通知公告
實時公布及解讀協(xié)會重要通知及公告
《濟南市物業(yè)管理條例（草案）》征民意
時間：2021.04.21
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2021年4月20日，市十七屆人大常委會第二十次會議對市政府提請審議的《濟南市物業(yè)管理條例(草案)》進行了初次審議，現(xiàn)將法規(guī)草案及其起草說明全文公布，公開征求社會各界對法規(guī)草案的修改意見和建議。公開征求意見截止日期為2021年5月20日。
社會公眾可以直接登錄濟南市人大門戶網(wǎng)站(http://www.jnrd.gov.cn)或通過愛濟南客戶端下方留言區(qū)提出意見，也可以通過電子郵件、信件、撥打12345市民服務(wù)熱線方式提出。電子郵件請發(fā)送至cwhfzgzs@jn.shandong.cn;信件請寄至濟南市人大常委會法制工作室(濟南市歷下區(qū)龍鼎大道1號龍奧大廈，郵編：250099)。
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濟南市物業(yè)管理條例
（草 案）
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第一章 ?總則
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第一條??為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條??本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)人，依照法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護，管理、維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第三條??物業(yè)管理實行業(yè)主自治，專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)督管理和指導(dǎo)相結(jié)合的原則。
第四條??市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，并將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入本級服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立與物業(yè)管理工作相適應(yīng)的保障機制，完善政策扶持措施，促進和諧社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。
第五條??建立健全黨建引領(lǐng)物業(yè)管理機制，推動在業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。
第六條??市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理工作。
區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
發(fā)展改革、公安、民政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、城管、水務(wù)、園林和林業(yè)綠化、衛(wèi)生健康、市場監(jiān)管、行政審批服務(wù)、人防等相關(guān)部門，按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第七條??街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉等工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的重要問題和事項。
居民委員會協(xié)助街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理以及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理。
第八條??應(yīng)對突發(fā)公共事件期間，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實市人民政府依法采取的各項應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作，并給予相應(yīng)物資和資金支持。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。
第九條??支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，實行自律管理，調(diào)解行業(yè)糾紛，維護企業(yè)合法權(quán)益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。
第十條??倡導(dǎo)推廣綠色、智慧物業(yè)管理。鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，營造安全舒適文明和諧美麗的生活和工作環(huán)境。
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第二章 ?物業(yè)管理區(qū)域
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第十一條??物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。
分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備屬于共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第十二條??建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持法律、法規(guī)規(guī)定的資料，向所在區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
第十三條??區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的意見后進行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
第十四條??物業(yè)管理區(qū)域劃定后確需調(diào)整的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照規(guī)定重新進行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)按照本條例第三十條規(guī)定由相關(guān)業(yè)主共同決定。
尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，結(jié)合物業(yè)管理工作需要，征求業(yè)主意見后確定，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。
第十五條??用于銷售的新建物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
（一）建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
（二）具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，其建筑面積不低于二十平方米。
實施建設(shè)工程規(guī)劃許可時，自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)服務(wù)用房的設(shè)計進行審查，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積，在附圖中注明其具體位置。
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第三章 ?前期物業(yè)管理
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第十六條??住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵非住宅物業(yè)通過招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向備案主管部門備案。
前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺進行。
第十七條??建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，作為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十八條??建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出約定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第十九條??建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持法律、法規(guī)規(guī)定的資料，報備案主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前公示臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并提供給物業(yè)買受人，履行提示和說明義務(wù)。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約作出書面承諾。
第二十條??物業(yè)服務(wù)收費按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
實行政府指導(dǎo)價的，市、區(qū)縣價格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)定價權(quán)限，會同同級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定收費標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布。
實行市場調(diào)節(jié)價的，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相符的原則，由物業(yè)服務(wù)合同雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)事項范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)人不得擅自調(diào)整物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)。
第二十一條??建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工綜合驗收備案后，與選聘的物業(yè)服務(wù)人開展物業(yè)承接查驗工作。
承接查驗應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。承接查驗后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并將其作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議。
承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在的問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改。
建設(shè)單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，給業(yè)主造成損害的，依法各自承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府參加，必要時可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行。
第二十二條??建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，按規(guī)定向物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）業(yè)主名冊；
（五）物業(yè)管理必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。
第二十三條??物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列資料向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理物業(yè)承接查驗備案：
（一）物業(yè)承接查驗協(xié)議；
（二）建設(shè)單位移交資料清單；
（三）查驗記錄；
（四）交接記錄；
（五）其他承接查驗有關(guān)的文件。
物業(yè)交付時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗情況書面告知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費查詢。
第二十四條??建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
第二十五條??建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)完善房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書內(nèi)容，指導(dǎo)購房人合理使用房屋。房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖，不得占用、移裝的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全新建物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
質(zhì)量保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示維保單位的名稱、維保聯(lián)系人和維保電話。鼓勵倡導(dǎo)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立專門的房屋售后服務(wù)中心，用于處理建設(shè)遺留問題和接受業(yè)主報修。
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第四章 ?業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
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第一節(jié) ?業(yè)主
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第二十六條??本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人。
除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主：
（一）因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個人;
（二）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人;
（三）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個人;
（四）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定取得專有部分所有權(quán)的組織或者個人。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的個人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
第二十七條??業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
（五）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）對維修資金、公共收益的管理和使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十八條??業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守（臨時）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用，以及公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交存專項維修資金；
（五）按時支付物業(yè)費，配合物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理；
（六）履行其承擔(dān)的房屋安全使用責(zé)任；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第二十九條??物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
第三十條??下列事項由業(yè)主共同作出決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；
（九）管理、使用共有部分經(jīng)營收益；
（十）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格；
（十一）確定業(yè)主委員會委員津貼或者補助的標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主委員會實施任中、換屆經(jīng)濟責(zé)任審計；
（十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十一條 ?業(yè)主決定共同事項時，可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式進行表決。
采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，可以通過市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。
第三十二條??業(yè)主的投票權(quán)數(shù)根據(jù)專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。
專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認(rèn)定：
（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。
（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
?業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，按照下列方法認(rèn)定：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算有約定的，從其約定。
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第二節(jié) ?業(yè)主大會
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第三十三條??業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個業(yè)主大會。
第三十四條??符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議:
（一）已交付業(yè)主的專有部分面積占比百分之五十以上；
（二）已交付業(yè)主的人數(shù)占比百分之五十以上；
（三）自首套物業(yè)交付業(yè)主之日起滿兩年且已交付業(yè)主的人數(shù)占比百分之二十五以上。
達(dá)到召開首次業(yè)主大會會議條件的，專有部分面積占比百分之五以上或者人數(shù)占比百分之五以上的業(yè)主，可以向街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會籌備組的申請。
第三十五條??街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會書面申請三十日內(nèi)，組建業(yè)主大會籌備組。
籌備組由七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。其他成員由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)等派員組成。
籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府在民主推薦的基礎(chǔ)上確定。有下列情形之一的，不宜擔(dān)任業(yè)主代表：
（一）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、占用公共綠地或者有其他違反臨時管理規(guī)約、侵害業(yè)主合法權(quán)益行為且未改正的；
（二）本人、配偶及其直系親屬與提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人有利害關(guān)系的；
（三）有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主代表的情形的。
建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。
第三十六條??籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進行書面公告。
第三十七條??籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：
（一）確認(rèn)業(yè)主身份、確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（二）確定召開首次業(yè)主大會會議時間、地點、方式和議題；
（三）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；
（四）擬定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五）擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；
（六）擬定首屆業(yè)主委員會選舉辦法；
（七）首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
對前款規(guī)定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前予以公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開之前研究處理并作出答復(fù)。
第三十八條??籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，按照本條例第五十七條規(guī)定執(zhí)行。
第三十九條??業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開；議事規(guī)則未規(guī)定的，每年至少召開一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示，并報物業(yè)所在地的居民委員會。居民委員會應(yīng)當(dāng)派代表列席會議。
業(yè)主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。
第四十條??業(yè)主大會會議未能及時召開，或者業(yè)主委員會不履行召集職責(zé)的,經(jīng)業(yè)主申請,街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會限期組織召開;逾期仍未召開導(dǎo)致業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的,由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主依照法律規(guī)定共同決定相關(guān)事項。
第四十一條 ?業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表在參加會議前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主意見。需要投票表決的，業(yè)主填寫書面意見并經(jīng)本人簽字確認(rèn)后，由業(yè)主代表在投票時代為提交。
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第三節(jié) ?業(yè)主委員會
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第四十二條??業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理實施情況、業(yè)主委員會履職情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進行交接；
（三）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進行制止；
（五）擬訂共有部分、共有資金使用與管理辦法草案；
（六）監(jiān)督維修資金的使用以及組織維修資金的補建、補交和續(xù)交；
（七）及時了解業(yè)主的意見和建議，督促業(yè)主支付物業(yè)費；
（八）配合和支持居民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；
（九）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證以及賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；
（十）及時公示共有資金的使用情況，定期向業(yè)主通報工作情況以及業(yè)主委員會委員支付物業(yè)費情況；
（十一）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十二）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第四十三條 ?業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主自薦和業(yè)主聯(lián)名推薦的方式產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員候選人名單由籌備組確定后報街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第四十四條??業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)服務(wù)區(qū)域具有完全民事行為能力的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。
第四十五條??業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由三人以上單數(shù)組成。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
第四十六條 ?業(yè)主委員會委員任期由業(yè)主大會確定。業(yè)主大會未確定的，每屆任期不超過五年，可以連選連任。
第四十七條??業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門受理備案材料后，經(jīng)審查符合條件的，應(yīng)當(dāng)在十個工作日內(nèi)出具備案證明，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具印章刻制證明，并將相關(guān)信息推送街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府。
業(yè)主委員會信息變更的，應(yīng)當(dāng)及時報區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門變更備案。
第四十八條??業(yè)主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。
第四十九條??業(yè)主委員會及其成員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，誠實守信、勤勉盡責(zé)，不得有下列行為：
（一）挪用、侵占房屋專項維修資金和共有部分經(jīng)營收益等共有資金；
（二）利用職務(wù)便利索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人以及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；
（三）利用職務(wù)便利減免物業(yè)費、停車費等相關(guān)費用；
（四）篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品；
（五）違法違規(guī)泄露業(yè)主信息；
（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
第五十條 ?業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自然終止，由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并向業(yè)主大會報告：
（一）不再是本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的業(yè)主；
（二）因健康等原因無法履行職責(zé)；
（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的。
第五十一條??業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會決定暫停其履行職責(zé)，予以公示，并提請業(yè)主大會會議表決終止其委員資格：
（一）阻撓、妨礙業(yè)主委員會行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；
（二）以虛列支出、虛報賬目等方式挪用、侵占業(yè)主的維修資金、公共收益等共有財產(chǎn)；
（三）虛構(gòu)、轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；
（四）違反業(yè)主委員會工作規(guī)則擅自使用業(yè)主委員會印章；
（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會決定與物業(yè)服務(wù)人簽訂、變更物業(yè)服務(wù)合同；
（六）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等與其履行職務(wù)有利害關(guān)系的單位或者個人提供的利益或報酬；
（七）泄露業(yè)主信息，發(fā)布違反法律、法規(guī)、社會公共秩序的不實言論、信息；
（八）違反物業(yè)服務(wù)合同，拒不支付物業(yè)費和維修資金等費用，或者誘導(dǎo)、鼓動其他業(yè)主不支付相關(guān)費用；
（九）不履行業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，經(jīng)勸阻后拒不改正的；
（十）本人、配偶及其直系親屬與提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人存在利害關(guān)系；
（十一）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第五十二條??業(yè)主委員會成員人數(shù)不足時，可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則完成增補。業(yè)主委員會成員人數(shù)不足總數(shù)二分之一時，物業(yè)所在地的街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
第五十三條 ?業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應(yīng)當(dāng)書面報告街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面報告之日起六十日內(nèi)，指導(dǎo)業(yè)主委員會組建換屆小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會未按規(guī)定報告的，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)。街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府也可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆小組。
換屆小組的組成參照本條例第三十五條籌備組的規(guī)定執(zhí)行。
第五十四條??新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。
原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后十個工作日內(nèi)，將其保管的物品和資料移交新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會未按照規(guī)定移交有關(guān)文件、財物的，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其移交。
第五十五條 ?業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并向全體業(yè)主公示。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第五十六條??業(yè)主大會可以決定建立業(yè)主委員會任中審計和離任審計制度，可以決定審計費用的承擔(dān)方式。
第五十七條??具有下列情形之一的，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主依法討論決定物業(yè)管理事項：
（一）不具備設(shè)立業(yè)主大會條件的；
（二）具備設(shè)立業(yè)主大會條件但未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；
（三）業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé)，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生的。
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第五章 ?物業(yè)服務(wù)
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第五十八條??業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)人管理。
委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。除業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)人外，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。
第五十九條??業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、公共收益管理、合同期限、違約責(zé)任等事項。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門、協(xié)會制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會公布。
第六十條??物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自簽訂或變更物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報所在地區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。
第六十一條??物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：
（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)事項、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等；
（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常巡查記錄，維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式等；
（四）物業(yè)服務(wù)合同履行情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況、維修資金使用情況；
（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第六十二條??物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：
（一）及時向業(yè)主告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；
（二）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進和完善服務(wù)；
（三）對業(yè)主違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進行勸阻和制止，并及時報告業(yè)主委員會；
（四）對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防車通道和疏散通道、噪音擾民等行為進行勸阻和制止，勸阻、制止無效的，及時報告相關(guān)主管部門；
（五）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險隱患的，及時設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機構(gòu)報告；
（六）配合街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機關(guān)和居民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第六十三條??物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：
（一）減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式催收物業(yè)費；
（三）擅自增加收費項目、提高收費標(biāo)準(zhǔn)；
（四）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；
（五）挪用、侵占共有部分經(jīng)營收益等共有資金；
（六）擅自拆除、損壞物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備；
（七）擅自撤出或者拒不撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域；
（八）終止服務(wù)撤出時，拒不移交屬于業(yè)主的檔案資料、物品、資金等；
（九）不得侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主信息；
（十）其他違反相關(guān)規(guī)定或損害業(yè)主利益的行為。
第六十四條??物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)承擔(dān)特種設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工、秩序維護等專項服務(wù)，但不得將該物業(yè)服務(wù)區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。
第六十五條??物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：
（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；
（二）小區(qū)監(jiān)控、電梯、消防、有限空間等共有部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；
（三）住宅裝飾裝修管理資料；
（四）業(yè)主名冊；
（五）物業(yè)服務(wù)人或建設(shè)單位與相關(guān)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運等書面協(xié)議；
（六）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。
第六十六條??物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立健全公共秩序維護制度，協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在消防車通道和疏散通道、消防設(shè)施、有限空間設(shè)置明顯標(biāo)識和禁止占用提醒，在自身經(jīng)營范圍內(nèi)對其服務(wù)區(qū)域的人流干道、消防設(shè)施、化糞池、電梯等重點部位和重要設(shè)施進行經(jīng)常性檢查；對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)當(dāng)立即處理或告知相關(guān)責(zé)任單位，并發(fā)出警示。
第六十七條??物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制訂物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件以及供水、供電、供氣、供熱、電梯及消防安全事故、物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進行具體規(guī)定，并按照規(guī)定對其服務(wù)區(qū)域的服務(wù)對象進行安全宣傳、組織應(yīng)急演練。
發(fā)現(xiàn)重大事故隱患或者發(fā)生安全事故及其他緊急事件時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急措施，通知相關(guān)業(yè)主，并按照規(guī)定向物業(yè)所在地的居民委員會、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、專業(yè)單位和負(fù)有安全監(jiān)督管理職責(zé)的部門報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。
第六十八條??業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時足額支付物業(yè)費。業(yè)主逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；拒不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
第六十九條??物業(yè)費可以采取包干制和酬金制等方式，具體方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。
采取酬金制支付物業(yè)費的，全體業(yè)主應(yīng)在管理規(guī)約中就預(yù)收物業(yè)費的方式、標(biāo)準(zhǔn)、時間、違約責(zé)任以及物業(yè)費收支公示、審計等問題做出約定。物業(yè)服務(wù)的人工、耗材等成本支出由物業(yè)服務(wù)人按照合同約定的核算辦法和程序及時向業(yè)主委員會申報；企業(yè)酬金（利潤）在合同中約定，每年底由業(yè)主委員會按照合同約定和年度評價結(jié)果向物業(yè)服務(wù)人支付。
第七十條??物業(yè)服務(wù)合同履行期間，物業(yè)費確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商，并由業(yè)主大會決定。
第七十一條??業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。
依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第七十二條 ?物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但合同對通知期限另有約定的除外。
第七十三條??物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，服務(wù)期限為不定期。
當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。
第七十四條??物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并履行下列義務(wù)：
（一）向業(yè)主委員會移交本條例第六十五條規(guī)定的檔案和資料；無業(yè)主委員會的，向居民委員會移交；
（二）結(jié)算物業(yè)費和預(yù)收、代收的物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共收益等費用；
（三）結(jié)清委托專業(yè)性服務(wù)企業(yè)對設(shè)施設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化等開展專項服務(wù)的費用；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第七十五條??原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費，或者對業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及行政主管部門的決定有異議等為理由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進場服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)人拒不移交相關(guān)資料、資金和物品，或者拒絕撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，業(yè)主委員會或者業(yè)主可以向街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府報告，或依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)服務(wù)人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關(guān)依法處理。
第七十六條??新物業(yè)服務(wù)人不得強行接管物業(yè)服務(wù)區(qū)域，按照約定承接物業(yè)時應(yīng)當(dāng)對共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。
第七十七條??物業(yè)服務(wù)區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。
提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將應(yīng)急服務(wù)期間提供的服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及應(yīng)急服務(wù)物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。期間的物業(yè)費由全體業(yè)主承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新選聘的物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。
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第六章 ?物業(yè)的使用和維護
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第七十八條 ?業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。
業(yè)主不得實施下列行為：
（一）超出原建筑設(shè)計外延、外形、規(guī)格和色彩封閉陽臺、平臺和外走廊；
（二）損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間；
（四）擅自利用共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；
（五）違反國家規(guī)定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)；
（六）違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電；
（七）擅自拆改供水、排水、再生水等管線；
（八）侵占綠地，毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；
（九）擅自通過設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防車通道和疏散通道等共有部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；
（十）將房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方;
（十一）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋內(nèi)部防火分隔，影響消防安全和疏散要求;
（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
（十三）違反規(guī)定出租房屋；
（十四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
對本條第二款規(guī)定的行為，利害關(guān)系人有權(quán)進行投訴和舉報，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻；勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府或者相關(guān)主管部門報告。
第七十九條??業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，并簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。裝修時，應(yīng)遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強對裝飾裝修活動的巡查和監(jiān)督。業(yè)主未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人可以限制施工人員進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。業(yè)主違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門報告。
第八十條??物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。
業(yè)主專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)自行及時進行修繕或采取其他消除危險的安全治理措施。
第八十一條??物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)。
物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備因人為原因損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十二條??物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共有部位、共用設(shè)施的設(shè)備管理養(yǎng)護制度，按照合同約定加強對共有部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查和養(yǎng)護，并做好記錄。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)日常檢查發(fā)現(xiàn)的問題，提出共有部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的建議，告知業(yè)主委員會，提請業(yè)主大會表決后組織實施。
第八十三條??物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、鍋爐等特種設(shè)備和自動消防設(shè)施，由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護和保養(yǎng)，并明確各方安全管理責(zé)任。
第八十四條??住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任及相關(guān)費用。專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
第八十五條??住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定交存維修資金。其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交存維修資金。維修資金屬于全體業(yè)主共有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第八十六條??緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將緊急情況下維修資金申請、使用情況，及時在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。
第八十七條 ?維修資金的交存、使用、管理按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八十八條??物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車位（庫），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位尚未出售的停車位（庫），不得以只售不租為由拒絕業(yè)主停放需要。
在滿足業(yè)主需要后，建設(shè)單位將車位（庫）出租給物業(yè)服務(wù)區(qū)域以外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
第八十九條??物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用。車位（庫）尚未充分利用的，不得在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。
占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的，相關(guān)收費和管理事項由業(yè)主共同決定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。
第九十條??物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，履行車輛停放管理義務(wù)，并加強巡查，及時督促違反規(guī)定停放的車輛駛離。
第九十一條 ?鼓勵物業(yè)服務(wù)人根據(jù)用戶需求及業(yè)主大會授權(quán)，利用公共停車位建設(shè)相對集中的公共充電基礎(chǔ)設(shè)施并提供充電服務(wù)。業(yè)主安裝充電基礎(chǔ)設(shè)施時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主或其委托的施工單位，提供相關(guān)圖紙和資料，配合并協(xié)助現(xiàn)場勘查、施工。
第九十二條 ?利用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定并符合法律、法規(guī)規(guī)定。利用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的收入，按照有關(guān)規(guī)定扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。
利用共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人約定下列事項：
（一）開展經(jīng)營的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備范圍；
（二）公共收益的分配使用、財務(wù)管理；
（三）公共收益收支情況的公示與審計辦法。
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第七章 ?監(jiān)督管理
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第九十三條 ?市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：
（一）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實施；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；
（三）指導(dǎo)和監(jiān)督本市維修資金的籌集、管理和使用；
（四）建立完善本市物業(yè)管理分級培訓(xùn)體系；
（五）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺；
（六）指導(dǎo)市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展自律性規(guī)范的制定和實施工作；
（七）實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
第九十四條??市、區(qū)縣相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)下列事項的管理工作：
（一）公安部門負(fù)責(zé)依法查處影響公共安全和公共秩序的違法行為，對物業(yè)服務(wù)人履行消防安全職責(zé)的情況實施監(jiān)督檢查，對監(jiān)控安防、燃放煙花爆竹等開展監(jiān)督檢查；
（二）自然資源和規(guī)劃部門在建設(shè)工程進行規(guī)劃驗線和規(guī)劃核實時，負(fù)責(zé)對建設(shè)項目是否按規(guī)劃許可要求建設(shè)實施監(jiān)督管理；
（三）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)對商業(yè)經(jīng)營活動中使用固定設(shè)施、設(shè)備產(chǎn)生的社會生活噪聲污染實施監(jiān)督管理；
（四）城管部門負(fù)責(zé)對市容環(huán)境衛(wèi)生、垃圾分類實施監(jiān)督管理；
（五）水務(wù)部門負(fù)責(zé)對供水、排水、污水處理等實施監(jiān)督管理；
（六）園林和林業(yè)綠化部門負(fù)責(zé)對園林綠化驗收、綠地占用、樹木砍伐、移植等實施監(jiān)督管理；
（七）衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)對傳染病防治和飲用水衛(wèi)生的監(jiān)督管理；
（八）市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)價格公示、收費情況、電梯等特種設(shè)備安全運行實施監(jiān)督檢查；
（九）人防部門負(fù)責(zé)對人防工程維護管理的監(jiān)督檢查，對侵占、破壞人防工程的行為實施監(jiān)督管理。
第九十五條??相關(guān)行政主管部門和單位應(yīng)當(dāng)建立投訴和舉報受理制度，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公布投訴電話，及時處理投訴和舉報事項。
第九十六條 ?實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、居民委員會、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和其他相關(guān)主管部門參加，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理區(qū)域重大問題。
第九十七條 ?業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)先自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第九十八條??市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)人信用等級評價體系，將物業(yè)服務(wù)人違法違規(guī)行為納入信用等級評價范圍，并通過信用中國（山東濟南）依法依規(guī)予以公布。
第九十九條??行政執(zhí)法機關(guān)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理相關(guān)主體受到的行政處罰或者行政強制情況共享到全國信用信息共享平臺（山東濟南）。行政機關(guān)可以依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定對其采取懲戒措施。
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第八章 ?法律責(zé)任
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第一百條??違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。
第一百零一條 ?違反本條例第十二條、第十三條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定申請劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域，或者未向物業(yè)買受人明示物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分情況的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門對建設(shè)單位處一萬元以上五萬元以下的罰款。
第一百零二條??違反本條例第十五條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)劃許可配置物業(yè)服務(wù)用房的，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法律法規(guī)處罰。
第一百零三條??違反本條例第二十一條規(guī)定，建設(shè)單位未履行承接查驗整改義務(wù)的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門對建設(shè)單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
違反本條例第二十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定辦理物業(yè)承接查驗備案的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門給予警告。
第一百零四條??違反本條例第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定公示相關(guān)維保信息的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第一百零五條??違反本條例第十九條規(guī)定，建設(shè)單位未辦理相關(guān)備案的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處一萬元以上五萬元以下的罰款。
違反第六十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案和變更備案的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處一萬元以上五萬元以下的罰款。
第一百零六條 ?違反本條例第六十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定公示相關(guān)信息的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處五千元以上三萬元以下的罰款。
第一百零七條??違反本條例第七十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人拒不撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處五萬元以上十萬元以下的罰款。
違反本條例第七十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人強行接管物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第一百零八條 ?業(yè)主委員會成員違反法律、法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約約定，挪用、侵占、擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)，篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品，違規(guī)泄露業(yè)主信息，或者侵害業(yè)主合法權(quán)益，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第一百零九條??市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、其他相關(guān)行政管理部門及其工作人員未依照本條例規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)的，按照有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任人的責(zé)任。
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第九章 ?附則
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第一百一十條 ?對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織進行改造整治，并制定政策鼓勵和支持業(yè)主自主開展改造提升，加裝電梯，逐步完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。
舊住宅區(qū)改造整治時，由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定物業(yè)服務(wù)區(qū)域，組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)人管理物業(yè)。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由居民委員會組織實施。
第一百一十一條 ?棚戶區(qū)改造安置房小區(qū)物業(yè)管理按照市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第一百一十二條 ?本條例自2021年 月 日起施行。
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