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【法院認(rèn)定開發(fā)商有權(quán)對(duì)外出租車位】業(yè)主因停車難拒交物業(yè)費(fèi)

小區(qū)開發(fā)商將地上規(guī)劃中的有產(chǎn)權(quán)停車位另行租賃給第三方，業(yè)主認(rèn)為此舉導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)車位緊張拒繳物業(yè)費(fèi)。近日，江西省南昌市西湖區(qū)人民法院調(diào)解了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，法官釋明有產(chǎn)權(quán)車位開發(fā)商有權(quán)隨意處分，最終在法官的調(diào)解下，業(yè)主當(dāng)庭繳納了拖欠的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司自愿撤回了起訴。

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原告系南昌市西湖區(qū)某小區(qū)的物業(yè)公司，被告何某是該小區(qū)的一位業(yè)主。原告訴稱被告自2017年7月到2020年10月期間，拖欠物業(yè)費(fèi)1.9萬元。經(jīng)原告多次催繳，被告均以各種理由拒絕，不繳納物業(yè)費(fèi)。為此，原告訴至法院，要求被告支付物業(yè)費(fèi)1.9萬元及滯納金3.2萬元。

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在庭審過程中，何某認(rèn)為原告沒有履行相應(yīng)的義務(wù)，并將小區(qū)內(nèi)的車位隨意租賃給第三方某商場，導(dǎo)致車位非常緊張，造成業(yè)主停車不便。對(duì)此，原告提交相關(guān)照片、規(guī)劃材料等證據(jù)證明，被告所指的車位為部分規(guī)劃中的有產(chǎn)權(quán)地上停車位，并非規(guī)劃外占用小區(qū)公共道路的公攤停車位。該停車位的產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，開發(fā)商可租可售可增，隨意處分。法官了解了案件的來龍去脈后，考慮到事情原由比較清晰明確，便征詢了原告、被告雙方的調(diào)解意愿，當(dāng)庭進(jìn)行調(diào)解。法官釋明，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，小區(qū)開發(fā)商將地上規(guī)劃中的停車位另行租賃給第三方，系其自由處分行為，并無過錯(cuò)，且與原告物業(yè)公司無關(guān)。被告欠繳物業(yè)費(fèi)是事實(shí)，且沒有正當(dāng)合法理由，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。隨后，法官盡量做物業(yè)公司的工作，物業(yè)公司諒解何某拖欠物業(yè)費(fèi)的行為，并同意放棄其滯納金的訴請(qǐng)。

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最終，在法官的細(xì)心的調(diào)解下，被告何某將所欠物業(yè)費(fèi)當(dāng)庭一次性繳清，物業(yè)公司也撤回起訴，雙方握手言和。

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是否經(jīng)過規(guī)劃部門的審批決定車位的權(quán)屬

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經(jīng)辦法官庭后表示，民法典按照是否經(jīng)過規(guī)劃對(duì)車位、車庫的權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則進(jìn)行了區(qū)分。民法典第二百七十五條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”因此，車位的權(quán)屬一般看是否經(jīng)過規(guī)劃部門的審批。具體而言，一般分為以下幾種情況：

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第一種有產(chǎn)權(quán)車位，即滿足了立項(xiàng)和規(guī)劃條件，辦理了土地出讓手續(xù)，可以辦理所有權(quán)證書的車位。該車位的開發(fā)成本未列入業(yè)主公攤，開發(fā)商自己承擔(dān)了，因此由開發(fā)商享有所有權(quán)，可以隨意處分，即可出售，可出租，亦可買房送車位。小區(qū)業(yè)主通過同開發(fā)商簽訂《車位買賣合同》并按約定支付價(jià)款后，是可以辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的。如本案中小區(qū)開發(fā)商出租給第三人的車位，便屬于有產(chǎn)權(quán)車位。因開發(fā)商有權(quán)隨意處分，被告何某以此拒繳物業(yè)費(fèi)無事實(shí)和法律依據(jù)。

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第二種是公攤車位，即開發(fā)商利用小區(qū)建筑區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位以外的諸如業(yè)主共有的道路或者其他場所建設(shè)的地上及地下停車位，屬全體業(yè)主共有，開發(fā)商不可隨意處分。因?yàn)樵撥囄坏拈_發(fā)成本列入業(yè)主公攤，業(yè)主在買房時(shí)已承擔(dān)了開發(fā)成本，因此由業(yè)主共有。此時(shí)，開發(fā)商及物業(yè)就不得隨意出租給他人，否則將損害業(yè)主的合法權(quán)益。這種車位是不能出售的，買方也沒辦法辦理產(chǎn)權(quán)。

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第三種是人防車位，此車為占地為人防工程所用，系利用人防空間建設(shè)的車位，產(chǎn)權(quán)歸屬于國家。在非戰(zhàn)爭時(shí)期，“誰投資，誰使用”，不允許買賣。開發(fā)商對(duì)人防車位只享有使用權(quán)，所以開發(fā)商可以向承租人約定一定的出租費(fèi)，但是不可以出售，即使有人買了，也辦不了產(chǎn)權(quán)。

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同時(shí)，民法典還規(guī)定了業(yè)主對(duì)規(guī)劃內(nèi)的車位和車庫享有優(yōu)先權(quán)。根據(jù)第二百七十六條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”之規(guī)定，業(yè)主對(duì)規(guī)劃內(nèi)的車位和車庫應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)，從而最大限度保障小區(qū)內(nèi)業(yè)主的權(quán)益，解決普遍存在的小區(qū)內(nèi)停車位緊張的難題。

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來源：中國法院網(wǎng)

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