大家說：“取消物業(yè)”不可行
時間：2024.03.14
特大暴雨來臨，物業(yè)人盡最大可能保護人民群眾的生命財產(chǎn)安全。（幸?；鶚I(yè)物業(yè)供圖）
上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)嘉亭菁苑業(yè)委會主任胡煜懋：我們不能簡單地提出“取消物業(yè)”了事，還應(yīng)該考慮“取消物業(yè)”之后怎么辦的問題？難道讓業(yè)主自己來管嗎？雖然現(xiàn)實中有個別小區(qū)實施業(yè)主自管取得成功的典型案例，但實際上，這些實施自管的小區(qū)基本上都是自己注冊物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理，或者參照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運作模式聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)人員來提供服務(wù)，這本質(zhì)上還是按照物業(yè)管理模式在運作，根本談不上“取消物業(yè)”。真正讓業(yè)主自己直接來管理小區(qū)，現(xiàn)階段不具有普遍適用性。這主要基于以下幾方面原因：一是物業(yè)管理是一項專業(yè)性很強的工作，不管是保安、保潔、維修、綠化，還是項目管理和設(shè)施設(shè)備管理等工種，沒有經(jīng)過系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，是不可能高質(zhì)量履職的；二是不管是單個業(yè)主還是業(yè)委會，他們的抗風(fēng)險能力都不高，而物業(yè)管理是一項風(fēng)險系數(shù)比較高的工作，工作過程中可能出現(xiàn)一些不可預(yù)期的風(fēng)險事件，如火災(zāi)或各種事故。出現(xiàn)這種情況的時候，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個正規(guī)的企業(yè)實體，可以承擔(dān)這些風(fēng)險的后果和相應(yīng)的責(zé)任，而單個業(yè)主或業(yè)委會沒有承擔(dān)這種風(fēng)險和責(zé)任的能力；三是現(xiàn)代物業(yè)管理是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請專職人員來提供物業(yè)服務(wù)的，政府主管部門在實施行業(yè)管理的時候，可以對其實施有效約束甚至進(jìn)行處罰，而業(yè)委會是相對松散的業(yè)主自治組織，政府主管部門無法對其進(jìn)行有效管理。所以，作為一名業(yè)委會主任，我不支持盲目搞業(yè)主自管，更不支持“取消物業(yè)”這種言論?！叭∠飿I(yè)”言論之所以受到關(guān)注，我認(rèn)為主要原因在于行業(yè)的正面輿情傳播太少，反對“取消物業(yè)”的聲音以及行業(yè)的專業(yè)價值沒有得以充分展現(xiàn)。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要加強對行業(yè)專業(yè)價值尤其是行業(yè)在滿足業(yè)主美好生活向往方面所發(fā)揮巨大作用的宣傳，讓業(yè)主充分認(rèn)識到專業(yè)化的物業(yè)管理是不可或缺的，讓大家充分感受到“物業(yè)費確實花得很值”。這將是對“取消物業(yè)”言論的有力回?fù)簟?/section>中國物業(yè)管理協(xié)會標(biāo)準(zhǔn)化工作委員會副主任、廣電城市服務(wù)集團副總經(jīng)理兼標(biāo)準(zhǔn)研究院院長王兆春：“取消物業(yè)”的聲音由來已久，但物業(yè)管理一直沒有被取消，反而管理面積不斷增加，從業(yè)人員隊伍不斷壯大。這主要是因為無論是從邏輯層面，還是從現(xiàn)實需要層面，“取消物業(yè)”的言論都是不成立的。其原因有很多，我主要談兩個方面：首先，安居樂業(yè)是人民群眾對美好生活向往的重要組成部分，而建筑與設(shè)施設(shè)備的安全運行是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，尤其是隨著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，各種各樣的設(shè)施、設(shè)備、技術(shù)被應(yīng)用到建筑物中。可以說，當(dāng)前，對建筑與設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理的復(fù)雜程度超過了以往任何一個時期，這絕不是由街道統(tǒng)一管理或業(yè)主自行管理就能夠解決的。相反，如果不能夠?qū)@些建筑物進(jìn)行專業(yè)化的、與時俱進(jìn)的管理維護，那將會帶來重大的風(fēng)險隱患。相應(yīng)地，業(yè)主的安居樂業(yè)就不可能實現(xiàn)。換句話說，物業(yè)管理最主要的功能絕不僅僅是做好看門、掃地等這些簡單瑣碎的事情，而是確保建筑及設(shè)施設(shè)備的安全運行，一些人正是由于對此缺乏基本的認(rèn)知才發(fā)出了“取消物業(yè)”的聲音。其次，物業(yè)管理在增加就業(yè)、創(chuàng)造財富、緩沖社會基層矛盾、參與城市社會治理和促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定等方面，發(fā)揮了重要的、不可替代的積極作用。譬如，在三年疫情期間，在各種安全突發(fā)事件的應(yīng)對方面，物業(yè)管理都展現(xiàn)出了巨大的專業(yè)價值，各類媒體也都有很多報道。近幾年，政府對物業(yè)管理的重視，全社會對行業(yè)的關(guān)注，都是行業(yè)價值得到社會認(rèn)可的一種體現(xiàn)。強調(diào)物業(yè)管理對社會的貢獻(xiàn)和價值，并不意味著物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)就沒有問題。相反，作為一個從業(yè)人員近千萬的行業(yè)，肯定會存在一些問題。但是，我們也不能因噎廢食。正如，我們不能因為一輛汽車存在質(zhì)量問題導(dǎo)致了安全事故就要求取消汽車行業(yè)一樣，我們也不能因為一個或一些物業(yè)服務(wù)質(zhì)量事故而要求“取消物業(yè)”。所以，問題的關(guān)鍵不在于討論如何“取消物業(yè)”，而在于如何發(fā)揮政府、社會、企業(yè)、業(yè)主和行業(yè)組織等各方的合力，使物業(yè)管理行業(yè)變得更專業(yè)、更規(guī)范，發(fā)揮更大的專業(yè)價值和社會價值。實際上，只要有房屋等物業(yè)存在，就會有物業(yè)管理存在，區(qū)別只在于是業(yè)主自己管理，還是交給專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理。事實上，單靠房屋建筑本體是難以實現(xiàn)房屋居住功能的完整的，它還需要有能夠滿足房屋居住功能的配套系統(tǒng)、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等。隨著建筑形態(tài)的不斷升級和居住功能的日益豐富，滿足房屋居住功能的配套系統(tǒng)、設(shè)施設(shè)備甚至場地種類不斷增加，如，配套系統(tǒng)即有供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等，而場地也可細(xì)化為兒童娛樂場地、健身場地、綠化用地、園林場地、停車場地等。物業(yè)管理對象的這一具體狀況決定了物業(yè)管理具有很強的專業(yè)性，且呈現(xiàn)很強的綜合性特征，也使得業(yè)主個體和非專業(yè)人士無法勝任，只能交給專業(yè)的人或機構(gòu)去負(fù)責(zé)。當(dāng)然，我們不否認(rèn)業(yè)主中也存在物業(yè)管理領(lǐng)域的專業(yè)人士，但是，如果業(yè)主中的專業(yè)人士以公益方式實施物業(yè)管理，顯然其公益行為難以具備可持續(xù)性；如果以收費形式進(jìn)行，一方面這與當(dāng)前的物業(yè)管理運營模式無本質(zhì)區(qū)別，另一方面也承擔(dān)不了有限責(zé)任，不具備化解風(fēng)險尤其是重大風(fēng)險的能力。因而，現(xiàn)階段，實施市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理仍然是我們管理物業(yè)的最佳選擇。當(dāng)然，“取消物業(yè)”的言論也反映了一些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有不滿意之處。對于物業(yè)管理行業(yè)而言，一方面要采取有力舉措提升服務(wù)質(zhì)量，著力滿足業(yè)主的美好居住需求，只有這樣，“取消物業(yè)”的聲音才會逐漸消散；另一方面，對于一些惡意攻擊行業(yè)的聲音，行業(yè)協(xié)會可以侵犯名譽為由代表行業(yè)依法訴訟還擊，或向網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管部門進(jìn)行投訴，要求其依法刪除網(wǎng)帖，消除影響，維護行業(yè)發(fā)展環(huán)境。深圳市羅湖區(qū)住房和建設(shè)局物業(yè)監(jiān)管科科長黃飛：
“取消物業(yè)”的言論在社會上已經(jīng)傳播了很久了，但我覺得這是一個極端的論調(diào)，不具有代表性，也沒有合理性，更沒有實現(xiàn)可能。主要原因有以下幾個方面：一是物業(yè)管理的專業(yè)價值巨大，不可或缺。從行業(yè)監(jiān)管部門的角度來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在民生服務(wù)領(lǐng)域發(fā)揮了重要的作用，承擔(dān)了很多基層治理的工作，譬如垃圾分類、養(yǎng)犬治理、高空拋物問題治理、設(shè)施設(shè)備維保和安全防范等，但是，這些工作有相當(dāng)一部分是業(yè)主看不到的，處于隱形狀態(tài)。業(yè)主看到的主要是保安、清潔等工作內(nèi)容，所以，他們常常主觀地認(rèn)為物業(yè)管理沒有價值，沒有什么技術(shù)含量，從事這個行業(yè)也沒有什么門檻。但事實并不是這樣的，譬如，去年，羅湖區(qū)出現(xiàn)了特大暴雨，一些小區(qū)的地下車庫被淹，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在想辦法排水防澇，盡最大可能保護業(yè)主的人身財產(chǎn)安全，降低業(yè)主的損失。我相信，如果沒有物業(yè)人所做的這些工作，還會有更多的小區(qū)遭受損失，許多業(yè)主的損失可能還會更大。但是，這些工作場景，很多業(yè)主沒有看到，因此，他們也就無法充分認(rèn)識到物業(yè)管理的巨大價值。二是現(xiàn)階段業(yè)主自管的條件并不具備。《中華人民共和國民法典》第284條規(guī)定，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！币簿褪钦f，如果取消了物業(yè)，業(yè)主就要自行管理了。但是，一旦出現(xiàn)事故，譬如，電動車火災(zāi)事故發(fā)生以后，責(zé)任誰來承擔(dān)呢？全體業(yè)主承擔(dān)嗎？一旦出現(xiàn)暴雨導(dǎo)致了車庫被淹，誰來實施排水救援工作？全體業(yè)主一起出動嗎？這些都是不可能的。所以，業(yè)主或業(yè)委會成員直接管理小區(qū)的可能性很低，業(yè)主自管以后，大概率還是要去找一個專業(yè)的、規(guī)范化的機構(gòu)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進(jìn)行管理，而這又重新回到了實施專業(yè)化物業(yè)管理的路子上來了。所以，現(xiàn)階段，“取消物業(yè)”幾乎是不可能的。但是，對于“取消物業(yè)”的言論，我們還是要正視其產(chǎn)生的原因，反思我們工作中存在的問題。具體而言，一是物業(yè)服務(wù)工作要更加透明化，要跟業(yè)主之間形成一個定期的互動溝通機制，增進(jìn)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方之間的信任，羅湖區(qū)一些企業(yè)經(jīng)常搞“業(yè)主開放日”活動，定期邀請業(yè)主參觀設(shè)備設(shè)施的維保工作現(xiàn)場，就收到了比較好的效果；二是物業(yè)服務(wù)的相關(guān)收支狀況可以公開透明，譬如重要的收支信息尤其是公共收益的使用情況要及時公開，消除業(yè)主的疑慮；三是要重視提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，及時響應(yīng)業(yè)主對物業(yè)管理的各種合理訴求，不斷提升業(yè)主滿意度。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2024年第2期）
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