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濟(jì)物協(xié)字〔2021〕2號(hào) 關(guān)于組織學(xué)習(xí)討論《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例》（征求意見稿）的通知

 

各會(huì)員單位：《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例》（征求意見稿）已經(jīng)發(fā)布，這是我市物業(yè)管理立法史上具有重要標(biāo)志性意義的大事。為了維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)各方的合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，協(xié)會(huì)要求各會(huì)員單位認(rèn)真組織學(xué)習(xí)討論，提出修改意見。請(qǐng)各會(huì)員單位于1月25日前通過以下方式提出意見和建議：（一）通過電子郵件方式將意見和建議發(fā)至：jinanwuyepeixun@163.com，郵件主題標(biāo)明“物業(yè)管理?xiàng)l例立法意見”，協(xié)會(huì)匯總后報(bào)市住建局。（二）通過信函方式將意見和建議寄至歷下區(qū)龍鼎大道1號(hào)龍奧大廈F428房間,郵編：250001。（三）通過電子郵件方式將意見和建議發(fā)至: jnfgjwyc@jn.shandong.cn，郵件主題標(biāo)明“物業(yè)管理?xiàng)l例立法意見”。     咨詢聯(lián)系人：沈夢(mèng)  聯(lián)系電話：82077109

 

附件：《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例》（征求意見稿）（可至本網(wǎng)站“下載中心”中下載）

 

 

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)                                  2021年1月5日

 

 

附件 濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）

 

第一章 總則

 

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。前款所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務(wù)人，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。第三條 本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會(huì)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范化、市場化。第四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依照中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定設(shè)立中國共產(chǎn)黨的基層組織，開展黨的活動(dòng)。第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：（一）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；（二）指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；（三）指導(dǎo)和監(jiān)督本市住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；（四）建立完善本市物業(yè)管理分級(jí)培訓(xùn)體系；（五）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；（六）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺(tái)；（七）指導(dǎo)市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)開展自律性規(guī)范的制定和實(shí)施工作；（八）實(shí)施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：（一）組織實(shí)施物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；（二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員；（三）指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)專項(xiàng)維修資金的歸集和日常使用管理；（四）指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；（五）組織開展轄區(qū)內(nèi)街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)人員培訓(xùn)；（六）指導(dǎo)街道辦事處（鎮(zhèn)政府）實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作；（七）落實(shí)物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。發(fā)展改革、公安、民政、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、城市管理、水務(wù)、園林和林業(yè)綠化、市場監(jiān)管、人防等相關(guān)主管部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。第六條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制，組織轄區(qū)內(nèi)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）及相關(guān)部門和單位，統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。第七條 街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，具體履行以下職責(zé)：（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建和換屆改選，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；（二）建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理；（三）參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作；（四）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施日常監(jiān)督檢查，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)；（五）建立物業(yè)應(yīng)急服務(wù)保障機(jī)制；（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。第八條 居民委員會(huì)應(yīng)在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，建立健全業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人的議事協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)化解小區(qū)矛盾糾紛。居民委員會(huì)下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法履職，督促物業(yè)服務(wù)人履行合同義務(wù)，服從社區(qū)管理，組織開展對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考核評(píng)價(jià)等工作。第九條 突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)落實(shí)市人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）指導(dǎo)下積極配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。第十條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，協(xié)助有關(guān)部門調(diào)解物業(yè)糾紛，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。第十一條 倡導(dǎo)綠色、智慧物業(yè)管理。鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環(huán)境。 第二章 物業(yè)管理區(qū)域

 

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第十三條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向所在區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。第十四條 區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處（鎮(zhèn)政府）的意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。第十五條 已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)政府）會(huì)同區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，結(jié)合居民委員會(huì)布局和物業(yè)管理實(shí)際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；（二）具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，其建筑面積不低于二十平方米。

 

第三章 前期物業(yè)管理

 

第十七條 新建物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺(tái)進(jìn)行招標(biāo)。第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第二十條 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)將備案信息推送至所在地街道辦事處和居民委員會(huì)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時(shí)公示臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并提供給物業(yè)買受人，同時(shí)予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和履行前期物業(yè)服務(wù)合同予以書面承諾。第二十一條 新建住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定和動(dòng)態(tài)調(diào)整相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。  前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。 第二十二條 新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案后，與前期物業(yè)服務(wù)人開展物業(yè)承接查驗(yàn)工作。第二十三條 承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)人和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。承接查驗(yàn)后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并將其作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改。建設(shè)單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。  第二十四條 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加，必要時(shí)可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。  第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）業(yè)主名冊(cè)；（五）物業(yè)管理必需的其他資料。前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。第二十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列資料向區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案：  （一）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；  （二）建設(shè)單位移交資料清單；  （三）查驗(yàn)記錄；  （四）交接記錄；  （五）其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。  物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)資料建檔保存。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。第二十七條 新建住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日起兩個(gè)月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊等設(shè)施設(shè)備向相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位移交。第二十八條 新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)完善房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書內(nèi)容，指導(dǎo)購房人合理使用房屋。房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖，不得占用、移裝的共有部位、共用設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全新建物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)立房屋售后服務(wù)中心，處理建設(shè)遺留問題、接受業(yè)主報(bào)修。  第四章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

 

第一節(jié) 業(yè)主

 

第二十九條 本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人。除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，可以認(rèn)定為業(yè)主：（一）尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為，且已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人；（二）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；（三）因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。第三十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：  （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；  （二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；  （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；  （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；  （五）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)，并享有被選舉權(quán)；  （六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；  （七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）對(duì)專項(xiàng)維修資金、公共收益的管理和使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第三十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定；（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理；（六）履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任；（七）向物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式；（八）轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。第三十二條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和維護(hù)規(guī)則；（二）合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；（三）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；（四）物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)費(fèi)用的分?jǐn)傄?guī)則；（五）專項(xiàng)維修資金、公共收益的使用與管理規(guī)則；（六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。管理規(guī)約示范文本由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門另行制定。第三十三條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的具體職責(zé)和會(huì)議規(guī)則以及依照本條例應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他事項(xiàng)作出規(guī)定。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門另行制定。 第二節(jié) 業(yè)主大會(huì) 第三十四條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主不足十人，經(jīng)全體業(yè)主一致同意并作出書面決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第三十五條 符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，設(shè)立業(yè)主大會(huì):（一）業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。第三十六條 符合第三十五條規(guī)定條件的物業(yè)管理區(qū)域，百分之十以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，居民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。第三十七條 街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)在接到設(shè)立業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)三十日內(nèi)，組建業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組由街道辦事處、社區(qū)黨組織、轄區(qū)公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主代表和建設(shè)單位組成。籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任。籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處在民主推薦的基礎(chǔ)上，從遵紀(jì)守法、熱心公益的業(yè)主中確定，業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)符合本條例有關(guān)業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格的規(guī)定。建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組開展籌備工作?；I備組中的業(yè)主代表不得擔(dān)任首屆業(yè)主委員會(huì)委員。第三十八條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。第三十九條 籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：（一）確認(rèn)并公示業(yè)主名單、業(yè)主人數(shù)以及專有部分面積；（二）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、方式和議題；（三）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；（四）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；（六）制定首屆業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；（七）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作?；I備組成員就籌備工作意見不一致的，由籌備組組長作出決定?；I備組發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋街道辦事處公章。本條第一款所列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前予以公示。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之前研究處理并作出答復(fù)。第四十條 專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認(rèn)定：   （一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。   （二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。   業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，按照下列方法認(rèn)定：   （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。   （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。第四十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。籌備組自首次業(yè)主大會(huì)召開并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后自行解散。第四十二條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；（九）管理、使用共有部分收益；（十）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格；（十一）確定業(yè)主委員會(huì)委員津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任實(shí)施任期、離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)；（十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第四十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報(bào)物業(yè)所在地的居民委員會(huì)。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能形成相關(guān)決議決定，以及業(yè)主就會(huì)議議題內(nèi)容存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社區(qū)黨組織報(bào)告。業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就已公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。第四十四條 業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)政府）組織召集。第四十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法作出的決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。第四十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議參會(huì)業(yè)主人數(shù)和參會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)符合法律規(guī)定比例的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議形成的決議方為有效。第四十七條 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門另行制定。

 

第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

 

第四十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由五至九名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。候補(bǔ)委員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)確定。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名，由業(yè)主委員會(huì)從委員中選舉產(chǎn)生。第四十九條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：（一） 具有完全民事行為能力，遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力；（二） 符合業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求；（三） 按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；（四）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；（五）未被公安機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法處罰的；（六）不存在較為嚴(yán)重的個(gè)人不良信用記錄、發(fā)布不實(shí)信息或者嚴(yán)重違反社會(huì)公德造成惡劣影響的；（七）未被列為失信被執(zhí)行人；（八）未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；（九）不存在被國家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位開除公職或者辭退的；（十）未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。第五十條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：（一）社區(qū)黨組織推薦；（二）居民委員會(huì)推薦；（三）業(yè)主自薦或者十名以上聯(lián)名推薦?；I備組根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，報(bào)社區(qū)黨組織。業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單應(yīng)當(dāng)予以公示。社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)委員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。第五十一條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。任期內(nèi)業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺的，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)剩余任期。具體遞補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。第五十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)政府）辦理備案。街道辦事處（鎮(zhèn)政府）受理備案材料后，經(jīng)審查符合條件的，應(yīng)當(dāng)在十個(gè)工作日內(nèi)頒發(fā)備案證明。業(yè)主委員會(huì)信息變更的，應(yīng)及時(shí)報(bào)街道辦事處（鎮(zhèn)政府）辦理變更備案。第五十三條 業(yè)主委員會(huì)可持備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。業(yè)主大會(huì)可以委托街道辦事處（鎮(zhèn)政府）或者居民委員會(huì)代為保管業(yè)主大會(huì)印章；需要使用業(yè)主大會(huì)印章的，由業(yè)主委員會(huì)向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）或者居民委員會(huì)提出。業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管，需要使用業(yè)主委員會(huì)印章的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員簽字。第五十四條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和街道社區(qū)黨組織的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；（三）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；（六）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；（七）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、補(bǔ)交和續(xù)交；（八）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作；（九）配合、支持居民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；（十）及時(shí)了解業(yè)主的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（十一）制作和保管會(huì)議記錄、共有物業(yè)部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；（十二）定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每半年公示共有資金的使用情況和業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)情況；（十三）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（十四）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第五十五條 業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；（二）以虛列支出、虛報(bào)賬目等方式挪用、侵占業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金、公共收益等共有財(cái)產(chǎn)；（三）虛構(gòu)、轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；（四）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；（六）侵占、挪用業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借貸給他人或者以業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)為他人提供擔(dān)保；（七）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等與其履行職務(wù)有利害關(guān)系的單位或者個(gè)人提供的利益或報(bào)酬；（八）為在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè)；（九）泄露業(yè)主信息，發(fā)布違反法律法規(guī)、社會(huì)公共秩序的不實(shí)言論、信息；（十）拒不執(zhí)行街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、相關(guān)主管部門關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域的整改要求或者人民法院有關(guān)裁判；（十一）違反物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約，拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、停車費(fèi)和專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用，或者誘導(dǎo)、鼓動(dòng)其他業(yè)主不交納相關(guān)費(fèi)用；（十二）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。業(yè)主委員會(huì)委員有前款情形之一的，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。罷免業(yè)主委員會(huì)委員時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許其提出申辯并記錄歸檔。第五十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一時(shí)，其職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會(huì)公示，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；（二）喪失民事行為能力；（三）因違法違紀(jì)接受調(diào)查且被采取相應(yīng)強(qiáng)制措施的；（四）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的。第五十七條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)決定中止其職務(wù)，并予以公示，提請(qǐng)下次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定終止：（一）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，經(jīng)勸阻后拒不改正的；（二）一年內(nèi)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)半數(shù)以上的；（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；（四）在任職期間被列為失信被執(zhí)行人的；（五）其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。業(yè)主委員會(huì)未依照前款規(guī)定作出中止職務(wù)決定的，由街道辦事處責(zé)令限期作出；逾期未作出的，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）作出中止相應(yīng)人員職務(wù)的決定。第五十八條 業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止后，由業(yè)主委員會(huì)從候補(bǔ)委員中按照得票順序依次遞補(bǔ)為委員并予以公示，公示期滿后十五日內(nèi)向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）備案。全部候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員后，業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)低于原有人數(shù)百分之五十的，或者業(yè)主委員會(huì)拒不履行職責(zé)的，或者業(yè)主委員會(huì)成員集體辭職的，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。第五十九條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前六個(gè)月，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦事處（鎮(zhèn)政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定提出申請(qǐng)的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)。街道辦事處（鎮(zhèn)政府）也可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆小組。換屆小組的組成和工作辦法參照本條例籌備組的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第六十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆小組成立后三日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主名冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交換屆小組。業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定移交有關(guān)物品和資料的，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責(zé)令限期移交；拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。第六十一條 新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）備案。換屆小組應(yīng)當(dāng)在完成備案后十個(gè)工作日內(nèi)，將其保管的物品和資料移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并自行解散。第六十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，且不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并予以公告。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。第六十三條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)任中審計(jì)和離任審計(jì)制度，審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。業(yè)主委員會(huì)違規(guī)使用專項(xiàng)維修資金、公共收益和工作經(jīng)費(fèi)的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)該業(yè)主委員會(huì)使用專項(xiàng)維修資金、公共收益的情況以及工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。換屆后，新一屆業(yè)主委員會(huì)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)上一屆業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行審計(jì)。第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并為后期開發(fā)的物業(yè)預(yù)留業(yè)主委員會(huì)委員名額。后期開發(fā)的物業(yè)交付使用后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)不得超過規(guī)定的最高人數(shù)。第六十五條 住宅小區(qū)未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)解散的，居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）的指導(dǎo)下，組織業(yè)主討論決定物業(yè)管理事項(xiàng)，或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)委托暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 第五章 物業(yè)服務(wù)

 

第六十六條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理。委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。除業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)人外，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。第六十七條 接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)。第六十八條 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共收益管理、合同期限、違約責(zé)任等。第六十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）推送備案信息。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門變更備案。物業(yè)服務(wù)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在提供物業(yè)服務(wù)之日起5日內(nèi)，到所在的居民委員會(huì)報(bào)到，接受所在居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，參與基層社會(huì)治理，履行綜合治理相關(guān)責(zé)任。第七十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；（二）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；（四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；（五）上一年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況；（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況；（七）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。第七十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：（一）提供物業(yè)服務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；（二）及時(shí)向業(yè)主告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；（四）對(duì)違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告行政執(zhí)法機(jī)關(guān)；（五）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；（六）對(duì)業(yè)主違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)；（七）不得侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息；（八）履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類；（九）配合街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。第七十二條 物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：（一）減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（二）采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（三）擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，超期收取費(fèi)用；（四）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；（五）擅自拆除、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備；（六）擅自撤離或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域；（七）終止服務(wù)撤離時(shí)，拒不移交屬于業(yè)主的檔案資料、物品、資金等；（八）法律、法規(guī)禁止的其他情形。第七十三條 物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)。但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)人建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)人拓展家政服務(wù)、信息服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、健康服務(wù)等線上線下生活服務(wù)。第七十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列檔案和資料：（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；（二）小區(qū)監(jiān)控、電梯、消防、有限空間等共有部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；（三）住宅裝飾裝修管理資料；（四）業(yè)主名冊(cè)；（五）物業(yè)服務(wù)人或建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供熱、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；（六）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。第七十五條

 

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立健全公共秩序維護(hù)制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在消防通道、消防設(shè)施、有限空間設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)和禁止占用提醒；在自身經(jīng)營范圍內(nèi)對(duì)其服務(wù)區(qū)域的人流干道、消防設(shè)施、化糞池、電梯等重點(diǎn)部位和重要設(shè)施進(jìn)行經(jīng)常性檢查；對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)當(dāng)立即處理，并發(fā)出警示。  第七十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性自然災(zāi)害，公共衛(wèi)生事件，供水、供電、供氣、供熱、電梯及消防安全事故，物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定，并按照規(guī)定對(duì)其服務(wù)區(qū)域的服務(wù)對(duì)象進(jìn)行安全宣傳、組織應(yīng)急演練。 發(fā)現(xiàn)重大事故隱患或者發(fā)生安全事故及其他緊急事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，通知相關(guān)業(yè)主，并按照規(guī)定向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、專業(yè)單位和負(fù)有安全監(jiān)督管理職責(zé)的部門報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。  第七十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對(duì)業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)；未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)人。采取酬金制交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)共管賬戶。業(yè)主委員會(huì)可以委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。第七十八條 物業(yè)服務(wù)合同履行期間，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并由業(yè)主大會(huì)決定；未成立業(yè)主大會(huì)的，由符合法律規(guī)定比例的業(yè)主表決通過。第七十九條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。第八十條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。第八十一條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。第八十二條 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并履行下列義務(wù)：（一）向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)檔案、有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料，以及物業(yè)服務(wù)用房和其他物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備；無業(yè)主委員會(huì)的，向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）移交。  （二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員。  （三）結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和預(yù)收、代收的物業(yè)管理區(qū)域公共收益等費(fèi)用。  （四）結(jié)清委托專業(yè)性服務(wù)企業(yè)對(duì)設(shè)施設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化等開展專項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用。   （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。  原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第八十三條 原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，或者對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。物業(yè)服務(wù)人拒不移交相關(guān)資料、資金和物品，或者拒絕撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以向街道辦事處和區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報(bào)告，并可以向轄區(qū)公安派出所請(qǐng)求協(xié)助，或依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)服務(wù)人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。第八十四條 新物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。第八十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。第八十六條 本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)服務(wù)人違反法律規(guī)定擅自撤出，造成物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、消防安全、電梯運(yùn)行、秩序維護(hù)等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)將服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。第八十七條 市、區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系單位、舉報(bào)聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。第八十八條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)人信用信息檔案及信用等級(jí)評(píng)價(jià)體系，實(shí)施分類監(jiān)管，并通過物業(yè)管理信息平臺(tái)予以公布。第八十九條 行政執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理相關(guān)主體受到行政處罰或者行政強(qiáng)制的情況共享到本市的公共信用信息平臺(tái)。行政機(jī)關(guān)根據(jù)本市關(guān)于公共信用信息管理規(guī)定可以對(duì)其采取懲戒措施。

 

第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

 

第九十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等不得實(shí)施下列行為：（一）損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間；（三）擅自利用共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；（四）違反國家規(guī)定，制造、儲(chǔ)存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)；（五）違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車、電動(dòng)摩托車和電動(dòng)三輪車等充電；（六）擅自拆改供水、排水、再生水等管線；（七）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；（八）擅自通過設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共有部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；（九）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；（十）將房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方;（十一）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋內(nèi)部防火分隔，影響消防安全和疏散要求;（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；（十三）違反規(guī)定出租房屋；（十四）法律法規(guī)禁止的其他行為。發(fā)生本條第二款規(guī)定行為的，利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報(bào)，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）或者行政執(zhí)法機(jī)關(guān)報(bào)告。第九十一條 業(yè)主對(duì)其所有或者使用的窗戶、陽臺(tái)、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任。第九十二條 物業(yè)管理區(qū)域禁止從建筑物拋擲物品危害他人安全或者破壞環(huán)境衛(wèi)生。經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)人可以采取適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施就前款禁止的行為采集相應(yīng)證據(jù)，但是不得侵犯他人隱私。第九十三條 業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，并簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。裝修時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查和監(jiān)督。業(yè)主未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定的，物業(yè)服務(wù)人可限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。第九十四條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施。業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。第九十五條 物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)。物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。第九十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護(hù)制度，按照合同的約定加強(qiáng)對(duì)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查、養(yǎng)護(hù)，并做好記錄。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)日常檢查發(fā)現(xiàn)的問題，提出共有部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的建議，告知業(yè)主委員會(huì)（居民委員會(huì)），提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)表決后組織實(shí)施。電梯、鍋爐等特種設(shè)備和自動(dòng)消防設(shè)施，由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)，并明確各方安全管理責(zé)任。第九十七條 經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險(xiǎn)房屋的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)停止使用，立即搬出；拒不搬出的，區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)書面責(zé)令業(yè)主搬出，情況緊急危及公共安全的，區(qū)縣人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門組織強(qiáng)制搬出，并妥善安置。第九十八條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線依法承擔(dān)維修、更新責(zé)任。第九十九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項(xiàng)維修資金制度。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，專項(xiàng)用于物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。任何單位、組織和個(gè)人不得虛報(bào)、挪用、截留專項(xiàng)維修資金。第一百條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。（五）商品房買賣合同約定歸全體業(yè)主共有的物業(yè)。（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。建設(shè)單位申請(qǐng)首次不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出屬于業(yè)主共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的登記申請(qǐng)，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載。第一百零一條 建設(shè)單位和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)專項(xiàng)維修資金交存情況，未繳存專項(xiàng)維修資金的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理首次登記和轉(zhuǎn)移登記。第一百零二條 專項(xiàng)維修資金的使用、管理，由業(yè)主共同決定。業(yè)主應(yīng)在業(yè)主管理規(guī)約或臨時(shí)管理規(guī)約中約定維修資金籌集、管理、使用等相關(guān)事項(xiàng)，明確維修資金申請(qǐng)使用的主體、施工、監(jiān)理隊(duì)伍的選擇方式，維修工程預(yù)、決算審價(jià)，竣工驗(yàn)收，異議處理等內(nèi)容。第一百零三條 專項(xiàng)維修資金余額不足時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主按照管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定以及相關(guān)規(guī)定，及時(shí)補(bǔ)交、續(xù)交專項(xiàng)維修資金。第一百零四條 有下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主可以依照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)使用維修資金，實(shí)施應(yīng)急維修：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；（三）消防設(shè)施存在嚴(yán)重故障需立即維修的；（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件脫落松動(dòng)；（五）玻璃幕墻炸裂；（六）排水管道嚴(yán)重堵塞或爆裂；（七）地下車庫雨水倒灌；（八）道路路面塌陷；（九）其它可能造成人身安全事故或嚴(yán)重影響業(yè)主生活的緊急情況。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將緊急情況下專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)、使用情況，及時(shí)予以公示。  第一百零五條 專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理的具體辦法，由市人民政府制定。第一百零六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位（庫），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租建設(shè)單位未出售或未附贈(zèng)車位（庫）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位（庫）出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個(gè)月。第一百零七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車位（庫）尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機(jī)動(dòng)車，以及相關(guān)收費(fèi)和管理事項(xiàng)，由業(yè)主共同決定。第一百零八條 業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)人商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。 業(yè)主對(duì)汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人另行約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行車輛停放管理義務(wù)，并加強(qiáng)巡查，及時(shí)督促違反規(guī)定停放的車輛駛離；督促無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。第一百零九條 利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主共同決定。利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。業(yè)主大會(huì)成立前，利用共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者臨時(shí)管理規(guī)約中約定下列事項(xiàng)：（一）可以開展經(jīng)營的場地范圍；  （二）電梯、電梯外大堂等部位設(shè)置廣告的標(biāo)準(zhǔn)及要求；  （三）不同類型、區(qū)域的場地有償利用的最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；  （四）扣除的合理成本，比例不得超過所得收入的百分之三十；  （五）公共收益的財(cái)務(wù)管理要求；  （六）相關(guān)的合同、會(huì)計(jì)憑證的建檔保管、公示及查詢辦法；  （七）公共收益收支情況的定期公示與審計(jì)辦法；  （八）對(duì)可能影響業(yè)主公共利益的經(jīng)營性活動(dòng)的禁止性要求。  業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主大會(huì)可以對(duì)前款所列事項(xiàng)重新約定。   

 

第七章  法律責(zé)任

 

第一百一十條 違反本條例第十三條、第十四條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定申請(qǐng)物業(yè)管理區(qū)域劃分，或未向物業(yè)買受人明示物業(yè)管理區(qū)域劃分情況的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處三萬元以上五萬元以下的罰款。第一百一十一條 違反本條例第二十條規(guī)定的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改的，處三萬元以上十萬元以下的罰款。第一百一十二條 違反本條例第二十三條第二款規(guī)定，建設(shè)單位未在三十日內(nèi)完成承接查驗(yàn)問題整改的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，處三萬元以上十萬元以下的罰款。違反本條例第二十三條第三款規(guī)定，建設(shè)單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。第一百一十三條 違反本條例第二十八條規(guī)定 建設(shè)單位未在小區(qū)內(nèi)設(shè)立房屋售后服務(wù)中心的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，處三萬元以上十萬元以下的罰款。第一百二十四條 違反本條例第一百零六條規(guī)定，對(duì)業(yè)主要求承租的車位（庫）只售不租的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。第一百一十五條 違反本條例第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，處一萬元以上三萬元以下的罰款。第一百一十六條 違反本條例第六十九條規(guī)定 物業(yè)服務(wù)人未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案和變更備案的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人未按規(guī)定報(bào)到的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責(zé)令限期改正；逾期不改的，處三千元以上一萬元以下的罰款。第一百一十七條 違反本條例第七十條規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責(zé)令限期改正；逾期不改的，處五千元以上三萬元以下的罰款。第一百一十八條 違反本條例第七十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定建立、保存檔案和資料的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款。第一百一十九條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第八十二條規(guī)定，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)人違反本條例第八十三條規(guī)定，強(qiáng)行接管物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。第一百二十條 違反本條例第九十條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；違反行政管理規(guī)定的，由行使監(jiān)督管理權(quán)的有關(guān)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。  第一百二十一條 業(yè)主委員會(huì)未履行本條例規(guī)定相關(guān)職責(zé)的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責(zé)令限期履行；逾期未履行的，予以通報(bào)。  第一百二十二條 業(yè)主委員會(huì)委員違反本條例第五十五條規(guī)定的，處一萬元以上五萬元以下罰款；侵害業(yè)主合法權(quán)益，給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第一百二十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)及其成員違反本條例有關(guān)規(guī)定，非法使用、出售、提供、傳播業(yè)主信息，違反治安管理規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處。第一百二十四條 市、區(qū)縣住房和建設(shè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、其他相關(guān)行政管理部門及其工作人員未依照本條例規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)的，按照有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任人的責(zé)任。 第八章 附則

 

第一百二十五條 原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在各區(qū)縣人民政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)下，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位作為責(zé)任主體，參照本條例及相關(guān)規(guī)定，成立物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)的職責(zé)限于自行組織提供物業(yè)服務(wù)，或者購買物業(yè)服務(wù)并處理與物業(yè)服務(wù)人履行合同相關(guān)的事項(xiàng)。原農(nóng)村城市化社區(qū)物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)成立和運(yùn)作的具體辦法，由各區(qū)縣人民政府自行制定。第一百二十六條 本條例自2021年 月 日起施行。