如何提高業(yè)主大會(huì)表決成功率
時(shí)間：2023.05.22
有效提高業(yè)主大會(huì)表決成功率，在降低地方政府工作難度的同時(shí)，也讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作變得更加順暢，更能夠及時(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，從而有效避免一些不必要的損失。
業(yè)委會(huì)是代表業(yè)主利益的組織，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理發(fā)揮有力的監(jiān)督作用，是廣大業(yè)主權(quán)利實(shí)現(xiàn)的重要載體。然而現(xiàn)實(shí)中，每一次召開業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)都像是打一場(chǎng)硬仗。因?yàn)閭鹘y(tǒng)模式的投票過(guò)程環(huán)節(jié)繁瑣、周期過(guò)長(zhǎng)，大批志愿者開啟“掃樓”模式挨家挨戶核對(duì)身份發(fā)放選票，選地方唱票，還要維持現(xiàn)場(chǎng)秩序等，不僅效率低，耗費(fèi)大量的人力物力財(cái)力，還容易引發(fā)各種現(xiàn)場(chǎng)矛盾。另外，雖然近年來(lái)居民自治意識(shí)有所提高，但大部分業(yè)主仍游離于社區(qū)管理之外。他們認(rèn)為出了小區(qū)是工作，回到家里是生活，只要不涉及自身利益，并不關(guān)心小區(qū)事務(wù)。同時(shí)，不常住房屋、已出租房屋多，小區(qū)規(guī)模過(guò)大等客觀因素也間接導(dǎo)致業(yè)主參與度降低。如何提升業(yè)主參與度，提高業(yè)主大會(huì)表決的成功率？我國(guó)不同地區(qū)有不同做法。
上海一小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)表決物業(yè)公司選聘事宜，為保證回票率達(dá)到總業(yè)主數(shù)的三分之二以上，業(yè)委會(huì)成員和屬地居委會(huì)工作人員先是在小區(qū)設(shè)攤一周發(fā)放表決票，剩余表決票再以掛號(hào)信形式寄出。微信小程序?qū)崿F(xiàn)線上線下同步表決考慮到微信的普及率，部分小區(qū)利用微信現(xiàn)有小程序?qū)崿F(xiàn)線上線下同步表決。具體操作中，一般是由小區(qū)建立微信群，業(yè)委會(huì)、物管委或其他業(yè)主大會(huì)組織者在微信群內(nèi)發(fā)出業(yè)主大會(huì)公告，然后用“金山表單”“問(wèn)卷星”等小程序發(fā)表決票、統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果?；蛘?，組織者在小區(qū)公告欄內(nèi)張貼業(yè)主大會(huì)公告時(shí)附上投票二維碼，居民直接掃碼投票。線上投票不受地域、時(shí)間限制，有利于回收無(wú)法上門送達(dá)的表決票，比如長(zhǎng)期不在小區(qū)內(nèi)居住的業(yè)主、錯(cuò)過(guò)發(fā)票時(shí)間的上班族等。同步的線下投票則主要針對(duì)沒(méi)有微信或不會(huì)操作的中老年業(yè)主。如果不設(shè)線下投票方式，改為由組織者代投票，則需要做好書面記錄。這種業(yè)主大會(huì)召開方式在一定程度上增加了業(yè)主參與度，但缺點(diǎn)也較多。首先，微信投票難以確認(rèn)業(yè)主身份，需要組織者二次核對(duì)投票人是否是產(chǎn)權(quán)人；其次，計(jì)票結(jié)果往往較為混亂，需要人工剔除非業(yè)主投票、重復(fù)投票等；最后，對(duì)于屏蔽微信群、不看小區(qū)公告欄的居民仍需人工通知投票，相較于傳統(tǒng)書面表決形式并沒(méi)有節(jié)省多少人力。建議建筑面積在1萬(wàn)平方米以下或戶數(shù)少的小區(qū)采用這種形式。通過(guò)電子投票系統(tǒng)發(fā)起投票電子投票系統(tǒng)運(yùn)用實(shí)名認(rèn)證技術(shù)和實(shí)時(shí)房屋所有權(quán)信息關(guān)聯(lián)機(jī)制，通過(guò)微信、支付寶小程序等通道實(shí)現(xiàn)業(yè)主身份認(rèn)證、投票、唱票統(tǒng)計(jì)等服務(wù)。目前，廣州、深圳、杭州、成都等城市已建立了電子投票系統(tǒng)，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)電子投票形式召開，并制定了相應(yīng)的電子投票規(guī)則，對(duì)整個(gè)流程中的數(shù)據(jù)采集、會(huì)議發(fā)起、一房多票、委托投票、投票異議等內(nèi)容都有相應(yīng)規(guī)定。電子投票的優(yōu)點(diǎn)很明顯。以廣州市為例，投票系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)的建立、維護(hù)和管理工作由當(dāng)?shù)刈〗ㄖ鞴懿块T負(fù)責(zé)，投票組織者需通過(guò)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）啟動(dòng)電子投票，投票系統(tǒng)在電子投票截止后自動(dòng)統(tǒng)計(jì)表決意見(jiàn)，生成表決結(jié)果，業(yè)主通過(guò)“廣州物業(yè)管理”公眾號(hào)查詢。整個(gè)過(guò)程由政府部門主導(dǎo)、監(jiān)管，確保會(huì)議議程和結(jié)果公開、公正、合法，增加業(yè)主信任度，還解決了業(yè)主大會(huì)身份核驗(yàn)難、統(tǒng)計(jì)核算難的問(wèn)題。而且，電子投票沒(méi)有公開唱票環(huán)節(jié)，對(duì)于部分矛盾尖銳的小區(qū)而言，能避免人員聚集后發(fā)生正面沖突。另外，根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見(jiàn)》（建房〔2020〕99號(hào)），支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合建設(shè)通用、開放的智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，降低平臺(tái)建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本，提高服務(wù)資源整合能力。鼓勵(lì)大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)開放自有智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)功能，拓展服務(wù)范圍，為中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供平臺(tái)支撐和技術(shù)支持。電子投票系統(tǒng)也可以看作是一種增值服務(wù)，供自管項(xiàng)目使用，或者單獨(dú)售賣。比如，綠城服務(wù)旗下的綠漫科技參與建設(shè)了杭州市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，其中即包含了電子投票系統(tǒng)。當(dāng)然，電子投票也有其弊端。第一，電子投票的前提是有投票系統(tǒng)，這意味著要有資金投入開發(fā)軟件，還要打通不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫(kù)共享環(huán)節(jié)。第二，電子投票并非全自動(dòng)化，同樣耗費(fèi)人力。特別是在電子投票系統(tǒng)運(yùn)行初期，有大量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作要做，每個(gè)業(yè)主都要實(shí)名認(rèn)證，核對(duì)產(chǎn)權(quán)信息，如果出現(xiàn)手機(jī)號(hào)、身份證號(hào)不匹配的，或系統(tǒng)尚未采集到不動(dòng)產(chǎn)面積、產(chǎn)權(quán)人變更等事項(xiàng)，均需人工操作更正。而且電子投票正式啟用階段，對(duì)于關(guān)閉公眾號(hào)推送的或者不會(huì)用智能手機(jī)的業(yè)主，仍需要通過(guò)電話、上門等傳統(tǒng)方式通知投票。第三，從業(yè)主角度來(lái)看，電子投票步驟比傳統(tǒng)紙質(zhì)表決票勾選方式更繁瑣。還是以廣州市為例，投票前，業(yè)主要關(guān)注“廣州物業(yè)管理”公眾號(hào)，綁定業(yè)主身份。一旦數(shù)據(jù)異常，就需要帶材料找對(duì)應(yīng)部門處理；投票時(shí)，不能使用電子投票又需要投票的，要委托居委會(huì)或代理人提交書面委托書，并出示業(yè)主身份證明和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明，代理人的身份證明等材料。在上述每一環(huán)節(jié)，業(yè)主都有可能因?yàn)椤疤闊倍艞壨镀?。所以，電子投票并不能解決因業(yè)主主觀投票意愿弱導(dǎo)致參與表決票數(shù)不足的問(wèn)題。除了利用科技手段進(jìn)行線上投票外，提高業(yè)主大會(huì)表決成功率還有一種方式，也就是擬制計(jì)票。上海市始終未出臺(tái)官方主導(dǎo)的電子投票系統(tǒng)，業(yè)主大會(huì)常年按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》擬制的計(jì)票方式統(tǒng)計(jì)票數(shù)，通常的運(yùn)作方式是這樣的：書面形式召開業(yè)主大會(huì)的，與會(huì)業(yè)主以表決票送達(dá)的業(yè)主人數(shù)確定；業(yè)主簽收表決票或表決票已投入業(yè)主信報(bào)箱的均視為表決票已送達(dá)；已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見(jiàn)或者不提出同意、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)的，視為同意已表決的多數(shù)票意見(jiàn)。在擬制計(jì)票規(guī)則的框架下，假設(shè)小區(qū)有100戶業(yè)主，業(yè)委會(huì)在每家每戶的信報(bào)箱內(nèi)投入表決票。開票當(dāng)日，只有3戶業(yè)主投票，兩張同意，1張反對(duì)，那么表決結(jié)果就是99票同意，1票反對(duì)，表決議題通過(guò)。擬制計(jì)票不用考慮業(yè)主參與度，對(duì)投票組織者非常友好。但這種方式因?yàn)椤吨腥A人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）新增“業(yè)主參與表決”要件而產(chǎn)生爭(zhēng)議，其爭(zhēng)議核心主要聚焦為兩個(gè)問(wèn)題：“視作同意大多數(shù)”規(guī)則究竟合不合法？業(yè)主有沒(méi)有必要必須實(shí)際投票？第一個(gè)問(wèn)題，通過(guò)查詢相關(guān)法規(guī)條例可見(jiàn)：其一，根據(jù)《民法典》草案和立法研討會(huì)相關(guān)資料來(lái)看，修改表決規(guī)則的初衷是希望業(yè)主積極參與小區(qū)事務(wù)，降低業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)需要的票數(shù)。仍舊以100戶業(yè)主的小區(qū)舉例，理論上《民法典》修改前需要50戶業(yè)主同意議題才能通過(guò)，修改后僅需要34戶業(yè)主同意就能通過(guò)。其二，《物業(yè)管理?xiàng)l例》并沒(méi)有規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)實(shí)際投票。其三，2009年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中規(guī)定“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。”其四，《民法典》第278條并未禁止業(yè)主約定參與表決的方式。第二個(gè)問(wèn)題，支持“實(shí)際投票”和反對(duì)“實(shí)際投票”的兩種聲音，代表了兩種價(jià)值觀。一方強(qiáng)調(diào)保障業(yè)主的投票權(quán)和參與權(quán)，主張不投票的業(yè)主不能“被代表”，業(yè)主大會(huì)決議應(yīng)當(dāng)真實(shí)反映多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)，而不是少數(shù)人操縱的投票結(jié)果。另一方強(qiáng)調(diào)小區(qū)順暢運(yùn)作優(yōu)先，通過(guò)約定投票規(guī)則可以簡(jiǎn)化業(yè)主大會(huì)流程，減輕業(yè)委會(huì)工作負(fù)擔(dān)，提高小區(qū)事務(wù)推進(jìn)效率。但是在現(xiàn)實(shí)運(yùn)作中，采用“實(shí)際投票”反而更容易進(jìn)行“技術(shù)性”操作。因?yàn)楸頉Q的理想模型應(yīng)該是同意和反對(duì)的群體相抗衡，說(shuō)服搖擺不定的業(yè)主投票并支持己方觀點(diǎn)。一旦必須“實(shí)際投票”，那么只要促使小區(qū)超過(guò)三分之一的業(yè)主不投票，就無(wú)法形成業(yè)主大會(huì)決議。即反對(duì)議題的業(yè)主說(shuō)服觀望業(yè)主繼續(xù)觀望，就能達(dá)成目的。許多小區(qū)的業(yè)主大會(huì)因此以失敗告終，間接促使更多業(yè)委會(huì)怠于履行義務(wù)，不再召開業(yè)主大會(huì)。由此可見(jiàn)，小區(qū)的公共屬性注定個(gè)人利益應(yīng)當(dāng)服從集體利益，過(guò)分強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)個(gè)人的參與權(quán)，未免失之偏頗。至于業(yè)主投票權(quán)，如果事先約定并告知業(yè)主不投票的后果，那么業(yè)主沒(méi)有實(shí)際投票也是一種意愿表現(xiàn)，并沒(méi)有剝奪其權(quán)利。上海市二中院于2022年6月22日作出的（2022）滬02民初16號(hào)民事判決中也認(rèn)為業(yè)主大會(huì)可以繼續(xù)使用擬制計(jì)票規(guī)則。關(guān)于提高業(yè)主大會(huì)表決成功率，還有一些另辟蹊徑的做法。比如，北京某小區(qū)約定每個(gè)投票業(yè)主可以領(lǐng)100元人民幣，投票率立刻大幅上升。這種方法雖然受到“買票”的指責(zé)，但確實(shí)有效。總而言之，小區(qū)屬于全體業(yè)主，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的事項(xiàng)都由業(yè)主共同決定。之所以規(guī)定什么是“共同”，如何形成“決定”，出發(fā)點(diǎn)都是保證小區(qū)管理機(jī)制運(yùn)作順暢。有效提高業(yè)主大會(huì)表決成功率，在降低地方政府工作難度的同時(shí)，也讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作變得更加順暢，更能夠及時(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，從而有效避免一些不必要的損失。（原載于《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2023年第3期）
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