張貴清在2023中國(guó)物博會(huì)作主題演講：新階段新目標(biāo) 新發(fā)展

時(shí)間：2023.10.19

2023年10月12日，中海集團(tuán)董事、中海物業(yè)董事局主席張貴清以《新階段新目標(biāo) 新發(fā)展》為題，在“發(fā)展高質(zhì)量，服務(wù)新征程”第六屆中國(guó)物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展論壇上發(fā)表主題演講。

*以下為演講內(nèi)容全文：

資本市場(chǎng)上，物業(yè)行業(yè)的資本窗口逐漸關(guān)閉，資本市場(chǎng)PE觸底回彈至合理位置，但整體而言仍是輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定、抗周期性強(qiáng)的行業(yè)，基本屬性沒有發(fā)生改變。

發(fā)展格局上，經(jīng)過近幾年行業(yè)洗牌和市場(chǎng)檢驗(yàn)，頭部企業(yè)因資源稟賦、品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模效應(yīng)和長(zhǎng)期積累的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，領(lǐng)先作用更加明顯，在規(guī)模、業(yè)績(jī)等方面均處于行業(yè)前列，且在行業(yè)中的貢獻(xiàn)持續(xù)加大。同時(shí)，高速增長(zhǎng)已接近尾聲，但行業(yè)集中度持續(xù)增強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局愈加凸顯，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇。

社會(huì)層面上，從增量到存量，物業(yè)管理成為城市管理的有效補(bǔ)充；從小區(qū)到街區(qū)，物業(yè)管理成為基層治理的重要主體，共建共治共享成為發(fā)展必然。

客戶需求上，要根據(jù)不同類型和層次的客戶需求，提供更加多元化、個(gè)性化、增值化的服務(wù)內(nèi)容，如健康養(yǎng)老、家政保姆、教育培訓(xùn)、文化娛樂等，服務(wù)內(nèi)容需要更加多元化。

企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)上，從拼規(guī)模走向拼產(chǎn)品、拼服務(wù)，逐漸形成綜合服務(wù)體系。同時(shí)，“獨(dú)立性”逐漸成為高頻詞，物企逐步減弱對(duì)關(guān)聯(lián)房企的依賴，紛紛重申在股權(quán)架構(gòu)、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)等方面的獨(dú)立性，減少對(duì)關(guān)聯(lián)房企的依賴；這對(duì)于行業(yè)的良性發(fā)展和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)等都具有重要的價(jià)值和作用。

內(nèi)部管理上，更加注重專業(yè)化分工和合作，形成各自擅長(zhǎng)的細(xì)分領(lǐng)域和市場(chǎng)定位，專業(yè)化水平需要不斷提高。

行業(yè)發(fā)展邁入新階段，物業(yè)企業(yè)服務(wù)的對(duì)象不再僅僅是物+人，還包括了城市。新階段，物業(yè)企業(yè)要履行好時(shí)代賦予的行業(yè)責(zé)任：辦好人民群眾的身邊事，以物業(yè)管理“小切口”撬動(dòng)基層治理“大民生”；成為公共服務(wù)的新力量，以社會(huì)資本有序參與社會(huì)公共服務(wù)體系建設(shè)；做好城市升級(jí)的服務(wù)者，參與老舊小區(qū)改造并創(chuàng)建長(zhǎng)效管理機(jī)制。

在新階段，中海物業(yè)做了一些探索和實(shí)踐，堅(jiān)持“從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)”。在新疆烏魯木齊，落地了首個(gè)“物業(yè)城市”項(xiàng)目，提出“1+3”一攬子解決方案：“1”智慧化服務(wù)，“3”是城市街區(qū)基層治理、城市商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧城市方案，將物業(yè)管理的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)從小區(qū)拓展到城市，從“小物業(yè)”成功復(fù)制出“大物業(yè)”。在北京，積極參與北辛安棚改項(xiàng)目，發(fā)揮“中海合力+”的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，歷經(jīng)6年改造，建設(shè)并運(yùn)營(yíng)超60萬平方米的中?？萍冀鹑诔牵e極改善居民的居住環(huán)境，用實(shí)際行動(dòng)獲得業(yè)主的支持和肯定。

行業(yè)發(fā)展新階段，物業(yè)要從小區(qū)走向城市，從社區(qū)服務(wù)走向基層治理，從勞動(dòng)密集走向智慧物業(yè)，本質(zhì)是要從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)向現(xiàn)代化物業(yè)轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)代化物業(yè)就是要將政府的基層治理、業(yè)主的權(quán)益管理、企業(yè)的商業(yè)行為，三力合一。

什么是物業(yè)管理現(xiàn)代化，我們提取了5個(gè)基礎(chǔ)內(nèi)涵：服務(wù)美好生活、高質(zhì)量發(fā)展、市場(chǎng)化導(dǎo)向、科技創(chuàng)新、跨界合作。

服務(wù)美好生活。一要將分散管理的各種業(yè)態(tài)，匯聚成一體化服務(wù)能力，做城市服務(wù)的探索者；二要積極整合內(nèi)外部資源，做全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的推動(dòng)者；三要推進(jìn)老舊小區(qū)建筑物本體和配套設(shè)施煥新，城市微空間改善，撬動(dòng)居民的公共服務(wù)消費(fèi)，成為美好生活的守護(hù)者；四要與業(yè)主共建社區(qū)生態(tài)，與供應(yīng)商共建項(xiàng)目履約生態(tài)，成為共建共治共享的建設(shè)者。

高質(zhì)量發(fā)展。要關(guān)注長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，不能只看眼前利益，尤其是在涉及環(huán)保安全方面；要將發(fā)展規(guī)模、經(jīng)營(yíng)效益和服務(wù)質(zhì)量，三者并重，不可拋棄服務(wù)質(zhì)量，單講經(jīng)營(yíng)發(fā)展；要基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)，兩手抓兩手硬。

市場(chǎng)化導(dǎo)向。物業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化：物業(yè)企業(yè)服務(wù)對(duì)象不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)已逐漸趨向完全競(jìng)爭(zhēng)；小地產(chǎn)公司逐漸裁撤自身物業(yè)，與大物業(yè)企業(yè)合作，市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)更加明朗。內(nèi)部管理，要根據(jù)市場(chǎng)的規(guī)則，用市場(chǎng)的方法，將住宅、非住宅、業(yè)主增值、非業(yè)主增值、科技板塊等垂直領(lǐng)域做深，橫向拉通協(xié)同，做強(qiáng)一體化服務(wù)能力。

科技創(chuàng)新。借助物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，使基礎(chǔ)物業(yè)管理更加智能化、精細(xì)化、個(gè)性化；發(fā)展行業(yè)中臺(tái)，拓展現(xiàn)代物業(yè)創(chuàng)新應(yīng)用場(chǎng)景，讓數(shù)據(jù)應(yīng)用從“回頭看”到“向前看”；持續(xù)提升人效和管理半徑，輸出科技加持的現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)。

跨界合作。物業(yè)行業(yè)本質(zhì)上是服務(wù)行業(yè)、是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。一方面，物業(yè)企業(yè)的多元化與跨界發(fā)展，較難以重資產(chǎn)投入的方式去獲得；另一方面，物業(yè)企業(yè)又有大量的客戶資源在手，急需轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力。物業(yè)企業(yè)要將二者的供需有效銜接起來，從中挖掘潛力，打造滿足客戶需求的產(chǎn)品生態(tài)鏈。

整體而言，服務(wù)美好生活，是現(xiàn)代化的核心；高質(zhì)量發(fā)展、市場(chǎng)化導(dǎo)向，是現(xiàn)代化的根基；科技創(chuàng)新、跨界合作，是現(xiàn)代化的路徑。

現(xiàn)代化物業(yè)的實(shí)現(xiàn)有三類對(duì)象會(huì)進(jìn)行評(píng)價(jià)：投資者、合作伙伴/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、業(yè)主。對(duì)于投資者而言，更加關(guān)注的是經(jīng)營(yíng)理念、品牌形象和競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)于合作伙伴/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，更加關(guān)注的是品牌形象、生態(tài)鏈和競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)于業(yè)主而言，更加關(guān)注的是品牌形象、服務(wù)能力和自身收益。

基于5個(gè)基礎(chǔ)內(nèi)涵和3類評(píng)價(jià)對(duì)象，中海物業(yè)將現(xiàn)代化與自身特色實(shí)踐相結(jié)合，提出了“中海式物業(yè)管理現(xiàn)代化”，并補(bǔ)充增加了5個(gè)方面：品牌主張、標(biāo)桿項(xiàng)目、保值增值、人才隊(duì)伍、企業(yè)風(fēng)貌。“好時(shí)節(jié) 好物業(yè) 好社區(qū)”既是我們的品牌主張，也是現(xiàn)代化的圖景描繪；標(biāo)桿項(xiàng)目和保值增值，是現(xiàn)代化專業(yè)水平的價(jià)值呈現(xiàn)；人才隊(duì)伍和企業(yè)風(fēng)貌，是現(xiàn)代化管理水平的外在表現(xiàn)。

同時(shí)，為檢驗(yàn)戰(zhàn)略實(shí)施效果的具體體現(xiàn)，我們又提出了以下6個(gè)子項(xiàng)的現(xiàn)代化建設(shè)：生態(tài)鏈合作現(xiàn)代化、服務(wù)體系現(xiàn)代化、科技應(yīng)用現(xiàn)代化、品牌建設(shè)現(xiàn)代化、人力資源隊(duì)伍現(xiàn)代化、基礎(chǔ)管理現(xiàn)代化。

在中海式物業(yè)管理現(xiàn)代化建設(shè)過程中，我們格外重視港澳市場(chǎng)的布局與發(fā)展。在港澳，要堅(jiān)持“在商言政，服務(wù)第一”和“應(yīng)投盡投、應(yīng)拿盡拿”，全力開拓港澳市場(chǎng)，筑牢愛國(guó)愛港陣地，以專業(yè)能力服務(wù)美好生活，并勇奪香港市場(chǎng)四個(gè)“第一”：第一大物業(yè)服務(wù)企業(yè)、第一大公共房屋物業(yè)服務(wù)企業(yè)、第一大政府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)、第一大住宅單位物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)，危機(jī)關(guān)頭，堅(jiān)強(qiáng)守護(hù)，在“反修例”、防疫抗疫等主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，積極保證民生，促進(jìn)民心回歸。

物業(yè)管理現(xiàn)代化的道路，已經(jīng)開啟、并在不斷前行。唯有實(shí)干，才能不斷突破、持續(xù)成長(zhǎng)。前行的道路上，信念是方向。

堅(jiān)持共融共生理念。我們的管理載體，小區(qū)/社區(qū)是城市建設(shè)的基本單元；正是無數(shù)個(gè)這樣的基本單元，匯聚成一個(gè)個(gè)多姿多彩的城市。城市猶如一個(gè)龐大的機(jī)器，正常運(yùn)轉(zhuǎn)不止需要每一個(gè)基本單元不出錯(cuò)，還需要有一套系統(tǒng)邏輯支撐。物業(yè)行業(yè)要做的就是與這套系統(tǒng)邏輯共融共生。一方面，要聚焦城市服務(wù)的定位，研究吃透城市運(yùn)營(yíng)商的核心功能要求，主動(dòng)融入政府的運(yùn)行管理機(jī)制，從專業(yè)化角度加快塑強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力。另一方面，依靠市場(chǎng)化管理和技術(shù)創(chuàng)新，持續(xù)為社會(huì)提供高品質(zhì)高效率的服務(wù)，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)服務(wù)社會(huì)的責(zé)任。

堅(jiān)持綠色化理念。物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，與改革開放密不可分，同頻共振；與城鎮(zhèn)化進(jìn)程密不可分，同向同行。市場(chǎng)和社會(huì)成全了我們，要懂得敬畏環(huán)境E與社會(huì)S；更要重視公司治理G，更好地適應(yīng)成熟的行業(yè)環(huán)境，更好地適應(yīng)社會(huì)要求，更多地得到社會(huì)各界的認(rèn)同。尤其是要高度重視自己對(duì)環(huán)境的影響和責(zé)任，積極踐行綠色化理念，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的低碳化、環(huán)?；?、節(jié)約化。比如，通過采用節(jié)能設(shè)備、可再生能源、循環(huán)利用等措施，可以減少社區(qū)的能耗和排放；通過推廣綠色出行、綠色消費(fèi)、綠色生活等方式，可以提高社區(qū)居民的環(huán)保意識(shí)和行為。

堅(jiān)持國(guó)際化理念。五大行的物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍與我們目前行業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容有一定的差異。五大行的業(yè)務(wù)生態(tài)圍繞商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的“交易”搭建，涉及范圍更廣闊；我們的業(yè)務(wù)生態(tài)圍繞不動(dòng)產(chǎn)的“建筑”搭建，涉及范圍相對(duì)狹窄。五大行的經(jīng)營(yíng)與管理更加市場(chǎng)化，但相對(duì)獨(dú)立，較難介入城市服務(wù)；我們的經(jīng)營(yíng)與管理還要受政策與環(huán)境的制約，但服務(wù)業(yè)態(tài)更加廣闊，更容易介入城市服務(wù)。同時(shí)，五大行的業(yè)務(wù)范圍能給我們很多借鑒，尤其是在增值業(yè)務(wù)方面，比如設(shè)施設(shè)備維護(hù)、房屋經(jīng)紀(jì)等業(yè)務(wù)上，應(yīng)積極對(duì)標(biāo)五大行，圍繞“資產(chǎn)”產(chǎn)生交易業(yè)務(wù)、進(jìn)而創(chuàng)造服務(wù)空間。同時(shí)，我們?cè)凇肮芾怼焙汀胺?wù)”上傾注更多思考和實(shí)踐，長(zhǎng)期來看有望形成一種更廣泛的“影響力”，并能進(jìn)一步延伸到整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)和服務(wù)鏈，以及城市空間形態(tài)塑造。有了這樣的發(fā)展空間，再借助港澳平臺(tái)的經(jīng)驗(yàn)積累，中國(guó)物業(yè)管理未來也可以走出去。

新階段的曙光已經(jīng)顯現(xiàn)，新征程的篇章已經(jīng)開啟，我們要做的就是把對(duì)的事做好。行業(yè)的發(fā)展，沒有一勞永逸的最優(yōu)解，唯有保持初心，回歸本源、回歸服務(wù)、回歸價(jià)值，從傳統(tǒng)物業(yè)走向現(xiàn)代物業(yè)，才能迎來行業(yè)的新巔峰。

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