樓上漏水，樓下業(yè)主該向誰(shuí)索賠？
時(shí)間：2022.04.18
一般是因開發(fā)商在修建房屋時(shí)埋下的隱患，導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量問題。（2）樓上的住戶在進(jìn)行房屋裝修、使用過(guò)程中，因裝修破壞或操作不當(dāng)致漏水；- 過(guò)了保修期仍漏水——質(zhì)量問題開發(fā)商擔(dān)責(zé)
劉先生與某開發(fā)商簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》購(gòu)買了某房屋，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋次臥存在漏水問題，之后房屋漏水問題也一直存在。劉先生多次找開發(fā)商報(bào)修，開發(fā)商也曾進(jìn)行維修，但漏水問題始終存在。劉先生向法院提出訴訟，要求開發(fā)商對(duì)其房屋內(nèi)的次臥墻體漏水、窗戶滲漏進(jìn)行修復(fù)；開發(fā)商賠償其因房屋漏水問題造成的損失30萬(wàn)元。庭審中，開發(fā)商稱，涉案房屋一直在出租，說(shuō)明劉先生主張的漏水問題并不影響房屋的正常居住使用。收房驗(yàn)收表中只記載了次臥有水印，沒有確認(rèn)漏水原因。涉案房屋收房已經(jīng)超過(guò)5年，即使現(xiàn)在出現(xiàn)漏水問題，也已超過(guò)保修期，請(qǐng)求法院駁回劉先生的全部訴訟請(qǐng)求。分析：鑒定中心經(jīng)過(guò)委托去現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)，劉先生家中的漏水是由房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)造成的，盡管已經(jīng)過(guò)了5年保修期，開發(fā)商仍要擔(dān)責(zé)。根據(jù)鑒定意見，法院認(rèn)定開發(fā)商就涉案房屋出現(xiàn)漏水問題存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)按照鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見對(duì)涉案房屋漏水部位進(jìn)行修復(fù)。- 樓上住戶使用不當(dāng)致使室內(nèi)漏水——樓下漏水樓上擔(dān)責(zé)
2014年，白先生發(fā)現(xiàn)家中廚房煙道及周邊頂板出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，且漏水情況多出現(xiàn)在樓上洗衣服時(shí)。經(jīng)與樓上業(yè)主溝通后，白先生了解到，樓上的住戶曾于2012年對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，在衛(wèi)生間與廚房夾道處安裝了洗臉池，在廚房靠近夾道處安裝了洗衣機(jī)，穿透煙道處安裝了洗衣機(jī)上下水管道。為弄清滲漏原因，雙方共同請(qǐng)物業(yè)人員排查，物業(yè)人員排查后認(rèn)為樓上地面防水有問題。隨后，樓上業(yè)主采取了一些補(bǔ)救措施。然而，一段時(shí)間后，白先生的家中又出現(xiàn)了漏水。白先生要求樓上繼續(xù)修復(fù)并賠償其家中裝修損失，但樓上業(yè)主稱已前后修了三次，樓下漏水與自家并無(wú)關(guān)系。雙方由此鬧上了法庭。分析：鑒定中心經(jīng)過(guò)委托去現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)，盡管樓上業(yè)主將洗手池和洗衣機(jī)的原排水管截?cái)嗖辉偈褂貌⒅匦伦隽朔浪?，但新排水管排出的水還是會(huì)從原排水管回流至夾道處，并進(jìn)而滲漏到樓下。此系樓上業(yè)主在對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發(fā)的滲漏，與房屋本身質(zhì)量無(wú)關(guān)。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。法院最終判定，白先生家中的漏水應(yīng)由樓上業(yè)主擔(dān)責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保險(xiǎn)期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。
保修期從交付之日起計(jì)算。在正常使用下屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年。
2.關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，所要知曉的業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。案件中外墻面屬于共有部分，對(duì)于外墻面的維修，可動(dòng)用維修資金。3.關(guān)于維修資金的使用程序，所要遵守的過(guò)去《物權(quán)法》第七十六條第二款規(guī)定，公共維修基金的使用表決時(shí)，須業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上同意，且專有部分占建筑物總面積達(dá)到三分之二以上的業(yè)主同意。《民法典》降低了這個(gè)比例。新的規(guī)定要求出席業(yè)主大會(huì)的人數(shù)達(dá)到雙三分之二，即人數(shù)占比過(guò)三分之二，專有部分面積占比過(guò)三分之二。表決的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可。4.關(guān)于業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，所要清楚的業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。雖然房屋漏水系外墻面老化所致，但在維修時(shí)需要其他業(yè)主配合的話，其他業(yè)主是有義務(wù)配合的。1、開發(fā)商建房時(shí)由于設(shè)計(jì)失誤、選材不當(dāng)、施工不規(guī)范等導(dǎo)致房屋本身存在質(zhì)量問題而引發(fā)的滲漏；2、業(yè)主自身使用不當(dāng)或隨意改造等，造成自家或鄰居家漏水；3、裝修公司進(jìn)行裝修時(shí)破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發(fā)的滲漏；4、物業(yè)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備管理不善造成的漏水；不同的情況，漏水責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)？通常情況下，對(duì)于因開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)而造成的漏水，根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，質(zhì)保期為5年，從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。如果開發(fā)商不履行維修義務(wù)，業(yè)主可以找第三人進(jìn)行維修，由此產(chǎn)生的維修費(fèi)用和給業(yè)主造成的損失應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。另外，若因?yàn)殚_發(fā)商的原因?qū)е聺B漏問題一直沒修好而過(guò)了5年保修期，開發(fā)商仍要擔(dān)責(zé)。對(duì)于施工時(shí)破壞了原防水層而造成的滲漏，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。對(duì)于因物業(yè)疏于管理所造成的滲漏，比如積雪未及時(shí)清除導(dǎo)致積水滲透至頂樓住戶家；對(duì)屋頂?shù)乃涔芾聿簧茖?dǎo)致頂樓住戶家漏水；物業(yè)允許廣告公司在屋頂私設(shè)廣告牌而破壞了防水層，造成頂層住戶家漏水；或出現(xiàn)問題后物業(yè)沒有及時(shí)處理導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大等，物業(yè)公司也要承擔(dān)失察或維修不及時(shí)的責(zé)任。至于業(yè)主自身使用不當(dāng)或隨意改造房屋結(jié)構(gòu)等造成的滲漏，漏水責(zé)任由自己承擔(dān)。
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