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誤區(qū)：物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意拒交物業(yè)費(fèi)

【典型案例】?

孟某以物業(yè)服務(wù)存在一般瑕疵，拒交物業(yè)費(fèi)敗訴案。

濟(jì)南市市中區(qū)孟某以小區(qū)某物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司起訴后，孟某的抗辯理由為：

1、物業(yè)公司沒(méi)有按照約定提供安全用水：某物業(yè)公司沒(méi)有按照雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》約定履行職責(zé)，沒(méi)有對(duì)供水設(shè)施按照規(guī)定每半年進(jìn)行一次維護(hù)、消毒、清洗，沒(méi)有每半年公布一次飲用水的檢驗(yàn)結(jié)果。

2、小區(qū)環(huán)境臟亂差：小區(qū)內(nèi)雜草叢生、污水遍地、垃圾成堆、小商小販滿(mǎn)街、汽車(chē)亂停亂放，影響消防通道，共用消防設(shè)施、照明設(shè)施不、門(mén)窗丟失、損壞，樓梯間、通道、共用墻、梁、頂、窗等布滿(mǎn)灰塵、蜘蛛網(wǎng)、雪后小區(qū)道路沒(méi)人清掃。

3、服務(wù)態(tài)度差：居民找物業(yè)反映，不是不見(jiàn)，就是推卸責(zé)任，現(xiàn)在物業(yè)換了負(fù)責(zé)人，對(duì)前事置之不理，并對(duì)業(yè)主進(jìn)行斷電、停水、停暖氣、扎車(chē)胎等威脅行為。

【法院審判】?

濟(jì)南市中級(jí)人民法院終審認(rèn)定某物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量只存在一般瑕疵，不存在嚴(yán)重瑕疵，孟某不能因此不交物業(yè)管理費(fèi)。主要理由為：

從孟某提供的有關(guān)證據(jù)看，某物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中確實(shí)在某些公共設(shè)施維護(hù)及保潔等方面存在著諸多問(wèn)題，但從整個(gè)物業(yè)服務(wù)的情況看，各項(xiàng)基本物業(yè)服務(wù)工作并未停滯癱瘓，仍處于正常運(yùn)行狀態(tài)，尚未構(gòu)成嚴(yán)重瑕疵。同時(shí)，一審法院判令免除了孟某拖欠物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生的相應(yīng)利息，已經(jīng)考慮到物業(yè)公司提供的服務(wù)確實(shí)存在諸多問(wèn)題的事實(shí)，故孟某再以物業(yè)服務(wù)存在問(wèn)題為由不交物業(yè)費(fèi)，依法不能成立。

【律師觀點(diǎn)】?

物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)具有公共物品的性質(zhì)，關(guān)系到小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的切身利益，對(duì)于單個(gè)業(yè)主是否可以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)在對(duì)全體業(yè)主與個(gè)別業(yè)主利益進(jìn)行衡量的基礎(chǔ)上予以綜合判斷。

如果物業(yè)公司未能履行保潔、安保、公共設(shè)施的維護(hù)維修等基本服務(wù)，已經(jīng)造成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序等嚴(yán)重惡化，影響了全體業(yè)主的正常生活，使業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主要權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則應(yīng)當(dāng)允許單個(gè)業(yè)主以此為由少交或免交物業(yè)費(fèi)。

如物業(yè)公司已經(jīng)提供的物業(yè)服務(wù)，僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節(jié)、個(gè)別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么就不宜認(rèn)定單個(gè)業(yè)主可以以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則就會(huì)造成物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)不足，無(wú)法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，服務(wù)質(zhì)量下降，最終損害的是其他正常交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主的利益。

如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn),說(shuō)明服務(wù)質(zhì)量不到位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格不符的問(wèn)題,可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)直接與物業(yè)管理公司交涉,甚至可以改聘其他物業(yè)管理公司來(lái)管理小區(qū)。

【實(shí)例參考】?

濟(jì)南市中級(jí)人民法院（2015）濟(jì)民一終字第151號(hào)《令某與某集團(tuán)物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案》民事判決書(shū)