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關(guān)于編寫“物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范及案例分析使用讀本”（或者手冊）計(jì)劃安排及實(shí)施方案的通知

?

各參與編寫的有關(guān)物業(yè)企業(yè)：

????現(xiàn)將協(xié)會(huì)確定“關(guān)于編寫《物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范及案例分析使用讀本》計(jì)劃安排及實(shí)施方案的通知”印發(fā)給你們，協(xié)會(huì)擬定的各章節(jié)簡要內(nèi)容僅供參考，希望各參與編寫單位的領(lǐng)導(dǎo)高度重視，充分認(rèn)識(shí)編寫《物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范及案例分析使用讀本》的重要性、必要性，在編寫過程中要開闊思路、精心組織、盡職盡責(zé)、精益求精，按照各自承擔(dān)的任務(wù)，組織有關(guān)人員，集中時(shí)間，集中力量，努力確保編寫的內(nèi)容豐富，條理清楚、通俗易懂、便于理解、使用性強(qiáng)。請各編寫物業(yè)企業(yè)按時(shí)完成。

一、?編寫“物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范與案例分析使用讀本”

（或者手冊）的指導(dǎo)思想和目的

近幾年，隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理對(duì)改善居住環(huán)境、促進(jìn)文明社區(qū)建設(shè)、提供城市管理服務(wù)水平發(fā)揮了積極的作用，但由于物業(yè)管理涉及到的利益主體日益增多，加之《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及司法解釋的頒布實(shí)施，廣大業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)與糾紛呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，已成為社會(huì)各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)、熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，困擾著物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康正常發(fā)展，如何加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范，已引起各級(jí)主管部門的高度重視。市局恒志局長對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范工作非常重視，多次要求物業(yè)協(xié)會(huì)作為物業(yè)行業(yè)組織部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與防范工作調(diào)研，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范知識(shí)的培訓(xùn)，抓緊編寫物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范手冊，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)與防范的法律依據(jù)和政策指導(dǎo)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法管理，依法規(guī)避和化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。按照張局長的要求，協(xié)會(huì)近幾年來針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行專題調(diào)查，針對(duì)物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范問題，先后推出了多項(xiàng)防范物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策和舉措，如：物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究、協(xié)會(huì)牽頭集體統(tǒng)保、開展仲裁服務(wù)進(jìn)社區(qū)活動(dòng)、邀請專家講課、組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加風(fēng)險(xiǎn)與防范培訓(xùn)班等一系列舉措，受到了物業(yè)企業(yè)的廣泛好評(píng)。有些物業(yè)企業(yè)在實(shí)踐工作中做了大量富有成效的工作，積累一定的經(jīng)驗(yàn)，但就物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范具有預(yù)見性、指導(dǎo)性的規(guī)范系統(tǒng)和可操作化的完整的書面材料在我市還沒有形成。因此，這項(xiàng)工作就成為今年乃至長期致力研究和解決的重點(diǎn)課題。協(xié)會(huì)在深入調(diào)研和廣泛征求物業(yè)企業(yè)的意見的基礎(chǔ)上，決定組織有關(guān)人員在2014年3月30日之前完成編寫“物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范與案例分析讀本”任務(wù)。

二、?參與編寫“物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范與案例分析使用讀

本”（或者手冊）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

1、?山東省誠信行物業(yè)管理有限公司????王宏杰

2、?山東凱瑞物業(yè)服務(wù)有限公司????????韓瑞雙

3、?濟(jì)南新匯物業(yè)管理有限公司????????吳洪杰

4、?潤華集團(tuán)山東物業(yè)管理有限責(zé)任公司????楊立群

5、?江蘇路勁物業(yè)服務(wù)有限公司濟(jì)南分公司??徐玉章

6、?山東高速實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司?????????張朝

7、?山東保利物業(yè)管理有限公司?????????武軍

8、?鑫苑物業(yè)服務(wù)有限公司山東分公司???何勇

9、?江泰保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)股份有限公司?????????蔡霽陽

10、?山東豪才律師事務(wù)所???????????????王輝

11、?物業(yè)主管部門、物業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)人員

三、?關(guān)于編寫“物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范與案例分析使用讀

本”有關(guān)章節(jié)的簡要內(nèi)容及編寫工作的分工

第一章：物業(yè)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)（擬定編寫20個(gè)頁碼左右）。

本章由山東誠信行物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)撰寫。

第一節(jié)：物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

第二節(jié)：物業(yè)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)

第三節(jié)：物業(yè)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

編寫的基本要求:1）定義，2）分析特征、特點(diǎn)或構(gòu)成，

3)在業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)的類型，4）對(duì)物業(yè)實(shí)務(wù)的影響，5）風(fēng)險(xiǎn)防范的作用，6）有關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)的法律依據(jù)。

第二章：物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的介入風(fēng)險(xiǎn)與防范或者說物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)合同風(fēng)險(xiǎn)與防范（擬定編寫35?—40個(gè)頁碼）。本章由山東凱瑞物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)撰寫。

第一節(jié):合同的簽訂風(fēng)險(xiǎn)與防范

第二節(jié):合同的履行風(fēng)險(xiǎn)與防范

第三節(jié):合同的解除與終止風(fēng)險(xiǎn)防范

編寫本章的基本內(nèi)容其實(shí)就是從早期介入—前期合同管理—日常管理—依法撤離等整個(gè)過程。編寫的要求：

1）定義

2)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式或風(fēng)險(xiǎn)類型，列舉類型并就現(xiàn)實(shí)中的問

題可舉例說明。

3）風(fēng)險(xiǎn)防范：

A.事先防范措施與建議

B.事中防范

C.事后防范

4）風(fēng)險(xiǎn)防范的作用

案例分析描述要求:

每一節(jié)的后面都要列舉案例分析。案例分析編寫的描述基本要求是:案情摘要、案情、依法處理結(jié)論（依法院判決、仲裁裁決、保險(xiǎn)賠償?shù)纫婪ㄗ鞒龅慕Y(jié)論），決不能以我們物業(yè)企業(yè)各自實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)或者友好協(xié)商解決作為解決依據(jù)。在實(shí)踐工作中經(jīng)驗(yàn)的描述應(yīng)在不違反國家法律、法規(guī)的前提下可以進(jìn)行描述。其他章節(jié)對(duì)案例的描述要求也按此要求進(jìn)行編寫描述。

第三章：物業(yè)企業(yè)的用工風(fēng)險(xiǎn)與防范（擬定編寫30個(gè)頁碼左右）。本章由潤華集團(tuán)山東物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)撰寫。

第一節(jié)：勞動(dòng)合同簽訂風(fēng)險(xiǎn)防范

第二節(jié)：勞動(dòng)合同履行的風(fēng)險(xiǎn)與防范

第三節(jié)：勞動(dòng)合同的解除或終止風(fēng)險(xiǎn)與防范

第四節(jié)：勞動(dòng)合同非法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

案例分析編寫要求，按第二章案例編寫要求進(jìn)行描述。

第四章：物業(yè)管理責(zé)任引起侵權(quán)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)與防范（擬定編寫50—55個(gè)頁碼左右）。本章由江蘇路勁物業(yè)服務(wù)有限公司濟(jì)南分公司負(fù)責(zé)撰寫。

第一節(jié)：管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范

一、?管理類：（財(cái)務(wù)、合同、用工、安全、上崗資格及

年檢）

二、?服務(wù)類：（標(biāo)示、警示、特約服務(wù)）

三、?突發(fā)類：（停水電事件、媒體發(fā)布負(fù)面報(bào)道、水侵

事件、群訴事件）

第二節(jié)：設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)及防范

一、?辦公設(shè)備類：（電子產(chǎn)品）

二、?交通安全類：（交通事故、道路、道閘）

三、?消防安全類：（煙感、溫感、噴淋、聲光控）

四、?機(jī)械車庫類：(設(shè)備損壞車輛)

五、?配用電類：（電梯、水泵、風(fēng)機(jī)、配電柜）

六、?給排水類：（水系、噴泉、管道）

七、?共用設(shè)施類：（游場樂設(shè)施）

八、?管理檔案資料

第三節(jié)：不可抗力風(fēng)險(xiǎn)及防范

暴風(fēng)雨、暴風(fēng)雪、臺(tái)風(fēng)、地震、泥石流、洪水、蚊蟲、流行性疾病等原因。

案例分析編寫要求，按第二章案例分析編寫要求進(jìn)行描述。

第五章：與物業(yè)企業(yè)有關(guān)主體的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范（擬定編寫30—40頁碼左右）。本章由鑫苑物業(yè)服務(wù)有限公司山東分公司負(fù)責(zé)撰寫。

第一節(jié)：來自開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)

第二節(jié)：來自業(yè)主委員的法律風(fēng)險(xiǎn)

第三節(jié)：來自業(yè)主的法律風(fēng)險(xiǎn)

第四節(jié)：來自行政主管部門的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)

第五節(jié)：來自其他合同主體的法律風(fēng)險(xiǎn)

案例分析編寫要求，按第二章案例分析編寫要求進(jìn)行描述。

第六章：物業(yè)糾紛的訴訟風(fēng)險(xiǎn)（擬定編寫40個(gè)頁碼左右）。本章由山東高速實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)撰寫。

第一節(jié)：物權(quán)糾紛

第二節(jié)：物業(yè)費(fèi)糾紛

第三節(jié)：與業(yè)主委員的糾紛

第四節(jié)：侵權(quán)責(zé)任糾紛

第五節(jié)：物業(yè)管理責(zé)任糾紛

第六節(jié)：物業(yè)糾紛的維權(quán)途徑

第七節(jié)：物業(yè)糾紛的舉證證據(jù)收集

案例分析編寫要求，按第二章案例分析編寫要求進(jìn)行描述。

第七章：突發(fā)事件的應(yīng)急處理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)公共輿論、接受新聞媒體采訪的風(fēng)險(xiǎn)（擬定編寫15個(gè)頁碼左右）。本章由山東保利物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)撰寫。

1、緊急事件的描述

2、處理緊急事件的要求

3、緊急事件的處理過程

4、典型緊急事件的處理

5、應(yīng)對(duì)公共輿論、接受新聞媒體采訪的應(yīng)對(duì)措施。

案例分析編寫要求，按第二章案例分析編寫要求進(jìn)行描述。

四、?編寫“物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范及案例分析使用讀本”

過程中應(yīng)掌握的基本原則的要求

1、從前期介入——到依法撤離，從外及里（內(nèi)部

管理）進(jìn)行分析撰寫。

2、梳理好層次、結(jié)構(gòu)、順序、條理，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)描述要完

整、提出解決風(fēng)險(xiǎn)與防范的對(duì)策和措施要具體，案例分析要有理有據(jù)，文字表達(dá)要清楚，通俗易懂，便于理解。

3、在編寫中所引用的國家的法律、法規(guī)和有關(guān)教材的內(nèi)容，一定要注明資料的來源。

4、編寫人員在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定義解釋、風(fēng)險(xiǎn)描述、預(yù)防措施、案例分析，編寫的風(fēng)格各章節(jié)要統(tǒng)一，標(biāo)點(diǎn)符號(hào)一定要準(zhǔn)確。

5、協(xié)會(huì)提供的有關(guān)專家老師的講課內(nèi)容可以參照，但不可照搬，否則有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

6、關(guān)于案例編寫問題，各參與編寫物業(yè)企業(yè)在編寫每個(gè)章節(jié)時(shí)必須要有案例，案例應(yīng)以本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營過程中發(fā)生的案例。江泰經(jīng)紀(jì)保險(xiǎn)公司、山東豪才律師務(wù)所利用各自優(yōu)勢負(fù)責(zé)廣泛收集與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范有關(guān)的案例，并于11月30日前提供給協(xié)會(huì)，由協(xié)會(huì)提供給各參與編寫的物業(yè)企業(yè)在編寫過程中參考采用。

五、負(fù)責(zé)匯總審稿的單位及編委會(huì)成員

協(xié)會(huì)由張平、李新民、張炳亭等有關(guān)人員組織匯總審稿，參與匯總審稿的單位：山東豪才律師事務(wù)所（王輝）、江泰經(jīng)紀(jì)保險(xiǎn)公司（蔡霽陽）、濟(jì)南新匯物業(yè)管理有限公司（吳宏杰）、山東誠信行物業(yè)管理有限公司（王宏杰）、江蘇路勁物業(yè)服務(wù)有限公司濟(jì)南分公司（徐玉章）等有關(guān)物業(yè)企業(yè)及成員組成編委會(huì)成員進(jìn)行匯總審稿。

六、編寫的時(shí)間安排

第一階段：安排部署擬定編寫提綱階段。從2013年10

月25日—11月15日各參與物業(yè)企業(yè)拿出各自的編寫提綱，經(jīng)協(xié)會(huì)及編委會(huì)成員審稿后，開始進(jìn)入編寫階段。

第二階段：編寫階段。從11月16日—12月30日為編寫階段，此階段工作是基礎(chǔ)性工作，由于時(shí)間緊、任務(wù)重、要求高，因此，要求參與編寫的各物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視，充分認(rèn)識(shí)編寫“物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范與案例分析使用讀本”工作重要性，組織有關(guān)人員集中精力、集中時(shí)間、按時(shí)完成，并于12月30日前上交協(xié)會(huì)，必須以書面材料上報(bào)同時(shí)提供電子版，協(xié)會(huì)由王艷艷負(fù)責(zé)接收。

第三階段：匯總審稿階段。從2014年1月1日—20日，協(xié)會(huì)組織有關(guān)物業(yè)企業(yè)及編委會(huì)成員進(jìn)行匯總、審稿、排版。

第四階段：反饋修改階段。從2014年1月21日—3月15日，協(xié)會(huì)將匯總的擬定稿發(fā)放到各參與編寫的物業(yè)企業(yè)和有關(guān)人員廣泛進(jìn)行征求意見，要求各物業(yè)企業(yè)對(duì)反饋的匯總擬定稿，認(rèn)真審查并以書面材料提出修改意見和建議，并于2014年3月16日前以書面形式和電子版上報(bào)協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)由王艷艷負(fù)責(zé)接收。本階段協(xié)會(huì)將安排一次參與編寫的人員進(jìn)行座談?dòng)懻?，廣泛征求意見和建議。

第五階段：定稿階段。協(xié)會(huì)將邀請有關(guān)部門和專家進(jìn)行座談?dòng)懻?，?duì)提出的意見和建議進(jìn)行修改定稿后，上報(bào)市局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱，經(jīng)市局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱同意后擇機(jī)印刷。

為了鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)積極參與支持協(xié)會(huì)的各項(xiàng)工作，協(xié)會(huì)年終對(duì)會(huì)員單位進(jìn)行考核時(shí)，將對(duì)參與編寫的物業(yè)企業(yè)的單位給予加分并通報(bào)表揚(yáng)。同時(shí)，協(xié)會(huì)將通過協(xié)會(huì)網(wǎng)站、雜志廣泛宣傳并做為本地物業(yè)行業(yè)成果上報(bào)中物協(xié)。

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附：編寫格式及序號(hào)排列要求

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???????????????????????????濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)

???????????????????????????二0一三年十月二十五日

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附件：

第×章?×××（宋體三號(hào)加粗居中）

第一節(jié)??×××（宋體四號(hào)加粗居中）

標(biāo)題“一”格式：黑體三號(hào)

標(biāo)題“（一）”格式：楷體三號(hào)加粗

標(biāo)題“1”格式：楷體三號(hào)

標(biāo)題“（1）”格式：仿宋三號(hào)

每一章下面要求應(yīng)有本章的簡要概述。所有內(nèi)文均用仿宋三號(hào)。全文格式：對(duì)齊方式：兩端對(duì)齊；首行縮進(jìn)2個(gè)字符；行距：固定值28磅。