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近年來(lái)，隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)制度不斷健全、完善，物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)能夠在公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則下有序開(kāi)展。但是，物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)過(guò)程中也呈現(xiàn)出諸多問(wèn)題，特別是投標(biāo)文件瑕疵較多降低了投標(biāo)企業(yè)在物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。本文就投標(biāo)人在招投標(biāo)活動(dòng)中的不規(guī)范行為及投標(biāo)文件中的常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行闡述并明確改進(jìn)方法。

一是符合性審查項(xiàng)目不滿足招標(biāo)文件要求。符合性審查是依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，從投標(biāo)文件的有效性、完整性和對(duì)招標(biāo)文件的響應(yīng)程度進(jìn)行檢查，以確定是否對(duì)招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求作出響應(yīng)。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件中的格式要求進(jìn)行編制、簽章、密封。按招標(biāo)文件中規(guī)定的金額提交投標(biāo)保證金，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)遞交投標(biāo)文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在投標(biāo)文件編制完成后一定要多人多遍檢查，確保投標(biāo)文件完整有效、完全響應(yīng)招標(biāo)文件要求，任何一點(diǎn)疏忽都會(huì)存在使標(biāo)書(shū)成為無(wú)效標(biāo)或廢標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。

二是資格性審查項(xiàng)目不滿足招標(biāo)文件要求。資格性審查主要是對(duì)資格預(yù)審申請(qǐng)人或投標(biāo)人的經(jīng)營(yíng)資格、專業(yè)資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、技術(shù)能力、管理能力、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等方面內(nèi)容進(jìn)行審查，以判定其是否具有參與項(xiàng)目投標(biāo)和履行合同的資格及能力。資格性審查是審核企業(yè)及其工作人員的資質(zhì)是否符合標(biāo)書(shū)要求，是否有弄虛作假的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)整合企業(yè)各方面力量，真實(shí)反映企業(yè)現(xiàn)狀，不能用欺詐手段騙取中標(biāo)，對(duì)不能滿足招標(biāo)文件要求的部分，分析原因盡快彌補(bǔ)不足以達(dá)到市場(chǎng)需求，用正當(dāng)手段參與日后投標(biāo)、擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

三是存在重大負(fù)偏離、未能實(shí)質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件要求。技術(shù)、商務(wù)偏離表是編制投標(biāo)文件的核心內(nèi)容之一，特別是其中的星標(biāo)條款尤為重要。投標(biāo)人一定要根據(jù)自身情況逐項(xiàng)標(biāo)注正、負(fù)偏離或無(wú)偏離，并按招標(biāo)文件要求備注必要說(shuō)明。未能按招標(biāo)文件要求填寫(xiě)的或出現(xiàn)有招標(biāo)人不能接受的負(fù)偏離，都會(huì)使其成為廢標(biāo)。若偏離表標(biāo)注無(wú)偏離，但不能按招標(biāo)文件要求提供證明材料的，也會(huì)按未完全響應(yīng)招標(biāo)文件處理。

四是服務(wù)方案沒(méi)有針對(duì)性。服務(wù)方案千篇一律，甚至幾個(gè)投標(biāo)項(xiàng)目共用同一方案，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能有的放矢地針對(duì)該項(xiàng)目做出合理的技術(shù)方案。某些物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至在投標(biāo)文件中出現(xiàn)其他物業(yè)項(xiàng)目的名稱或地址。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制服務(wù)方案時(shí)應(yīng)著重分析本項(xiàng)目的重點(diǎn)、難點(diǎn)，并做出有針對(duì)性的解決方案，切實(shí)可行地滿足招標(biāo)人的項(xiàng)目需求。

五是應(yīng)急措施不全面、可實(shí)施性差。多數(shù)投標(biāo)人通常在投標(biāo)項(xiàng)目中使用同一套應(yīng)急措施，生搬硬套的措施方案不切合實(shí)際、可實(shí)施性差。全面、詳細(xì)、合理是編制應(yīng)急預(yù)案的關(guān)鍵，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)投標(biāo)項(xiàng)目的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)優(yōu)勢(shì)，做出適合本企業(yè)、合乎該項(xiàng)目的應(yīng)急預(yù)案，并成立應(yīng)急預(yù)案小組，確定責(zé)任人、明確分工。

六是培訓(xùn)方案不能與時(shí)俱進(jìn)。投標(biāo)人制定的培訓(xùn)方案通常是針對(duì)保潔、保安、客服人員的教育內(nèi)容和培訓(xùn)計(jì)劃。這是最基礎(chǔ)的一線作業(yè)培訓(xùn)內(nèi)容，任何一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會(huì)有相關(guān)培訓(xùn)。能夠展現(xiàn)企業(yè)培訓(xùn)特點(diǎn)的是如何提升服務(wù)質(zhì)量、如何提高物業(yè)管理效率的培訓(xùn)。因此，在編制投標(biāo)文件時(shí)，企業(yè)應(yīng)通過(guò)培訓(xùn)方案彰顯企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施中注重提升發(fā)展，以及給客戶帶來(lái)更好服務(wù)體驗(yàn)的意愿和能力。

七是項(xiàng)目人員、機(jī)械設(shè)備配備不足。項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)、各工種人員數(shù)量、人員資歷、業(yè)績(jī)以及設(shè)備設(shè)施的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量應(yīng)完全滿足招標(biāo)文件要求，若招標(biāo)文件無(wú)明確要求也應(yīng)按服務(wù)方案內(nèi)容配備相應(yīng)人員和設(shè)備。方案與配備力量不對(duì)等也容易給評(píng)審專家留下服務(wù)方案脫離實(shí)際的印象。

八是同類業(yè)績(jī)不能滿足招標(biāo)文件要求。企業(yè)在提供業(yè)績(jī)時(shí)應(yīng)與本項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容、對(duì)象相類似，如招標(biāo)文件要求提供政府、事業(yè)單位物業(yè)服務(wù)同類業(yè)績(jī)時(shí)，就不能提供社區(qū)、商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目業(yè)績(jī)，同時(shí)業(yè)績(jī)的合同金額、服務(wù)面積、項(xiàng)目時(shí)間等也應(yīng)滿足招標(biāo)文件要求。業(yè)績(jī)資料需提供合同首頁(yè)、服務(wù)內(nèi)容頁(yè)、合同金額頁(yè)、簽字蓋章頁(yè)等，如要求提供中標(biāo)通知書(shū)的也應(yīng)一并提供。若任意一項(xiàng)不符合招標(biāo)文件要求都不能作為合格業(yè)績(jī)。此外，增設(shè)物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)考核指標(biāo)，更能反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)體現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)力和優(yōu)良口碑。

九是服務(wù)承諾、增值服務(wù)沒(méi)有亮點(diǎn)。多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投標(biāo)文件在服務(wù)承諾和增值服務(wù)上沒(méi)有突出之處，基本是“萬(wàn)能條款”，用在哪個(gè)投標(biāo)項(xiàng)目均可。但這兩點(diǎn)正是招標(biāo)人較為關(guān)注的內(nèi)容，它體現(xiàn)了投標(biāo)單位對(duì)項(xiàng)目的重視程度。投標(biāo)單位應(yīng)講信譽(yù)、重承諾，在投標(biāo)文件中明示自身在人力、物力、財(cái)力、時(shí)間上的承諾，展現(xiàn)履約能力。有實(shí)力的投標(biāo)單位還可以在服務(wù)品質(zhì)和售后服務(wù)上作出進(jìn)一步的承諾，給招標(biāo)人全方位的保障。增值服務(wù)可謂是投標(biāo)文件的點(diǎn)睛之處，可讓平庸的物業(yè)服務(wù)方案平添幾分色彩。增值服務(wù)要有新意，要能拉近甲、乙方距離，讓招標(biāo)人感受到投標(biāo)單位的誠(chéng)意。增值服務(wù)也體現(xiàn)了投標(biāo)單位的綜合實(shí)力、業(yè)務(wù)能力和企業(yè)文化，能給客戶更好的服務(wù)體驗(yàn)。高品質(zhì)的物業(yè)項(xiàng)目往往會(huì)給房地產(chǎn)銷售、商業(yè)租賃帶來(lái)更多收益。

十是投標(biāo)報(bào)價(jià)低于成本或報(bào)價(jià)組成不合理。商務(wù)報(bào)價(jià)是投標(biāo)文件的重要組成部分，合理低價(jià)可以使招標(biāo)人獲得性價(jià)比高的物業(yè)服務(wù)。但報(bào)價(jià)低于成本，則讓項(xiàng)目有難以實(shí)現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)。投標(biāo)單位可根據(jù)服務(wù)業(yè)務(wù)費(fèi)用和自身管理成本核算項(xiàng)目成本，再加上合理利潤(rùn)、稅金構(gòu)成項(xiàng)目總費(fèi)用，若考慮競(jìng)標(biāo)效果，再做出可接受的讓利。報(bào)價(jià)的高低還要考慮報(bào)價(jià)分值計(jì)算方法，投標(biāo)時(shí)通過(guò)測(cè)算評(píng)估使報(bào)價(jià)更趨于基準(zhǔn)價(jià)。

招投標(biāo)活動(dòng)是優(yōu)勝劣汰、適者生存的市場(chǎng)洗禮，每一位物業(yè)人都應(yīng)該做好挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要遵守法律法規(guī)，通過(guò)提高自身管理水平和服務(wù)質(zhì)量，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取更多的中標(biāo)機(jī)會(huì)。在投標(biāo)文件編制過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)重視信譽(yù)、注重形象，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，使招投標(biāo)活動(dòng)更加法治化、規(guī)范化、科學(xué)化。只有內(nèi)練投標(biāo)文件編制能力、外練物業(yè)服務(wù)水平，才能使企業(yè)發(fā)展成為追逐服務(wù)品質(zhì)、增強(qiáng)綜合實(shí)力、贏得良好口碑的行業(yè)領(lǐng)軍者。（原載于《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2021年第10期）