法律實(shí)務(wù)中往往按《物權(quán)法》規(guī)定，確認(rèn)物權(quán)的所有權(quán)人。以下是《物權(quán)法》第二章第三節(jié)關(guān)于物權(quán)設(shè)立、變更的規(guī)定：

第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。

第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　第二條　建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：
　　（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；
　?。ǘ┚哂欣蒙系莫?dú)立性，可以排他使用；
　?。ㄈ┠軌虻怯洺蔀樘囟I(yè)主所有權(quán)的客體。
　　規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。
　　本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

【律師解讀】

只要符合該條確定的三個(gè)方面的條件，就可以確定為專有部分，車位和攤位的確權(quán)問(wèn)題可以通過(guò)該條解決，像露臺(tái)等可以根據(jù)該條確認(rèn)其是否屬于專有部分。

第三條　除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：
　?。ㄒ唬┙ㄖ锏幕A(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；
　?。ǘ┢渌粚儆跇I(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。
　　建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
??? 【律師解讀】法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分為物權(quán)法第七十三條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！焙偷谄呤臈l占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第四條　業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

【律師解讀】在實(shí)踐中，尤其是業(yè)主在使用其專有部分而涉及到共有部分的使用時(shí)，是否構(gòu)成侵權(quán)。本條作出了一個(gè)界定。根據(jù)本條規(guī)定，可以無(wú)償利用共有部分但不構(gòu)成侵權(quán)的情況必須符合以下條件：

1、???????? 用途是為專有部分特定使用功能的需要；

2、???????? 需要具有合理性；

3、???????? 使用部分為專有部分相對(duì)應(yīng)的部分；

該條的規(guī)定要求業(yè)主要特別注意管理規(guī)約的相關(guān)規(guī)定。

第五條　建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
　　前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。

【律師解讀】

該條的規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商及買受人進(jìn)行如下的限制：

1、???????? 非業(yè)主不得購(gòu)買配置比例以內(nèi)的車位；

2、???????? 業(yè)主不得從建設(shè)單位處超出配置比例購(gòu)買車位；

《物權(quán)法》第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。本條可以說(shuō)很好解決了如何認(rèn)定首先滿足業(yè)主需要這一基本條件。

　　第六條　建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

【律師解讀】本條對(duì)物權(quán)法第七十四條所謂業(yè)主共有的車位進(jìn)行了進(jìn)一步的界定。以下是《物權(quán)法》第七十四條的相關(guān)內(nèi)容：“ 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ”

第七條　改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。

【律師解讀】

對(duì)七十六條的概括性條款進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明。

物權(quán)法第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
　　第八條　物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：
　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
　　（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

【律師解讀】不同階段和不同情況的面積確認(rèn)原則。本條只是一種可以確定專有部分與建筑物總面積的方法之一，如果根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主已經(jīng)就專有部分面積與建筑物總面積確定了明確的計(jì)算方法，只要不違反法律的規(guī)定，也是有效的。比如《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條第二款就有關(guān)于建筑面積確認(rèn)的規(guī)定。

以下是《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的內(nèi)容：“ 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的管理規(guī)約；

　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　?。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　第九條　物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：
　　（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；
　?。ǘ┛?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
?? ?【律師解讀】提供了一種業(yè)主人數(shù)的計(jì)算方法，業(yè)主也可以根據(jù)管理規(guī)約設(shè)定其它的計(jì)算方法?！渡綎|省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條也對(duì)業(yè)主的投票權(quán)數(shù)作出了規(guī)定，按照該規(guī)定，是有約定的，從約定，未約定的，則該規(guī)定執(zhí)行。不過(guò)省條例的規(guī)定與本司法解釋的規(guī)定還是有所區(qū)別：
??? 以下是《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的內(nèi)容：業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：

?? （一）按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算的，一戶計(jì)算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計(jì)算為一票；

?? （二）按照建筑面積計(jì)算的，每一平方米建筑面積計(jì)算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計(jì)算。

業(yè)主身份以及建筑面積的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

從山東省物業(yè)管理?xiàng)l例及本條司法解釋的規(guī)定來(lái)看，都側(cè)重于限制建設(shè)單位的未售出專有部分的戶數(shù)。

第十條　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
　　將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

【律師解讀】住宅改商鋪，一直以來(lái)是實(shí)務(wù)中的難點(diǎn)，物權(quán)法雖然作出了規(guī)定，但是關(guān)于利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定，及實(shí)務(wù)中的操作并不是很明確，通過(guò)學(xué)習(xí)本司法解釋，則正好可以解決上述問(wèn)題。

1、???????? 確定了有利害關(guān)系的業(yè)主的訴權(quán)；

2、???????? 確定了住改商全部有利害關(guān)系業(yè)主一致通過(guò)的原則；

《物權(quán)法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

第十一條　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

【律師解讀】對(duì)有利害關(guān)系的業(yè)主進(jìn)行限制的界定，避免整個(gè)管理區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主都成為有利害關(guān)系人，同時(shí)也賦予這些業(yè)主在提供相應(yīng)證據(jù)后成為適格的主體。
　　第十二條　業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。

【律師解讀】一年的撤銷權(quán)的行使，該條是物權(quán)法與合同法的關(guān)于撤銷權(quán)行使的鏈接條款。

物權(quán)法第七十八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第十三條　業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：
　　（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；
　?。ǘ┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；
　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；
　?。ㄋ模┙ㄖ^(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；
　?。ㄎ澹┢渌麘?yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
??? 【律師解讀】業(yè)主的知情權(quán)受到保護(hù)，這是物權(quán)法及物業(yè)管理?xiàng)l例都明確規(guī)定的。只是到了訴訟階段，人民法院怎么確認(rèn)，由于沒(méi)有先例可循。本條規(guī)定，更多是從實(shí)務(wù)階段，體現(xiàn)業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)，以及業(yè)主享有訴權(quán)的知情權(quán)的范圍。

第十四條　建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。
??? 【律師解讀】人民法院受理并支持業(yè)主對(duì)侵害共有部分合法權(quán)益的行為而進(jìn)行的訴訟。

規(guī)定了共有部分收益的分配用途，及訴訟中舉證責(zé)任的分配。其時(shí)實(shí)踐中存在大量占用、侵吞、濫用專項(xiàng)維修資金的問(wèn)題，本條規(guī)定可以有效的對(duì)上述問(wèn)題起到警示作用，如果存在上述問(wèn)題，那有可能相關(guān)權(quán)利人會(huì)通過(guò)訴訟要求使用人予以明示，這本身是對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金使用的一種規(guī)范的救濟(jì)性措施。
　　第十五條　業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：
　?。ㄒ唬p害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
　?。ǘ┻`反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
　?。ㄈ┻`反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；
　?。ㄋ模┻`章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。

??? 【律師解讀】繼續(xù)采用列舉的方式來(lái)界定損害他人合法權(quán)益的行為。實(shí)踐中存在違法使用物業(yè)的現(xiàn)象枚不勝舉，通過(guò)學(xué)習(xí)該條規(guī)定，我想很多小區(qū)的一些違法行為會(huì)逐漸減少，一些權(quán)利人也可以通過(guò)訴訟來(lái)推動(dòng)小區(qū)對(duì)物業(yè)的規(guī)范使用。

物權(quán)法第八十三條第二款：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第十六條　建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。
　　專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
??? 【律師解讀】業(yè)主權(quán)利義務(wù)的讓渡者參照本解釋處理。
　　第十七條　本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對(duì)外銷售的包銷人。

【律師解讀】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)包括以以自己名義進(jìn)行對(duì)外銷售的包銷人。
　　第十八條　人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。
??? 【律師解讀】解決物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的依據(jù)。
　　第十九條　本解釋自2009年10月1日起施行。
　　因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。
　　本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

【律師解讀】本解釋的施行時(shí)間和適用案件的范圍。

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋

（2009年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過(guò)）　　法釋[2009]8號(hào)

中華人民共和國(guó)最高人民法院公告

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

　　??????????????????????? 二○○九年五月十五日

　　為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

　　第一條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

【律師解讀】：本條是關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主約束力的規(guī)定。

本條規(guī)定了兩個(gè)方面的內(nèi)容：一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主都具有約束力。同時(shí)規(guī)定對(duì)實(shí)踐中出現(xiàn)的業(yè)主以不是物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由拒絕履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的抗辯，人民法院不予支持。

第二條符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

【律師解讀】：本條是關(guān)于物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)委托合同無(wú)效或部分合同條款無(wú)效的規(guī)定。

上述第一項(xiàng)中的轉(zhuǎn)委托，違反了國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第40條的關(guān)于禁止轉(zhuǎn)委托的強(qiáng)制性規(guī)定，即“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。”因此根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。全部轉(zhuǎn)委托因違反行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定而無(wú)效。

?? 上述第二項(xiàng)，符合我國(guó)《合同法》第53條規(guī)定一致，即“合同中下列免責(zé)條款無(wú)效：造成對(duì)方人身傷害的；因故意或重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的；”

　　第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

【律師解讀】本條是關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的規(guī)定，本解釋施行后，人民法院認(rèn)定物業(yè)企業(yè)違約，將不再局限于物業(yè)服務(wù)合同約定，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)的行業(yè)規(guī)范甚至包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出服務(wù)承諾應(yīng)慎重且符合實(shí)際。

　　第四條業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

【律師解讀】本條是確認(rèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)業(yè)主因違約或違法實(shí)施妨害行為依法提出訴訟的權(quán)利。

第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

　　業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

【律師解讀】關(guān)于人民法院支持業(yè)主對(duì)違規(guī)收費(fèi)的抗辯理由的規(guī)定。物業(yè)公司多收費(fèi)，濫收費(fèi)都會(huì)受到業(yè)主的抗辯，不但如此，業(yè)主還有權(quán)你退還多收的違規(guī)費(fèi)用。這就要求物業(yè)公司要收費(fèi)用有據(jù)，規(guī)范賬目。

第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

【律師解讀】關(guān)于人民法院支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的規(guī)定。這里特別需要關(guān)注一點(diǎn)，即在訴前，物業(yè)公司的書面催交義務(wù)。

本條第二款可以說(shuō)是對(duì)《物權(quán)法》第72條規(guī)定的進(jìn)一步注解：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！睂?shí)踐中有的小區(qū)業(yè)主提出自己住在一層或二層，不需接受物業(yè)公司提供的電梯服務(wù)的，還有的業(yè)主提出自己常年在外做生意，很難有時(shí)間欣賞到小區(qū)的噴泉美景，提出不愿支付因此而發(fā)生的費(fèi)用。根據(jù)《物權(quán)法》及上述司法解釋的規(guī)定，這些以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)的理由，人民法院將不予支持。

第七條業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

【律師解讀】本條是關(guān)于業(yè)主與物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任的規(guī)定。實(shí)踐中大多由業(yè)主與承租人約定由承租人交納物業(yè)費(fèi)，如果存在欠費(fèi)的情況下，業(yè)主會(huì)跟物業(yè)企業(yè)講，我跟承租人有約定的，你得向他要，跟我要不著。本條可以說(shuō)很好的解決了這一問(wèn)題，即業(yè)主與非業(yè)主使用人的約定不能免除業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的連帶責(zé)任。

第八條業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。

【律師解讀】業(yè)主委員會(huì)提出解除物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)以業(yè)主大會(huì)的決定為前提，確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)作為原告解除物業(yè)服務(wù)合同的訴訟主體資格。

同時(shí)規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)不能作為物業(yè)企業(yè)起訴物業(yè)費(fèi)的被告。

第九條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

【律師解讀】本條指的是物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主相互結(jié)算，雙方關(guān)于清欠物業(yè)費(fèi)用的訴求，人民法院予以支持。

第十條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

【律師解讀】本條是關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同終止后，人民法院支持業(yè)主委員會(huì)訴訟請(qǐng)求的范圍的規(guī)定。?? 根據(jù)本條，物業(yè)服務(wù)合同終止后，對(duì)于請(qǐng)求物業(yè)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的訴訟請(qǐng)求，人民法院予以支持。

?2003年8月20日最高人民法院在給安徽省高級(jí)人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格請(qǐng)示一案的復(fù)函》規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十條的規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位未向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施管理費(fèi)、公共部位維護(hù)費(fèi)用及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟?！?/span>

本次司法解釋也是在上述復(fù)函的基礎(chǔ)上，結(jié)合這幾年物業(yè)服務(wù)合同領(lǐng)域的新的糾紛類型進(jìn)行了補(bǔ)充。

?這里最值得關(guān)注的就是特殊類型下的事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系，也就是本條第二款的規(guī)定，如果業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)依法與物業(yè)企業(yè)解除了物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)企業(yè)就拒不撤出小區(qū)這段時(shí)間要求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，人民法院不支持。這里要區(qū)別物業(yè)合同到期后，物業(yè)公司與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)未依法續(xù)簽合同，但事實(shí)上物業(yè)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的這類物業(yè)服務(wù)關(guān)系，二者之間是有本質(zhì)的不同，因?yàn)楹笳?，未依法向物業(yè)企業(yè)提出退出或撤出小區(qū)的請(qǐng)求。

第十一條本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

【律師解讀】：擴(kuò)大了物業(yè)服務(wù)糾紛的適用范圍，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，增加了其他管理人在履行物業(yè)服務(wù)合同過(guò)程中的權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。

第十二條因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

【律師解讀】：根據(jù)本條規(guī)定，像承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人有違反物業(yè)合同、法律、法規(guī)或管理規(guī)約的行為等糾紛參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第十三條本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

【律師解讀】：本解釋的施行時(shí)間。在本解釋實(shí)施前，未經(jīng)終審的案件都適用本解釋的規(guī)定。

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